Ведущий дизайнер и соруководитель дизайн студии Geometrium Павел Герасимов рассказывает о том, как повысить уровень продажи недвижимости с готовой отделкой. Статья рекомендована к прочтению девелоперам, застройщикам и тем, кто занимается продажей жилой недвижимости.
В западных странах уже довольно давно существует практика продажи квартир с готовым дизайном. Чаще всего такой дизайн создаётся уже известными или только начинающими дизайнерами для классов недвижимости типов люкс и бизнес. Такая практика появилась исходя из соображения, что людям, покупающим жильё данного класса, не хочется тратить своё время на долгий ремонт — многие из них предпочитают получить готовую к проживанию и отремонтированную квартиру сразу.
В России данная тенденция только начала появляться, но, в основном, только в Москве и Санкт-Петербурге.
В связи с нашей работой, мы время от времени сталкиваемся с результатами покупки нашими клиентами квартир, в которых проведена такая подготовка к продаже. К сожалению, довольно часто используемые отделочные материалы и применяемые планировочные решения в таких квартирах оставляют желать лучшего: где-то розетки расположены в местах, требующих покупки под них специальной мебели либо создают паутину из удлинителей по всей квартире.
ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.
Столкнувшись с такой грустной ситуацией, мы посчитали своим долгом улучшить уровень отделки в таких квартирах, помочь конечным владельцам получить по-настоящему удобную жилую площадь с качественной отделкой и функциональной планировкой.
В рамках данной статьи, Павел Герасимов расскажет:
- как разработать и воплотить в жизнь интерьер, подходящий вашей целевой аудитории, и по-настоящему освободить будущему покупателю квартиры время от ремонта;
- как создать удобную и красивую квартиру для клиента и тем самым увеличить количество продаж;
- об особенностях планировки квартир с предпродажной отделкой.
Речь в статье будет идти об апартаментах класса люкс, квартирах бизнес и люкс классов.
Работа с целевой аудиторией
Первым делом, как и в любом другом вопросе, нужно чётко определить ту целевую аудиторию, для которой вы планируете создать квартиры с готовой отделкой. Чем точнее вы опишите дизайнерам портреты ваших клиентов, тем более подходящий дизайн-проект у вас в итоге будет воплощен в жизнь, тем точнее будет попадание в ожидания и предпочтения ваших будущих покупателей.
Как окупить дорогой ремонт при продаже квартиры?
Ремонт квартиры с привлечением именитого дизайнера обычно влетает собственникам в копеечку – стоимость этого удовольствия может превышать 3 тысячи долларов за квадратный метр, причем далеко не факт, что потенциальные арендаторы или покупатели отремонтированной квартиры смогут по достоинству оценить все задумки хозяина. Эксперты рассказали, когда подобный ремонт экономически не оправдан, а когда затраты на дизайнера могут обернуться прибылью.
Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг
100 оттенков черного
Риелторы утверждают, что эксклюзивный дизайнерский ремонт может сослужить и плохую, и хорошую службу владельцу жилья. Казалось бы, оригинальная планировка и дорогая отделка должны привлекать потенциальных арендаторов и покупателей, но тут вмешивается дело вкуса. Ведь эксклюзивный ремонт во многом отражает личное видение прекрасного самого владельца квартиры, которое зачастую не вполне разделяет подавляющее большинство граждан. Поэтому найти потенциального покупателя или арендатора со схожими экстравагантными вкусами бывает крайне сложно, а порой и невозможно.
Показателен пример с квартирой в Подмосковье на Рублевке, которую именитый дизайнер согласно пожеланию собственницы исполнил в черном цвете. «Черными были стены, кафель в ванной, напольные покрытия, мебель и даже аксессуары, а разбавляли картину лишь скудные вкрапления оттенков серого», — вспоминает брокер «Century 21 Star Realty M» Марк Нелюбин.
Потом хозяйка решила сдать свою квартиру в аренду, но после года работы риелторы были вынуждены отказаться от реализации квартиры, признал Нелюбин. Он отметил, что сложности начались с самого начала экспозиции – интерьеры невозможно было качественно сфотографировать для рекламы объекта, все сливалось в «Черный квадрат» Малевича, а желающих снять это депрессивное жилище не нашлось даже спустя год работы, поясняет риелтор.
«Жилье в готическом стиле или с интерьерами ночного клуба вряд ли быстро найдет своего покупателя», — согласна с коллегой руководитель отдела элитной недвижимости компании «Азбука Жилья» Марина Пиатрович.
Поэтому эксперты советуют хозяевам, которые планируют сдавать или продавать свои квартиры, не тратить деньги на дорогой дизайнерский ремонт с претензией на оригинальность – мало того, что вложенные средства могут не окупиться, как бы ни пришлось делать скидку, если экстравагантные интерьеры будут вызывать отторжение у потенциальных клиентов.
Целесообразнее всего отдать предпочтение классическому стилю в интерьере – он всегда найдет своего покупателя, считает Пиатрович.
Дизайнеры для души
Впрочем, заработать лишних денег на былом дизайнерском ремонте при продаже квартиры вероятнее всего не выйдет, а максимум на что могут рассчитывать хозяева – это отбить потраченные на ремонт деньги, уверяют эксперты.
Причем, по словам директора департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, даже вернуть полностью затраченные на отделку деньги, собственникам удается крайне редко. «Обычно они теряют 30-50% от стоимости ремонта», — отмечает она.
Эксперт «Азбуки Жилья» приводит и более пессимистичные данные – продавцы могут вернуть не более 40% вложенных средств.
Снять квартиру посуточно в ближнем Подмосковье
Даже если вкусы продавца и покупателя совпадают на 100%, а ремонт эксклюзивен и замечателен, он все равно устаревает со временем, так как через пять-семь лет на рынке появляются новые материалы, технологии, актуальные идеи дизайна, отмечает исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Нелюбин добавляет, что покупатели, обычно, заранее, еще в предвкушении покупки жилья, уже закладывают отдельную сумму на будущий ремонт, и обдумывают свое собственное видение пространства в квартире, чтобы сделать все на свой манер.
«Кроме того, если в квартире жили, то это всегда будет заметно, и при продаже придется делать на это скидку», — подчеркивает Шленов.
Поэтому дорогой эксклюзивный ремонт, как единогласно заявляют опрошенные эксперты, имеет смысл делать только для души, так как дополнительной прибыли при продаже жилья он принести не может.
Модная аренда
Однако дизайнерский ремонт с оригинальной задумкой вполне способен оказать существенное влияние на стоимость и ликвидность арендного жилья, считают эксперты. «При прочих равных условиях аккуратная квартира со свежим ремонтом и приятной атмосферой вызовет больше симпатий у потенциального арендатора», — отмечает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Дизайнерский ремонт является обязательным условием для выгодной сдачи в аренду жилья бизнес-класса и выше, добавляет Жукова.
Между тем, уверяет эксперт, наличие в ремонте неких дизайнерских решений может заметно увеличить арендную ставку и для жилья эконом-класса. Например, если стоимость найма в Москве однокомнатной квартиры эконом-класса с косметическим ремонтом составляет 750-800 долларов в месяц, то аналогичная квартира с капитальным ремонтом, новой сантехникой и новой мебелью будет сдаваться уже за 900-950 долларов в месяц. Квартира в том же сегменте, но с качественным ремонтом с использованием импортных материалов, стеклопакетами, встроенным кухонным гарнитуром и новой мебелью обойдется нанимателю уже в 1-1,1 тысячи долларов в месяц, а квартира с дизайнерским евроремонтом – и вовсе в 1,2 -1,5 тысячи «американских рублей».
В среднем, качественная отделка и оснащение квартиры мебелью с бытовой техникой добавляют около 25% к стоимости найма, указала руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.
Поэтому вероятность окупить затраты на дизайнерский ремонт арендной квартиры довольно велика. Хотя, как предупреждает Киселева, «в своем чувстве прекрасного стоит быть умеренным, у всех вкусы разные». Таким образом, классический дизайнерский ремонт является наиболее актуальным и для арендных квартир.
Тиски статуса
Впрочем, и при продаже жилья, и при сдаче его в наем, действует единое правило – дизайнерский ремонт может окупиться по максимуму только в том случае, если он уместен, то есть соответствует занимаемому сегменту жилья.
Дизайнерский ремонт не поможет повысить арендную ставку квартиры эконом-класса класса в обычном панельном доме до уровня квартиры бизнес-класса, считает Жукова.
Статус объекта определяют не только интерьеры, но и месторасположение, особенности планировки, наличие собственной охраняемой территории, подземной парковки и сопутствующей инфраструктуры, соглашаются риелторы.
«Очевидно, что дорогостоящие отделочные материалы, концептуальные задумки архитектора и дизайнера, изысканная мебель и аксессуары могут выгодно подчеркнуть эксклюзивное предложение премиальных сегментов жилья, но весьма нелепо смотреться в тесной квартирке панельного дома, расположенного в спальном районе на окраине города», — комментирует Киселева.
Квартира эконом-класса с дизайнерским ремонтом и по завышенной цене где-нибудь в Отрадном или Бирюлево будет долго ждать своего арендатора, так как район не престижный, а вот дизайнерский ремонт в старом доме на Фрунзенской или Тверской может серьезно поднять цену, объясняет Пиатрович.
Таким образом, эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», советуют собственникам, прежде чем затевать дорогостоящий ремонт с привлечением дизайнера, понять к какому сегменту жилья относится их жилплощадь, так как в дальнейшем максимально окупить вложенные в ремонт средства получится, только если отделка будет соответствовать классу жилья.
Наиболее выгодным вложением средств эксперты считают дизайнерский ремонт в арендной квартире бизнес-класса и выше. Тем же, кто планирует квартиру продавать, следует заранее отнестись к потраченной сумме философски, так как полностью ее вернуть не получится.
- Недвижимость России
- Недвижимость Москвы
Источник: www.realtymag.ru
Как лучше продавать квартиру – с ремонтом или без?
Цена продажи жилой недвижимости во многом зависит от внутреннего состояния помещений. Проведение ремонта перед продажей жилья может как увеличить, так и уменьшить конечную прибыль владельца. Оценка необходимости проведения ремонта зависит от категории жилья, а также возможностей продавца.
Влияние ремонта на продажу жилья
Наличие и качество ремонта при продаже квартиры влияет на два ключевых фактора:
- скорость продажи
- цену.
Быстрота продажи квартир может оцениваться только в одной ценовой категории. При одной и той же цене квартиры даже с минимальным ремонтом более привлекательны и продаются в полтора-два раза быстрее.
Зависимость цены от наличия ремонта нелинейная. Цена заметно повышается при проведении функционального ремонта в помещении (замена сантехники, электропроводки и т.д. ).
Если ремонт затрагивает индивидуальные особенности интерьера – цвет обоев, дизайн светильников – то его наличие может не только не повысить, но и снизить стоимость квартиры для покупателя, так как может восприниматься как навязывание определенного стиля.
При принятии решения о ремонте важно оценить сумму расходов и трудозатрат на его проведение, а также ожидаемый рост цены жилья после окончания работ.
Существуют три базовых типа квартир по внутреннему состоянию:
- квартира «под ремонт»;
- советский вариант;
- новый ремонт.
Состояние квартир первого типа характеризуется отсутствием ремонта, наличием неприятного запаха, а также нарушениями работы базовых коммуникаций. Цена такой квартиры существенно повышается после устранения серьезных нарушений в виде неработающей сантехники и замыкающей проводки, а также после проведения косметической отделки.
При «советском» варианте ремонта функциональное состояние квартиры нормальное, но устаревшее морально.
