Заработать на переуступке можно довольно легко. На переуступке квартиры можно заработать до 70 % прибыли. В чём же дело? Здесь нужно иметь некоторый стартовый капитал и . знать как заработать на переуступке. Что такое переуступка прав?
Переуступка – сделка, при которой права на квартиру в недостроенном доме в новостройке переходят от одного человека к другому по договору цессии или уступки права требования.
Главное в этом деле – наблюдательность. Для того, чтобы заработать на переуступке нужно приобрести права на квартиру, на самом первом этапе.
Например, когда жилой комплекс на нулевом этапе и квартиры не вышли в продажу. На этом этапе самые низкие цены. Здесь действует правило: чем раньше вы приобретёте, тем выше будет ваша прибыль.
Еще до начала строительства, когда получено разрешение на строительство и оформлены все документы, предприимчивые люди вкладывают свои деньги. Это, как правило, служащие застройщика или подрядчика. Они имеют льготы при приобретении квартир.
Как и сколько зарабатывают на перепродаже новостроек?
Стоимость квадратного метра на этом этапе самая низкая. Если купить квартиру на самом начальном этапе и продать в конце окончания строительства , то можно получить приличную прибыль. Сейчас эффективность несколько снизилась в связи с переходом на проектное финансирование, тем не менее она может составлять до 60%. Но придётся ждать окончания строительства не менее двух–трех лет.
Можно не дожидаться окончания строительства. Если вы купили на этапе котлована, то на уровне 3–4 этажа можно продавать. На этом можно получить 20–30% прибыли. В принципе, чем позже вы продадите свои права на квартиру, тем больше вы получите.
Имея связи в строительных или подрядных организациях, вы имеете возможность купить на более раннем этапе, когда квартиры не выставили в продажу, после утверждения проектной документации. Застройщик, как правило, расплачивается с подрядчиками квартирами, причем по льготным ценам.
Можно приобрести квартиру в рассрочку. Вы выбираете квартиру, оплачиваете первый взнос, а остальное в рассрочку до конца строительства. Здесь действует правило: чем больший взнос вы вносите, тем меньше стоимость квартиры.
Сколько можно заработать на переуступке. Пример
Квартира стоит на начальном этапе 2,5 млн.руб., вы платите 20% ( 500 тыс. руб.), а 2 млн. должны внести по графику частями до окончания строительства. Когда по мере строительства стоимость квартиры поднимется, например, через полгода до 3 млн. рублей, вы её переуступите по договору переуступки. Ваши вложения составили 500 тыс.рублей, а покупатель платит 2 млн.рублей застройщику и 1 миллион вам. Примерно через полгода 500 тыс. превращаются в 1миллион рублей.
Перепродажа квартир как бизнес. Какие квартиры покупать для перепродажи. Больше всего маржа на…
Какой банк выплатит вам такие проценты? Продажа квартиры по переуступке выгодна в любом случае, ведь при любом раскладе вы продаете по цене гораздо выше, чем вы вложили.
Разумеется, деятельность на рынке переуступки предполагает, что вы обладаете некоторыми знаниями в этой сфере, чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке. Нужно знать рынок недвижимости. Для того, чтобы выбрать застройщика, который не допустит больших задержек строительства и построит жильё хорошего качества.
Изучите инфраструктуру района, транспортную доступность. Это факторы, которые влияют на ликвидность новостроя. Для многих людей, в том числе и для меня, большое значение имеет близость к метро.
Как правило, все потенциальные покупатели, а я общаюсь с большим количеством людей, желающих приобрести новостройку, говорят примерно так: «Пусть новостройка будет на окраине города, но РЯДОМ С МЕТРО».
Есть определённая доля жителей Петербурга, которые продают свои квартиры в старом фонде в центре Санкт-Петербурга. Денег, полученных от продажи одной квартиры, хватает на то, чтобы инвестировать сразу в несколько новостроек. Другими словами, покупают несколько квартир в разных жилищных комплексах. Одну можно оставить для себя, а остальные квартиры продать по переуступке.
Вот такой обмен квартиры в старом фонде в центре на новое жильё. Из одной квартиры получить через года два две,три новых – очень даже неплохо. Если учесть, что одну вы можете сдавать. Аренда однокомнатной квартиры в новом современном доме – в среднем 25 тыс.рублей в месяц.
Выводы
Рынок новостроек постоянно меняется. С введением эксроу счетов новостройки на начальном этапе строительства стали дороже. Тем не менее, всегда есть интересные объекты недвижимости, на которых можно заработать. Остаётся выбрать правильный объект в хорошем месте. В приоритете объекты недвижимости ближе к центру, класса комфорт или бизнес.
Заработать на дешёвой новостройке на окраине города можно, но гораздо труднее в силу большого предложения на рынке недвижимости.
Источник: capital-realtor.ru
Как продавать квартиры от застройщика риэлтору
Как продавать новостройки риэлтору, советы из реального опыта по риэлторской услуге на первичном рынке недвижимости, нюансы успешной работы с покупателем, взаимодействие агентства и отдела продаж застройщика.
Напомню кратко, как наладить сотрудничество:
- обратиться, как представитель агентства (желательно крупного);
- показать свою компетенцию;
- показать, что у вас есть база потенциальных покупателей, заинтересованных в реализуемой застройщиком недвижимости.
Статистика за 2015-2018 года говорит о том, что даже на оживленных рынках недвижимости Юга России наблюдается спад покупательской способности. В связи с этим застройщики будут нуждаться в риэлторах, чтобы реализовать свои объекты, а значит, у вас есть шанс заработать.
Как продавать новостройки риэлтору
Из опыта скажу, что есть несколько инструментов привлечения покупателей новостроек:
- предоставление рассрочки платежа до окончания строительства;
- предоставление полной информации на сайте о реализуемых квартирах (застройщика или агентства недвижимости);
- обзоры и экспертные заключения по каждому объекту (жилому комплексу), т.е. юридическая проверка, инженерная и т.д., ;
- выяснение потребностей у клиента перед покупкой новостройки по подбор подходящего под них объекта;
- и если застройщик продает только свой объект, то вы, как риэлтор владеете информацией по всем объектам в городе и можете покупателю дать заключение по каждому, помогая выбрать именно то, что ему подходит. Застройщик заниматься этим не будет априори.
Застройщик в среднем платит комиссию 3%, но может предложить и 6%, если не уверен, что объект достаточно хорош и только вам решать работать с таким застройщиком или нет.
Риэлтор несет как минимум моральную ответственность за то, что покупатель купит неликвидное жилье или имеющее скрытые недостатки, которые проявят себя только после ввода дома в эксплуатацию.
Важно с застройщиком оговорить сразу, что в случае, если покупатель получил от вас консультацию по объекту и вы это оформили документами, а затем клиент обратился напрямую к застройщику, то вам полагается часть комиссии, которая предусмотрена в случае, если вы привели клиента.
Покупатель приобретая квартиру в новостройке покупает свое будущее на несколько десятков лет, а может и на всю жизнь, поэтому для него это важный шаг, плюс цена решения довольно высока и риэлтору надо уметь помочь его сделать.
Аргументы для продажи жилья в новостройке:
- Скидки и рассрочки (действуют на клиентов, которые подвержены импульсным решениям);
- Предоставление ряда вариантов (медленно принимают решение, перебирая предоставленные вами объекты);
- Предоставление консультации и заключения по интересующим объектам (рациональный клиент принимает решение на основе ваших данных);
- Акцентируете внимание на выгоде (эмоциональный клиент хорошо реагирует на аргументируемую выгоду).
Потребности клиента при покупке новостройки
Безопасность (опытный застройщик, современные и качественные материалы и т.д.). Клиент спрашивает:
— А достроится ли ЖК?
— А не обанкротится ли застройщик?
— А нормальные ли здесь квартиры?
— А будет ли то, что девелопер обещает (магазин, д/сад и т.д), потому что еще не видно ничего?
Чтобы успешно продавать новостройки такому типу клиентов, необходимо опираться на гарантии. Например:
- Риэлторская услуга это гарантия лучшего выбора, т.к. посредник делает выборку по всему рынку, в отличие от застройщика, который реализует только свои объекты;
- Сделка «под ключ» это гарантия получения документов о собственности;
Гарантия, что вы узнаете и устроите все способы оплаты, которые подойдут клиенту; - Гарантия независимой оценки строящихся объектов в городе или районе (расскажу о всех плюсах и минусах предложений, как независимый эксперт), т.к. я не менеджер отдела продаж застройщика;
Внимание: не надо путать гарантии застройщика с вашими, т.к. ваши услуги, это ваше время и способ удержать клиента, получив полную комиссию.
Комфорт. Что говорим клиенту:
- будете в нужном месте, в нужное время, с хорошими условиями, «под ключ»;
- Создать условия комфорта в офисе, подавать кофе при каждой встрече;
- Помощь в получении ипотечного кредита;
- Сбор и оформление документов;
Статус. Что говорить клиенту:
- квартира в этом ЖК для людей современных, модных и думающих о будущем, как вы;
Новизна. Что говорить клиенту:
- аура в новостройке никем не испорчена, она чистая, в отличие от вторички;
- Никто не умирал в этой квартире, не разводился и не болел;
- Здесь вы сами будете писать историю своей семьи и жизни;
Экономия. Что говорить клиенту:
- Вы в разу экономите, покупая на стадии строительства;
- Вы можете инвестировать довольно небольшие средства по сравнению со вторичкой, которые затем окупятся при перепродаже или сдаче в аренду
Как успешно продавать новостройки риэлтору
Первый шаг — выбор застройщика, изучаете документы как девелопера, так и его жилых комплексов. Затем из наиболее юридически «чистых» выбираете сначала самые мелкие, а в крупные идите потом.
Почему так, потому что вероятность попасть к ним мала на начальном этапе, а вот когда вы покажете результат работы с небольшими девелоперами, крупные обратятся к вам сами.
Не секрет, что застройщик будет предлагать вам к реализации объекты, которые не может продать сам. Например, они не подошли его покупателям по:
- местоположению;
- условиям оплаты;
- не подошли по цене.
И вам надо уметь работать с такими объектами, находить на них покупателя. Как это делать, тема отдельной статьи, но здесь подскажу, что искать надо среди приезжающих в ваш регион, это один из хороших источников клиентов, которые нуждаются в ваших консультациях и процент покупки объектов, о которых я написал среди этой категории будет выше.
Чтобы научиться успешно продавать новостройки риэлтору надо заниматься только ими, не продавать квартиры на вторичке, земельные участки и дома в свободное время, а только заниматься сделками на первичке!
Я говорю об узкой специализации, без которой успех не гарантирован!
У вас даже типы клиентов будут разные, по сравнению со вторичкой, а именно:
клиент-контрагент (риэлтор с другого агентства);
клиент-покупатель.
И это определяет подходы к работе с возражениями, переговорами, торгом и маркетингу.
Успех риэлтора в продаже новостройки лежит в умении показать выгоды жилого комплекса на каждом этапе строительства. Например, на этапе котлована продаем репутацию и отзывы о ранее построенных жилых комплексах данного застройщика.
Риэлторы, как из агентств, так и частные делают до 70% продаж на рынке недвижимости Краснодарского края, поэтому чем быстрее вы научитесь продавать новостройки от застройщика, тем быстрее вклинитесь в этот финансовый поток.
Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)
Источник: mainseller.ru
«Деньги застряли»: инвесторы теряют возможность заработать на новостройках
Частные инвесторы, покупавшие новостройки на старте продаж, больше не могут рассчитывать на быстрое получение прибыли. Цены растут медленно, а конкурировать с девелоперами за счет привычного демпинга мешает субсидированная ипотека
Инвестиции в новостройки перестают быть способом заработать — теперь это инструмент, подходящий разве что для сохранения средств, рассказали участники рынка, опрошенные Forbes. По их словам, многие из тех, кто в 2021 году рассчитывал получить прибыль, купив новостройки с целью быстрой перепродажи, сейчас вынуждены принять концепцию «длинных денег» или выходить из инвестиции с убытками. У происходящего несколько причин: рост цен практически остановился, спрос упал, а конкурировать с девелопером за счет небольшого демпинга не получается из-за программ субсидированной ипотеки, которые для покупателя привлекательнее низкой цены.
Материал по теме
Недвижимость впрок
В 2021 году эксперты зафиксировали существенную долю инвесторов среди покупателей новостроек. По оценке Циан (имеется в распоряжении Forbes), на них пришлось 12-14% от всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Большинство опрошенных участников рынка оценили долю инвесторов примерно так же или выше.
«По итогам 2021 года доля инвесторов на первичном рынке столицы составила 12-13%», — подсчитала генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Алена Костина считает, что на долю инвесторов пришлось до трети ДДУ в Москве в 2021 году.
«В зависимости от класса недвижимости и конкретного проекта доля инвестиционных покупок может варьироваться от 0% и до 35%, — полагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. — В 2021 году в среднем по рынку доля инвестиционных сделок составляла около 20%. В бизнес-классе в прошлом году доля инвесторов среди покупателей составляла порядка 15-18%. В высокобюджетном сегменте — около 5-7%».
Всего в 2021 году в Москве было продано 98 770 квартир в новостройках, таким образом «на руках» у инвесторов находится от 12 000 до 33 000 приобретенных только в 2021 году на волне ажиотажного спроса квартир в новостройках. Массовая попытка продать «инвестиционные» квартиры пришлась на апрель и май 2022 года, когда рынок нащупывал «дно» спроса из-за рекордно дорогой ипотеки, рассказали собеседники Forbes.
«В 2022 году большая доля инвестиционных квартир и апартаментов, которые реализовывались по уступке договора долевого участия, приходится на второй квартал 2022 года, в частности, на апрель и май. Доля таких лотов тогда составляла 16-18% от общего количества сделок», — говорит Кузнецова из «НДВ Супермаркет Недвижимости».
«Был рост в апреле-мае 2022-го, но всплеск были не кратным», — добавляет инвестор, финансист и эксперт по недвижимости Александр Шабанов. «Сразу после начала специальной военной операции количество предложений по переуступкам резко увеличилось», — отмечает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
Материал по теме
Торопливые теряют деньги
В 2022 году инвесторы, желающие выйти из актива, вынуждены идти на большой дисконт, который может свести ожидаемую прибыль к нулю или даже вынудить «уйти в минус», говорят опрошенные эксперты. Причины — низкий спрос и эффект от программ ипотеки от застройщика со ставками менее 1%.
«В третьем квартале 2022 года инвесторы стали вновь выводить свои квартиры в продажу, но большая часть не смогла их реализовать, поскольку на такие квартиры не распространяются условия, которые могут предложить застройщики: субсидированные минимальные ставки, длительные рассрочки, ипотека траншами», — констатирует директор управления новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.
«Обычному покупателю всегда интереснее купить у застройщика с его дешевой ипотекой, — рассуждает управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Чтобы привлечь внимание, инвестору с переуступкой нужно сделать крайне интересное предложение — минус 20-25% от действующей цены застройщика».
Материал по теме
«Из-за низкой активности покупателей реализация приобретенных лотов будет проходить с дисконтом, который может достигать 15-20%», — говорит Кузнецова из из «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Такой дисконт очень накладный и, конечно, приводит к снижению прибыли инвесторов», — резюмирует руководитель «МИЭЛЬ «Пречистенка» Мария Богачкина.
Некоторые инвесторы успели быстро избавиться от квадратных метров. «Порядка 6% квартир, приобретенных инвесторами в 2021 году, уже реализовано в год покупки, еще 4% — за девять месяцев 2022 года», — уточняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «Действительно, часть квартир в прошлом году приобреталась с целью краткосрочных инвестиций, когда купленная квартира почти сразу выставлялась на продажу с наценкой до уровня ожидаемой доходности», — отмечает Костина из «Этажей».
Есть особая категория инвесторов, которые несут или рискуют понести убытки. Речь идет о тех, кто приобретал новостройки в ипотеку, рассчитывая быстро продать и заработать на общем росте цены, говорят эксперты. Такая тактика была распространена в 2021 году, в течение которого цены выросли примерно на 30%. «Вариант, когда платежи по ипотеке уже съедают прибыль, встречается довольно часто, — констатирует Вишняков из агентства «Вишня». — В 2020 и 2021 годах рынок рос как раз за счет ипотеки, и инвесторы были часто такими же, как рынок, ипотечными. Раньше стратегия могла быть рабочей: купил с ипотекой, дождался, когда ценник вырастет на 20-30%, продал из-под ипотеки. Сейчас у таких инвесторов начали реализовываться риски».
Длинные деньги
Большинство инвесторов вынуждены принять ситуацию, в которой деньги «застряли» в новостройках. Уходить в минус они не готовы, поэтому займут выжидательную позицию, говорят опрошенные эксперты. «Сейчас часть инвесторов приостановила свою активность на рынке, ожидая позитивных сигналов, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Многим приходится реализовать активы дольше, чем планировалось, извлекая меньшую прибыль, но продавать активы дешевле суммы, за которую они приобретены, инвесторы не готовы. Им нужно как минимум «выйти в ноль».
По словам собеседников Forbes, большинство инвесторов не дают сейчас существенных дисконтов. «По нашим подсчетам, квартиры по переуступке выставлены в продажу с ценой квадратного метра в среднем на 4% ниже, чем по объектам в том же проекте от девелопера», — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. «Инвестор опирается на стоимость аналогичных квартир от застройщика. Если в продаже много сходных по качеству квартир, то ему приходится уступать 5% и более», — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Средний дисконт за уступку составляет 15% от цены экспонирования у застройщика», — полагает эксперт по недвижимости Александр Шабанов. Дисконт в диапазоне 0-15% от действующей цены застройщика позволяет инвесторам, которые «зашли» в проект в 2020-2021 годах, сохранить безубыточность и даже получить небольшую прибыль, говорят эксперты. Шабанов оценил ее в 0-8% от вложенных средств. «Чтобы выйти в минус, скидка должна быть больше 30%; при небольших скидках инвесторам «грозит» относительно низкая прибыль, на уровне 10-15% ,что по сравнению с другими инвестиционными инструментами все равно неплохо», — добавляет Щекин.
Большинство инвесторов, по мнению участников рынка, готовятся пережидать период нестабильности на рынке «в бетоне», то есть не продавая купленные для инвестиций новостройки в течение трех и более лет.
«С учетом наличия «нулевой» ипотеки на рынке, также стоит рассматривать инвестиции для сдачи в аренду, когда ежемесячный арендный платеж покрывает взнос по ипотеке», — полагает Кирюхина. Почти половина собеседников Forbes солидарны с тем, что инвесторы выберут путь рантье. «В основном люди задают вопрос сами себе «Ну а куда еще вложиться?» и, не находя ответа, опять покупают студию в новостройке в надежде на рост рынка, — рассуждает Цогоев из SimpleEstate. — Я лично склоняюсь к тому, что у большинства «деньги застряли». Невозможность выхода из актива разливается по рынку, вот это основная проблема». «До восстановления рынка инвесторам придется подождать два-три года», — резюмирует Костина из «Этажей».
Источник: www.forbes.ru