Принцип оценки бизнеса как принцип эффективного использования

Принцип НЭИ — выделяет такое использование предприятия, которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту собственности на дату оценки, т. е. использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно:

Ò технически (физически) осуществимо,

Ò юридически допустимо,

Ò финансово обоснованно и

Ò приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (в т. ч. земельный участок — ЗУ, на котором находится предприятие).

Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)).

Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки – принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива то, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.

Принцип оценки бизнеса как принцип эффективного использования

  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • 1
  • Недвижимость как объект оценки
  • Принципы оценки недвижимости
  • Сравнительный подход при оценке недвижимости
  • Доходный подход в оценке недвижимости
  • Затратный подход к оценке недвижимости
  • Согласование результатов
  • Оглавление отчета об оценке ИНТЕРСТОИМОСТЬ
  • Оценка нефтяных скважин
Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

Принципы, связанные с рыночной средой:

  • спроса и предложения;
  • конкуренции;
  • изменения;
  • соответствия.

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

  • полезности;
  • замещения;
  • ожидания.

Принципы, связанные с землей и ее улучшениями:

  • остаточная продуктивность;
  • вклад;
  • экономическое равновесие;
  • возрастающая и уменьшающаяся отдача;
  • экономический размер;
  • экономическое разделение имущества.

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов оценки недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене. Из определения следует, что в процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии:

  • Физическая осуществимость – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.
  • Юридическая правомочность – возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям.
  • Финансовая оправданность – проект застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающий положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям.
  • Максимально экономически эффективное использование – то использование, которое соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово состоятельных вариантов.

В соотв етствии с этими критериями рекомендуются следующие последовательные этапы анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

  • этап 1 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного от улучшений;
  • этап 2 – анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.

В конце анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка формируется вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию. От этого вывода зависит выбор подходов для оценки объекта недвижимости.

Если НЭИ застроенного участка совпадает с НЭИ свободного участка, то целесообразно использование всех подходов оценки стоимости: доходного (метод прямой капитализации или метод дисконтированных денежных потоков), затратного и сравнительного. Если НЭИ застроенного участка не совпадает с НЭИ свободного участка, то решение о выборе подходов оценки зависит от дальнейшей судьбы существующих строений.

При сохранении существующих строений можно использовать затратный подход и методы прямой капитализации или дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. При необходимости перестройки существующих строений можно использовать затратный подход и метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. В случае необходимости сноса существующих строений задача оценки сводится к оценке стоимости земельного участка как свободного. В этом случае можно использовать сравнительный подход с учетом затрат на снос или метод дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода.

С методологической точки зрения наиболее сложными являются варианты оценки стоимости объектов недвижимости с использованием затратного подхода, при которых НЭИ свободного участка не совпадает с НЭИ застроенного участка, предусматривающего сохранение или перестройку существующих строений. Практика показывает, что эта сложность связана с расчетом функциональных и внешних устареваний объекта недвижимости.

Источник: interstoimost.ru

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Комментарии0
Загрузка ...
Похожие материалы
Бизнес для женщин