Перепродажа новостроек как бизнес

Как мы помним, еще 5-10 и особенно 15-20 лет назад вкладываться в московскую новостройку было сверхприбыльным делом. Купить на котловане и продать после ввода в эксплуатацию или после получения собственности – такая операция могла давать все 30-40%, а то и более 60% в отдельных случаях. Банковские вклады в сравнении с этим были ничто!

Новострой уже не торт

«Сейчас рынок очень поменялся. Риск недостроя уменьшился, супердешевых цен на старте продаж уже не сыщешь днем с огнем, а последнее изменение в Законе о долевом строительстве почти сводят все выгоды на нет. Скоро новостройки будут стоить одинаково как не старте продаж, так и на финише. Сегодня доходность спекуляций на новостройках составляет 5%, в лучшем случае 10-15%», – говорит гендиректор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.

Но есть и другие факторы, которые снижают выгоду инвестиций в новое строительство. В первую очередь, конкуренция с соседними стройками. Сегодня практически во всех московских районах, за исключением самого центра, продается сразу несколько новостроек.

И если инвестор вкладывается в одну из них, то спустя время, со стартом продаж в соседнем ЖК или в том же проекте, но в новом корпусе, весь рост цены на его квартиру обнуляется. Так как конкурировать с более дешевой недвижимостью, расположенной рядом или неподалеку, очень трудно.

Тем более что частный инвестор, конкурируя с застройщиком, должен дать покупателю скидку на свою квартиру, продаваемую по уступке.

Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед», подтверждает: «Чем больше строится рядом других домов, тем меньше шансов заработать на перепродаже квартиры. Прибыльными могут быть лишь объекты точечной застройки в районах с невысокой плотностью строительства и действующей инфраструктурой. Да и в самом ЖК должно быть немного квартир – если речь идет о Москве, то не более 500 на дом».

Сейчас никакого дефицита новостроек не наблюдается – скорее наоборот, затоваривание рынка, отмечает Павел Луценко. У покупателя широкий выбор, так что выигрывают только или самые дешевые проекты, или ЖК с очень сильными конкурентными преимуществами – интересным расположением, уникальной концепцией, высоким качеством.

Если выбирать, то что?

Высокие стартовые цены также препятствуют удачным спекуляциям. По данным Mirkvartir.ru, за прошлый год квадратный метр московских новостроек подорожал на 10%, за первое полугодие этого – еще на 4%. Застройщики подняли цены, в том числе и «котлованные», в расчете на льготную ипотеку, с помощью которой государство пытается поддержать спрос.

Тем не менее, некоторые проекты по-прежнему могут давать до 20-30% годовых на вложенные средства, считает Руслан Сухий.

«Для инвестирования хорошо подходят одно- или двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой в доме комфорт-плюс или бизнес-класса, – советует эксперт. – Ваша квартира должна выгодно отличаться от остальной массы предложения. Успешной перепродаже способствуют красивые виды из окна – на зеленый массив или реку с высокого этажа, качественная отделка и близость к станции метро или МЦК».

• Новострой уже не торт
• Если выбирать, то что?

Источник: www.mirkvartir.ru

«Из рук в руки»: о перепродаже квартир в новостройках

В народе «гуляет» мнение, что на перепродаже квартир можно очень прилично зарабатывать. Если вы задумываетесь, куда инвестировать деньги – то вариант заработать на недвижимости очень неплохой. Перепродажа квартиры это тоже своего рода бизнес, но только требует меньше всего времени и вовлеченности в сам процесс.

Однако как и в любом деле, в котором замешаны большие деньги, в этом тоже присутствуют свои нюансы. Разбираемся, легко ли перепродать квартиру в новостройке и как обезопасить свои деньги, покупая её.

Начнём с того, что идея заняться перепродажей квартир требует крупных стартовых вложений.

Вариант набрать кредитов, скупить несколько квартир на стадии котлована и ждать, что рентабельность ваших покупок подскочит на 50% — слишком рисковый и даже неоправданный.

Поэтому перепродажей будет проще заниматься, если у вас есть свободные средства, а также если вы хотя бы немного разбираетесь в юридических и риэлторских нюансах таких сделок.

Пункт 1: Во что вкладывать

Недвижимость на стадии котлована стоит дешевле, чем на финальной стадии. Поэтому покупка на стадии котлована и её дальнейшая перепродажа — наиболее рентабельный вариант.

Однако помимо очевидного плюса «дешевизны» квартиры в начале пути и «дороговизны» в конце, у такой покупки есть свои «подводные камни».

Квартира вроде бы есть, а вроде бы нет

Когда вы покупаете квартиру в сданном ЖК — это покупка «здесь и сейчас». То есть, вы видите то, что вы покупаете.

Когда вы приобретаете квартиру на стадии котлована — тут немного другая история.

Если говорить совсем утрированно, то на стадии котлована вы покупаете «воздух». Да, вы платите определеную сумму за квадратный метр, за этаж, за отделку, вы знаете расположение дома и вашей будущей квартиры, но все это вы видите только в плане по строительству в технической документации.

Вы не можете приехать, посмотреть, «потрогать», — одним словом, увидеть вживую то, во что вы собираетесь вложить деньги.

Плюс ко всему, покупая готовую квартиру, вы уж точно знаете, что она готова в прямом смысле, а покупая на стадии котлована, вы знаете лишь сроки сдачи в эксплуатацию, но эти сроки вполне могут быть не сильно, но нарушены, а иногда даже и строительство может быть полностью заморожено из-за недобросовестности застройщика.

Поэтому покупка квартиры на стадии котлована вызывает вполне оправданные опасения. Рассказываем, как по максимуму избежать таких рисков.

Пункт 2: Выбрать надёжного застройщика

Главный критерий для начала подбора квартиры — это вовсе не район и даже не стоимость за «квадрат».

Самое важное — определиться с застройщиком.

В открытом доступе сейчас можно найти практически любую информацию о застройщике и его проектах.

На какие моменты стоит обратить внимание:

1. 1. Репутация. Необходимо заострять внимание на том, сколько застройщик присутствует на рынке, а также сколько за это время он успел построить. При этом, если застройщик существует лет 10, но за это время построил только 3 дома — это тревожный звоночек.
2. 2. Не поленитесь найти информацию о прошлых проектах, не было ли задержек сроков сдачи в эксплуатацию. Идеальный вариант — либо все сдавалось в срок, либо с максимальной задержкой в полгода, не больше.
3. 3. Если застройщик взял на себя ответственность достраивать объекты других обанкротившихся застройщиков, — это, конечно, хорошо, возможно даже благородно, но все-таки это накладывает дополнительные обязательства и риски для его собственных домов.
4. 4. Обращайте внимание на то, сколько на данном этапе у застройщика строительных объектов. Если он начинает строить 2 ЖК, но при этом 5 до сих пор не завершены — такой вариант лучше отмести.
5. 5. Проверьте финансовое положение застройщика. Наличие долгов можно проверить в графе проектной декларации девелопера. Если хотите удостовериться, что у него нет особо крупных долгов, то пробивайте компанию застройщика на сайте Федеральной службы судебных приставов.
6. 6. Фидбэк покупателей. Ознакомьтесь с опытом других людей, которые ранее уже приобретали квартиры у выбранного вами застройщика. Отзывы помогут сориентироваться и понять, есть ли, возможно, какие-то «косяки», которые повторяются из раза в раз, замечания, недовольства, а может наоборот — нет никаких претензий, а только однозначный «лайк» застройщику.

Что касается рисков, связанных с возможными «недостроями», то на современном рынке строительства эта проблема медленно исчезает.

Дело в том, что уже почти год на рынке недвижимости действуют новые правила. Поэтому теперь, чтобы купить квартиру, вы подписываете трёхсторонний договор с застройщиком и банком, и несгораемая сумма сделки до 10 млн рублей сохраняется в банке ровно до того момента, пока застройщик не сдаст построенный им ЖК в эксплуатацию.

Так что при условиях, что застройщик надёжный и работает по схеме эскроу, риск остаться без квартиры и без денег приближается к нулю.

Пункт 3: Параметры квартиры

При продаже квартиры огромную роль играет транспортная доступность ЖК. Квартира, которая расположена рядом с метро — идеальный вариант. Если метро нет, и его строительство не «маячит» на горизонте в ближайшем будущем, то стоит поискать те варианты, которые сопряжены с наличием любого транспортного сообщения.

Следующий девиз, который хорошо применим и рентабелен в таких делах — чем меньше, тем лучше. Самые ходовые квартиры это однушки или студии. В разы проще и быстрее продать однушку в 50 кв. м, чем ждать покупателя, готового приобрести 3-х комнатную квартиру.

А так, на цену квартир в новостройках также влияет их класс, район, «имя» застройщика, этажность, наличие парковки и наличие имеющейся или будущей инфраструктуры.

Пункт 4: Быстрая продажа

Самым идеальным вариантом будет продать квартиру до вашего оформления её в собственность. То есть, ориентируясь на сроки сдачи в договоре и на реальный ход строительства, примерно за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию, стоит начать искать покупателя, чтобы продать ему по переуступке. Его чуть заключается в том, что вы переуступаете не саму квартиру, а права на неё.

Что для этого нужно?

Существует 3 «ответа» застройщика на переуступку:

1. 1. Он вправе запретить продавать квартиры в своём ЖК именно по переуступке. Это прописывается в ДДУ и сделать с этим ничего не получится.
2. 2. Застройщик может взимать комиссию за оформление согласия на переуступку. Такой момент также обязательно прописан в ДДУ, поэтому выполнить его придётся.
3. 3. Самый адекватный вариант — в договоре нет ни слова о запрете на переуступку, а это значит, что вам необходимо будет лишь уведомить застройщика о новом дольщике, приложив к письму копию зарегистрированного договора.

Как выглядит эта сделка?

• — Вы и покупатель должны заключить договор уступки прав требования. Для этого вам необходимо подтвердить факт полной оплаты продаваемой вами квартиры;
• — Далее, застройщик должен передать вашему покупателю документы об оплате;
• — Затем составляется передаточный акт, который заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;
• — Документы должны поступить в МФЦ для регистрации договора уступки в Росреестре;
• — Далее осуществляется оплата покупки;
• — После получения уже зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Важно иметь ввиду:

• — Потенциальные покупатели в большинстве случаев выбирают обращаться за приобретением недвижимости напрямую к застройщику. Объясняется это, скорее, опасениями о том, что его запросто могут «кинуть». И это тоже вполне оправданно;
• — Для того, чтобы внушить доверие к вашим объявлениям, наилучшим способом будет размещать реальные фотографии дома. А в идеале — постепенно прикладывать фото хода строительства;
• — Если вы приобрели квартиру не в ипотеку — опять-таки, у вас больше шансов её быстрее продать;
• — Если застройщик разрешает проводить на строительную площадку посторонних лиц (по закону он имеет право не пускать), то ваши шансы также увеличиваются, ведь на финальных этапах строительства вы сможете провести потенциального покупателя на «смотрины» квартиры.

Источник: pronovostroy.ru

Перепродажа новостроек как способ заработка на недвижимости

Перепродажа новостроек – проверенный способ заработка на недвижимости. Суть этой стратегии: купить недооцененную квартиру в новостройке и перепродать ее через 1-2 года на 30-40% дороже. Затраты времени и стартовый капитал – минимальные. Наибольшую выгоду дает покупка на стадии котлована, но это самый рисковый вариант. Поговорим о том, как правильно выбрать новостройку и продать ее с максимальным доходом.

Новостройки для перепродажи – надежное вложение в недвижимость

Одно из важных преимуществ этой стратегии – в том, что инвестору не обязательно вкладывать собственные накопления. Квартиру можно купить за заемные деньги, если взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Как говорил американский писатель Э.Б Уайт, “Крупная торговля заключается в том, чтобы купить, хотя бы и дорого, но в кредит, а продать, хотя бы и дешево, но за наличные”. В случае с новостройками – брать надо дешево и в кредит, а продавать – дорого и за наличные.

Получить кредит на самых выгодных условиях помогают ипотечные брокеры. Если с нулевым первоначальным взносом ипотеку не одобрят, достаточно вложить 10-20% от стоимости жилья и взять кредит на максимально возможный срок с минимальным ежемесячным платежом.

Дополнительно вкладывать в квартиру ничего не нужно: только купить объект и платить ипотеку до момента перепродажи.

Что требуется от инвестора:

• Найти квартиру в новостройке(1-3 дня)
• купить квартиру (1 день)
• Выставить квартиру на продажу через 1-2 года,
• Продать квартиру (1 день)

Обычная норма дохода – +30-40% от стоимости квартиры за полтора года. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, ее можно перепродать за 1,3 – 1,4 миллиона через 18 месяцев.

Фактическая доходность инвестиций выше 30-40%, потому что инвестору не обязательно вкладывать 1 миллион собственных денег. Реальные затраты – 10-20% от стоимости квартиры (первоначальный взнос по ипотеке) + сопутствующие расходы+ сумма ежемесячных выплат по ипотеке за полтора года. Обычно вложения инвестора не превышают 25% от стоимости квартиры.

Куда вложить деньги, чтобы не потерять: кому подойдет эта стратегия

Вложения в недвижимость – одна из самых надежных инвестиций. Эта стратегия подойдет инвесторам, которые:

• ищут, куда вложить деньги, чтобы не потерять их,
• хотят получить доход выше, чем дает банковский депозит и другие традиционные инструменты,
• предпочитают инвестировать в реальные осязаемые активы, имеющие объективную ценность.

Считается, что недвижимость всегда растет в цене. Это не совсем так: недвижимость растет в цене в долгосрочной перспективе, а в краткосрочной цена может оставаться на одном уровне или даже падать.

Здесь важно учитывать:

1. общее состояние рынка. Когда рынок вступил в фазу роста – растет любая недвижимость. Когда рынок падает или находится в стагнации – нужно особенно внимательно подходить к выбору квартиры для инвестиций.
2. ликвидность объекта. Новостройки ликвиднее вторичного жилья, потому что это более новые дома с хорошими коммуникациями и удобными планировками. Самые ликвидные квартиры – однокомнатные.
3. состояние города. Есть перспективные города, которые растут и развиваются. Помимо естественного прироста населения, туда регулярно переезжают люди из других городов и деревень. Если в городе обратная тенденция (люди чаще уезжают оттуда, чем приезжают), нужно задуматься о перспективах инвестиций.
4. инфраструктура района. В каждом крупном городе есть перспективные районы: когда они начинают застраиваться и не имеют хорошей развитой инфраструктуры, жилье там стоит недорого. Через несколько лет по мере появления новых магазинов, школ, детских садов цены на недвижимость в таких районах начинают расти.

“Планом Б” для инвестора в новостройки для перепродажи будет разделение квартиры на студии и сдача в аренду. Если квартира пока не выросла в цене или инвестор передумал ее продавать, он может получить ежемесячный денежный поток с аренды, а разделение квартиры на студии позволяет увеличить доходность каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Подробнее об этой стратегии можно прочитать здесь.

Смотрите видео, где профессиональный инвестор рассказывает об инвестициях в новостройки:

Инвестиции в новостройки: с чего начать

Начать инвестирование в новостройки стоит с определения стратегии, просмотра объектов и подачи заявки на ипотеку.

Советы инвестору в новостройки:

1. просмотрите как можно больше объектов, прежде чем принимать решение о покупке. Лучше всего выписать основные требования к квартире на лист бумаги и сразу (до просмотра) отсеять неподходящие квартиры.
2. не ориентируйтесь только на цену квадратного метра. Это не единственный важный показатель.
3. не судите о новостройке по рекламным буклетам и информации в интернете.
4. выбирайте застройщиков, которые уже имеют сданные объекты. Не поленитесь поехать и посмотреть на них, спросить мнение жильцов.

Когда квартира выбрана, есть смысл поторговаться, даже если инвестор покупает напрямую у застройщика. Часто на новостройки дают дополнительные скидки.

Ипотека на новостройку

Покупка новостройки кредитуется по минимальной ставке: в Сбербанке в начале 2018 года можно взять кредит под 7,9% годовых. В ряде регионов есть льготные условия для покупателей. Также льготные условия предоставляются семьям с 2 детьми и более, если второй (или третий) ребенок родился в 2018 году.

Имея подтверждение из банка об одобрении кредита, можно приступать к поиску объекта. Никаких дополнительных бумаг для этого не требуется. Если банк не одобрил кредит, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Ключевой вопрос для любого инвестора – какую новостройку выбрать для инвестиций. Некоторые квартиры с годами не растут в цене и даже дешевеют. Здесь имеют значение 3 фактора:

1. на каком этапе строительства покупается квартира (на стадии котлована, в процессе строительства, когда дом почти готов, когда дом сдан)
2. характеристики квартиры
3. характеристики дома и района

Рассмотрим их более подробно.

Покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. Доходный, потому что на этапе котлована самые дешевые цены за квадратные метры. Рисковый, потому что эти квадратные метры могут так и остаться в проекте на бумаге.

Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству. В конце 2017 года Правительство объявило об отказе от ДДУ (договоров долевого участия) и переходе к проектному финансированию строительства. Поэтапный переход будет завершен к 2020 году.

1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме будет нельзя. Финансировать строительство теперь станут не дольщики, а банки. Целый ряд дополнительных требований к застройщикам вытеснит с этого рынка мелких игроков и заставит оставшихся застройщиков поднять цены (по оценкам экспертов, на 15-20%). Пока изменения не вступили в силу, инвесторы еще могут дешево купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Главное – трезво оценить все риски и выбрать надежного застройщика.

Покупка квартиры на стадии строительства

Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Для инвесторов, которые не готовы рисковать, есть смысл искать почти готовые дома за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.

После 1 июля 2018 года купить квартиру на стадии строительства будет нельзя.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.

Смотрите видео:

Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:

• Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
• Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
• Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.

Требования к дому и району:

• ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
• Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
• Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
• Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
• Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
• Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.

Покупка квартиры в новостройке: считаем доходность

Как говорил русский литератор Леонид Крайнов Рытов, “Постулат «За что купил, за то и продаю» – верный путь к банкротству”. Цель любого инвестора – продать дороже.

Если инвестор покупает квартиру за собственные средства, плановый доход от перепродажи новостройки – 30-40% за 1,5 года, то есть 20-27% годовых. Покупка квартиры в новостройке за кредитные деньги дает более высокую доходность.

Пример 1. Инвестор купил квартиру за 1 миллион рублей собственных денег. Через 18 месяцев продал ее за 1,3 миллиона рублей (не вкладывая дополнительных средств).

Доходность составила 30% за полтора года, или 20% годовых.

Пример 2. Инвестор купил ту же квартиру за 1 миллион рублей в кредит с первоначальным взносом 10% (100 000 рублей). 18 месяцев платил кредит (кредит на 20 лет по ставке 10% с ежемесячным платежом 8,5 тысяч рублей).

Затраты = 100 000+(8500*18)= 253 000 рублей.

После расчета с банком у инвестора осталось 1 300 000 – 900 000= 400 000 рублей.

Доходность = (400 000/253 000)/1,5= 38% годовых.

Это приблизительный расчет. По факту инвестор должен банку меньше 900 000 (т.к. часть кредита выплатил за полтора года) и у него есть возможность снизить расходы, взяв кредитные каникулы. Также расчет не учитывает небольших сопутствующих расходов на риэлторов и оформление сделки. Но при покупке за чужие деньги доходность выше. Чем больше срок ипотеки – тем выше потенциальная доходность.

Перепродажа новостроек

Перепродажа новостроек – последний этап в реализации стратегии. Когда дом введен в эксплуатацию, а недвижимость выросла в цене, остается выставить ее на продажу, оформить документы и зафиксировать полученную прибыль.

Если инвестор ошибся в расчетах и квартира не выросла в цене в течение 1-2 лет, выгоднее не продавать ее без прибыли или в убыток, а cдавать в аренду.

Как продавать новостройки

Обычно инвесторы в новостройки перепродают ее в том же виде, что купили, без дополнительных вложений. Но окончательное решение по этому вопросу зависит от конкретной ситуации на рынке недвижимости. Если инвесторская квартира не имеет отделки, а спросом пользуются только готовые объекты с отделкой “под ключ”, имеет смысл подстроиться под требования рынка.

Как продавать новостройки:

1. Узнайте стоимость квартиры на текущий момент и поставьте цену не выше среднерыночной. Желательно заложить в цену возможность небольшого торга.
2. Используйте все каналы продажи (до 30 штук). “Сарафанное радио”, все сайты бесплатных объявлений, риэлторы, – пробуйте любые доступные варианты.
3. Предпродажная подготовка. Приведите квартиру в порядок: она не должна выглядеть грязной или запущенной.
4. Сделайте качественные фото и хорошее продающее объявление. В объявлении перечислите все достоинства квартиры, укажите варианты расчета (в том числе возможность использования материнского капитала).

Перепродажа квартир как бизнес

Перепродажа квартир может быть не разовой акцией, а полноценным инвестиционным бизнесом и основным источником дохода инвестора. С каждым новым объектом инвестор все лучше понимает рынок недвижимости и учится выбирать самые перспективные объекты для перепродажи.

Плюсы этой стратегии – высокая доходность при небольших стартовых вложениях (если использовать ипотеку) и минимум усилий инвестора. Первый урок “богатого папы” от Роберта Кийосаки гласит: “Богатые никогда не работают за деньги”. Перепродажа квартир позволяет заставить деньги работать на себя. Это полупассивные инвестиции, которые почти не отнимают времени.

Как заработать на новостройках

Понять, как заработать на новостройках, несложно: нужно нужно купить квартиру дешевле и продать дороже. Поскольку недвижимость – дорогостоящий объект, рост стоимости квартиры на 30-40% составит приличную сумму. А использование кредитного плеча позволяет еще больше повысить доходность стратегии. Но не всем инвесторам удается получить высокий доход от перепродажи квартиры.

Какие есть риски и как их минимизировать

Рассмотрим основные риски стратегии:

1. Риск недостроя. Если покупать квартиру в недостроенном доме, который еще не введен в эксплуатацию, существует риск банкротства строительной компании. В этом случае стройка может быть заморожена на неопределенное время. Чтобы свести риск к минимуму, покупайте готовое жилье или квартиру в доме на последнем этапах строительства.
2. Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, выбирайте объект строго по чек-листу.
3. Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опережает спрос, продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (если квартира имеет какие-то существенные преимущества перед аналогичными объектами на рынке) или дисконт. Резервный вариант: сдавать жилье.

Налогообложение

Как и любой другой доход, доход с продажи недвижимости для физических лиц облагается по ставке 13%. Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3 лет, если она куплена до 2016 года), налог платить не нужно.

13% рассчитываются не с суммы продажи, а с суммы фактически полученного дохода. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, а продана через год за 1,3 млн. рублей. налогооблагаемая база – 300 000 рублей, а ставка налога составит 300 000*0,13 = 39 000 рублей.

Как уменьшить налогооблагаемую базу:

1. применить налоговый вычет (1 млн. рублей)
2. учесть не только стоимость покупки, но и все сопутствующие расходы (включая риэлторов, ремонт и т.д). Расходы должны быть подтверждены документально.

Индивидуальные предприниматели платят налоги по ставке в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП. На ОСНО налоговая ставка такая же, как для физических лиц – 13%. На УСН “Доходы” ставка налога 6% на все доходы, на УСН “Доходы-расходы” – 15% от разницы между доходами и расходами.

Перепродажа новостроек не попадают под патентную систему налогообложения ИП и ЕНВД. В большинстве случаев предпринимателю выгоднее заплатить по ставке 13% как физическое лицо.

Источник: kudavlozhit.ru