Доброго времени всем, кто интересуется приумножением капитала и пассивным доходом.
3979 просмотров
Меня зовут Алексей, я поставил себе цель в 6.000.000 руб/год пассивного дохода в течение ближайших 10 лет.
Посмотрим, получится ли в РФ реалиях это сделать.
Начал где-то 2 года назад.
На сейчас — это где-то 180.000 руб/год.
Сейчас хочу Вам рассказать реализованный 1,5 года назад кейс с гаражом в Москве, который и сейчас приносит пассивный доход. Под пассивным доходом я подразумеваю полную автоматизацию за исключением того, что перевожу раз в мес деньги председателю — 3 мин. Больше ничего не делаю.
Итак, был куплен гараж 27 м2, поликарбонат в автостоянке 300 машиномест. Купил его именно с целью сдавать. Находится он рядом с железной дорогой и под стоянкой проходят коммуникации жилого дома, поэтому было четкое понимание, что не снесут или если снесут, то не скоро.
Источник: vc.ru
Сдача паркингов в аренду. Насколько это выгодно и какие есть нюансы?
Инвестиции в паркинги. Нюансы, доходность и подводные камни
Давайте попробуем ответить на вопросы, которые всплывают у нас в голове, когда мы слышим про инвестирование в паркинги:
- Стоит ли покупать машино-место в подземном паркинге, чтобы выгодно сдавать его в аренду?
- Как правильно выбирать паркинг?
- На какой доход можно рассчитывать?
- Какая ликвидность?
- Как часто люди съезжают? Сколько времени нужно, чтобы найти нового нанимателя?
Я снова позвал в гости моего приятеля Александра Харыбина. Саша — известный в узких кругах специалист по недвижимости. Он ведет телеграм-канал и Youtube . У Саши в портфеле есть парковочные места. То есть его шкура в игре. Слово автору.
Стиль и орфография сохранены.
Если вы думаете, что выбрать хороший паркинг так легко, знайте: здесь нюансов не меньше, чем в выборе квартиры. Вы должны отлично разбираться в своем городе, районах, жилых комплексах, чтобы прогнозировать — оправдается ли покупка. Давайте разбираться.
- Если коротко — стоит. Паркинги не требуют ухода , ремонта, ежемесячных проверок и дополнительных вложений. С паркингом нет нужды сильно заморачиваться с выбором нанимателей. Доходность правильно выбранного объекта может быть выше, чем у квартир, а порог входа — ниже.
- Чтобы выбрать хорошее машино-место, вам придется постараться .
Представьте себя человеком, у которого есть автомобиль и ответьте себе сами на вопросы:
- Когда и при каких условиях вы захотите арендовать парковочное место?
- Будете ли вы снимать паркинг, если вокруг много бесплатных парковочных мест?
- Почему арендатор должен снять его именно у вас, а не у соседа?
Если отвечать на первый вопрос, то скорее всего машино-место вам понадобится при возникновении следующих условий:
БИЗНЕС С НУЛЯ, НАЧИНАЮ АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС — ПОКУПАЮ ПАРКОВКИ
а) Вечные проблемы с парковкой . Согласитесь, когда вы регулярно тратите полчаса-час в поисках парковочного места, часто приходится бросать машину за 700-1000 метров от своего дома (особенно это неприятно зимой) — вы задумаетесь о приобретении паркинга. Или о том, чтобы взять его в аренду.
К примеру, в ЖК Одинцовский парк такая ситуация. У меня там квартира. Жители часто вынуждены либо парковаться в 500-1000 метрах от своего дома, либо долго кружить по дворам в поисках места, которое можно и не найти — сам пробовал неоднократно. Сейчас там нет ни одного машино-места в продаже и в аренду, если верить ЦИАНу.
б) Если у вас двор без машин , как многие сейчас строят — вы даже не сможете без проблем подъехать к своему подъезду, чтобы выгрузить стройматериалы или высадить пассажиров. Вызов доставки может стать проблемой.
Я знаю о чем говорю. В Левел Амурской у меня две небольшие студии, есть и парковочное место. Только благодаря ему я мог легко пропустить к себе службу доставки из ИКЕА, рабочих на машине для ремонта и вообще подъехать к своему корпусу, а не лазить по сугробам или под дождем. Надо ли говорить, что я понял это все сразу и приобрел паркинг вместе с квартирой?
Его я успешно сдаю с доходностью выше 10% годовых . Тогда его цена была 760.000, а аренда теперь составляет 11.500 рублей в месяц. Конкуренцию у соседей я выигрываю за счет огромного металлического шкафа, который установил по согласованию с УК рядом с машино-местом. Это однозначное преимущество, когда есть где хранить велосипеды, запчасти, резину и другие вещи. Цена вопроса — 80.000, а конкурентное преимущество выше на порядок:
в) Когда у вас высокие доходы, дорогой автомобиль , а ваше время и комфорт стоят дороже цены аренды. Это единственный аргумент, когда вам понадобится парковочное место, если вокруг много дворов и парковок. Так что покупка паркингов в такой локации более актуальна для ЖК бизнес-класса и в элитной недвижимости.
Недавно мне позвонил друг, который получил квартиру по реновации со словами: “Саша, мне управляющая компания предлагает купить паркинг всего за 600.000! Брать или нет?” С одной стороны предложение выглядит крайне интересным, но мест вокруг его дома много во дворах, основная категория жильцов — небогатые переселенцы, у которых автомобилей немного, а машиномест в паркинге достаточно. Даже дешево купив такой объект, кому вы его будете сдавать и кто его выкупит у вас дороже со временем?
И теперь мы еще ближе подбираемся к вопросу: как же все-таки выбирать паркинг, чтобы получать максимальный доход и высокую ликвидность?
Лучше покупать в самом начале строительства или со старта продаж машино-мест — так гораздо больше шансов купить паркинг по низкой цене и выбрать удобное место. А бывает и так, что застройщик отказывается продавать места тем, кто не приобретал квартиру в данном ЖК, особенно при наличии высокого спроса.
Чтобы парковочное место было привлекательным для инвестиций — количество машино-мест должно быть значительно меньше количества квартир . В моем ЖК Левел Амурская соотношение парковочных мест к квартирам составляет 0,41, т.е. на 2402 квартиры — 1007 парковочных мест. У нас много студий, но и в каждой семье часто более 1 автомобиля. Поэтому я решил, что спрос на паркинги будет по совокупности факторов: двор без машин, выгодное соотношение парковочных мест к количеству проживающих, контингент покупателей и арендаторов.
! Когда вы посчитаете, что в потенциальном ЖК, который вы рассматриваете в качестве инвестиций, коэффициент машиномест к квартирам выше, чем 0.7 — поставьте под сомнение целесообразность такой покупки, так как это довольно комфортные цифры для жизни, а мы ищем все, что ниже 0,5 . В таком случае проблемы с парковкой неизбежны, при отсутствии возможности оставлять автомобили “за углом” — это важно! Также стоит отметить что в бизнес-классе, а особенно в элитке это соотношение должно быть априори выше, но не всегда это возможно.
Как вы уже могли убедиться выше — доходность в районе 10% и более была реальна сравнительно недавно. Из-за сильно выросших цен недвижимость за последние два года, доходность от аренды снизилась — можно отыскать паркинги с доходностью от аренды в районе 7% . При этом они не требуют ремонта и ухода. Но есть и ложка дегтя в этой бочке меда. Дело в том, что текучка арендаторов в паркингах на порядки выше, чем в квартирах .
Моя клиентка — обладательница почти двух десятков паркингов в хороших ЖК говорила, что доходность от них примерно равна доходности от квартир . С квартирами, по ее словам, возни больше — но и люди живут дольше. А паркинги требуют меньше усилий в плане обслуживания, но постоянный поиск арендаторов из-за высокой текучки и простоев нивелируют все плюсы.
Ищите возможность “заякорить” арендатора . Например так, как это сделал я — мои клиенты уже давно снимают мое машино-место и не планируют уезжать. Ведь вместе с паркингом у них получилась еще и личная кладовка. Но вам не каждая управляющая компания позволит так поступить.
Ищите комфортные места, рядом с лифтом , большого размера и тд. Вам просто необходимо конкурентное преимущество. Размер места имеет огромное значение. Я с клиентами рассматривал и сдавал разные машино-места в разных паркингах. Некоторые из них совершенно непригодны для парковки больших автомобилей и даже с обычным автомобилем хочется парковаться свободно.
На цену сдачи в аренду размер может и не повлияет, но с точки зрения конкуренции может иметь важное преимущество.
ВАЖНО! Статья не является инвестиционной рекомендацией и носит ознакомительный характер.
Ставьте лайк, задавайте вопросы Александру.
И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет».
Источник: dzen.ru
Инвестиции в машино-места — миф или прибыльная схема
Забитые парковки у дома, платные паркинги на работе — порой кажется, что город ополчился на автовладельцев. Можно ли сделать на этом бизнес — читайте в нашем материале.
Забитые парковки у дома, платные паркинги на работе — порой кажется, что город ополчился на автовладельцев. Можно ли сделать на этом бизнес — читайте в нашем материале.
Паркинг
- Где лучше купить
- Где выгоднее сдать
- На что рассчитывать
Зоны платных парковок в Москве и Петербурге с каждым годом ширятся. Так, например, в городе на Неве в 2022 году уже расширили эту территорию на 211 улиц, а к 2023 году, зона платной парковки охватит Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы, а также прилегающие участки во Фрунзенском и Калининском районах.
Стоимость платной парковки для автомобиля категории С в Петербурге — 100 рублей в час. В центре Москвы дневной тариф на некоторых улицах составляет 450 рублей в час. Получается, что людям, работающим на Невском проспекте придется за день заплатить 800 рублей, за месяц парковка набежит на 16 тыс. рублей. Работникам бизнес-центра, например, на Петровке в Москве придется за свой восьмичасовой рабочий день отдать 3,6 тыс. рублей, а за месяц — 72 тыс. рублей. И это без учета штрафа, если, например, задержался на работе и не удалось уложиться во время оплаченной парковки.
«Получается, что в два раза дешевле будет снять на месяц парковочное место. Многие задумываются и об аренде машино-мест рядом с работой. В связи с этим актуальность аренды машино-мест в центре сильно возрастает. А следовательно, возрастает и интерес к инвестициям в парковочные места. Существует два варианта таких инвестиций: сдача в аренду и перепродажа», — комментирует Кирилл Кудимов, основатель инвестиционно-строительной компании «Инрейт», инвестор и отельер.
Где лучше купить
Парковочное место выгоднее покупать непосредственно у застройщика на стадии строительства, отмечает эксперт. В этом случае можно рассчитывать на скидку 15-20%. Если покупать целый пул машино-мест, то скидка может быть значительно выше.
«Именно такой вариант наиболее интересен для инвестора. Оптимально начинать продажу машино-мест после того, как застройщик продаст все свои аналогичные позиции, а ЖК будет сдан, и новые жильцы начнут постепенно заселяться. Доходность в этом случае может достигать 20-25% (в зависимости от первоначальной скидки)», — говорит Кудимов.
Упомянутые организации
Рейтинг A / 10 объектов
Однако, как отмечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», после внедрения в отрасль системы эскроу разница в цене недвижимости на первой стадии готовности и после ввода может быть несущественна, так как застройщики не могут воспользоваться деньгами до окончания строительства.
«К тому же, девелоперы активно используют паркинг для продвижения квартир – дают существенную скидку или просто дарят машино-места при покупке крупногабаритного жилья. Оптовая реализация машино-мест в жилом комплексе для спекулятивной перепродажи или сдачи в аренду может принести доход инвестору, но понизит клиентоориентированность бизнеса застройщика», — комментирует эксперт.
Где выгоднее сдать
Для инвесторов, предпочитающих формировать пассивный доход, будет интересна арендная стратегия. Для ее реализации лучше подбирать машино-места в ЖК с большим количеством квартир и минимальной придомовой территорией, пригодной для парковки, отмечают эксперты.
Также, отмечает Кудимов, будет интересны варианты паркингов в центральных районах Москвы и Петербурга возле крупных бизнес-центров. Персональное парковочное место, которое будет стоить дешевле, чем в зоне платной парковки, всегда доступно и находится недалеко от работы — будет гарантированно востребовано для долгосрочной аренды.
«Паркинг для инвестиций при благоприятной экономической ситуации и наличии спроса перспективнее всего покупать в центре города, где повсеместно организованы платные парковки, или в домах высокого класса, для жителей которых качество жизни и комфорт в приоритете. В период экономических кризисов, когда реальные доходы населения сокращаются, покупатели сначала отказываются от покупки подсобных помещений, то есть машино-мест и кладовых, а уже потом происходит спад спроса на жилье. В текущей непредсказуемой ситуации экономического и геополитического кризиса из-за низкого спроса на рынке недвижимости вложения в машино-места могут быстро и не окупиться», — отмечает Ася Левнева.
На что рассчитывать
Стоимость аренды парковочного места будет сильно зависеть от локации и наличия конкуренции. Так, по словам Кирилла Кудимова, в спальных районах столицы стоимость аренды машино-места начинается от 3-5 тысяч рублей в месяц, а в Петербурге от 2-3 тысяч рублей. Если говорить про центр, то здесь стоимость стартует от 8 тысяч рублей в месяц и может доходить до 30-40.
«Таким образом, инвестор может рассчитывать на среднюю доходность от 8 до 12%. К большим плюсам парковочных мест можно отнести сравнительно невысокий для недвижимости порог входа, а также — отсутствие необходимости делать ремонт и, в дальнейшем, обслуживать помещение. Что же касается рисков, то при правильном подборе объекта, они практически отсутствуют.
Стоит быть максимально внимательным при покупке машиноместа в ЖК спального района. Здесь нужно понимать, что целевая аудитория — это владельцы квартир этого комплекса. В связи с этим, крайне важно рассматривать только большие объекты», — отмечает эксперт.
По данным Кудимова, стоимость паркинга в новостройках комфорт-класса Москве начинается от 1,5 млн рублей, в Петербурге — от 700 тыс. рублей, а в бизнес-классе — от 2 млн и 1,6 млн рублей соответственно.
«В Петербурге можно найти места в подземном паркинге стоимостью от 300 тыс. рублей. При сдаче в аренду собственник будет получать от 5 до 10 рублей в месяц. Если повезёт и найдётся постоянный арендатор, такой вид недвижимости окупится примерно через 2 года. Потом, если опять же повезёт, ситуация на рынке стабилизируется, и вырастет спрос, паркинг можно выгодно реализовать», — добавляет Ася Левнева.
«На сегодня такой формат инвестиций — не сильно популярен и только набирает обороты. А это значит, что пока еще есть возможность выбирать интересные варианты с хорошей доходностью. Инструмент отлично подойдет, как для начинающих инвесторов (поскольку порог входа небольшой), так и для опытных игроков, которые хотят диверсифицировать свой портфель и приобрести сразу несколько лотов», — резюмировал Кудимов.
Статья по данной теме 26 октября 2020
Владельцы новых квартир не спешат тратиться на покупку нескольких «квадратов» парковочной площади. Почему машино-места остаются непопулярным товаром, а цены на них для большинства россиян выглядят «заоблачными», Novostroy.su выяснил у экспертов.
Источник: www.novostroy.ru