Павел Шинкаренко, основатель сервиса для автоматизации документооборота Solar Staff:
У нас офисы в нескольких странах, и везде пришлось сокращать расходы. Мы уменьшили арендуемые офисные площади в Москве и на Кипре. Это позволило мягче проводить переговоры и договориться с арендодателями об изменении контрактов.
В Москве мы отказались от аренды одного из трех помещений у одного арендодателя. На Кипре мы в процессе переговоров, там мы отказываемся от половины одного из помещений. Офис в Нидерландах решили перенести из Амстердама в пригород, чтобы снизить стоимость аренды.
Роман Хорошев, CEO краудлендинговой платформы JetLend:
Еще в марте мы готовились к расширению в «Москва-Сити». Но в середине месяца стало ясно, что расширение в таких экономических условиях — безумие. Нужно было срочно снижать издержки.
Как живет рынок аренды: тренды, риски и споры
Арендодатели требуют высоких ставок и не хотят отвечать за последствия от возможных происшествий в собственных помещениях. Арендаторы лоббируют свои условия — комфортные варианты расторжения договоренностей, включая компенсацию расходов на отделку помещения при разрыве соглашения. И все это на фоне многочисленных судебных споров по поводу досрочного расторжения договоров аренды. Юристы объясняют, как бизнес в кризисное время пытается находить компромиссы в рамках первого материала для совместного спецпроекта юрфирмы Orchards и Право.ru под названием «RetailM 537 млн руб. неосновательного обогащения, из-за того, что шведская компания пользовалась торговыми площадями истца, не подписав с ним официально арендное соглашение (дело № А40-64805/2022). В 2020 году стороны заключили лишь предварительный договор.
Бизнес на посуточной аренде квартир онлайн. День 14. Первые проблемы
С несколькими арендодателями HM помимо долгов по арендной плате взыскали 15 млн руб. штрафа за закрытие бутика в ТЦ «Реутов Парк». А в деле № А41-61811/2022 по иску арендодателя к магазину одежды «Массимо Дутти» частично взыскал неустойку за приостановление коммерческой деятельности арендатора (20 000 руб. за один день «простоя»).
Компромиссные условия
Учитывая перечисленные конфликты, ритейл сейчас активно пытается включать в текст договоров наиболее комфортные условия для их расторжения, включая компенсацию расходов на отделку помещения при разрыве соглашения, говорит адвокат Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Недвижимость, земля, строительство группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал Профайл компании × Петр Мацкевич. Например, компании стараются добиться права на односторонний отказ от соглашения и получить возможность сдавать торговые площади в субаренду, уточняет Павел Громов, директор юридического департамента Auchan Retail Russia.
НИКОГДА не сдавай в аренду, не посмотрев это видео. Бизнес на аренде, прокате #аренда #мошенники
Арендуя помещения в торговых центрах, крупный ритейл старается предусмотреть еще и «условия об исключительности». То есть арендодатель гарантирует, что в этом ТЦ больше не будет отраслевых конкурентов арендатора сопоставимой величины и известности.
У арендодателей иные предпочтения — они заинтересованы заключать договоры на более длительный срок, обращает внимание Мацкевич: «И в документах обязательно указывают целевое использование помещений». Агапов добавляет, что арендодатели до сих пор стремятся к высоким ставкам и в то же время не желают делить с арендатором риски от чрезвычайных ситуаций в собственных помещениях. И эта сторона требует допустить возможность досрочного расторжения арендного договора только по собственной инициативе, замечает Громов.
- финансовая стабильность: арендодатель не упадет в банкротство, а договор – не будет расторгнут,
- обеспечение помещения необходимыми коммунальными ресурсами,
- возможность получить лицензию на торговлю алкоголем,
- здание, где арендуется помещение, не признают самостроем
Источник: Алексей Станкевич и Петр Мацкевич из Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Недвижимость, земля, строительство группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал Профайл компании ×
Другие сложности
Хватает и других проблем в арендных отношениях. По словам Агапова, одна из них – регистрация арендодателем права собственности на объект в «упрощенном порядке», чтобы побыстрее сдать площади в аренду и получать прибыль. А потом приходят чиновники и пытаются «снести» объект, который уже ввели в гражданский оборот. То есть нарушение сначала допускается, а затем за него привлекают к ответственности, из-за чего создается неопределенность на рынке, констатирует глава управления правовой экспертизы X5 Group .
Ряд трудностей возникает и из-за «метаний» арендодателя с уже заключенным договором аренды, когда еще не подписан акт о передаче помещений, а собственник торговых площадей пытается выбрать для себя более выгодного арендатора. В таких конфликтных ситуациях судебные механизмы защиты работают недостаточно эффективно, констатирует Агапов.
Retailhttps://pravo.ru/story/246383/» target=»_blank»]pravo.ru[/mask_link]
Клуб экспертов: проблемы аренды коммерческой недвижимости
Какие есть сложности в сфере аренды, как они мешают бизнесу, какие нужны меры господдержки, какие трудности возникали в период пандемии? Об этом мы говорим с нашими экспертами.
Александр Колпаков, член Наблюдательного совета «АКИГ Недвижимость»:
— Несмотря на напряженную обстановку и опасения нового локдауна, бизнес не может стоять на месте и должен работать. За 2020 год все очень хорошо научились взаимодействовать удаленно.
Стало понятно, что быть в офисе каждый день сотрудникам не обязательно, достаточно определенного количества дней в неделю или встреч по необходимости проектными командами.
Для многих данные изменения позволили сократить офисные площади на 30–50%, коворкинговые системы планировок сформировались во многих компаниях.
Офисы в хороших локациях пережили смену арендаторов и сокращение арендных площадей по оставшимся арендаторам.
С другой стороны, в Москве идет активное развитие текущих и новых производств, которые с учетом роста внутреннего спроса на их продукцию и увеличения экспортных поставок только растут. Требуется расширение, дополнительные площади, современные удобные офисы.
Массовая вакцинация уже к сентябрю сформирует свободу передвижения для многих офисных сотрудников, добавится присутствие сотрудников в офисах.
Как прогноз, к осени спрос на коммерческую недвижимость будет расти в современных офисных комплексах. С учетом сохранения работы части сотрудников на удаленке большее количество компаний теперь сможет позволить себе современные комфортные офисы.
Павел Вешаев, генеральный директор FinHelp:
— Рынок коммерческой аренды сильно тряхнуло в прошлом году. Введенная изоляция привела к тому, что почти все перешли на удаленку и начали срезать, а то и вовсе отказываться от арендных площадей. Ожидать, что этой отрасли полегчает в ближайший год не стоит. Возврат позиций будет сильно завязан на цикл восстановления экономики, а значит придется подождать.
В текущих условиях нужно очень сильно задумываться над конкурентностью своих объектов: понимать, а насколько они отвечают текущим запросам, при том не только в плане цены, но и в плане конфигурации. Чтобы оставаться на рынке, придется трансформироваться: кому-то довкладываться в создание максимально готовых офисов, кому-то делить площади на небольшие блоки, кому-то вводить и продавать дополнительные услуги — переговорки, конференц-залы, студии для онлайн-встреч.
Арендному бизнесу придется начать очень активно смотреть в сторону арендатора и подстраиваться под его текущие задачи, чтобы не то, что заработать, а хотя бы удержаться на рынке.
При этом я не ожидаю сильной поддержки от государства. Это бизнес, и это риски, которые его собственники несут самостоятельно. С учетом просевших доходов бюджета и предыдущей риторики органов власти ожидать мер господдержки в отношении не самого бедного сектора экономики не стоит.
Сергей Ногай, генеральный директор «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS:
— Бизнес в условиях постоянных отмен и запретов далеко не всегда успевает за решениями регулирующих органов, результатом нередко становится падение трафика посетителей и, соответственно, выручки. Наиболее пострадавшей сферой сейчас, безусловно, является общепит. Не все собственники коммерческих площадей готовы второй год подряд терять прибыль, предоставлять скидки и отсрочки арендных платежей.
Помимо аренды, важной статьей расходов предпринимателя являются затраты на персонал. Чтобы не было коллапса и нового наплыва безработных, необходимы субсидии государства на выплату заработной платы.
Кроме того, на обеих сторонах арендного договора положительно скажется снижение стоимости коммунальных услуг, по крайней мере, на время простоя. Как показывает практика, упрощенное кредитование бизнеса, которое усиленно продвигает государство, подходит не всем предприятиям малого бизнеса, ведь генерировать прибыль еще и на покрытие ссуды могут не все. Помимо ведения продуктивного диалога с властями, необходимо продумывать антикризисную стратегию объекта и автоматизировать бизнес-процессы.
Айгуль Хамитова, заместитель генерального директора УК «Единая арендная система» инвестиционной группы компаний «ASG»:
— Экономический кризис, пандемия и связанные с ней ограничения, безусловно, повлияли на сферу аренды коммерческой недвижимости. Особенно сложным для нас как для собственников недвижимости был период локдауна, когда все наши объекты были закрыты, поступлений не было, нам приходилось нести убытки в виде обязательных платежей и налоговых отчислений.
Главной оценкой этого периода, с точки зрения взаимодействия с клиентами, являлось отсутствие судебных и публичных споров с арендаторами. По итогам выхода постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» ни один из наших арендаторов возможностями документа не воспользовался.
Чтобы сохранить договорные отношения на будущее, мы предлагали резидентам следующие решения: отсрочка платежей, увеличение площадей по прежним ценам, месяц аренды в подарок по итогам завершения договорных отношений. И это сработало, те, кому удалось сохранить бизнес, а таких большинство, до сих пор работают с нами. В первом квартале текущего года спрос на офисную недвижимость вырос, но сегодня складывается тенденция смещения спроса в более бюджетный сегмент, многие отказываются от помещений класса А. Из-за пандемии часть бизнесов перешла в онлайн, и в связи с этим появилось больше интереса к аренде складских помещений.
Поддержка со стороны государства особенно важна в период таких кризисных ситуаций. Отсутствие этих мер ставит в очень сложное положение собственников помещений, в итоге они оплачивают все издержки и еще вынуждены идти оказывать помощь. В качестве финансовых мер государственной поддержки можно выделить: субсидии, гранты, налоговые льготы (снижение налога на имущество организаций, земельного налога), кредитные каникулы. В прошлом году в период пандемии частично данные меры были приняты.
В период кризиса и нестабильности ситуации на рынке нужно быть гибкими, вести конструктивный диалог с партнерами, быть готовыми к работе в новой форме сотрудничества, как этого требует время. С каждым арендатором ведется индивидуальный диалог и выстраивается наиболее подходящая модель взаимодействия в зависимости от бизнеса. Мир меняется, и нужно быть гибкими и меняться вместе с ним, чтобы развиваться и быть эффективными.
Анна Коняева, управляющий партнер «ЦПО групп»:
— Самоизоляция прошлого года оказала большое влияние на бизнес в целом, сильно затронув и сферу аренды. Арендаторы и арендодатели спорили о том, кто должен платить за вынужденный простой. Ведь основная обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору права пользования помещением, а при невозможности пользоваться предметом аренды возникает ли обязанность платить?
До пандемии суды становились на сторону арендатора, указывая в решениях, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.
Однако в период распространения COVID-19 были приняты специальные нормы (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ), в том числе регулирующие арендные отношения, которые предоставили арендатору право требовать лишь уменьшения арендной платы, а не полностью освобождали от нее.
Законом № 98-ФЗ предусмотрены также иные послабления, такие как право на отсрочку уплаты арендной платы, освобождение от уплаты неустоек, убытков и иных санкций.
В связи с чем многие арендаторы перестали вносить плату за арендованное помещение. Весомая часть судебных споров этого периода возникла из-за ошибочного мнения арендаторов, что закон установил отсрочку уплаты арендной платы всем без исключения арендаторам. В действительности такое право распространяется лишь на те организации и индивидуальных предпринимателей, которые отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
Руководствуясь недавним опытом, каждая из сторон договорных отношений хочет обезопасить себя, прописывая в договор выгодные для себя условия.
Нужно понимать важность принятия компромиссного решения, анализировать перспективы обращения в суд более детально, так как у всех различные ситуации, у арендодателей и арендаторов разные проблемы.
Если затронуть основные трудности арендаторов, особенно если речь идет о малом бизнесе, это злоупотребление правом со стороны арендодателя:
— Договор аренды составлен на сотнях страниц мелким шрифтом, включает заведомо невыгодные условия для арендатора;
— Большое количество штрафных санкций;
— Множество положений, приложений к договору аренды. Например, о парковке, о правилах поведения на территории общего пользования, о дресс-коде, включающие условия, что нарушение любого пункта положения влечет штраф;
— Сложные нефиксированные расчеты арендной платы, состоящие из дополнительных издержек по местам общего пользования, начислений за ремонт и т.п.;
— Условие, что размер арендной платы привязан к курсу валют. В таком случае при колебании курса это значительное увеличение арендной платы;
— Условие о ремонте за счет средств арендатора и отсутствие компенсации при расторжении договора;
— Возможность расторгнуть договор аренды в любое время в одностороннем порядке. Некоторые арендаторы сталкиваются с откровенным обманом, когда после проведения дорогостоящего ремонта их буквально через месяц выселяют на улицу;
— Невозврат обеспечительного платежа и другие.
Арендодатели также сталкиваются с трудностями:
— Постоянное увеличение кадастровой стоимости (зачастую необоснованное);
— Арендаторы съезжают, обеспечительные платежи не покрывают убытки;
— В кризисный период помещения простаивают, трудно найти арендаторов;
— Многие переплачивают из-за отсутствия грамотной политики в сфере энергетики.
Источник: strategyjournal.ru
