Затратный подход наиболее надёжен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и единственно возможной в следующих случаях:
1) Проведение технико-экономического анализа нового строительства и улучшений, позволяющего обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;
2) Оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
3) Оценка объектов на малоактивных рынках;
4) Оценка для целей страхования;
5) Определение стоимости корректировок.
Основные недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. Попытки достижения более точного результата оценки приводят к резкому увеличению трудозатрат;
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство объекта-аналога;
Квартира или бизнес? Что выгоднее? | Методы оценки
4. Проблематичность расчёта стоимости воспроизводства старых строений;
5. Раздельная оценка земельного участка от строений;
6. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждения о степени износа основываются на экспертном мнении оценщика;
Преимущества:
1) надежен при оценке новых объектов готовых для более эффективного использования;
2) наиболее целесообразен для технико-экономического анализа.
Тема №10: «Оценка недвижимости доходным подходом»
1. Основные положения доходного подхода
Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость принесла. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости в доходном подходе считают ее сдачу в аренду.
2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
Рисунок 18 — Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом
3. Основные понятия и определения
Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.
Где V – стоимость недвижимости,
I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,
R — норма дохода или прибыли.
Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли — коэффициент или ставку капитализации.
Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Mavzu: Затратный подход оценки недвижимости и его методы
Различают два основных направления капитализации:
· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.
Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.
При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.
4. Расчет доходов
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % -й загрузке площадей.
При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Могут быть использованы следующие единицы сравнения:
— для офисных зданий – 1 м 2 общей или фактически занимаемой арендаторами площади;
— для гостиниц, домов – комната, квартира;
— для складов – 1 м 3 ;
— для автостоянок и гаражей -1 место.
Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления. Учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.
Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.
5. Расчет расходов
Операционные расходы — расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.
Расходы владельца недвижимости делятся на :
Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество и земельного налога.
Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке.
Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени.
6. Основные преимущества и недостатки доходного подхода
При использовании материала ссылка на сайт Конспекта.Нет обязательна! (0.043 сек.)
Источник: konspekta.net
Затратный подход к оценке бизнеса: описание, суть и примеры
Спросите у эксперта
На чтение 6 мин.
На практике работа каждой компании подвергается анализу. При этом может применяться доходный, затратный, сравнительный подход к оценке бизнеса. Необходимость анализа возникает в самых разных ситуациях. Рассмотрим далее, как осуществляется оценка бизнеса методами затратного подхода.
Общие сведения
В международной практике специалисты пользуются тремя подходами к оценке:
- затратным;
- сравнительным;
- доходным.
Выполнение анализа по отечественным организациям регламентируется отраслевым ФЗ, а также федеральными стандартами (ФСО). В каждом подходе предусматриваются свои методы оценки.
Характеристики
Сравнительный подход включает в себя три способа. В частности выполняется анализ рынка капитала, отраслевых коэффициентов и сделок. Доходный подход основывается на 2 вариантах. Ими является анализ капитализации и дисконтированных финансовых потоков. Затратный подход также базируется на 2 способах: методе чистых активов и ликвидационной стоимости.
Они применяются почти при всех трансформациях организации. Анализ выполняется при приобретении либо продаже производства, акционировании фирмы, поглощении, слиянии и так далее.
Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)
Этот вариант анализа обладает одним ключевым признаком, выделяющим его среди прочих. Оценка бизнеса методами затратного подхода является поэлементной. В рамках анализа имущественный комплекс разделяется на определенные компоненты. Каждый полученный элемент исследуется, выявляется его цена. В завершение все полученные показатели суммируются, и выводится общая стоимость предприятия.
Ключевые направления
Затратный подход к оценке стоимости бизнеса объединяет в себе:
Указанные варианты объединяются по одному существенному признаку. Они основываются на определении стоимости каждого конкретного вида имущества организации в текущих ценах либо расходов на создание аналогичной компании (по способу замещения) и вычитания суммы всех долгов фирмы. При анализе используется единая информационная база – баланс.
Назначение
Затратный подход к оценке бизнеса, как правило, используется для получения информации, необходимой для принятия разных управленческих решений. В этом состоит суть этого анализа. Можно пояснить, как выполняется оценка бизнеса затратным подходом на примере компании, которая продается, страхуется или ликвидируется.
Так, при продаже фирмы рыночная цена рассчитывается способом накопления активов. При страховании чаще всего определяется восстановительная стоимость. При закрытии предприятия рассчитывается ликвидационная цена.
Преимущества
Затратный подход к оценке бизнеса обладает рядом достоинств. Основными из них можно считать:
Недостатки затратного подхода в оценке бизнеса
Между тем наряду с преимуществами есть несколько отрицательных моментов при проведении анализа. Специалист, принимая их во внимание, может отказаться использовать затратный подход к оценке бизнеса. К наиболее существенным негативным сторонам способа можно отнести:
Недостатком затратного подхода в оценке бизнеса является также его сложность и трудоемкость.
Чистая балансовая цена
Способ ее определения считается самым простым из всех, включенных в затратный подход к оценке бизнеса. Для установления чистой балансовой цены из величины валюты вычитаются все обязательства (кратко- или долгосрочные). В результате получится стоимость в денежном выражении собственного капитала фирмы или ее активов. К преимуществам этого способа можно отнести:
При этом у способа есть несколько отрицательных черт:
Рассмотрим, как осуществляется оценка бизнеса затратным подходом на примере. Исходные балансовые данные следующие (в у. е.):
- ОС – 5000;
- запасы – 1000;
- дебиторская задолженность – 1 тыс.;
- денежные средства – 500;
- долговые обязательства – 6 тыс.
В соответствии с заключением, составленным специалистом, основные средства компании стоят на 30 % дороже, а запасы сырья и материалов – на 10 % дешевле. Соответственно, 20 % от дебиторской задолженности собрать не удастся. Используя соответствующие коэффициенты, определяют балансовую стоимость:
1000 х 0,8 + 1000 х 0,9 + 5000 х 1,3 + 500 – 6000 = 2700.
Ликвидационная цена
Она определяется только в том случае, когда компания, прекратив выполнять операции, начинает реализовывать свои активы, погашать обязательства. Расчет ликвидационной стоимости позволяет получить наиболее низкий показатель в ценовом уровне. Он отражает минимальную сумму, по которой можно продать компанию.
Способ скорректированной балансовой цены
Он считается одной из разновидностей затратного подхода. Этот способ включает в себя итоговый показатель пересмотра баланса с корректированием остаточной цены активов с учетом инфляционного фактора. При анализе осуществляется переоценка средств. При этом одновременно полученный результат вводится в баланс. Это позволяет определить скорректированную, чистую цену, которая, по своей сути, выступает как показатель собственного капитала фирмы и резерва ее переоценки.
Способ замещения
Он сориентирован исключительно на анализ материальных активов и действует только в отношении капиталоемких компаний. Оценка предполагает подсчет расходов на полное замещение средств предприятия при сохранении текущего хозяйственного профиля. Анализ выполняется в определенной последовательности. Сначала оценке подвергаются бухгалтерские и статистические документы. К ним относят:
По результатам этого комплексного исследования формируется представление о недостаточности или достаточности активов для погашения задолженности. После этого создается имущественная масса для оценки. Отдельно изучаются наиболее/минимально оборотные или ликвидные активы. Затем формируется совокупная сумма задолженности фирмы и составляется календарный график погашения.
Выводы
Затратный подход, базирующийся на анализе баланса компании, позволяет получить достаточно объективные показатели. Как считают некоторые специалисты, он является самым достоверным вариантом в современных нестабильных экономических условиях. Смысл оценки состоит в максимально точном расчете рыночной стоимости предприятия. Анализируются все его активы, в том числе материальные, нематериальные и финансовые.
Балансовая стоимость этих средств находится под влиянием конъюнктурных изменений и инфляции. Соответственно, она не всегда совпадает с рыночной ценой. Это, в свою очередь, обуславливает необходимость корректировки баланса. Именно для этого осуществляется оценка каждого актива в отдельности.
После определения текущей цены всех обязательств фирмы она вычитается из обоснованного рыночного показателя для всего имущества. Полученный результат и будет той ценой, которая определена затратным подходом. Расчет ликвидационного показателя используется при анализе фирм-банкротов или в случае предполагаемой утраты платежеспособности в ближайшей перспективе. Эта цена показывает количество оставшихся финансовых средств после реализации компании, погашения прямых расходов и прочих затрат.
Нюансы
Следует учесть, что при выполнении оценки недвижимых объектов предприятия специалисты должны иметь в распоряжении:
Стоит также отметить, что стоимость компании, определенная с использованием метода ликвидационной цены, никогда не соответствует реальным суммам. Здесь необходимо обратиться к пункту 9 ФСО. В нем сказано, что ликвидационная стоимость объекта отражает вероятную сумму, по которой возможна его реализация на протяжении периода экспозиции.
Источник: hochyvseznat.ru
