В наше время покупка недвижимости — удовольствие дорогое. Но кроме финансовых вложений фирме придется потратить много времени и сил для юридического оформления сделки. Дело в том, что право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Поэтому организация должна уплатить госпошлину, собрать пакет документов и подать его в регистрационную службу.
А что делать фирме, купившей недвижимость и начавшей ее эксплуатировать, до регистрации прав государственным органом? Платить ли налог на имущество? Можно ли принять к вычету НДС? Как быть с начислением амортизации? В этой статье мы попытаемся ответить на поставленные вопросы.
Как отразить покупку в бухучете?
Прежде всего, покупку следует принять к бухгалтерскому учету. Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденного приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н, для учета движимого и недвижимого имущества в качестве объектов основных средств предназначен счет 01 «Основные средства».
Гордон о своей бизнес-стратегии на рынке недвижимости и примерах удачных и неудачных сделок
В Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н, названы четыре признака основных средств:
а) использование в производстве продукции, работ, услуг или для управленческих нужд;
б) рок эксплуатации превышает 12 месяцев;
в) организация не планирует перепродажу активов;
г) способность приносить доход фирме.
Те же признаки основных средств перечислены в пункте 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.
По общему правилу до момента государственной регистрации объект недвижимости учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». И только после получения свидетельства о регистрации права он переводится на счет 01 «Основные средства». Однако, по мнению Минфина России, допускается принимать к бухучету в качестве основных средств объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые. Эти объекты следует выделять на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Данный подход приведен в пункте 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.
Следовательно, организация может учесть объект как основное средство сразу после того, как подала документы в регистрационный орган. Заметим, фирма имеет право, но не обязана учитывать его как основное средство. Это означает, что она может воспользоваться одним из двух способов учета такого имущества: на счете 01 «Основные средства» или на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Выбрав один из этих способов, организация должна закрепить его в своей учетной политике. Таковы требования статьи 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/98, утвержденного приказом Минфина России от 9 декабря 1998 г. № 60н. Проанализируем особенности каждого из названных вариантов.
НИЧЕГО НЕ ДЕЛАТЬ И ПОЛУЧАТЬ ДЕНЬГИ. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТАК ЛИ ТУТ ВСЁ СЛАДКО? РЕПОРТАЖ.
Учитываем недвижимость на счете 01 «Основные средства»
Бухгалтерский учет. Фирма передает документы на государственную регистрацию и учитывает недвижимое имущество на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Отметим, что принятие к бухучету основных средств отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы». Бухгалтерская амортизация недвижимости, учтенной на счете 01 «Основные средства», согласно пункту 21 ПБУ 6/01, начинается с 1 числа месяца, следующего за месяцем ее принятия к бухгалтерскому учету.
Налог на имущество организаций. В данной ситуации фирме следует платить налог на имущество. Поясним почему. Объектом налогообложения налога на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст.
374 Налогового кодекса РФ).
Поэтому организация, отразив его на счете 01 «Основные средства», должна уплачивать налог на имущество со дня передачи документов на государственную регистрацию. Это подтвердил и Минфин России в письме от 20 октября 2004 г. №03-06-01-04/71, отметив, что объектом налогообложения налога на имущество признается недвижимость, по которой закончены капвложения, оформлены первичные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию, фактически эксплуатируемая и принятая к бухучету в качестве основных средств.
Налог на добавленную стоимость. Согласно статьям 171 и 172 Налогового кодекса РФ, чтобы принять к вычету НДС организация должна выполнить следующие действия:
а) оплатить актив и НДС;
б) оприходовать покупку — объект основных средств;
в) использовать объект в деятельности, облагаемой НДС;
г) получить от продавца счет-фактуру.
Таким образом, фирма вправе принять к вычету НДС в том налоговом периоде, в котором выполнит все перечисленные условия.
Налог на прибыль. Согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается имущество, которое находится у организации на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 Налогового кодекса РФ), используется ею для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем амортизации. При этом срок полезного использования имущества должен превышать 12 месяцев, а его первоначальная стоимость должна быть более 10 000 рублей.
Под основными средствами в целях налогообложения прибыли понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).
Итак, купленный объект можно включать в амортизационную группу в том случае, если он соответствует названным критериям. Вместе с тем в законе предусмотрено дополнительное условие для основных средств,
права на которые подлежат государственной регистрации. Они включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ).
А подтвердить то, что организация передала документы на государственную регистрацию можно распиской в получении документов, которую выдает регистрационная служба (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В соответствии с пунктом 2 статьи 259 Налогового кодекса РФ начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию.
Итак, фирма может начислять амортизацию после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество. Как видим, в налоговом учете начислять амортизацию можно независимо от того, на каком бухгалтерском счете отражена недвижимость.
Учитываем покупку на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»
Бухгалтерский учет. Организация учитывает объект недвижимости на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» вплоть до момента государственной регистрации. При этом в бухгалтерском учете фирма вправе начислять амортизацию на недвижимое имущество, учтенное на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Такая возможность предоставлена Положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденным Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29 декабря 1990 г. № ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (№ВГ-9-Д).
Согласно пункту 22 данного положения, по объектам капитального строительства, оформленным актами приемки, но фактически эксплуатируемым теми организациями, которым они будут переданы в основные фонды, амортизация начисляется в общем порядке — с 1 числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов по данным учета капитальных вложений. Это подтвердил и Минфин России в письмах от 8 апреля 2003 г. №16-00-14/121, от 23 июня 2004 г. №07-02-14/143.
Отметим, что арбитражные суды разделяют это мнение. В качестве примера приведем постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 октября 2004 г. по делу №А29-996/2004а. Так, налоговики решили, что предприятие вправе начислять амортизационные отчисления только после того, как переведет актив на счет 01 «Основные средства». Однако суд указал, что закон связывает начисление амортизации с принятием основных средств к бухучету, а не со счетом, на котором они учитываются. В итоге суд признал, что организация вправе начислять бухгалтерскую амортизацию по эксплуатируемым объектам недвижимости, не прошедшим государственную регистрацию и учтенным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Стоит отметить, что Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств также не запрещают амортизировать имущество, числящееся на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В соответствии с пунктом 52 указаний по объектам недвижимости, по которым закончены капвложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объектов в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.
Налог на имущество организаций. В этой ситуации организация не должна платить налог на имущество, поскольку такая недвижимость по правилам бухучета не признается основным средством. А раз так, то отсутствует объект налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).
Этой точки зрения придерживается и Минфин России, например, в письме от 13 апреля 2004 г. №04-05-06/39.
В то же время московские инспекторы трактуют закон иначе. Они полагают, что организация должна платить налог на имущество со стоимости активов, которые соответствуют требованиям пункта 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, и фактически эксплуатируются. При этом не важно переданы документы на государственную регистрацию или нет. Такой подход приведен в письме Управления ФНС по г. Москве от 27 апреля 2005 г. №18-11/1им/30479.
Согласиться с подобным мнением трудно. Дело в том, что оно противоречит положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ и пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.
К сказанному остается добавить, что Минфин России вправе давать разъяснения по вопросам применения законодательства о налогах и сборах (п. 1 ст. 34.2 Налогового кодекса РФ). А вот у налоговых органов таких полномочий нет.
Налог на добавленную стоимость. Сразу скажем, что вопрос о том, вправе ли фирма принять к вычету НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», является спорным. По мнению налоговиков, вычет НДС возможен только после принятия актива к учету на счете 01 «Основные средства», при соблюдении критериев, установленных в статьях 171, 172 Налогового кодекса РФ. И в арбитражной практике есть случаи, когда суды соглашались с инспекторами (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2002 г. по делу №А74-2089/02-К2-Ф02-3502/02-С1, №А74-2089/02-К2-Ф02-3564/02-С1).
Однако в большинстве случаев организации выигрывают подобные споры. Так, арбитражный суд признал, что закон не связывает право налогоплательщика на возмещение НДС из бюджета с учетом приобретенных основных средств именно на счете 01 «Основные средства». Позиция суда приведена в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2004 г. по делу №Ф04-8174/2004(6320-А27-3). Аналогичные выводы сделаны судьями и в других решениях — постановления ФАС Московского округа от 25 декабря 2003 г. по делу №КА-А40/10220-03, ФАС Волго-Вятского округа от 11 июня 2004 г. по делу №А17-2047/5,2831/5, ФАС Северо-Западного округа от 28 октября 2004 г. по делу №А05-2813/04-20, ФАС Уральского округа от 15 октября 2002 г. по делу №Ф09-2172/02-АК, ФАС Поволжского округа от 21 декабря 2004 г.
по делу №А12-15080/04-С21.
Итак, организация может принять к вычету НДС по объектам, отраженным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Но отстаивать свою правоту ей, скорее всего, придется в арбитражном суде.
Налог на прибыль. Как было упомянуто выше, для целей исчисления налога на прибыль порядок учета активов в бухгалтерском учете не имеет значения. Дело в том, что Глава 25 Налогового кодекса РФ устанавливает иные критерии учета недвижимости и другой порядок амортизации основных средств для целей налогообложения прибыли. При их соблюдении амортизация должна начисляться после того, как предприятие подаст документы в регистрационную службу и введет объект в эксплуатацию.
Купили для себя, а передали другим
Бухгалтерский учет. Теперь рассмотрим ситуацию, когда фирма передает актив другой организации, скажем, по договору аренды. Здесь важно, с какой целью фирма изначально покупает объект недвижимости. Если недвижимость приобретается для передачи по договору аренды (лизинга) или проката, то по правилам бухучета она отражается на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Поскольку в соответствии с пунктом 2 ПБУ 6/01 это положение применяется и для учета доходных вложений в материальные ценности, то при определении условий, критериев, подходов к учету имущества, отраженного на счете 03, можно применять подходы, изложенные в начале статьи.
Налог на имущество организаций. Платить налог на имущество со стоимости объектов, учтенных на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» не нужно. Об этом Минфин России заявил в письмах от 24 сентября 2004 г. №03-06-01-04/38 и от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26. Напомним, что активы, отраженные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» также не облагаются налогом на имущество.
Между тем столичные налоговики трактуют закон иначе. По их мнению, материальные ценности, предоставляемые фирмой за плату во временное пользование с целью получения дохода, являются объектами налогообложения налога на имущество.
При этом они приводят пункт 2 ПБУ 6/01, согласно которому это положение применяется также в отношении доходных вложений в материальные ценности. Точка зрения чиновников приведена в письме Управления МНС по г. Москве от 7 июня 2004 г. №23-10/1/37660 «О включении в налоговую базу по налогу на имущество стоимости основных средств, учитываемых на счете 03».
На наш взгляд, позиция московских инспекторов является неправомерной. Дело в том, что объектом налогообложения налога на имущество закон признает лишь основные средства, то есть активы, отраженные на счете 01 «Основные средства» (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).
Теперь рассмотрим другую ситуацию. Фирма покупает недвижимость для собственного использования и учитывает на счете 01 «Основные средства», а затем передает ее в аренду. В этом случае организации придется платить налог на имущество. Данный вывод следует из пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ, согласно которому в объект налогообложения включается имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, а также внесенное в совместную деятельность.
Обратите внимание: если фирма приобрела объект недвижимости для собственного использования и учла его на счете 01 «Основные средства», а потом решила сдать в аренду, то перевести его на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» она уже не вправе. Дело в том, что правила бухгалтерского учета не предусматривают такой операции. Об этом свидетельствует письмо Минфина России от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26 и письмо УМНС России по г. Москве от 9 июня 2004 г. №23-10/1/38452.
Налог на добавленную стоимость и налог на прибыль. В заключение отметим, что в отношении НДС и налога на прибыль по имуществу нужно использовать правила и подходы, аналогичные упомянутым выше. В частности, по активу, отраженному на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», можно смело принимать к вычету НДС, не опасаясь споров с налоговиками.
И хотя вычет НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», в принципе законом не запрещен, но чреват судебными тяжбами с налоговыми органами. А вот что касается налога на прибыль.
Как мы указали выше, организация вправе начислять амортизацию для целей налогообложения прибыли после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество (п. 8 ст. 258, п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ).
Источник: www.tls-cons.ru
Зачем частному инвестору коммерческая недвижимость
Какие нежилые помещения сейчас выгодно приобретать частному инвестору? Как правильно выбрать встройку и на какого арендатора рассчитывать? И почему у застройщиков неликвидные встройки стали стоить дороже, чем квартиры в том же жилом комплексе?
Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».
Доходнее жилья
На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.
Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.
Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.
В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.
Инвестор на панике
По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.
Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.
«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.
По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.
«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.
Интернет съел арендаторов
Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду.
В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек. «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.
Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.
Апартаменты для жилья и бизнеса: как не промахнуться
Источник: www.bn.ru
В какую недвижимость выгоднее всего инвестировать. Разбираем варианты
Рынок недвижимости всегда актуальная площадка для инвестиций. Недвижимость — фундаментальный актив. Но не всякий объект способен сохранить капитал. И не каждый инвестор может корректно оценить доходность объекта. Станислав Ришко, основатель и генеральный директор агентства элитной недвижимости Lobster Group и ведущий YouTube-канала «Стас Недвижка», рассказывает, как искать ликвидные объекты, которые не просто сохранят, но и приумножат деньги инвестора
26 августа 2021 9:40
Доходная недвижимость
В Москве, на крупнейшем рынке, который формирует тенденции для всей страны, самый простой вариант инвестирования в жилую недвижимость — покупка объектов на раннем этапе строительства.
Купить квартиру на этом этапе можно, например, за 300 тысяч рублей за квадратный метр, к финалу стройки он может стоить 500 тысяч. Вопрос только в том, сколько вы хотите заработать. В эконом-классе не получить такой выгоды, как в среднем и более высоких.
Сегодня для входа в эконом-класс нужно 3–5 миллионов рублей, в бизнес — 12–20 миллионов, в элитный — 30–50, в премиум — 50–70, а в делюкс — 70–100 миллионов.
Коммерческая недвижимость на раннем этапе строительства (в жилых комплексах) почти всегда расходится на закрытых предпродажах. Обычно лучшие помещения продают между своими, они не поступают на открытый рынок. У неопытного инвестора мало шансов получить лучший объект — они достаются тем, у кого, например, есть контакты с девелоперами или штат сотрудников, занимающихся регулярным поиском и анализом объектов.
Как только строительство торговых площадей завершается, они продаются уже по высокой цене. Как, к слову, и пентхаусы — такие объекты никогда не продают на стадии строительства. Очевидного инвестиционного потенциала у них нет — они всегда дорогие.
Ключевые метрики для анализа
Если вы собираетесь покупать коммерческую недвижимость на открытой продаже, надо уже на этом этапе думать о будущем арендаторе.
- Каким бизнесом он будет заниматься?
- Какая инфраструктура под него понадобится? Например, для грузового транспорта или специфическая техника.
Можно купить готовый арендный бизнес. Но чтобы не стать заложником своего объекта и своей некомпетентности, на стадии выбора нужно изучить ключевые метрики:
- наличие свободных площадей в окрестностях;
- размер арендных ставок по соседству;
- историю арендатора — какие у него обороты, как в целом идут дела, может ли он внезапно съехать;
- как давно арендуется объект: молодой контракт — это риск.
Иначе может случиться неприятность: покупаете готовый объект с арендатором с окупаемостью в девять лет. Он съезжает, вы не можете найти замену, наконец приходите к анализу ситуации и выясняете, что арендатор сотрудничал с объектом по ставке на 20 процентов выше, чем в соседних помещениях. А еще выясняется, что вокруг много незанятых площадей, да и вообще место не востребованное.
Может оказаться, что вас обманули — продемонстрировали искусственно завышенную ставку, на объект посадили фейкового арендатора, чтобы создать видимость ликвидности. И вы становитесь заложником. Нужно снижать арендную ставку и ждать окупаемости не девять, а 12–15 лет.
Неправильная оценка ликвидности
Самый понятный для инвестора критерий надежности недвижимости — спрос. Если квартиры в жилом комплексе раскупают, тем более на раннем этапе строительства, значит, нужно брать. Вот первая и, главное, ключевая ошибка: «Все пошли, и я пошел».
Допустим, вы покупаете квартиру в приличном со всех сторон ЖК. Нужно насторожиться, если происходит следующее:
- вокруг идет сумасшедшая стройка;
- застройщик дает вам много обещаний;
- квартиры в этом объекте нарасхват.
На первый взгляд все отлично, но вышеперечисленное также значит, что конкуренция на местности огромная и стоимость актива может в лучшем случае остаться спустя годы такой же, а в худшем — упасть. Туда зашло много инвесторов, в итоге они могут демпинговать и нарушат ваши инвестиционные планы.
Поэтому в первую очередь нужно выяснить:
- как развивается район, в котором находится объект;
- как развивается инфраструктура вокруг;
- какова наполняемость района на вторичном рынке;
- много ли в этом районе конкурентов (других застройщиков) и что они предлагают;
- динамику роста цен в выбранном ЖК и вообще в районе;
- историю застройщика на предыдущих объектах.
Прежде чем вкладывать свои деньги в объект, нужно тщательно оценить его ликвидность. Это звучит слишком очевидно, но люди зачастую об этом не задумываются и полагаются только на спрос — его же видно сразу. Недвижимость — сфера для инвестиций с довольно низким порогом входа, этим может заниматься практически каждый. В этой сфере задействовано много людей, которые не оценивают риски.
Да, не нужно быть экспертом, чтобы вложиться и как минимум вернуть те же деньги. Но тогда стоит рассчитывать на небольшую прибыль. Грамотная оценка объекта и связанных с ним рисков позволяет получить бо́льшую прибыль. Когда в диалоге с вашим представителем на рынке пойдет разговор об инвестициях, наверняка речь будет идти только о прибыли.
Но говорить в первую очередь нужно о рисках. Инвестирование во что угодно без риска невозможно. В случае с недвижимостью, чтобы минимизировать потери, в каждом конкретном случае надо проводить аналитическое исследование. И данные для него не всегда лежат на поверхности или же вообще недоступны обывателю.
На что нужно обратить внимание, если вы хотите сделать выгодную инвестицию?
- Редевелопмент — Богом забытые дома с интересным расположением, их можно приводить в порядок и перепродавать. Например, инвестор приобрел особняк площадью 400 квадратов в центре Москвы в тихом переулке. Перестроил его под четыре семьи — получилось жилье премиум-класса, которое продали по рыночной цене новых домов в центре, где стоимость квадрата более 1 миллиона рублей.
- Апартаменты — потенциально одно из лучших по соотношению деньги/время вложений сегодня.
В российском законодательстве нежилой фонд — это жилье, в котором нельзя зарегистрироваться. Соответственно, из-за этого невозможно получить блага, которые дает регистрация. Но жить в апартаментах можно, сдавать их в аренду тоже. Нежилой статус — нюанс, который отпугивает часть покупателей. И потому застройщики компенсируют этот недостаток различными «бонусами»: инфраструктурой, интересным дизайнерским решением и тому подобным.
Стоимость квадратного метра в апартаментах ниже, чем в жилом фонде, — из-за рисков, которые видит инвестор. Но темп роста их стоимости высокий: в Москве в них абсолютно реально вложить, например, 8 миллионов рублей и получить 12–13 через полтора года.
Апартаментами, в отличие от коммерческой недвижимости, не нужно управлять — это подходит инвесторам-непрофессионалам, которые не хотят лишних забот. Рынок этой недвижимости растет — свободной земли с целевым назначением под жилую застройку мало или нет совсем. Переводить целевое назначение участков долго и дорого, девелопер вряд ли получит желаемую прибыль. Но бывших промышленных территорий, которые идеально подходят для строительства апартаментов, в черте больших городов пока еще достаточно. Подобного жилья в будущем будут строить все больше.
- Рассрочка и ипотека — пользуйтесь ими. Можно купить объект за 70 миллионов одним платежом, а можно в рассрочку. Внести 7 миллионов первого платежа, а оставшиеся 63 разделить на две части. Из 23 миллионов сделать фонд безопасности, за 40 купить готовый арендный бизнес с доходностью 10% и более годовых. Прибылью от него оплачивать рассрочку. На выходе у вас будут два объекта: один растет в стоимости, другой приносит прибыль и сохраняет капитализацию.
Ипотека приносит больше забот, чем рассрочка, но если все рассчитать и найти выгоду, она того стоит.
Если вы хотите поэкспериментировать, попробуйте сами. Но помните, что в инвестировании в недвижимость все не так очевидно, как кажется на первый взгляд. Если вы хотите действовать наверняка, минимизировать риски и контролировать доходность, вас должны сопровождать те, кто заинтересован не в самой сделке, а в вашем результате.
Больше текстов о бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект «Сноб” — Общество». Присоединяйтесь
Источник: snob.ru
