На основе принципов данной группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки данная группа признаков лежит в основе Доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (инвестиционной, стоимости предприятия «как действующего»). По процедуре применения методов Доходного подхода оценщик формирует прогнозный (ожидаемый) доход от объекта в соответствии с представлениями инвестора/собственника, ориентированными или на его персональные требования к норме доходности на вложенный капитал, или на требования рынка к норме доходности для объектов данного типа, т.е. па оценку полезности данного объекта рынком.
Аккредитация в области оценки соответствия
В данную группу входят три принципа: полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности (utility)
«Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес (предприятие) обладает стоимостью, если может быть полезным реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и пространстве» [1] . Можно говорить об общественной полезности производимого на рынке продукта, полезности предприятия для его конкретного владельца в получении прибыли от продажи производимой продукции, полезности в смысле реализации утилитарных (физических и физиологических) или психологических потребностей собственника и пр. Однако в рыночной экономике и теории оценки полезность объекта собственности рассматривается в первую очередь как его способность приносить доход.
Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.
Этот принцип действует всегда, при определении любого вида стоимости и для любого собственника, будь то текущий, типичный или гипотетический собственник или даже внешний инвестор. В отсутствие фактора полезности стоимость вообще не формируется, объект не может быть интересен ни одному из субъектов отношений собственности, а не являясь чьим-либо имуществом (объектом собственности) или объектом иных имущественных прав, данный объект не может стать и объектом оценки.
Принцип замещения (substitution)
Оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет его максимальную стоимость, исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий (из «пространства одинаково желаемых заменителей», определяемого потребностями и пожеланиями покупателей и продавцов), характеризующихся схожим риском и качеством дохода. Следует отметить, что замещающий объект – не точная копия, но похожий, равно желаемый заменитель. Оценщику в процессе оценки предстоит определить границы всего многообразия возможных заменителей-эквивалентов.
Выручка, прибыль, доход и EBITDA / Анализ отчетности и оценка бизнеса
Принцип замещения гласит: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности.
Кроме того, справедлива и иная формулировка: за действующее предприятие неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового аналогичного предприятия эквивалентной полезности.
Это фундаментальный принцип, лежащий в основе применения всех трех подходов к оценке. Первый вариант его формулировки используется в Сравнительном подходе, второй – в Затратном (Имущественном). Сама идея прогнозирования доходов в будущем от оцениваемого объекта говорит о замещении реального объекта его виртуальным образом – проекцией в будущее на некий прогнозный период, как это происходит в Доходном подходе.
Принцип ожидания (anticipation)
Конечно, прошлое и настоящее состояния бизнеса важны, являясь ключом к пониманию его будущего поведения, однако его экономическую оценку определяет именно будущее, поскольку полезность бизнеса связана с ожиданием будущих прибылей [2] .
Принцип ожидания заключается в том, что стоимость предприятия определяется текущей стоимостью будущих доходов от функционирования предприятия и других выгод (например, ожидаемой выручки от его перепродажи), которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. При этом очень важны величина, качество, момент начала поступления дохода и продолжительность поступления ожидаемого будущего дохода. И эти ожидания могут изменяться во времени. Они также зависят от представлений субъекта собственности (или пользователя).
Для определения текущей стоимости будущих потоков дохода важно скорректировать прогнозируемые будущие прибыли с учетом поправок на изменение стоимости денег во времени (произвести дисконтирование). Задача обоснованного прогноза будущих состояний и динамики будущих потоков дохода является одной из самых сложных проблем, с которыми сталкивается оценщик в процессе оценки стоимости бизнеса.
- [1] Там же. С. 32.
- [2] Его иногда также называют принципом предвидения. Оценка бизнеса: учебник / под ред. Λ. Г. Грязновой, М . А. Федотовой. С. 32.
Источник: studme.org
Принцип полезности
максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания
полезность бизнеса определяется ожидаемыми выгодами от владения им.
Пример 1.
Английские бизнес-брокеры исходят из того, что = 3-4 объемам продаж = 100 дневному объему продаж
Пример 1.
Российские инвесторы считают, что стоимость предприятия (работающего на арендованных площадях) = доходу за 7-18 месяцев.
Принцип вклада
включение актива в состав бизнеса целесообразно, если полезность актива выше затрат на его включение.
Принцип остаточной продуктивности
чистый доход приписывается земле после того, как оплачены материалы, труд и предпринимательские усилия.
Принцип предельной производительности
добавление факторов производства или улучшений эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.
Принцип
сбалансированности максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Принцип соответствия
предприятие должно соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д.
Источник: studfile.net
Принципы оценки активов (бизнеса)
Принципы оценки можно систематизировать на три группы:
1) основанные на представлениях собственника (пользователя);
2) связанные с эксплуатацией собственности;
3) обусловленные действиями рыночной среды.
Данные принципы представлены в табл. 2.1.
Классификация принципов оценки
| Наименование группы принципов | Принципы оценки |
| I. Основанные на представлениях пользователя (собственника) | 1. Полезность 2. Замещение 3. Ожидание |
| II. Связанные с эксплуатацией собственности | 1. Вклад 2. Остаточная продуктивность 3. Повышающиеся (понижающиеся) доходы 4. Сбалансированность (пропорциональность) 5. Экономическая величина 6. Экономическое разделение |
| III. Обусловленные действием рыночной среды | 1. Зависимость 2. Соответствие 3. Предложение и спрос 4. Конкуренция 5. Изменение |
Наличие множества принципов не означает, что их можно использовать все сразу. В каждой операции с активами (бизнесом) выделяют основные и вспомогательные принципы. Если речь идет о принципах, то проявляются только ключевые закономерности поведения субъектов рыночных отношений. В реальной действительности целый ряд факторов может ослабить их действие.
Например, денежно-кредитная и финансовая политика государства часто не дает правильной картины проявления тех или иных принципов оценки. Вместе с тем, по мере развития рыночных отношений действие объективных принципов оценки собственности будет усиливаться.
Принцип полезности состоит в том, что чем больше предприятие способно удовлетворить потребность собственника, тем выше его стоимость. С позиции любого пользователя оценочная стоимость компании не должна превышать минимальной цены на аналогичные предприятия с такой же полезностью. Следует иметь в виду, что за объект целесообразно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с такой же полезностью в разумные сроки. Замещающий объект не всегда должен быть точным аналогом, но необходимо, чтобы он был похож на оцениваемый объект. Поэтому пользователь рассматривает его как желаемый заменитель.
Принцип замещения формулируют следующим образом: максимальную стоимость компании определяют минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой объект собственности с такой же полезностью. Данный принцип положен в основу трех подходов: доходного, рыночного (сравнительного) и затратного. Близким к принципу замещения является понятие альтернативных издержек (opportunity costs). Альтернативными считают издержки, когда инвестор потеряет гипотетический доход, отказавшись от альтернативных вариантов вложения капитала, вкладывая свои средства в данный объект.
С принципом полезности тесно связан принцип ожидания (предвидения). Полезность предприятия определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируемые будущие доходы (ожидаемая выручка от перепродажи объекта). Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем от владения имуществом.
При этом целесообразно учитывать объем и продолжительность получения ожидаемого будущего дохода. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости получил название дисконтирование (discounting).
Вторая группа принципов обусловлена эксплуатацией объектов собственности и связана с представлением пользователей. Принцип вклада означает, что доходность любой экономической деятельности определяют четыре фактора производства: земля, рабочая сила, капитал и управление. Для оценки предприятия следует знать вклад каждого фактора в формирование его дохода.
Этот принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество компании экономически выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение данного актива. Каждый фактор должен быть возмещен из доходов, создаваемых предпринимательской деятельностью. Поскольку земельные участки относятся к недвижимому имуществу, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к их использованию. Вначале должны быть произведены выплаты по этим факторам, а оставшуюся сумму денежных средств направляют на возмещение пользования земельным участком.
Принцип остаточной продуктивности земельного участка означает, что он дает возможность владельцу извлекать максимальный доход или до предела минимизировать затраты на пользование им. Остаточную продуктивность земельного участка определяют как чистый доход после того, как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию капитала и менеджмент. Факторы производства учитывают только в период их воспроизводства и места в обороте капитала. С данной точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, демонтажа и оплаты монтажа нового оборудования, что следует учесть при оценке стоимости предприятия.
Принцип увеличивающихся или уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль (чистый доход) будет возрастать ускоренными темпами вплоть до той точки, начиная с которой общий доход хотя и растет, однако уже замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится ниже, чем затраты на добавленные ресурсы.
Принцип сбалансированности (пропорциональности) заключается в том, что если к земле приложено слишком много факторов производства, то она слабо застроена. Если слишком много – она перегружена застройкой. В обоих случаях землю используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в определенном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли достигали своего максимального значения. Поэтому при соблюдении принципа сбалансированности можно утверждать, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные величины различных факторов производства, при сочетании которых достигают максимизации стоимости земельного участка.
Принцип экономической величины (размера) проявляется в том, что участок земли с удачным месторасположением, который слишком мал или очень велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Следует отметить, что экономический размер – это площадь земельного участка, необходимый для достижения оптимального масштаба землепользования исходя из рыночных условий в данном местоположении. Принцип экономической величины аналогичен принципу сбалансированности, хотя и рассматривается в иной ситуации (применительно к местоположению данного земельного участка).
Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права можно разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности для его владельца. Например, имущественное законодательство США позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на землю. В основу такого подхода положена теория «пакета» прав на собственность. Каждое право можно представить как составной элемент единого пакета. Все вместе эти элементы выражают имущественные права, признаваемые законом.
В США используют следующие виды разделения прав:
1) физическое разделение – разделение прав на водное и воздушное пространство; на поверхность земли и ее недра; разделение земли на отдельные участки и т.д.;
2) разделение по праву пользования – ограниченное право на пользование имуществом третьих лиц при доверительном управлении данным имуществом, лицензии и др.;
3) разделение по времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права наследников и т.п.;
4) разделение по видам имущества – совместная аренда, товарищество, трасты, опционы;
5) разделение по залоговым правам – первые закладные, «младшие» закладные, судебные залоги, участие в уставном капитале и др.
Таким образом, экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость могут быть разделены на два и более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.
Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды.
Принцип зависимости определяется местоположением объекта, которое является одним из важных факторов, влияющим на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические характеристики объекта соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической инфраструктуре. Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость.
Принцип соответствия заключается в том, что актив (объект), не отвечающий рыночным стандартам, вероятнее всего проиграет в финансовом отношении. Другой пример: предприятие, не соответствующее требованиям рынка по технической оснащенности производства, технологии, уровню доходности, менеджменту, скорее всего будет оценено ниже среднего уровня. Соответствие выражает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства предлагаемые застройкой земли, отвечают потребностями и ожиданиям пользователей.
Полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, на нее воздействуют также предложение и спрос. Предложение – количество объектов, доступных на рынке по определенным ценам.
В основу спроса положено желание потенциальных и платежеспособных покупателей приобрести в собственность соответствующие объекты движимого и недвижимого имущества. Поскольку рынок капитальных объектов несовершенен, предложение и спрос не всегда определяют цену, по которой происходит смена собственника.
Умение согласовать условия сделки, количество и профессионализм ее участников, стоимость финансирования и другие факторы оказывают существенное влияние на уровень продажных цен. Если на рынке присутствует избыток предложения и недостаток спроса, то уровень цен и арендной платы снижается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (издержки) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, то в строй будут вводиться все новые капитальные объекты до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, то новое строительство замедляется, либо вообще прекращается до момента повышения спроса в связи с увеличением рыночных цен.
Принцип конкуренции заключается в следующем: если предполагают усиление конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих доходов данный фактор можно учесть либо за счет снижения прямого потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что может уменьшить текущую стоимость будущих денежных потоков.
