Арендатор вправе заключать договоры субаренды в пользу арендодателя, в случае, если арендная плата за пользование объектом определена по результатам торгов, а также при условии отсутствия задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, но не ранее 1 года с момента заключения договора аренды. Решение об этом принимает Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
При сдаче объекта в субаренду арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя на передачу объекта или его части в субаренду до заключения договора субаренды, а также уведомить Арендодателя о заключении договора субаренды в течение 15 рабочих дней со дня заключения договора субаренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомлять Арендодателя обо всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.
Арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору аренды имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный) капитал организации и др.) без письменного разрешения арендодателя, а также не обременять объект имуществом третьих лиц.
НИКОГДА не сдавай в аренду, не посмотрев это видео. Бизнес на аренде, прокате #аренда #мошенники
Уступка прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из договора аренды, не предусмотрены.
Источник: xn--80adfeoyeh6akig5e.xn--p1ai
Сублизинг — новая модель аренды большого помещения и пересдачи его по частям
Можно ли создать новую нишу в настолько «застывшем» и консервативном бизнесе, как аренда недвижимости? Ведь это направление уже давно сформировано и продумано до мелочей. Есть конкретные финансовые показатели — величина арендной ставки, стоимость квадратного метра, объём инвестиций, срок окупаемости и так далее. Есть чёткие правила игры.
982 просмотров
Мой ответ — да, можно, если добавить идею.
Всем, привет! Меня зовут Игорь Бондаренко, я основатель сублизинга, нового направления бизнеса в сфере аренды коммерческой недвижимости. Сублизинг открывает большие возможности для тех, кто хочет создать свой бизнес. Его главные достоинства — это доступность и простата. Благодаря ему открыть свое дело можно без серьезных вложений, кредитов и глубоких знаний.
За четыре года мы с командой создали ряд успешных проектов на основе сублизинга. Это и дом быта, и многофункциональный юридический центр, и мини-рынок «Фермер», который вырос из маленького магазина в федеральную торговую сеть, представленную в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Уфе, Самаре, Краснодаре и других регионах.
Мини-рынок «Фермер»
И перечень бизнес-проектов, которые можно создать, взяв за основу концепцию сублизинга, ограничивается только вашей фантазией.
Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат Алиханян
Чтобы понять, как работает сублизинг, расскажу, как он был придуман. Лет пять назад я был собственником и управляющим небольшого продуктового магазина формата «у дома». Навыков и желания заниматься фруктами у меня не было, поэтому данный отдел было решено пересдать в субаренду предпринимателям из Азербайджана, которые, на мой взгляд, в этом лучшие специалисты. Позже они же арендовали еще и молочный отдел моего магазина.
В итоге получалось, что расходы на аренду всего магазина составляли 60 тысяч рублей в месяц, а субаренда фруктового и молочного отделов приносила 80 тысяч. Так и возникла идея создать концепцию, которую можно использовать в самых разнообразных сферах бизнеса. Позже появилось название «сублизинг».
Итак, сублизинг — это направление бизнеса, базирующиеся на принципах субаренды недвижимости. Его суть — создать в арендованном помещении добавочную стоимость.
С одной стороны, ты ищешь и арендуешь помещение большой площади, затем делишь его на зоны и пересдаешь в нарезку другим арендаторам. Как будто арендуешь «квадраты» по оптовой цене, а пересдаешь их частями по розничной, зарабатывая при этом на разнице.
Монетизация
Монетизация сублизинга предельно проста для понимания. Сублизинг приносит разные виды дохода. Пересдача площадей в субаренду дает стабильный ежемесячный доход. Также можно будет заработать большую сумму единовременно, продав проект как готовый бизнес. И это один из важнейших смыслов сублизинг — заработать на реализации своей идеи.
Финансовые показатели рассмотрим на конкретном примере. Одна торговая точка сети «Фермер» стоит миллион рублей. Это можно считать порогом входа в бизнес. Ежемесячная аренда помещения, необходимого для размещения мини-рынка такого формата, в Санкт-Петербурге обойдется примерно в 300 тысяч, а пересдать мы его можем уже за 500.
Если вычесть 50, которые необходимо потратить на обслуживание, то чистая прибыль составит 150 тысяч рублей ежемесячно. Соответственно, полный срок окупаемости мини-рынка «Фермер» всего 6-7 месяцев.
А после можно заработать еще миллион, продав мини-рынок другому владельцу, а самому создать новый проект, который потом снова продать. И так развивать свой бизнес. Потолка роста здесь нет.
Уникальность
Возникает вопрос: а собственно в чем уникальность создания мини-рынка? Уникальность в том, что у «Фермера» нет конкурентов как у готового бизнеса-проекта, который можно купить на рынке. Спрос на готовый бизнес сейчас высок, а мини-рынок — это стабильный и успешный бизнес. Такие торговые точки востребованы у покупателей, они приносят прибыль без сезонных колебаний.
В общем, благодаря сублизингу каждый получает инструмент для создания новой неконкурентной ниши в бизнесе. Одна из ключевых основ сублизинга как раз заключается в создании новых несуществующих ниш.
Аудитория проекта
Сублизинг может быть интерес различным аудиториям. И людям, желающим приобрести готовый работающий бизнес. И инвесторам, которые готовы вкладывать в развитие стартапов. Однако в первую очередь сублизинг — это продукт предпринимателей. Как бизнес-модель он создан для людей, желающих начать свой бизнес.
Кроме того предприниматели являются и главными потребителями площадей и помещений, которые будут появляться благодаря созданию сублизинговых проектов. Фактически сублизинг создает рабочие места для представителей малого бизнеса. Они могут вести свою деятельность, не отвлекаясь на решение второстепенных задач — уборку, охрану, оплату ЖКХ и прочих.
И это очень важный аспект, так как именно предприниматель — это основа крепкого государства, оплот государственности. При этом деньги, которые бизнесмен будет зарабатывать, участвуя в сублизинговых проектах, будут оставаться в его регионе, его налоги идти в казну родного города. А не как в случае с большими сетевыми компаниями, когда прибыль со всей России уходит в карман очередному олигарху.
Сейчас сфера сублизинга находится на стадии своего формирования, поэтому потенциал для развития направления колоссальный.
В ближайшие годы мы планируем создать свою систему, которая будет готовить предпринимателей. При этом обучать не только тех, кто будет создавать бизнес на основе сублизинга, но и предпринимателей, которые будут арендовать площади в сублизинговых проектах.
Источник: vc.ru
Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации
При сдаче имущества в аренду многие органы МСУ стараются минимизировать риск его утраты и повреждения, сохранить контроль за ним. Они устанавливают в договорах аренды запрет на передачу имущества в субаренду третьим лицам без согласия собственника. Такое условие может оспорить арендатор либо контролирующий орган. Прочтите о двух решениях Верховного суда.
В обоих случаях местная администрация проиграла процесс. Проверьте свои договоры аренды и убедитесь, что вы не окажетесь в подобной ситуации.
Менять в договоре аренды условие о запрете субаренды на согласие нельзя
В договоре нельзя изменить условие, установленное в конкурсной или аукционной документации
Прямого запрета на заключение договора субаренды в законодательстве нет. Если местная администрация предоставила муниципальное имущество по итогам торгов либо на основании муниципального контракта, то для его дальнейшей передачи в субаренду не нужно проводить конкурс или аукцион (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Вопросы субаренды регулируются договором аренды, нормами гражданского законодательства и условиями конкурсной (аукционной) документации.
Если вы изначально предусмотрели в договоре аренды условие о запрете субаренды, то отменять его позднее небезопасно. Это показали итоги судебного разбирательства, которое в 2016 году завершилось в Верховном суде.
В чем суть дела
Муниципалитет передал компании в аренду помещение. В договоре установили запрет на передачу имущества в субаренду. Но позднее муниципалитет и компания решили изменить договор. Его новая редакция разрешала передачу имущества в субаренду с согласия собственника. Компания такой возможностью воспользовалась.
Но это не понравилось прокуратуре. Прокурор посчитал, что муниципалитет нарушил требования статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Он обратился в суд и потребовал признать договор субаренды недействительным.
Что решил суд
Суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, однако апелляция и кассация с этим решением не согласились. Они исходили из того, что законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества другим лицам по договору субаренды с согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК, п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Документ: Верховный суд согласился с доводами прокурора в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990
Дело дошло до Верховного суда. Он принял позицию прокурора. Когда местная администрация изменила условия договора аренды и предусмотрела возможность субаренды, она нарушила правила проведения аукциона. Другие компании могли принять участие в аукционе, но не сделали этого из-за изначального запрета на передачу имущества в субаренду. Если она в соответствии с аукционной документацией не допускалась, то изменять такое условие договора аренды впоследствии нельзя.
Выводы для муниципалитета
Прежде чем принимать решение о сдаче муниципального имущества в аренду, просчитайте пользу и риски включения в договор условия о возможности субаренды. Имущество, которое можно сдать третьим лицам, коммерчески более интересное. Поэтому число участников торгов может оказаться больше. Это серьезно осложнит контроль исхода торгов.
Условие о запрете на субаренду в договоре впоследствии может поставить стороны перед необходимостью его расторжения. Это произойдет, если победитель торгов не сможет организовать использование имущества своими силами. Отменить полный запрет субаренды вы будете уже не вправе. Такое решение может оспорить прокурор.
При долгосрочной аренде земли субаренда возможна без согласия муниципалитета
Условие о необходимости согласовывать субаренду земельного участка с местной администрацией можно предусмотреть в договоре с арендатором в двух случаях.
1. Срок аренды не превышает пяти лет (п. 6 и 9 ст. 22 ЗК).
2. Договор заключен до 30 октября 2001 года, то eсть до введения в действие Земельного кодекса (п. 2 и 17 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия собственника, вне зависимости от срока аренды.
В иные договоры аренды земельного участка условие о предварительном согласовании субаренды с местной администрацией не включайте. Арендатор обязан всего лишь направить ей уведомление. В 2021 году это подтвердил Верховный суд.
В чем суть дела
Местная администрация передала компании в пользование муниципальный участок на 49 лет. Стороны заключили договор аренды. В нем было указано, что субаренду арендатор обязан предварительно согласовывать с арендодателем.
Позднее арендатор уведомил орган МСУ о намерении сдать в субаренду часть участка. Администрация ответила, что это невозможно: участок не поставлен на кадастровый учет. Она предложила два других варианта.
1. Заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
2. Разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать землю третьим лицам.
Несмотря на отказ чиновников, компания передала в субаренду часть участка на прежних условиях аренды. Узнав об этом, администрация потребовала в судебном порядке расторгнуть договор аренды и вернуть землю.
Что решил суд
Первая инстанция чиновникам в иске отказала. При аренде публичного участка на срок более пяти лет можно передать его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя. Достаточно только уведомить собственника (ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, п. 9 ст. 22, ст.
46 ЗК, п. 18 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). При этом суд высказался о пункте 5.1 договора, где администрация прописала условие о необходимости согласования субаренды с арендодателем. Оно, по мнению суда, противоречит действующему законодательству.
Документ: Верховный суд поддержал арендатора в определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791
Апелляция и кассация поддержали муниципалитет. Пункт 5.1 договора аренды не оспорен арендатором и недействительным не признан. Компания заключила договор добровольно, но затем сама же нарушила его условия. Поэтому местная администрация была вправе расторгнуть договор аренды.
Точку в споре поставил Верховный суд. Он указал, что по договору аренды участка на срок более пяти лет арендатор имеет более широкий объем прав. В том числе он может сдать участок в субаренду без согласия публичного собственника. Это право нельзя ограничить договором. Верховный суд отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставил в силе.
Выводы для муниципалитета
Если заключаете долгосрочный договор аренды участка, не требуйте, чтобы арендатор согласовывал с администрацией передачу земли в субаренду. Такое условие будет противоречить действующему законодательству. Его можно будет впоследствии оспорить в судебном порядке.
В отношении иного муниципального имущества при передаче его в субаренду без согласия собственника последний вправе потребовать расторжения договора аренды или применить иные предусмотренные в договоре санкции.
Руслан Попов, руководитель юридической компании «Интел-Право»
Источник: cmokhv.ru