Из-за чего среди собственников офисных и торговых помещений могут возникать конфликты по обслуживанию зданий, в которых они владеют недвижимостью. И каким образом эти проблемы можно решить. Рассказывает Александр Антонов, юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA.
На языке юристов это называется совместным домовладением. В общем-то, механизм призван выстроить отношения так, чтобы интересы каждого из собственников (как крупных, так и мелких) соблюдались.
Как собственники оформляют отношения
Сложилась тенденция – основной собственник помещений в здании (чаще всего он же и застройщик) заключает договоры оказания услуг с остальными собственниками. Это, например:
ПРОБЛЕМЫ ШВЕЙНОГО БИЗНЕСА. НАС КИНУЛИ НА ДЕНЬГИ!
- Техобслуживание, обеспечение электричеством, водой, теплом и т.п. непосредственно помещений собственников
- Обслуживание общего имущества: лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое оборудование и т.д.
Такая схема удобна: есть один собственник – поставщик услуг, которому проще оперативно решать все вопросы по управлению зданием.
Но, как правило, такая схема не соответствует законодательству и во многом «не прозрачна».
Из-за этого и возникают разногласия (собственник, оказывающий услуги, может распределять между остальными владельцами помещений не всегда обоснованные расходы на излишне «раздутый» штат, завышенную стоимость услуг, оказанных аффилированными компаниями и т.д.)
5 долларов за квадрат – такой суммы может достигать обслуживание, выставляемое к оплате собственниками-поставщиками услуг. Это сопоставимо со ставками аренды отдельных помещений.
Как должны оформляться отношения совместного домовладения?
Есть несколько способов:
1. Непосредственное управление. При выборе этого способа собственники могут заключить между собой договор о совместном домовладении.
И по взаимному согласию поручить управление недвижимостью одному из участников договора/нанять управляющего. Но есть барьер – этот способ может применяться, когда в здании есть не более 5 нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
2. Управление через товарищество собственников. Именно из-за ограничения на число помещений, чаще применим второй возможный способ – ТС.
Чем занимается ТС:
- Организацией обслуживания общего имущества
- Техобслуживанием помещений отдельных собственников (по их желанию), определением мест для рекламных мероприятий, координацией промо-мероприятий
Органы управления ТС по общему правилу выстроены в двухуровневую систему:
Система бонусов для сотрудников. Как решить проблемы бизнеса, связанные с внедрением системы? 16+
- Есть общее собрание членов
- И есть правление товарищества или его председатель, избираемые по решению общего собрания членов товарищества (исполнительный орган)
Комиссия ежегодно проверяет финансовую деятельность и представляет результаты непосредственно собственникам – на общих собраниях.
Вместо комиссии собственники вправе привлекать аудиторские организации (аудиторов).
С чего начать создание товарищества?
Вопросы по управлению имуществом решают собственники – также на общем собрании. Созвать его может любой из владельцев недвижимости/ее управляющий/застройщик.
Общее собрание признается состоявшимся, если на нем присутствует больше 2/3 собственников, которые обладают более 2/3 от числа голосов.
«Вес голоса» владельца прямо пропорционален площади принадлежащего ему помещения – к общей площади всех изолированных помещений.
Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов.
Если на первом собрании кворума нет, инициатор назначает новую дату его проведения. В этом случае будет уже достаточно присутствия хотя бы 3 собственников, которые обладают не менее 1/4 от всех голосов (и этим собственникам принадлежат не менее четверти от общей площади изолированных помещений в здании).
Теоретически, решить вопрос о выборе способа управления могут 3 собственника небольших помещений. И такое решение будет обязательным для всех.
Проблема, с которой могут столкнуться мелкие и средние владельцы недвижимости на этапе создания ТС – основной собственник может приходить на все собрания и блокировать своими голосами принятие решений.
Полагаю, что боязнь крупных собственников создания ТС не всегда обоснована. Посудите сами: обладая значительным числом голосов, они и при создании товарищества смогут определять основные направления работы.
А также формировать подконтрольное правление или избирать подконтрольного председателя.
Да, другим собственникам это может показаться несправедливым. Но ведь владельцы большого количества площадей несут и самые значительные расходы по содержанию общего имущества. А значит, вправе определять порядок и разумность их использования.
Как принимать решения после создания ТС?
Собственники принимают решения только на общих собраниях, которые могут проводиться как очно, так и во время письменного опроса (он используется, как правило, при значительном числе собственников).
Собрания созываются по решению правления (председателя) ТС по мере необходимости, но не реже одного раза в год. При этом инициировать проведение внеочередного общего собрания вправе:
- Правление (председатель) ТС
- Ревизионная комиссия (ревизор) ТС
- Члены ТС, обладающие менее чем 1/4 голосов от их общего количества
- Местный исполнительный и распорядительный орган (исполком, администрация района)
Если функционирует правление ТС (может состоять как из собственников, так и из третьих лиц), оно проводит свои заседания не реже одного раза в месяц и созывается председателем.
Решения, принимаемые общим собранием членов товарищества, его правлением (председателем) обязательны для всех. Например, если общее собрание установило ежемесячные взносы – они уплачиваются всеми собственниками. В зависимости от вида взноса, его размер может быть как единым для всех собственников, так и определяться в зависимости от размера доли.
Источник: probusiness.io
Ты не такой, как все Ошибки при создании бизнес-центров, которые не дают спокойно работать офисным сотрудникам
У каждого, кого по пятницами нет-нет да и тянет подпеть Сергею Шнурову, риск подхватить что-нибудь из комплекса «профзаболеваний офисных работников», скорее всего, довольно высок. Специфическая нагрузка на глаза, спину, руки, да чего уж таить, и на нервы, в сочетании с отсутствием свежего воздуха и малой подвижностью создают не самые приятные перспективы. А уж если добавить к этому ежедневные расходы на транспорт и плохой общепит…
Конечно, офисное пространство внешне все меньше становится похожим на конвейер, по крайней мере — в больших городах. Флагман процесса — Москва, именно здесь уже построено достаточное количество бизнес-центров, которые своими пространственными решениями наводят мысли скорее о празднике, чем о серых буднях. Но красота, увы, не всегда равна функциональности. И уж точно не для каждого офисного сотрудника архитектурное решение компенсирует высокие ежедневные расходы на транспорт и питание.
Материалы по теме:
На работу как на праздник Внутренние дворы столичных бизнес-центров становятся пространством для впечатлений и положительных эмоций
1 августа 2014
Например, БЦ Diamond Hall при всем своем оригинальном облике и высоком качестве проекта, позволяющем отнести объект к А-классу, располагает всего одним пунктом общепита — и это недешевая «Чайхона №1», посещать которую ежедневно может позволить себе далеко не каждый сотрудник. Похожая ситуация в той или иной форме часто наблюдается в офисных центрах, особенно в тех, что открылись недавно и «заселены» менее чем наполовину. В случае если объект находится за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), а район деловой активности вокруг него только складывается, офис может стать настоящей ловушкой — собственных кафе нет либо ценник «монополиста» неоправданно велик, но и по соседству никаких альтернатив не предлагается.
Загадочные и недоступные
Еще одна проблема некоторых «новостроев», которые только начинают заселяться компаниями-арендаторами, — проблемная навигация. Так, в «Федерации» — одной из башен «Москва-Сити» — долгое время не было удобного перехода из одной части в другую. Да и сейчас человек, впервые попавший в «Сити», рискует не сразу найти дорогу — огромный многофункциональный комплекс дает массу возможностей заблудиться. Впрочем, функцию навигации отчасти берут на себя охранники «Афимолла».
«В современных офисных зданиях проблемы с навигацией и зонированием встречаются все реже и реже — девелоперы уже научились работать со зданиями и слышать потребности потенциального арендатора. Если это новое строительство, то, скорее всего, подобного рода вопросы прорабатываются командой профессиональных архитекторов и планировщиков», — подчеркивает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Проблемы с навигацией характерны для БЦ, возникающих на месте реконструированных зданий — таких, как «Яуза Тауэр» или «Шаболовская, 31». Иногда это естественным образом следует из стремления девелопера сохранить исторические особенности здания.
Еще один фактор, негативно влияющий на качество жизни офисных сотрудников, — сложная транспортная доступность.
«В столице есть бизнес-центры, которые расположены в 15-20 минутах ходьбы от метро, и это не предел, — рассказывает Ксения Ревенко, старший директор, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости компании Cushman https://lenta.ru/articles/2014/08/25/office/» target=»_blank»]lenta.ru[/mask_link]
Воздушки, релейки, кабель в окно: как не напороться на провайдера-монополиста в бизнес-центре
Вот как выкручиваются клиенты, попавшие на провайдера-монополиста. Оптика на фонарных столбах — это и есть «воздушка».
Один наш клиент искал офис в аренду в Москве. Нашел подходящий в крупном бизнес-центре: в центре, с парковкой и по привлекательной цене. Компания заключила договор на 3 года, влила несколько миллионов в отделку, закупила красивые столы и аккуратно вывела розетки.
Но грабли постучались в дверь, когда ИТ-служба подключала интернет. Бизнес-центр предложил арендатору на выбор двух провайдеров: плохого и очень плохого. Оба работали в здании на эксклюзивных правах и предлагали интернет за 25% от стоимости занятой площади. И это не предел. Стоимость интернета может доходить до 50% от площади.
Так арендодатель компенсирует дешевые квадратные метры.
Что в итоге получает арендатор: договор подписан на год или даже на три, интернет дорогой, но некачественный, и — вишенка на торте — организовать резервный канал нельзя.
Проблема в том, что такое бывает даже в бизнес-центрах класса А. Попадаются, в том числе, крупные компании со штатом юристов. Расскажем, как не оказаться в такой ситуации и что можно сделать, если самое страшное уже случилось.
Чем опасен «эксклюзивщик»
Эксклюзивный оператор — это компания-монополист по предоставлению связи в конкретном бизнес-центре. Причем по документам все может выглядеть хорошо: услуги связи предоставляют два или три юридических лица, но фактически в здание заходит один кабель. Других интернет-провайдеров, которые удобны арендаторам, владельцы просто не пускают. Аргументы могут звучать так:
«У нас только два оператора, мы не можем позволить себе больше. Здесь гидроизоляция, ее нарушат, мы на это пойти не можем».
Такая монополия сказывается на ценах и сервисе. Скорость интернета не соответствует заявленной, проблемы со связью устраняются четыре дня вместо четырех часов по договору.
Как обезопасить себя
Внимательно читать договор. В соглашении с бизнес-центром обычно встречается пункт: арендатор обязан пользоваться услугами операторов, которые присутствуют на объекте. Например:
«Арендатор согласен с тем, что телеком-услуги предоставляет аккредитованная компания Арендодателя».
Не подписывайте документ в таком виде. Вы можете себе это позволить, так как собственник очень заинтересован в арендаторах, пока на рынке коммерческой недвижимости сохраняется высокая конкуренция. Чаще всего владелец БЦ на этом этапе согласится пойти на уступки.
Объединиться со службой АХО. Обычно арендой занимается хозяйственный блок (АХО или отдел аренды). Его задача — найти красивый и недорогой офис с хорошей транспортной доступностью. Про ИТ часто забывают: не подключают коллег-технарей к переговорам, не обращают внимания на условия работы провайдеров.
- список провайдеров интернета на новом месте;
- схему прокладки оптического кабеля.
Пример схемы прокладки оптического кабеля внутри здания.
Не поленитесь напроситься на «экскурсию» в бизнес-центр. Спуститесь в подвал и посмотрите на кабельные вводы или наймите для этого бригаду. Может оказаться, что резервный кабельный ввод есть только в документах.
Так выглядят кабельные вводы в здание. Фактически просто отверстия в стене.
Если по какому-то из пунктов есть проблемы, садитесь за стол переговоров с владельцами недвижимости.
Как договариваться с бизнес-центром
Сценарий 1: «Пустите моего оператора»
- Поставьте владельцу бизнес-центра ультиматум: компания заедет, только если в здании будет конкретный провайдер.
- Оформите официальное письмо на имя собственника БЦ. К составлению письма привлеките оператора: его юристы помогут грамотно оформить документ.
Аргументировать можно так: «Нам нужен резервный канал на случай аварий. Программа Правительства Москвы по постройке новых станций метро и выносу инженерных коммуникаций продлена, что увеличивает риск аварий».
Сценарий 2: «Дайте проложить свой кабель»
- Заключите договор с владельцами коммуникаций на предоставление доступа к линейно-кабельным сооружениям (ЛКС). Например, с ПАО «МГТС», ГУП «Москоллектор», ГБУ «Гормост». Так вы получите возможность проложить свой кабель.
- Подготовьте письмо руководству бизнес-центра, что компании нужен собственный оптоволоконный кабель. Например, от ЦОДа, с которым вы уже работаете. Таким образом ваш кабель выйдет из проблемного здания, и любой оператор сварится с вами в ближайшей муфте.
- Укажите, что ваша компания не является оператором связи. Возможно, это снимет опасение собственника, что вы будете конкурировать с его провайдерами.
Например так:
Скорее всего, у владельца БЦ возникнут встречные предложения. Вот как можно на них ответить:
- «Платите за проход кабеля по лоткам нашего бизнес-центра».
Договоритесь заранее, что вы пройдете по лоткам на условиях аренды. Стоимость аренды пропишите в договоре. - «Вы можете нарушить плитку/гидроизоляцию».
Напишите письмо, что ваш подрядчик обязуется не нарушать гидроизоляцию или возместить повреждения за свой счет. - «У нас нет свободных волокон».
Предложите заранее выкупить волокна в кабеле у «эксклюзивщика». Узнайте рыночную цену волокна нужной длины до ближайшей муфты и зафиксируйте ее в договоре. - «Нет места в кабельном вводе».
Предложите проложить еще один кабельный ввод за свой счет. С двумя кабельными вводами собственник может предложить арендаторам резервный канал связи на случай аварий. Так повышается класс бизнес-центра. Здравствуйте, новые клиенты, которым важна бесперебойная связь.
Что делать, если вы уже попали на оператора-«эксклюзивщика»
Совсем избежать потерь не удастся, приготовьтесь к дополнительным затратам. Ваша задача — свести убытки к минимуму.
Просто взять и позвать своего оператора не получится. Если в БЦ уже есть карманный провайдер, то для других операторов «эксклюзивщик» устанавливает заградительные тарифы. Как это работает: «эксклюзивщик» предлагает операторам взять у него «последнюю милю». Раз он владеет единственным кабелем в здании, то и запросить за него может какую угодно стоимость. А значит, цена интернета для пользователей будет космической.
- Снова акцентируйте внимание на том, что ваша компания не является оператором связи и будет использовать кабель только в личных, некоммерческих, целях.
- Если вы крупный клиент в этом БЦ, обсуждайте перспективу длительного сотрудничества. Собственнику выгодно сохранить якорных арендаторов, так что он будет готов пойти навстречу.
Как обеспечить резервный канал в бизнес-центре
Допустим, вам удалось затащить своего оператора в здание. Но вашей компании по-прежнему нужен резервный канал, и для этого необходим второй кабельный ввод.
Собственник, скорее всего, будет против строительства. Можно предложить владельцу построить кабельный ввод самим и передать его на баланс собственнику.
Здесь есть два варианта: сделать это после окончания аренды или сразу же.
В первом случае вы обязуетесь пропустить через этот кабельный ввод других операторов, если это понадобится собственнику. В договоре можно сразу прописать плату за проход по кабельному вводу. Во втором случае кабельный ввод сразу принадлежит собственнику, но в договоре вы прописываете условия на время вашей аренды. Например, в обмен на строительство кабельного ввода собственник обязуется бесплатно пропустить двух операторов связи по вашему выбору.
Как еще выкручивались арендаторы, если интернета нет
Если переговоры провалились, то варианты по-прежнему остаются. Вот какие истории мы слышали.
Все совпадения случайны, все персонажи вымышлены 🙂
Радиореле. Ставят его прямо на подоконник в офисе. Зовут специально обученного специалиста, он находит точку, откуда можно отправить сигнал в офис, например, с крыши соседнего жилого дома. Вполне рабочий вариант, когда в офисе нет интернета уже который день. Но все работает до тех пор, пока не пойдет сильный дождь или снег.
Или пока владельцы БЦ не узнают об этой схеме и не поставят глушилки.
Оптика на столбах. Другой арендатор сидел в бизнес-центре с единственным кабельным вводом. Понадобился резервный канал. Проложить второй кабель не получилось из-за особенностей канализации. Единственный оператор, готовый предоставить резерв, развесил оптический кабель прямо по столбам — организовал «воздушку».
Так можно было раньше, но сейчас этот вариант отпадает: «воздушки» в Москве запрещены директивой «чистое небо над головой».
Оптика в окна. В третьем бизнес-центре арендаторы внезапно перестали подключать интернет у собственника. Владелец заметил падение продаж и принял меры: закупил глушилки, подбросил в офисы, но ничего не изменилось. Проверил кабельный ввод: новых кабелей не появилось.
В какой-то момент сотрудники БЦ догадались обойти здание: оказалось, что оптоволоконный кабель торчит прямо из окон соседнего дома. Такие «воздушки» заходили на каждый этаж, с тринадцатого по двадцатый.
Итак, подведем итог. Что делать, если у вас планируется переезд:
- Внимательно читайте договор аренды.
- Пообщайтесь со службой АХО и заранее запросить информацию об интернете в здании.
- Если в БЦ есть провайдер-монополист, заручитесь поддержкой проверенного оператора и потребовать пустить его на нормальных условиях.
- Попробуйте договориться о строительстве отдельного кабельного ввода за свой счет.
- интернет-провайдер
- операторы связи
- переговоры
- конфликты
- оптоволоконные каналы
- Блог компании DataLine
- IT-инфраструктура
- Сетевые технологии
- Сетевое оборудование
Источник: habr.com