Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;
Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.
Выручка, прибыль, доход и EBITDA / Анализ отчетности и оценка бизнеса
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.
Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.
Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.
Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:
— остаточной продуктивности земли;
— предельной продуктивности (принцип вклада);
— возрастающего и уменьшающего дохода;
В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:
Амортизация простыми словами за 3 минуты
· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,
· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
· земля, которая компенсируется рентой.
Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.
Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.
Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:
· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка б льшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;
· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить б льшие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить б льшие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.
Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.
Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.
Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.
Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.
Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.
На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.
С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.
Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию.
Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.
По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.
Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.
Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:
· физическое разделение участка земли;
· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).
«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.
Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:
— зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;
— предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;
— уровень конкуренции на рынке недвижимости;
— изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.
Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.
Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».
Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.
Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.
Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.
Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.
Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.
Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».
Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости.
Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.
Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
— во-первых, соответствуют юридическим нормам;
— во-вторых, реализация которых возможна физически;
— в-третьих, осуществимы финансово;
— в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).
Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.
«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.
Источник: www.aup.ru
Введение в оценку стоимости предприятия. Глава 3
Подробное обсуждение фундаментального понятия оценки — рыночной стоимости, а также определение основных принципов оценки.
Виды стоимости
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Кроме рыночной стоимости, в процессе оценки могут также использоваться инвестиционная и ликвидационная стоимости.
Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целей использования объекта оценки. Если рыночная стоимость рассчитывается на основе типичной рыночной информации, то инвестиционная стоимость определяется на основе данных конкретного инвестора, которые отличаются от типичной рыночной информации.
Ликвидационная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции значительно меньший типичного срока экспозиции (период времени между датой появления на рынке и датой продажи).
Также для целей налогообложения может рассчитываться кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки по методикам, утвержденным Министерством экономики, развития и торговли.
Страховая стоимость предприятия — размер выплаты по страховому договору при условии наступления страхового события – потери или повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов компании, используются такие понятия, как восстановительная стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость – текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения определяется как величина затрат на замещение данного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.
Стоимость в пользовании — стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки.
Стоимость в обмене — стоимость оцениваемого объекта оценки, определенная в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования).
Принципы оценки
Принципы оценки рыночной стоимости предприятия для различных целей оценки объединяются в три группы:
- Основанных на представлениях собственника;
- Связанные с эксплуатацией предприятия, особенностями бизнеса;
- Обуславливаемые действием окружающей среды.
Принципы, основанные на представлениях собственности.
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
- Принцип полезности заключается в том, что рыночной стоимостью обладают предприятия (бизнес), способные удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
- Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
- Принцип ожидания или приведения. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется тем, во сколько в настоящее время оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Рыночная стоимость бизнеса определяется его ожидаемой полезностью для собственника. На величину стоимости предприятия оказывают влияния ожидаемая чистая отдача от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи.
Принципы оценки, обусловленные эксплуатацией предприятия и особенностями бизнеса.
- Принцип вклада. Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) определяется совокупностью факторов производства, вкладом каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в совокупность факторов производства экономически целесообразно и ведет к увеличению его рыночной стоимости, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива.
- Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
- Принцип предельной производительности. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
- Принцип сбалансированности (пропорциональности). Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другими характеристиками. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия.
Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость.
Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля.
- Принцип соответствия. Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения с рыночной стоимости, если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием такой закономерности связан принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., имеют более низкую рыночную стоимость и цену.
- Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная стоимость такого предприятия, вероятно будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования не зависимых от предприятия объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная стоимость данного предприятия оказывается выше затрат на его создание.
- Принцип конкуренции. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Предприятия могут получать сверхприбыль только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Принципы, обусловленные состоянием и изменением внешней среды бизнеса.
- Принципы учета экономической и политической стабильности. Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом – внешними. Стоимость предприятия, его имущества. Выбор продолжительности прогнозного периода, уровень рисков в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.
- Принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату.
- Принцип экономического разделения. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таково позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование бизнеса, обеспечивающее собственнику максимальную стоимость оцениваемого предприятия. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.
Источник: domkon.ru
Принцип полезности в оценке бизнеса означает
Финансовая отчетность, составление которой отвечает принципу полезности для принятия решений ее внутренними и внешними пользователями, содержит информацию для оценки общего финансового положения предприятия и является важным инструментом финансового управления. [c.8]
Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. [c.242]
Первые две группы принципов связаны с определением стоимости использования, третья группа базируется на стоимости обмена. В основе определения стоимости использования лежат принцип полезности — чем больше конкретный объект недвижимости удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость. При этом оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены аналогичного объекта и не может превышать затраты на создание нового объекта (см. табл.51) [c.449]
Высказывается предположение, что принцип полезности для принятия решений можно расширить с целью учета интересов тех, кто хотел бы отслеживать и контролировать общественную сторону деятельности корпорации [40, с.14]. Большинство работ, посвященных полезности для принятия решений, рассматривает, однако, лишь потребности акционеров и кредиторов. Функ- [c.152]
Худшим примером того, как далеко может отойти предприятие от принципа полезного [c.109]
Принцип полезности — всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен инвестору и может быть использован для выполнения каких-либо функций или для личных интересов. Например, использование недвижимости в качестве жилья, офиса, торгового центра и т.д. Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. [c.25]
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — ожидания, так как [c.8]
Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен [c.20]
К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. [c.40]
Принцип полезности гласит всякий объект оценки обладает стоимостью только в том [c.40]
Принципы пользователя предприятия. Эти принципы включают принципы полезности, замещений и ожидания [c.197]
I. Финансовая отчетность, составление которой отвечает принципу полезности для принятия решений внутренними и внешними пользователями, является важным инструментом финансового менеджмента. Некоторые данные, необходимые для финансового менеджмента, в финансовой отчетности российских предприятий отсутствуют, в связи с чем необходимо пользоваться также данными бухгалтерского учета. [c.82]
По мнению Вальраса, чистая экономическая теория не исчерпывает всю экономическую науку, а представляет лишь ее фундамент, — говоря современным языком, позитивную теорию рыночного хозяйства, которая должна выявить объективные законы, управляющие производством в системе, где доминирует принцип полезности. Как и многие экономисты того времени, Вальрас не ограничивался этой частью экономической науки и выделял также ее социальную часть, которая должна заниматься вопросами распределения с учетом справедливости. Именно этой теме посвящена работа Очерки социальной экономики. Теория распределения общественного богатства (1896).38 [c.235]
Фактически в этом Вальрас следовал концепции Дж. Ст. Ми л ля, согласно которой законы производства носят объективный характер и в любом обществе действуют одинаково, а законы распределения зависят от институциональной структуры общества, которая в каждом обществе разная. Надо заметить, что Вальрас сознательно себя называл последователем этого английского экономиста и социального философа. В теории Вальраса это означало, что если в производстве руководит принцип полезности, то в распределении этот принцип должен уступить место принципу справедливости. Мы вернемся к этой проблеме в лекции 43. [c.235]
Появилась богатая литература, и были сделаны попытки распространить статистический подход на область механики. Конечно, все, что способствует более детальному изучению конструкции, в принципе полезно, однако здесь была упущена из виду существенная разница между электронными и механическими системами. И действительно, впадать в крайности в применении статистики в любом случае неверно. [c.128]
Финансовая отчетность, составление которой отвечает принципу полезности для принятия решений ее внутренними и внешними пользователями, важный инструмент финансового менеджмента. [c.124]
Стеклянная посуда различается по качеству, весу и форме. Понимание следующих принципов полезно для выбора стаканов для повседневного использования. [c.242]
Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом. [c.52]
Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику. [c.4]
В теории же безупречность рыночного механизма объясняется исходя из принципа полезности, как господствующего в буржуазном мировоззрении. В теории общего экономического равновесия условием последнего является взаимовыгодность сделки как высший критерий эффективности. Впрочем, ряд современных экономистов подвергают сомнению, как неоклассическую теорию благосостояния, так и ее же теорию равновесия равновесие может иметь место, а взаимовыгодность отсутствовать. В качестве причины выдвигается информационное неравенство участников рыночного процесса. Эта причина вполне может быть вписана в теорию разделения деятельности и неравного, на этом основании, присвоения индивидами ресурсов, результатов производства и общественных форм их же собственной хозяйственной деятельности. Одним из таких ресурсов, создаваемых индивидами и отчуждаемых от них, является информация. [c.36]
В течение социально — экономических преобразований последних десяти лет, мы вполне открыто ориентируемся на принципы полезности и выгодности. Хотя социологи и психологи при анализе результатов массовых опросов населения отмечают нерациональное отношение к условиям своей жизнедеятельности и, в том числе, хозяйственно-экономической, это нерациональное вполне можно объяснить. Во-первых, времени с момента «открытия» нашего общества и открытого же присвоения этого мотива прошло очень мало. Во-вторых, сферы для проявления большинством этого мотива сужены сохраняющимися отношениями личной зависимости, в разных их формах, и глубоким кризисом экономики. [c.122]
Гибкость инструментов хеджирования позволяет корпорациям или инвесторам подстраивать их под свой аппетит на риск. Одним из основных критериев готовности к риску является планируемый в бюджете размер маржи прибыли. Если уровень операционной прибыли корпорации низкий, хеджирование должно быть максимально консервативным, т.к. даже небольшие колебания рынков могут вести к убыточности. Этот принцип полезно использовать оптовикам, чей доход составляет небольшую надбавку над затратами, и производителям в высококонкурентных отраслях, где цены снижены до предела. [c.261]
Евгений Евгеньевич Слуцкий (1880 — 1948) обосновал положение, согласно которому полезность и спрос потребителей формируется под влиянием реальных экономических параметров — изменения цен и доходов. Они обуславливают систему предпочтений потребителей. В итоге принцип полезности получает объективную оценку. [c.42]
К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания. [c.29]
Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов. [c.29]
Осуществить перевод из десятичной системы счисления в любую другую позиционную систему можно также, используя позиционный принцип. Полезным в этом случае будет такое понятие, как базис системы счисления, т.е. последовательность так называемых ключевых чисел, каждое из которых задает значение цифры по ее месту в записи числа. [c.43]
Метод оценки стоимости по дополнительной выгоде потребителя основан на принципе полезности. Полезность, которую потребители получают от товара или услуг, определяется их готовностью платить за этот товар или услугу, то есть готовностью потребителей пренебречь пользованием другими видами товаров и услуг. Это определяет желание потребителей получить выгоды от отдельного предпочитаемого вида товара и на этой основе оценить его действительную стоимость в денежном выражении. [c.573]
Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. [c.28]
С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
И еще один аспект применения принципа полезности если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.
Границы пространства одинаково желаемых заменителей определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты. При этом он сравнивает его цену с ценами на аналогичные предприятия, например, с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия — это принцип замещения. Он определяется следующим образом максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. [c.28]
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки -принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса важны, однако его экономическую оценку определяет его будущее. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего.
Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. [c.29]
Основными принципами оценки являются принцип полезности или доходности, принцип замещения, ожидания или предвидения, принцип эффективного вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, соответствия требованиям рынка. [c.37]
Если более внимательно присмотреться к поведению потребителя, анализируя принципы, которыми он руководствуется при принятии решений о покупке того или иного товара, преследуемые им цели, решение о количестве единиц приобретаемого товара при определенных условиях, можно заключить, что в основе рационального потребительского поведения лежит принцип полезности. Термин полезность в качестве общей основы сопоставления потребительских благ был введен в конце XIX в. по предложению английского ученого Джереми Бентама. Под принципом пользы здесь понимаются те или иные действия, отражающие стремление увеличить или уменьшить удовольствие потребителя. Согласно Бен-таму, максимизация полезности является главным руководящим психологическим принципом поведения людей в их стремлении избежать страданий и достичь благополучия в жизни. [c.55]
Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу как средство самовыра-же-ния. Предприятие, приносящее доход, удовлетворяет потребность пользователя, обеспечивая поток денежного дохода. [c.197]
В принципе полезности Бентам не только искал объяснение фак тического поведения людей — он придавал ему и нормативное значс ние, в особенности для сферы законодательства. Согласно Бентам [c.98]
Основатель учения И. Вентам распространял принцип полезности на мораль, право, политику, государ-ствоведение, педагогику. Особое место в его филос. взглядах заняли проблемы этики. Пропаганде идей У. во многом способствовала деятельность Дж. С. Милля, основавшего (ок. 1822) в Лондоне Утилитарное общество . [c.253]
Если мы взяли в качестве курса наших преобразований движение к капиталистической экономической системе1, то нам, так и так, придется пройти стадию «вещной зависимости». Придется осваивать эту специфическую форму отношений между людьми, при которой индивиды лично свободны, т.е., свободны от личной зависимости отношений патернализма, клиентелы, полукрепостнической, крепостнической и даже рабской (в отдельных точках нашей экономики и общества) зависимости, от внеэкономических связей, форм хозяйственной деятельности, построенных на такого рода отношениях между людьми. Это означает переход не просто к экономическому принципу полезности, а к принципу обезличенности отношений, который выражается в стоимости -этом сгустке абстрактного, обезличенного (но полезного ) труда. А уже на основе обезличенности, которая означает укрепление «товарности», «денежности» наших отношений, что, происходит сужение для индивида сферы его субъект-ности до принятия им экономических решений по поводу узкого круга предпосылок производства. В то время, как его функции субъекта в отношении регулирования хозяйственных процессов «передаются» «стихийным рыночным силам». [c.168]
Основные функции одежды. Знак. Символ. Принцип полезности Лавера. Слэнг в одежде.
Вульгаризм. Иностранные слова в языке одежды. Закон Лавера . Униформа. [c.52]
Одна из ранних теорий о причинах появления одежды объясняла ее необходимостью защиты от холода. Первый принцип выбора одежды Джеймс Лавер назвал принципом полезности (Laver 1945). Человек выбирает одежду, чтобы защитить свой социализированный организм от холода и жары, чтобы одеться так, как полезно для организма. [c.52]
Особенностью доходного подхода в сравнении с рассмотренными в первой главе затратным, сравнительным и опционным подходами является его базирование на принципе полезности предприятие стоит столько, сколько оно способно принести чистых доходов за период его функционирования с учетом возможности перепродажи по истечении этого периода и рисков недополучения будущих чистых доходов, а также фактора отсрочки их получения29. [c.72]
Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены дышат . [c.23]
Источник: economy-ru.info
