Принцип полезности в бизнесе

Концепция предельной полезности возникла в 40-50-х го­дах XIX в. Её появление связывают с именем Генриха Госсена, который описал правила рацио­нального поведения субъекта, стремящегося извлечь максимум полезности из своей хозяйственной деятельности.

Используя категории полезности и предельной полезнос­ти, можно описать потребительские предпочтения.

Полезность — это степень удовлетворения, полученного че­ловеком от потребления какого-то блага. Оценка потребителем степени полезности для себя различных товаров (например, товар Х лучше, чем товар У) называется потребительским пред­почтением.

Предельная полезность (MU — marginal utility) — это дополнитель­ная полезность, полученная от потребления последующей еди­ницы данного блага по сравнению с предыдущей. Так как предельная полезность — это приращение общей полезности, то она (предельная полезность) является производной от функ­ции полезности.

Экономисты XIX в. исследовали собственную психологичес­кую реакцию на потребление дополнительных порций товара и делали выводы о действии закона убывающей предельной полезности.

Главный закон бизнеса — Жак Фреско

Сущность закона убывающей предельной полезности (первый закон Госсена) состо­ит в том, что, начиная с определенного момента дополнитель­ная полезность, полученная от потребления последующей единицы данного блага по сравнению с предыдущей (предельная полезность), снижается по мере увеличения массы потребляемого товара.

Чем больше товара потребляет человек, тем большую со­вокупную полезность он получает. Совокупная (общая) полез­ность (AU) определяется путем суммирования показателей предель­ной полезности. Если потребитель получит отрицатель­ную предельную полезность, то совокупная полезность будет уменьшаться.

Закон убывающей предельной полезности может быть пред­ставлен на примере потребления мороженого.

Взаимосвязь графи­ков предельной и совокупной полезности: когда объем потреб­ляемого блага равен 0, совокупная и предельная полез­ность также равны 0. Совокупная полезность возрастает при та­ком потреблении блага, когда предельная полезность положительна. Общая полезность достигает максимума в точке, где предельная полезность равна 0. Совокупная полезность начинает убывать при таком потреблении, когда предельная полезность отрицательна. Кривая предельной полезности идет вниз, а кривая со­вокупной полезности является выпуклой вверх, поскольку со­гласно закону убывающей предельной полезности общая полез­ность увеличивается все более медленными темпами.

Правило максимизации полезности с точки зрения теории предельной полезности состоит в том, что:

Потребитель так должен израсходовать свой доход, что­бы отношение предельной полезности к цене было одинаковым для всех товаров, при этом доход должен быть истрачен полностью:

Максимальная полезность дости­гается при выборе такой потребительской корзины, которая, во-первых, удовлетворяет бюджетному ограничению и, во-вто­рых, содержит такое количество товаров, при котором отно­шение предельной полезности к цене одинаково для всех то­варов.

Бизнес процессы: для чего они нужны бизнесу? Развитие бизнеса. Свой бизнес | Бизнес Конструктор

Роль предельной полезности в ценообразовании – парадокс воды и алмазов.

Цены определяются предельной полезности блага, несмотря на его общую полезность.

Дополнительная выгода для потребителя, или потребительский излишек

Потребительский излишек представляет собой разницу между максимальной ценой, которую потребитель готов за­платить за товар, и той ценой, которую он действительно пла­тит при покупке.

Концепция потребительского излишка применяется для определения выгоды, получаемой людьми при покупке товаров, выраженной в денежных единицах.

Источник: studopedia.info

Принцип полезности

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Принципы, основанные на представлениях пользователя

Общим для всех вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и продуктивность рассматриваемого объекта собственности. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта собственности выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени [5, 6].

Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя,
в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир
в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т. п.

Профессиональные оценщики широко пользуются этим принципом в своей практической работе.

Например, оценивая право ограниченного пользования чужого земельного участка, оценщик должен изучить, в чем состоит сервитут путем анализа права ограниченного пользования на местности (в натуре) и изучения соответствующих документов, в которых это отражено или будет отражено, какова его потребность.

Источник: studopedia.su

Принципы, основанные на представлениях пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности: всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода.

Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Иными словами, стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

При затратном подходе рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, т. е. стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном подходе к оценке принцип замещения звучит следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая. Принцип замещения – основной принцип оценки при использовании сравнительного подхода.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, и суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период будет получен ожидаемый доход, так как рубль, имеющийся у инвестора сегодня, стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Данный принцип – основной при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся

К этой группе относятся принципы остаточной продуктивности земли принцип вклада, возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности, оптимальной величины участка, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности (производительности) земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы раскрыть это положение, вспомним, что любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли (табл. 4.1.).

Факторы производства и виды их покрытия

Труд представляет собой расходование человеческой рабочей силы в особой целесообразной форме – заработной плате.

Капитал – это совокупные ресурсы, используемые в бизнесе; денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.

Предпринимательские способности – особый вид человеческого капитала, представленного деятельностью по координации и комбинированию всех остальных факторов производства для выпуска товаров и услуг, относятся к высококвалифицированному труду.

Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы. Земля – основной фактор, формирующий пространство и ресурс, необходимый при любом виде производственной деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически неподвижна, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода представляет собой доход, относимый к земле, или ренту.

Таким образом, земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства[14]. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

Принцип вклада

Нередко затраты на ремонт объекта позволяют увеличить его стоимость в размерах, значительно больших, чем составили затраты на ремонт. В этом явлении и реализуется принцип вклада. Например, размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате ремонта квартиры и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности недвижимости: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства или в объект недвижимости обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли (дохода от использования объекта) лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли (дохода) становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения дохода (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Для определения указанной предельной точки, когда доход (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например, рассчитать доход от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке, и только после этого осуществлять выбор варианта развития объекта.

В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимального дохода реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) привлекаемых ресурсов. Сущность принципа заключается в соблюдении баланса между количеством привлекаемых ресурсов и размером используемого земельного участка. Нарушение такого баланса приводит либо к перегрузке, либо к недоиспользованию возможностей земли, что ведет к потерям дохода и стоимости недвижимости.

Снижение эффективности проекта наблюдается, когда недостаточно денежных средств для строительства объекта. В связи с этим в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства и финансирования, чтобы получить наибольший эффект от реализации проекта.

По отношению к уже существующему объекту недвижимости: для эффективного функционирования, например, магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения рациональной номенклатуры товаров.

Принцип экономического размера земельного участка.