Покупка офисов как бизнес

Практически каждый начинающий предприниматель, который желает открыть свое дело, сталкивается с вопросом, брать ли ему офисное помещение в аренду или купить его. У нас в стране данный вопрос особенно актуален, ведь люди привыкли считать, что быть собственниками надежнее, и неохотно берут что-то в аренду. Кроме того, коммерческая недвижимость растет в цене стремительно, поэтому иногда приобретение офиса оказывается более выгодным, чем его съём. В этой статье мы подробно обсудим, стоит ли покупать офис.

До кризиса в экономке 2009 года предприниматели предпочитали офисы арендовать и покупали их очень редко. Это было обусловлено тем, что собственники не желали избавляться от своего имущества, ведь сдавать их было гораздо выгоднее, а ставки по аренде неуклонно росли из года в год. Но, когда начался кризис, владельцам бизнес-центров, чтобы рассчитаться с кредитами, пришлось продавать свои помещения. В результате предложений стало много, и, соответственно, цены на офисы упали.

Плюсы и минусы аренды

У аренды имеются такие положительные стороны:

Бизнес идея сдача упакованных офисов в аренду

Не нужно сразу вкладывать большую сумму денег.
Затраты легко спрогнозировать на год вперед.
Можно легко поменять место.

А отрицательные стороны таковы:

Арендодатель может накладывать ряд ограничений, например, по перепланировке или ремонту офиса.
Нельзя выбирать соседей.

Плюсы и минусы покупки

Существуют плюсы приобретения офиса, и они такие:

Получение помещения в собственность.
Офис является ликвидным активом, цена на который растет.
Можно брать в банке кредиты под залог офиса.
Окупается такая покупка в течение нескольких лет, если брать деньги, которые уходили бы на арендную плату.

Но не обошлось и без минусов, к которым относят:

Большие начальные финансовые затраты, которые может не потянуть начинающий.
Риск, что стоимость офиса снизится.
Недвижимость приходит со временем в негодность и требует вложений на ремонт.
Покупка может быть невыгодной, если в этих деньгах нуждается развитие дела.

Если бизнес станет расширяться, то понадобится дополнительное пространство и офис придется продавать. А в случае аренды съехать фирме будет куда проще. Обычно, когда предприниматель выбирает, покупать ли ему помещение или арендовать, то он всегда анализирует динамику рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Если экономическая ситуация в этом сегменте благоприятная для покупателя, то примерно через семь лет цена объекта возрастет примерно на 50 процентов.

И в заключение

Каждый предприниматель, исходя из своих финансовых возможностей и перспектив развития бизнеса, должен сам принять для себя решение, стоит ли приобретать офис. Для этого нужно взвесить все за и против, а также провести серьезный анализ рынка. Сейчас цена аренды офиса такова, что за данные деньги можно за несколько лет помещение полностью окупить. Эксперты говорят, что приобретать такую коммерческую недвижимость в собственность стоит в том случае, если пользоваться им фирма будет длительный срок. А при появлении определенных обстоятельств через пару лет офисное помещение можно продать, да еще и с неплохой накруткой.

Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!

Источник: zhazhda.biz

Офис как инвестиция: ищем подводные камни

Ряд инвесторов, обладающих бюджетом на покупку хорошей квартиры, часто сравнивают такое вложение денег с приобретением небольшого офиса. В этой статье мы не будем считать доходность такой покупки, но обозначим потенциальные трудности, с которыми можно столкнуться, став владельцем офисного помещения для перепродажи или сдачи в аренду

Сдача в аренду

Unsplash// myHQ

Итак, вы купили офис, который собираетесь сдавать в аренду. Приготовьтесь к тому, что вам придется предпринять следующие шаги:

Определить рыночную арендную ставку на свое помещение

Начинать нужно с изучения предложений на рынке и формирования цены. На первый взгляд это может показаться несложной задачей: провести пару часов на досках объявлений, посмотреть средние ставки и поставить примерную. Но, на самом деле, нужно учитывать, что при отсутствии 100% аналогов вам придется глубже изучать рынок, искать инсайты, подключать специалистов или просто ждать на высоких ставках своего арендатора, медленно снижая стоимость.

Создать качественный контент для рекламы (фото, видео, описание, планы)

Как известно, двигатель торговли — реклама. Если вы не расскажете о себе, никто о вас не узнает. А если расскажете плохо, вам предпочтут конкурентов. Так что хороший контент — половина успеха. Тем более, что конкуренция на рынке офисной недвижимости высокая, порой на скорость сдачи в аренду влияет текст объявления или время года, когда сделаны фотографии.

Не забывайте про новые виды контента:3D-туры и онлайн-показы. Многие собственники привлекают профильных специалистов или сами осваивают приложения, это все требует времени.

Реклама в интернете

Когда контент есть, его нужно продвигать. И для этого нужны навыки, время и средства. Вариантов для продвижения множество: это и доски объявлений, и специализированные ресурсы по коммерческой недвижимости, и реклама в телеграм-каналах, социальных сетях, электронных журналах, видеореклама на youtube. Чтобы не расходовать лишние деньги, нужно сравнить все вариант и выбрать наиболее подходящий.

Просмотры помещений

Реклама и продвижение приносит новых клиентов, с которыми нужно работать. Готовьтесь много общаться и демонстрировать свой товар с самой выгодной стороны. Важно сразу определить достоинства и недостатки помещения, чтобы грамотно все преподать.

Работа с агентами

Впрочем, вы можете доверить поиск и общение с клиентами агентам. На рынке есть достаточное количество агентств и консалтинговых компаний, которые могут взять 80% ваших забот на себя: от рекламы до согласования договора аренды. 20% это уже бухгалтерские и эксплуатационные заботы.

Однако, чтобы выбрать агентство, придется изучить рынок, а после контролировать процесс, чтобы агенты качественно выполняли свою работу.

Юридическая проверка арендатора

Тоже важный этап, который необходимо пройти перед заключением договора, чтобы исключить потенциальные риски.

Юридическая поддержка по договору аренды

Хороший юрист по коммерческой недвижимости вам просто необходим. Перед отправкой договора покажите его юристу. Он поможет учесть ваши интересы как арендодателя и минимизировать риски.

Взаимодействие с арендаторами

Unsplash//krakenimages

Когда сделка заключена, договор подписан, перед вами встает следующий ряд вопросов, которые также будут требовать решения.

Бухгалтерия

Выставление счетов, подписание актов, коммунальные платежи и платежи в управляющую компанию — весь этот документооборот будет в вашей зоне ответственности.

Решение бытовых вопросов

Организация парковки для арендаторов, клининг, ремонт, покупка и замена мебели — эти и многие другие вопросы будут возникать в процессе эксплуатации офиса. И их нужно будет решать самостоятельно или с помощью управляющей компании бизнес-центра, в любом случае, сначала все вопросы от арендатора будут заданы собственнику офиса, т. е. вам.

Решение конфликтных ситуаций на объекте

Готовьтесь отстаивать свою позицию и позицию своих арендаторов при общении с Управляющей компанией, соседями, госорганами. Например, при необоснованном повышении эксплуатационных расходов от УК. Такие ситуации происходят довольно редко, но случаются.

Удержание арендаторов

Продление договоров с текущими арендаторами и переговоры по изменению условий аренды — тоже часть задач собственника, которая требует не только талантов ведения переговоров, но и знания рынка. Нужно быть в курсе средних ставок и уровня спроса на офисы, схожие с вашим. Только так можно успешно продлить договор аренды и парировать аргументы арендатора на переговорах.

Продажа помещений

Unsplash//Scott Graham

Если вы приняли решение закончить свой бизнес и продать офис, готовьтесь к тому, что это тоже будет непросто. Как и при поиске арендаторов, нужно будет начинать с определения рыночной стоимости помещения. Затем поработать над контентом, чтобы ваше предложение выделялось на фоне конкурентов, настроить рекламу и продумать, как вы будете проводить показы.

И, конечно, вам понадобится помощь хорошего юриста по недвижимости, который сможет составить договор купли-продажи, минимизировав ваши риски.

Как видите, покупка офиса — это не только вложение средств. Это самый настоящий бизнес, который будет приносить хороший доход, если подходить к его ведению грамотно и ответственно. На m2data мы продолжим публиковать полезные материалы для всех участников рынка коммерческой недвижимости. А пока мы пишем, можете посмотреть офис для покупки здесь .

Другие статьи

Пользовательское соглашение
Политика конфиденциальности
Обработка персональных данных
API

ООО «М2ДАТА» ИНН — 7751181040 ОГРН — 1027739019208 Юридический адрес: 108811, город Москва, км Киевское шоссе 22-й (п. Московский), двлд. 4 стр. 2, блок Г, этаж 2, 375Г, офис R2/BV2/502.

ООО «М2ДАТА» является правообладателем программы для ЭВМ «Платформа по коммерческой недвижимости М2ДАТА» (свидетельство № 2022660780), аккредитовано Минцифры России (решение № АО-20220314-3814244127-3 от 15.03.2022).

Карта сайта: m2data
Карта сайта: Компании
Карта сайта: Здания 1
Карта сайта: Здания 2
Карта сайта: Коворкинги
Карта сайта: Подборки зданий 1
Карта сайта: Подборки зданий 2
Карта сайта: Подборки аренда
Карта сайта: Подборки аренда офиса
Карта сайта: Подборки аренда ПСН
Карта сайта: Подборки продажа
Карта сайта: Подборки продажа офиса
Карта сайта: Подборки продажа ПСН
Карта сайта: Журнал

Это помогает нам делать ваш пользовательский опыт лучше, а сайт удобнее. >,

u041fu0435u0440u0432u044bu0439 u044du0442u0430u043f. u0417u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u0441u043eu043eu0431u0449u0430u0435u0442 u044eu0440u0438u0441u0442u0443 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u044f, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0435 u043du0435u043eu0431u0445u043eu0434u0438u043cu043e u0443u0447u0435u0441u0442u044c u0432 u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0435, u0434u0435u0442u0430u043bu0438 u0431u0443u0434u0443u0449u0435u0439 u0441u0434u0435u043bu043au0438. n

u0412u0442u043eu0440u043eu0439 u044du0442u0430u043f. u042eu0440u0438u0441u0442 u0440u0430u0437u0440u0430u0431u0430u0442u044bu0432u0430u0435u0442 u0448u0430u0431u043bu043eu043d u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0430u0440u0435u043du0434u044b u0441 u0443u0447u0435u0442u043eu043c u0438u043du0442u0435u0440u0435u0441u043eu0432 u0438 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u0439 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430, u043fu0435u0440u0435u0434u0430u0435u0442 u0440u0435u0437u0443u043bu044cu0442u0430u0442 u0438 u0432u043du043eu0441u0438u0442 u043fu0440u0430u0432u043au0438 u043fu043e u0443u043au0430u0437u0430u043du0438u044e u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430. u0414u0430u043bu044cu043du0435u0439u0448u0435u0435 u0441u043eu043fu0440u043eu0432u043eu0436u0434u0435u043du0438u0435 u043fu0440u043eu0446u0435u0434u0443u0440u044b u0441u043eu0433u043bu0430u0441u043eu0432u0430u043du0438u044f u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0441 u043au043eu043du0442u0440u0430u0433u0435u043du0442u043eu043c u0438 u0437u0430u043au043bu044eu0447u0435u043du0438u044f u0441u0434u0435u043bu043au0438 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u043eu0441u0443u0449u0435u0441u0442u0432u043bu044fu0435u0442 u0441u0430u043cu043eu0441u0442u043eu044fu0442u0435u043bu044cu043du043e. n «>,

u0412u0442u043eu0440u043eu0439 u044du0442u0430u043f. u042eu0440u0438u0441u0442 u0440u0430u0437u0440u0430u0431u0430u0442u044bu0432u0430u0435u0442 u0448u0430u0431u043bu043eu043d u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u043au0443u043fu043bu0438-u043fu0440u043eu0434u0430u0436u0438 u0441 u0443u0447u0435u0442u043eu043c u0438u043du0442u0435u0440u0435u0441u043eu0432 u0438 u043fu043eu0436u0435u043bu0430u043du0438u0439 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430, u043fu0435u0440u0435u0434u0430u0435u0442 u0440u0435u0437u0443u043bu044cu0442u0430u0442 u0438 u0432u043du043eu0441u0438u0442 u043fu0440u0430u0432u043au0438 u043fu043e u0443u043au0430u0437u0430u043du0438u044e u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043au0430. u0414u0430u043bu044cu043du0435u0439u0448u0435u0435 u0441u043eu043fu0440u043eu0432u043eu0436u0434u0435u043du0438u0435 u043fu0440u043eu0446u0435u0434u0443u0440u044b u0441u043eu0433u043bu0430u0441u043eu0432u0430u043du0438u044f u0434u043eu0433u043eu0432u043eu0440u0430 u0441 u043au043eu043du0442u0440u0430u0433u0435u043du0442u043eu043c u0438 u0437u0430u043au043bu044eu0447u0435u043du0438u044f u0441u0434u0435u043bu043au0438 u0437u0430u043au0430u0437u0447u0438u043a u043eu0441u0443u0449u0435u0441u0442u0432u043bu044fu0435u0442 u0441u0430u043cu043eu0441u0442u043eu044fu0442u0435u043bu044cu043du043e. n «>,

Вы пользуетесь устаревшей версией браузера. Данная версия браузера не поддерживает многие современные технологии, из-за чего страницы отображаются некорректно, а главное — на сайте могут работать не все функции.
Рекомендуем установить Google Chrome — современный, быстрый и безопасный браузер.

Источник: m2data.net

Покупаем офис: основные критерии выбора

Неважно, какие мотивы побудили вас приобрести офис, важно, чтобы покупка была сделана «с головой» и не принесла вместо денег лишние заботы и хлопоты. Процесс приобретения включает в себя две составляющие: юридическую чистоту объекта и юридическую чистоту самой сделки. Остановимся на каждой из них подробно.

Юридическая чистота объекта

Купить можно только то, что принадлежит продавцу на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда продавцом выступают отдельные категории юридических лиц, им имущество принадлежит на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, распоряжаться которым они могут только с согласия собственника.

Право продавца подтверждается свидетельством о праве собственности на объект недвижимости (далее – Свидетельство), с которым вам необходимо подробным образом ознакомиться. На что следует обращать внимание:

Документы- основания. Ими могут быть, например, договор купли-продажи или договор дарения. Знакомство с ними необходимо для определения юридической судьбы объекта недвижимости.
Субъект права, т.е. лицо, в чьей собственности находится офис.

Если собственником является физическое лицо, надо выяснить: не является ли имущество общей совместной собственностью супругов. Для этого сопоставьте дату заключения брака с датой, когда сделана запись о регистрации права собственности (указана в свидетельстве). В противном случае, в Росреестр необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу офиса.

Если собственником имущества является юридическое лицо — проверьте полномочия его представителя. Они оформляются доверенностью от имени юридического лица, которая подписывается генеральным директором (его полномочия подтверждаются протоколом о его избрании на должность);

Вид права – собственность (в том числе и общая долевая);
Объект права – нежилое помещение, его площадь, точный адрес;
В графе «существующие ограничения (обременения) права» должна быть запись «не зарегистрированы». В противном случае, вы получите в собственность объект, который обременен, например, ипотекой.

Как ни странно, но Свидетельство дает лишь общую картину об объекте недвижимости, которой недостаточно для проверки юридической чистоты объекта. Немаловажными документами для вас являются также выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – Выписка) и технический паспорт на нежилое помещение.

Заказать Выписку можно в Росреестре или многофункциональном центре. Оформление выписки из ЕГРП – элементарная процедура. От вас требуется только паспорт и денежные средства на уплату государственной пошлины. Выписка будет готова на следующий день. Аналогично обстоит дело и с получением технического паспорта, только заказывать его следует в Бюро технической инвентаризации (БТИ), и срок изготовления дольше.

Зачем нужны два этих документа? Выписка дает максимально полную и свежую информацию об объекте недвижимости, в частности, о зарегистрированных в отношении него обременениях. Благодаря техническому паспорту вы сможете узнать: были ли сделаны в помещении перепланировка и (или) переустройство. И если да, то узаконены ли они.

Пример:

В нежилом помещении была проведена перепланировка. Собственник решил ее узаконить. В административном порядке ему было отказано, т.к. произведенную перепланировку признали вновь созданным объектом недвижимости.

В признании права собственности на самовольную постройку было отказано, т.к., по мнению суда, имеет место переустройство (Постановление 11 Арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 г. по делу А55–9538/2012). Истец обратился в суд с требованием признать переустройство нежилого помещения и право собственности на него. Ему было отказано, поскольку новый судья усмотрел в спорном нежилом помещении перепланировку (Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 г. по делу А55–23060/2013).

Приобретение такого спорного нежилого помещения чревато для нового собственника перспективой никогда не узаконить произведенную перепланировку.

Также особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования земельного участка (далее – ВРИ), на котором располагается офис. К примеру, если земельный участок предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки, то использовать нежилое помещение под офис будет уже незаконно. Чтобы помещение действительно можно было считать офисом, земельный участок должен быть предназначен для размещения административных и офисных зданий. ВРИ земельного участка указывается в Свидетельстве.

Таким образом, мы определились с юридической чистотой объекта. Переходим к сделке.

Юридическая чистота сделки

Передача офиса будет оформляться договором купли-продажи нежилого помещения (далее – договор). При заключении договора существуют три риска:

Возможность признания договора недействительным;
Возможность признания договора незаключенным;
Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности или приостанавливает государственную регистрацию.

Для избежания вышеуказанных недоразумений договор должен быть заключен в письменной форме, а переход права – зарегистрирован в Росреестре. Также договор должен содержать в себе все существенные условия, коими являются предмет и цена. Два этих условия должны быть четко прописаны в договоре.

Пример

Стороны заключили договор, в котором указали цену кв.м. Соответственно цена всего объекта исчисляется путем умножения стоимости кв.м. на их количество. Впоследствии продавец обратился в суд с иском о признании договора незаключенным, признании договора недействительным, признании права собственности на нежилые помещения.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, ссылаясь на то, что покупатель по договору приобрел в собственность несколько нежилых помещений. В договоре должна определяться цена каждого объекта. Поскольку этого сделано не было, договор считается незаключенным.

Покупателю только в суде кассационной инстанции удалось доказать, что при заключении договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе определили и цену имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 12.07.2011 г. по делу № 33–6911/2011).

Для избежания третьего, последнего риска, на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр должны быть поданы следующие документы:

Заявление о государственной регистрации от обеих сторон (оформляется в Росреестре);
Паспорт или доверенность на право совершать данную сделку;
Договор в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для Росреестра).

Таким образом, мы проверили юридическую чистоту, как объекта, так и самой сделки. Если вами предприняты все указанные меры, то через 30 дней (срок, установленный законом) или меньше (субъекты РФ могут устанавливать свой срок для государственной регистрации) вы станете собственником офиса и сможете распоряжаться им по своему усмотрению. У кого есть вопросы, с радостью на них отвечу.

Источник: regforum.ru