Принцип оценки бизнеса связанный с эксплуатацией собственности

Наличие множества принципов оценки не означает, что их можно использовать все сразу.

В каждой конкретной ситуации выделяют основные и вспомогательные принципы. Проявляются только ключевые закономерности поведения субъектов рыночных отношений. В реальной действительности целый ряд факторов может ослабить их действие.

Например, денежно-кредитная и финансовая политика государства не дает реальной картины проявления отдельных принципов. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

стоимость. С позиции любого пользователя оценочная стоимость фирмы не должна превышать минимальной цены на аналогичные компании с такой же полезностью. Следует иметь в виду, что за объект нецелесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в разумные сроки.

Замещающий объект не всегда должен быть точным аналогом, но желательно, чтобы он был похож на оцениваемый объект. Поэтому пользователь рассматривает его как желаемый заменитель.

ГЧП 115 ФЗ «О концессионных соглашениях»: краткий обзор

Принцип замещения формулируют следующим образом: максимальную стоимость определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с такой же полезностью. Данный принцип положен в основу трех традиционных подходов к оценке стоимости бизнеса: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного.

С принципом полезности тесно связан принцип ожидания (предвидения). Полезность фирмы определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы (ожидаемую выручку от перепродажи объекта).

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения компанией. При этом целесообразно учитывать объем и продолжительность получения ожидаемого будущего дохода. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называют дисконтированием.

Вторая группа принципов обусловлена эксплуатацией объектов и связана с представлением пользователей.

Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности характеризуют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Для оценки стоимости фирмы необходимо знать вклады каждого в формирование ее дохода. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество компании экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение этого актива. Каждый фактор должен быть возмещен из доходов, создаваемых предпринимательской деятельностью. Поскольку земельные участки относятся к недвижимому имуществу, то факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к их использованию.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что владельцу дается возможность извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка устанавливают как чистый доход после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент.

Перехватов В.В.- Инновационный бизнес — 6. Институциональные соглашения инновационного бизнеса

Производственные факторы учитывают только исходя из их воспроизводства и места в обороте капитала. С данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно быть учтено при оценке стоимости фирмы.

Принцип увеличивающихся или понижающихся доходов означает, что по мере добавления ресурсов к остальным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами вплоть до той точки, начиная с которой общий доход хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится ниже, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Остальные принципы второй группы (сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение) связаны со специфическими условиями эксплуатации земельных участков и правами собственности на них.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды. Например, принцип зависимости определяется местом расположения объекта, которое является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Качество месторасположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном регионе типу землепользования, а также от его близости к экономической инфраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Потоки доходов от объекта недвижимости зависят от того, как место расположения объекта связано с рынком пользователя. Следовательно, стоимость конкретного объекта подвержена влиянию внешних факторов и сама воздействует на величину стоимости других объектов в районе его рас-положения.

Принцип соответствия заключается в том, что проект не отвечающий рыночным стандартам, вероятнее всего проиграет в финансовом отношении. Другой пример: фирма не отвечающая требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего, будет оценена ниже среднего уровня.

Соответствие выражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемые к застройке земли, отвечают потребностям и ожиданиям пользователя.

Принцип конкуренции состоит в том, что при усилении конкурентной борьбы может происходить снижение потока доходов или их увеличение с учетом фактора риска. Данный принцип важен для профессиональных оценщиков, стремящихся оценить стоимость потока доходов, превышающих среднюю рыночную величину. Если получение дополнительной прибыли не связано с долгосрочной арендой капитальных активов (например недвижимости) или другой существенной причиной, то поток доходов следует рассматривать осторожно.

Принцип изменения выражается в том, что стоимость объекта оценки не остается стабильной, она изменяется с течением времени вследствие влияния физического износа. Поэтому она подлежит соответствующей корректировке.

Наконец, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов — это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Оценщики определяют данный принцип следующим образом: возможный и разумный вариант использования, который обеспечит объекту (активу) максимальную текущую стоимость, определенную на конкретную дату оценки. Данный принцип имеет важное значение для анализа различных факторов, влияющих на стоимость активов фирмы и бизнеса в целом.

Источник: finances.social

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

• основанные на представлениях собственника;

• связанные с эксплуатацией собственности;

• обусловленные действием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно применять их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные прин­ципы.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности являет­ся его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого по­требителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости.

Однако как общую полезность объекта для собствен­ника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конк­ретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса важ­ны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего.

Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чис­той отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжитель­ность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в буду­щем от владения данным предприятием.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырь­мя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управле­нием. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оцен­ки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, ко­торый сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый при­рост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала дол­жна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма де­нег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если зе­мельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктив­ность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются только с учетом периода их воспро­изводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее техно­логическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и

монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности вид:

производственной деятельности; высококвалифицированных работников имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сил;

должны быть учтены покупателем.

Предприятие — это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональности ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производств;

Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:

Источник: studopedia.ru

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности,

В группу принципов оценки имущества, связанных с эксплуатацией собственности, основанных на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемым к имуществу, входят следующие принципы: принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип изменяю­щейся доходности (убывающей отдачи), принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип оптимальных размеров (величин), прин­цип оптимального разделения и соединения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере зе­мельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточ­ный чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как бы­ли оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства — труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идет на оплату используе­мых факторов производства. Относимая к каждому из факторов произ­водства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой це­ной является заработная плата, для капитала — выплаты по процентам, для предпринимательских действий — прибыль, для земли — рента.

Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности ин­вестиций) основывается на понятии «вклад». Вклад — это сумма, на кото­рую изменяется стоимость имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемен­та (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость любого отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип подразумевает, что стои­мость имущества зависит от вклада в ее величину элемента этого имуще­ства. Применительно к оценке инвестиционной стоимости имущества дан­ный принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, дол­жен превышать величину инвестированных средств.

Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) использу­ется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего (наибо­лее эффективного) использования собственности (имущества). Данный принцип заключается в том, что по мере добавления элементов (ресур­сов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством на­сыщения, другими словами — убывающей отдачи.

Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не стано­вится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Как сле­дует из принципа изменяющейся доходности, ресурсы, привлекаемые к объекту, обладают свойством убывающей отдачи. Поэтому экономически целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресур­сы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования. Такое использование объекта недвижи­мости будет эффективным, а сумма привлеченных к нему элементов ре­сурсов — оптимальной. В принципе изменяющейся доходности проявля­ется общий для многих процессов (как в обществе, так и в естественно-на­учных дисциплинах и в технике) эффект — «эффект насыщения».

Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании кото­рых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании. В противном случае стоимость объекта имущества уменьшается.

Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частнос­ти, к недвижимому имуществу гласит: при существующих на данном сег­менте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определенной (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разде­лять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге до­стигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав примени­тельно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода — физическим, хронологическим (во времени), среди заинте­ресованных лиц (участников сделки или обладателей прав на имущество), по совокупности имущественных прав. Данный принцип используется совместно с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использова­ния собственности (имущества).

Иногда принцип оптимального разделения и соединения имуществен­ных прав трактуется несколько иначе — как принцип экономического раз­деления. Экономическое разделение имеет место, если права на имущест­во разделены между двумя или более лицами, использующими их в своих интересах, в результате чего может возрасти общая стоимость объекта. Разделение имущественных прав на объект может быть физическим (на различные его части), юридическим (по различным правомочиям лиц, ими обладающих), по времени (срок аренды) и другим. Принцип экономичес­кого разделения по своей сути подобен принципу сбалансированности, так как предметом его рассмотрения является оптимизация использования прав на объект с целью максимального увеличения стоимости объекта.

Источник: cyberpedia.su