Предприятия общественного питания – кафе, столовые, рестораны – в бизнес-центре (БЦ) и «на улицах» — это 2 разных мира, с разной математикой и поведенческой моделью целевой аудитории. Это 2 разных мира и с точки зрения коммерческой недвижимости.
Одно из главных преимуществ общепита в БЦ – это высокая точность прогноза выручки и низкая зависимость от внешних факторов (погоды, массовых мероприятий и пр.). «В среднем в бизнес-центрах площадью 14 – 15 тыс. кв. м работает 1 000 сотрудников. 50-60% из них обедают в местном кафе или столовой, — говорит Марина Цветкова, Директор Департамента коммерческой недвижимости EVANS. – Не сложно подсчитать, что при стоимости бизнес-ланча в 300 руб. основная дневная выручка кафе составит 150 000 – 180 000 руб. в день». Еще 10-15% сотрудников будут завтракать и ужинать. Поведенческий фактор у целевой аудитории здесь тоже «играет» на ресторатора – обедать редко ходят в одиночку и не тратят на этот процесс большого количества времени, что создает высокую оборачиваемость столов. На снижение себестоимости также работает количество официантов (их либо минимальное количество, либо полное их отсутствие – за счет самообслуживания), сокращенная продолжительность работы предприятия как в течение дня, так и в течение недели.
Ошибки при открытии ресторана. Ошибки начинающих рестораторов. Ресторанный бизнес/Ойбек ХО
«В отличие от кафе и ресторанов, работающих на аудиторию бизнес-центров, заведения в стрит-ретейле имеют более высокий средний чек, — отмечает Марина Кирута, Директор ресторана «Дюк-Дюк». – Если обеды в бизнес-центрах стоят около 300-350 руб., то в ресторане — 800-900 руб. И около 60% заработка ресторанов в стрит-ретейле приходится на вечер, тогда средний чек вырастает до 1 500 руб». Общепит в «стрите» не работает без алкогольной лицензии, также здесь очень многое зависит от имиджа заведения, поведения официанта и мнения гостей, и маржинальность, соответственно, выше.
Месторасположение
С точки зрения коммерческой недвижимости при выборе месторасположения рестораторы обращают внимание на разные факторы.
Для предприятий общественного питания в БЦ месторасположение объекта практически не играет роли. Значение имеют размер бизнес-центра, заполняемость и состав арендаторов, причем именно в такой связке. В Москве есть примеры бизнес-центров, когда при большой площади объекта и приемлемой арендной ставке помещение под кафе пустует, поскольку уже довольно продолжительное время объект демонстрирует низкую заполняемость. В такой ситуации рестораторы резонно опасаются, что количества работающих сотрудников бизнес-центра будет недостаточно для нормального функционирования их заведения. «Для размещения своих точек питания предприниматели обычно рассматривают бизнес-центры площадью от 14 000 кв. м с уровнем заполняемости не ниже 70%, — отмечает Марина Цветкова. — Если речь идет о бизнес-центрах меньшей площади, то возрастают требования к уровню заполняемости объекта – не менее 90% — и наличию стабильного якорного арендатора». Для ресторанов в бизнес-центрах практически не имеет значение этаж, например, в БЦ «Атлантик» прекрасно функционирует Coffee Point на -1 этаже в помещении без окон и с жесткой пропускной системой, а в БЦ «Северная Башня» — Coffee Port на 10 этаже.
Ресторанный бизнес. Новая бизнес модель ресторана.
«В ресторанах стрит-ретейла локация играет важнейшую роль, — комментирует Марина Кирута. — Месторасположение должно быть проходимым, с хорошим трафиком, причем концепция ресторана должна соответствовать ожиданиям аудитории данной локации. Важно не просто «встать на трафик», а найти правильный трафик, найти «своего» гостя».
Любимым и наиболее востребованным местом у рестораторов является район Патриарших прудов, Цветного бульвара (со стороны центра до Садового кольца), Большой Никитской, а также набережные Москвы, такие как Тараса Шевченко, Родчельская, Берсеневская и другие. Объект должен располагаться на первой линии и обладать высокой визуальной доступностью. Помещение должно иметь витринные окна и находиться на 1 этаже. Как ни странно, рестораторы готовы рассматривать помещения, занимающие несколько этажей, но при этом около половины арендуемой площади все-равно должны располагаться на первом этаже.
Ставка аренды и уровень спроса
Актуальные ставки аренды на помещения общепита в БЦ существенно ниже, чем в стрит-ретейле. Более того, известны случаи, когда собственники бизнес-центров делали для рестораторов специальные льготные условия по аренде, поскольку точка питания является для качественных БЦ обязательным элементом инфраструктуры. «Наиболее востребованы в бизнес-центрах для общепита помещения площадью 100-200 кв. м по ставке 25-26 000 руб. за кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов», — отмечает Марина Цветкова. Однако таких помещений на рынке не много, и они быстро находят своего арендатора. Едва ли не единственный шанс «заполучить» ликвидное помещение в качественном и заполненном бизнес-центре – это занять его за выездом текущего арендатора, когда собственник БЦ по собственной инициативе меняет арендатора по причине ухудшения ассортимента и/или качества его блюд.
Условия для точек общепита в стрит-ретейле более жесткие, ликвидная ставка аренды здесь составляет 50-60 000 руб. за кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Наиболее востребованы 2 формата — площади 200-300 кв. м и 800-1000 кв. м. Более того, у собственника помещений стрит-ретейла есть выбор в структуре арендаторов – на помещение, помимо ресторанов, претендуют, как минимум, магазины. Хотя спрос на помещения под общепит в стрит-ретейле в 2 раза превышает уровень спроса на помещения под общепит в БЦ.
Источник: cre.ru
Поесть на работе: кто кормит в московских бизнес-центрах?
Обеденное время — самое приятное для каждого офисного работника. И проводить его любой стремится в комфортной обстановке, но при этом стараясь не отходить далеко от своего офиса. Поэтому в условиях мегаполиса на девелоперов бизнес-центров ложится задача обеспечения функционирования точек питания на своих объектах.
Какие операторы питания чаще всего встречаются в столичных бизнес-центрах? Сколько стоит пообедать на работе? По какому принципу девелоперы выбирают операторов для своих бизнес-центров?
На эти вопросы отвечает Куралай Садыбекова, коммерческий директор делового квартала «Новоспасский двор». «Выбор оператора питания, как и многое другое в бизнес-центре, зависит прежде всего от класса здания. Если в А, В и В+ классах присутствуют рестораны, то С-класс, не желая тратиться на инфраструктуру, снабжает арендаторов в лучшем случае столовой, в худшем — палаткой-бистро» — рассказывает эксперт.
Кроме того, по словам эксперта, существует ограниченный круг операторов питания, которых девелоперы хотят видеть на своих объектах. Самые крупные из них — холдинг «КорпусГрупп», «Кантина-Сити», «Sodexo», «Мега Фудс», «Ланч», «Бризоль», «ОМС» и «Евроланч». «При выборе оператора корпоративного питания девелопера прежде всего будет интересовать его опыт: с какого года он функционирует на рынке, имеет сетевой или несетевой характер.
Девелопер обязательно просмотрит перечень БЦ, где представлен данный оператор, изучит список его клиентов, партнеров и поставщиков сырья. Развитость инфраструктуры оператора — в частности, наличие профессионального оборудования, производственных площадей, квалифицированного персонала, складов — также очень важны для девелопера» — рассказывает Куралай Садыбекова.
Для всех девелоперов показательной является узнаваемость бренда, а также качество питания и используемые в работе стандарты: соблюдение санитарных норм, наличие сертификатов на продукцию, принцип работы кухни и многие другие профессиональные аспекты. Вторичную роль при выборе оператора питания играет перечень блюд и состав меню: наличие завтраков, обедов, ланчей, блюд на вынос.
Те девелоперы бизнес-центров, которые ратуют за соблюдение концепции, будут предъявлять строгие требования к своим оператором питания: в частности, многих волнует концепция кухни и регулярное обновление меню. «И только после того, как в отношениях девелопера и оператора питания улажены все моменты, вплоть до дизайна зала и наличия VIP-зон, встает вопрос о технических условиях работы оператора: установка вытяжек, точек подключения ХВС и ГВС, требования к вентиляции и кондиционированию и к размерам и отделке помещения» — рассказывает Куралай Садыбекова. Как отмечает эксперт, эти аспекты для девелопера гораздо важнее коммерческих условий: «Собственник понимает, что качественные столовые и кафе — это не только арендный доход, но и важный инструмент для повышения привлекательности объекта, качественного улучшения инфраструктурной составляющей.
Хороший бренд, в любом случае, сыграет свою роль для привлечения арендатора и может сильно влиять на имидж и статус всего бизнес-центра». А вот средний чек и средняя стоимость обеда в ресторане или столовой бизнес-центра зависят в том числе от структуры собственности объекта: «Государственные и банковские структуры во время кризиса сами становились владельцами собственных зданий и тоже хотели иметь столовые, причем социальная составляющая в организации питания в этом случае выходила на первый план.
Заказчик освобождал оператора от уплаты аренды, но требовал дешевых обедов для сотрудников, а схема работы подрядчика практически повторяла схему работы в индустриальном питании» — комментирует эксперт. В коммерческих бизнес-центрах классов А и В ситуация иная: стоимость обеда колеблется в диапазоне от 170 до 250 рублей за обед.
Конечная сумма в любом случае зависит от самого оператора: сетевые операторы, к примеру, имеют большие скидки от поставщиков продуктов, что позволяет им снижать цены на блюда. Также на цену обеда влияет и система налоговой, кадровой политики оператора: в частности, сетевой оператор, работающий по «белой» схеме учета, не может снижать цены на аналогичные продукты до уровня операторов, работающих по «черной» схеме.
Новая интересная тенденция, наметившаяся среди девелоперов БЦ — организация столовых наряду с ресторанами на территории бизнес-центра. «Рентабельность столовых ниже, чем у ресторанов — порядка 5-15%» — отмечает эксперт. Но, одно из их неоспоримых преимуществ — гарантированный поток гостей, большие обороты, еще свободная ниша. Так что столовым сегодня совсем несложно найти девелопера для собственного размещения на объекте. Ресторанам же приходится серьезно задуматься о необходимости присутствия в том или ином бизнес-центре, поскольку их рентабельность сильно зависит от местоположения, трафика, целевой аудитории и концепции заведения.
12 ноября 2012 г.
Статьи компаний
Эксперты отмечают трехкратный рост среднего чека покупки офисов класса В+ Средний чек покупки в офисах компании West Wind Group в 2022 году вырос в 3 раза. При этом стоимость квадратного метра площадей осталась на уровне 2021 года.
2 мая Год после «тектонического сдвига»: офисный рынок аренды в новой реальности Прошло около года, как рынок офисной аренды стал жить в условиях новой реальности: ухода западных арендаторов, отказа от сотрудничества крупных международных игроков, санкций и других кризисных явлений.
18 апреля «Умные офисы» в 2023-м: как высокие технологии возмещают дефицит кадров Насколько вырос спрос на «умные» инженерные системы и почему они незаменимы в текущих экономических условиях, рассказал Александр Шнурко, директор департамента fit-out услуг в Coleman Group.
Пресс-релизы компаний
Заключена первая сделка по аренде в концептуальном БЦ «Сады Этрета» в центре Москвы Компания West Wind Group заключила первую сделку по аренде офисов в концептуальном бизнес-центре «Сады Этрета» на Цветном бульваре.
10 мая Концептуальный БЦ «Сады Этрета» в центре Москвы победил в премии CRE Moscow Awards 2023 Бизнес-центр «Сады Этрета» девелоперской компании West Wind Group победил в Юбилейной XX Ежегодной премии CRE Moscow Awards 2023 в номинации «Редевелопмент офисной недвижимости». Церемония награждения состоялась 20 апреля в Концертном зале «Барвиха Luxury Village».
21 апреля Складские запасы импортных компонентов для «жизнеобеспечения» ТЦ и БЦ еще не закончились Вопрос замещения импортных составляющих, необходимых для корректной эксплуатации ТЦ и БЦ, решается, — считают эксперты компании MD Facility Management.
Нет комментариев.
Источник: theproperty.ru
Ресторан в городском отеле: головная боль или источник дохода? Часть 1.
Никита Ушаков — в настоящее время независимый эксперт, в гостиничном бизнесе 11 лет, экс- генеральный менеджер отеля «Пушкин» (Москва). За первый год работы вывел ресторан при отеле из убытков в прибыль, за 6 лет показал общий прирост рентабельности в 350 процентов.
Многие независимые отели сталкиваются с проблемой, когда столь необходимые услуги отельного ресторана превращаются в «бездонную бочку», высасывающую деньги из выручки. Управляющие и собственники часто не знают, как исправить ситуацию. На примере ресторана «Ленский» в отеле «Пушкин» Никита Ушаков рассказал о причинах сомнений в потенциале ресторана, способах продвижения услуг и привлечения гостей отеля и гостей «с улицы».
Есть ряд препятствий, сходных друг с другом во многих отелях, которые не позволяют полностью использовать возможности ресторана.
Первые среди них — расположение и помещение. Большая проблема заключается в отсутствии отдельного входа, входной группы. Гостям отеля сложно найти ресторан. Проблема решается организованной навигацией из центрального холла, по которой гость легко сориентируется. Так ресторан «Ленский» находится на минус первом этаже, в подвальном помещении.
Изначально это был маленький зал без естественного освещения и какой-либо дизайнерской мысли. Исправить недостаток помог редизайн: установка фальшокон и зеркал, правильно подобранные тона интерьера, добавляющие света и визуально увеличивающие пространство.
К вопросу помещений относятся и маленькие кухни. Это бич не только отельных, но и классических ресторанов. Размеры кухни часто не соответствуют требованиям Роспотребнадзора по площади. В «Ленском» увеличили холодильные и морозильные мощности за счет неиспользуемых вентиляционных шахт и технических помещений, привели в соответствие с СанПиН товарное соседство, оборот грязной посуды, освещение.
К прочим недостаткам относятся раздутый штат, отсутствие концепции и понимания, для кого работает ресторан, как следствие немотивированный персонал. Также скудное основное меню, нефиксированное меню завтраков. Все решает правильная оптимизация работы, определение целевой аудитории и индивидуального характера ресторана.
Завтрак — включать или не включать?
Основной вопрос, с которым эксперты сталкиваются при работе с отельерами: включать или не включать завтрак в стоимость номера? Предлагать BB , RO или оба варианта?
Если отель находится в собственности, лучшим решением станет тип питания Bed через 2ГИС и Яндекс.Карты, рекламируя услуги ресторана с разделением на временные рамки.
Бизнес-Ланчи — пусть вся округа обедает у вас!
Бизнес-ланч относится к наименее привлекательным услугам для гостей отеля, в обеденное время гости чаще находятся вне отеля. На внутренних каналах ТВ в номерах, на брошюрах или ключницах, в лифтах отеля разместите для гостей информацию о возможности пообедать в отельном ресторане, если по каким-то причинам они остаются на время обеда в отеле. Но помните, что бизнес-ланчи привлекательнее для гостей «с улицы».
Расположение отеля в деловом районе, возле бизнес-центров, офисных зданий, госучреждений сыграет на руку, как и в случае с завтраками. Если клиенту понравится соотношение цены-качества и разнообразие блюд, они станут постоянными гостями вашего ресторана.
Источник: hotel-academy.biz
