Рынок жилья бизнес класса это

Жилые объекты недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям.

1. Маркетинговый подход. Он зависит от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня платежеспособности.

Согласно стандарту, который разработан Национальным советом Российской гильдии риелторов и который утверждён в 2013 г. Фонд развития жилищного строительства выделяет на рынке жилой недвижимость четыре класса объектов:

Жильё высокой степени комфортности

Сегодня уровень элитности жилья в разных городах разный. Но существуют общие требования к данному типу жилья.

В Москве жильё высшей категории чётко разделяется на недвижимость премиум-класса, де-люкс, и элитное.

Местные специалисты по недвижимости предложили семь критериев, которые помогают дать оценку элитности жилья. Если один из них отсутствует, то происходит серьёзное снижение шансов называть такой дом элитным. Вот эти критерии:

1. Место. Оно должно быть светлым, чистым. Придомовая территория должна иметь зелёные насаждения, места для отдыха и детскую площадку, которая относительно открыта, но при этом огорожена и охраняема. Рядом с таким жильём должен располагаться городской сквер, а наличие хорошего вида из окна – обязательное условие. Также расположен дом должен быть недалеко от центра. Местоположение – ключевой критерий элитности, что в большей мере влияет на ценообразование.
2. Материал стен. Элитный дом стоится из надёжных экологичных материалов с применением современных технологий, в обязательном порядке имеет интересное архитектурное решение, количество квартир в таком доме не должно превышать 30, высота потолков не менее 3 м. В таком доме нет однокомнатных квартир, а площать самой маленькой двухкомнатной составляет не менее 80 кв. м. В основном в таком доме четырёхкомнатные и пятикомнатные квартиры отбей площадью от 140 до 170 кв. м.

На элитность дома может оказать влияние в том числе и имя архитектора.

Рынок недвижимости #мышлениемиллионера #деньги #бизнес #недвижимость #успех #доход #работа

1. Клубность. Для элитного жиль важно не только место расположения, но и кто те люди, которые проживают вокруг вас. Жильцы элитного дома – представители наиболее высокодоходной группы населения, такое жильё не по карману среднему классу. Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами или целый квартал. Число квартир на площадке не может быть более двух.
2. Инженерные сети в полной мере должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования. Электрический ввод обязательно двойной. Инженерные сети в таком жилье изготовлены из экологически чистых материалов, имеют длительный эксплуатационный срок.
3. В состав инфраструктуры такого жилья входит подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж. Также есть внутренний дворик и придомовая зелёная зона, магазины, прачечные. Общие обслуживающие объекты: служба консьержей, уборка квартир, быта. Также в таких домах предусмотрены бассейны и сауны, спортивные центры, салоны красоты, детская игровая комната. Особенность состоит в том, что все объекты закрыты для внешнего мира, они являются частью структуры объекта недвижимости, для того, чтобы жильцы в комфортном для себя режиме могли получить услуги, не выходя из дома.
4. Элитное позиционирование дома. Современный элитный дом – это бренд, которому характерны следующие свойства: название, легенда, уникальность, отличие от подобных домов. Когда жильцы такого дома говорят название, то им уже не нужно ничего объяснять и называть адрес, все и так в курсе, о каком доме идёт речь.

Такими домами могут по праву считаться: «Дом на Дворянской», «Биография», «Русский дом», «Тапиола», «Самоцветы», «Премьер палас», «Классика», «Тактика», «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Смольный парк», «Венеция» и др. – это элитные дома г. Санкт-Петербурга.

Эконом или премиум: как различать классы жилья

1. Управление объектом недвижимости. Престиж состоит в том числе и из уровня управляющей компании, которая обеспечивает повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы всегда понимали и осознавали собственную избранность.

Жильё бизнес-класса

Жильё бизнес-класса или жильё повышенной комфортности сконцентрировано на выполнении запросов граждан и ориентируется на доходы таких людей. Их принято называть средним классом. Потребительский спрос на жильё данного типа предполагает:

1. Размещение в любых районах города, необязательно в престижных частях города, за исключением мест массового строительства дешёвого панельного жилья. Высота таких домов не превышает девяти этажей и подразумевает низкую плотность застройки.
2. Хороший вид из окна, окна в таких квартирах выходят на несколько сторон. При постройке таких домов учитывается роза ветров на этапе проекта.
3. Индивидуальную планировку. Перегородки в таком жилье продумывает сам владелец.
4. Площадь квартир в таком доме начинается от 50-60 кв. м. Максимальный размер может определить сам заказчик. Высота потолков не менее 2,8-3,2 м. Присутствует условное деление на жилую и нежилую зоны, обязательно имеется две и более изолированные комнаты, конфигурация которых максимально напоминает квадрат. В такой квартире большая кухня, не менее 15 кв. м.
5. Наличие нескольких санузлов, инженерные коммуникации из металлопластика.
6. Высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного производителя, надёжные металлические двери.
7. Конструкцию пола, которая предполагает наличие утеплителя или подогрева.
8. Эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, отопление, которое можно регулировать.
9. Круглосуточная охрана. В охранную систему входят видеокамеры, домофоны, видеодомофоны, ворота, управляемые с пульта и другие системы, которые позволяют жильцам ощущать себя в безопасности.
10. Соблюдение концепции двора без машин, где для каждого жильца предусмотрено машиноместо.

В последние годы в России у потребителей рынка недвижимости проявляется интерес к концепции интеллектуального здания. Интеллектуальное здание представляет собой целый комплекс, в котором посредством специальных технических средств создаются условия для проживания, обеспечивается высокий уровень защиты от стихийных бедствий и нежелательного проникновения. Кроме того, в подобных домах максимально рационально и эффективно расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управлять интеллектуальным зданием можно при помощи интегрированных в единое информационное пространство систем, которые дают возможность до максимального значения повысить эффективность функционирования служб и вместе с тем снизить эксплуатационные расходы в жилых зданиях. Одновременно обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию посредством единой кабельной системы.

В последнее десятилетие получило развитие жильё нового поколения – smart-концепция. Такие дома ориентированы на жизнь, быт и комфорт каждой конкретной семьи. Многие специалисты сходятся во мнении, что данный вид жилья можно отнести к самостоятельному классу.

Суть жилья такого типа заключается в том, что smart-квартира – это пазл, который сложен из планировок, архитектуры, технологий, дизайна и инфраструктуры. Такое жильё классифицируют по количеству спален, иначе говоря, личных зон для семейной пары и каждого ребёнка. Самой распространённой является формат: жизненная зона – совмещение кухни, столовой зоны и гостиной. Это место, где вся семья может с комфортом проводить время. Кроме того, в такой квартире имеется мастер-спальня, в которой есть своя гардеробная и санузел, а также взаимопроникающие стены, которые дают возможность оборудовать шкафы без ущерба для площади жилого помещения и ущемления функционала комнат.

Для Санкт-Петербурга характерно панорамное остекление балконных дверей и максимальное количество больших окон в квартире, кроме того весьма популярно расположение комнат вдоль светового фронта.

Специфической особенностью smart-квартиры является то, что покупатель имеет возможность получить квартиру сразу с дизайнерским ремонтом, а к этому ещё и полное дополнение в виде фоторамок и занавесок. Владелец сразу же может просчитать во сколько ему обойдётся ремонт в квартире и в течение двух недель после получения ключей реализовать проект интерьера, который больше всего приглянулся. Это особое преимущество позволяет в наиболее короткие сроки въехать в понравившееся жильё, где у каждого есть своё место. В детской ребёнку в такой квартире будет удобно заниматься учёбой, играть, отдыхать.

В спальне для взрослых предусмотрено наличие двуспальной кровати и гардеробная, которая вместит в себя всё необходимое. Вместе с тем в жизненной зоне всегда удобно собираться с друзьями и проводить совместные вечера.

Экономклассы и комфортклассы

Жильё экономкласса и комфорткласса относится к группе массового жилья.

Типовое жильё размещается в любом районе города, полностью отвечает всем нормам архитектурно-планировочным параметрам современного строительства жилья. По конструкции – это чаще всего панельные или кирпичномонолитные дома. В таком жилье используются синтетические материалы для отделки, пластиковые окна средней ценовой категории.

В середине 1990-х гг. активно развивается монолитное домостроение, которому, как тогда считали специалисты, принадлежит будущее. К такому выводу они пришли потому, что стоимость строительства монолитных домов сопоставима со строительством панельных, примечательно, что в некоторых странах даже ниже. Более того, скорость строительства монолитного дома уже во многом не ниже скорости строительства панельного дома.

В строительстве монолитных домов возможно возведение одного этажа в день.

Срок службы монолитного дома составляет порядка ста лет, его конструктивные особенности таковы, что он может выдержать землетрясение силой около 8 баллов.

Нормативная нагрузка монолитного дома на межэтажные перекрытия равна 600 кг. на 1 кв. м., что в три раза больше, чем в обычном панельном доме. Кроме того, в монолитном доме выше уровень звукоизоляции.

Парковка обязательна, хотя и не совсем большая, на три квартиры приходится только одно машиноместо. В современных условиях желательно соблюдение концепции двора без машин. Все квартиры имеют типовую планировку, хотя существует возможность перепланировки. Высота потолков в таких домах от 2,7 м, площадь квартир в среднем от 38 до 150 кв. м. Число комнат варьируется от одной до четырёх.

Жилые комплексы экономкласса – это типовое жильё, многоэтажные многоквартирные дома. Высота таких домов от 5 до 12 этажей. Преимущественно панельные дома, очень редко кирпичные здания в составе жилых комплексов. В таком жилье не предусмотрено подземного паркинга. Придомовая территория имеет наземную парковку.

Дом эконом-класса чаще всего густонаселён и состоит из более чем ста квартир. Квартиры в таком доме имеют стандартную планировку, комнаты изолированы, санузел может быть совмещённым или раздельным. Перепланировка квартиры не предусмотрена. Высота потолков 2,5-2,7 м. В таком доме преимущественно однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. Реже четырёхкомнатные. Площадь квартир варьируется от 30 до 90 кв. м.

Видовых квартир в данном сегменте практически не бывает. Благоустройство придомовой территории ограничивается минимальными функциями: озеленение территории, благоустройство детской площадки. Во дворе не обойдётся без автомобильного движения. Объекты социальной значимости находятся в шаговой доступности.

В категории экономкласса отдельным типом стоит жильё с низким уровнем потребительских качеств. Такое жильё предусмотрено для людей с низким уровнем заработка и уровнем жизни. Оно размещается в непрестижных районах города, находится на удалении от основных транспортных узлов и коммуникаций.

Принадлежит к зданиям старого фонда, которое не подвергается капитальным и ремонтно-строительным работам. Такое жильё – это дома, которые не относятся к жилью первого индустриального домостроения. Жильё данного класса отмечается заниженными архитектурно-планировочными характеристиками.

Рассмотренные классификации жилья предназначены для первичного рынка, иными словами – это новые дома, и они не исчерпывающие.

Типы квартир в зависимости от количества комнат

Ключевым критерием характеристики любой квартиры является единица – комната. Во всех категориях жилья, которые были перечислены выше, отмечалось деление квартир на однокомнатные, двухкомнатные, трёхкомнатные, четырёхкомнатные, квартиры-студии и реалы.

Квартиры-студии появились в России относительно недавно, примерно в начале 2000-х гг. Но они сразу смогли завоевать свою долю – 9-10% от общего объёма жилой площади в новостройках жкономкласса. В современных новостройках они представлены даже в проектах бизнес-класса. Это свидетельствует о том, что их перестали воспринимать как экономжильё неполноценного размера.

Они находят своего покупателя и ценятся в любом ценовом сегменте. Отметим, что на рынке из-за популярности квартир-студий появились и двух-, трёхкомнатные квартиры, имеющие европланировки.

Особенность данных квартир в том, что евродвушка имеет потенциал трёхкомнатной квартиры, в которой обустроена кухня-гостиная и имеется ещё две отдельные комнаты.

Сегодня на рынке весьма популярны двухкомнатные квартиры европланировки площадью от 40 до 5- кв. м., а трёхкомнатные – 68-75 кв. м. Сегодня очень важно получить функциональную квартиру с рациональной планировкой, но при этом иметь возможность сэкономить деньги посредством увеличения жилого пространства за счёт коридоров и межкомнатных перегородок.

Реал – это новый класс жилья, который также нашёл своё место на рынке недвижимости. Классическое представление о жилье реал – это помещение, предназначенное для жизни, площадью 25-30 кв. м., имеющее ширину 3, а длину 8 метров. Кухня в таком жильё совмещена с жилым помещением, обычно она проходная без окна. Сегодня многие застройщики стремятся к тому, чтобы улучшить планировку реала, комнату по проекту делают квадратной, в кухонной зоне размещают окно, по желанию клиента ей можно полностью отделить от жилого помещения. Средняя площадь реалов сегодня увеличилась приблизительно до 35 кв. м.

1. На основании градостроительных ориентиров. Эта классификация позволяет определить :

• Дома старого фонда, которые были построены в дореволюционный период.
• Дома, которые возводились в 1917-1930 гг. Это лаконичные постройки с простыми архитектурно-планировочными решениями. Они располагаются близко к местам приложения труда того времени, малопрестижные сегодня, но именно они обладают высокими конструктивно-технологическими особенностями.
• Сталинки – дома в престижных районах, находящиеся на достаточном удалении от промышленных центров.
• Дома первого поколения индустриального домостроения. Сюда входят хрущёвки, которые имели весьма низкие архитектурно-технологические параметры.
• Дома второго поколения индустриального домостроения. Это дома 1970-1980-х гг. постройки, когда в домостроении стали применять более высокие нормы и стандарты.
• Современные жилые дома с огромным количеством различных характеристик и особенностей.

1. В зависимости от материала стен здания снаружи. Эти дома могут быть с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

Для Санкт-Петербурга характерна такая ситуация: панельные дома – 8,4%, кирпичные и кирпично-монолитные – 79,2%.

Также дома можно классифицировать в зависимости от их высоты. Сегодня высшие органы власти страны говорят о том, что самый приемлемый вид жилья – малоэтажная застройка. Это вполне может решить квартирный вопрос для многих россиян. Однако на рынке жилья представлено множество высоток,. Которые пестрят уникальными предложениями квартир выше 25 этажа.

В большинстве случаев застройщики позиционируют многоэтажные дома как более дорогой сегмент на рынке, чем объекты, которые имеют стандартную этажность. Особенностью квартир на высоких этажах является потрясающий вид из окна. Такого не увидишь из домов средней этажности.

Выделяют дома в зависимости от комфорта вокруг, близости работы и общения. Соответствие стандартам green development.

1. В зависимости от продолжительности и характера использования дома могут быть первичного и вторичного класса. Первично служит для постоянного проживания, вторичное – жильё загородного типа, которое используется весьма в ограниченный период времени. Также может быть третичное – предназначенное для краткосрочного проживания (гостиница, отель).

В ХХI в. в России второе рождение получила мансарда. Это часть дома, которая спроектирована в качестве основного жилья или части многоуровневой квартиры. На мансарде обычно делаю детскую или игровую комнату, комнату для отдыха или полноценную спальню.

Мансарда может быть зарегистрирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Мансардный этаж – это этаж в чердачном пространстве, где фасад целиком или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши.

Мансарды также имеют своё чёткое деление. Они могут быть старого фонда, которые занимают две трети объёма предложения, и квартиры в новых домах или после реконструкции. В большинстве своём старое жильё имеет не очень хорошие потребительские характеристики и даже непродуманную, странную планировку. Новые мансарды, наоборот, это чётко спланированные помещения, которые не уступают в комфорте даже самым престижным жилым помещениям.

В последние годы стали появляться на рынке недвижимости отдельные помещения, состоящие из двух уровней – пентхаусы. Признаками пентхауса является последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и большого размера терраса с ландшафтным дизайном. На такой террасе располагаются бассейн, теннисный корт или зимний сад. Панарамный вид в таком жилье обязателен. Общая площадь танхауса 150-200 кв. м. Такие дома элитные, построены по индивидуальному проекту.

Источник: zaochnik-com.com

Новостройки бизнес-класса: половина спроса у 15% проектов

Объемы предложения начали снижаться, цены стабилизировались, а границы между классами стираются

Бизнес-класс считается сложным сегментом в условиях ограниченного платежеспособного спроса. В дорогой «элитке» покупатель достаточно стабилен, массовое жилье продается неплохо из-за доступных цен, а вот найти покупателя в классе бизнес намного сложнее. Однако и в этом сегменте есть востребованные проекты. Редакция IRN.RU выяснила, что сейчас происходит в столичном бизнес-классе.

Предложение: рост остановился

На бизнес-класс приходится около половины от общего объема предложения квартир и апартаментов в новостройках Москвы. «После 2015 года начался поступательный рост объема предложения всего первичного рынка, в особенности в сегменте бизнес-класса. По сравнению с началом 2016 года он вырос практически вдвое, а именно с 700 тысяч квадратных метров совокупной площади квартир в продаже до 1,4 млн квадратных метров. На февраль 2019 года объем предложения составляет 1 390 600 квадратных метров, или 18,1 тыс. лотов в реализации», — отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Если брать в расчет только квартиры, их количество за три года выросло еще сильнее – с 3500 до 12600, то есть в 3,5 раза. При этом объем предложения апартаментов за тот же период остался на прежнем уровне – 5300 апартаментов в начале 2016 года и 5500 апартаментов в начале 2019 года.

Сегмент вырос в основном благодаря появлению масштабных проектов, рассчитанных более чем на тысячу квартир. «Увеличение масштаба проектов бизнес-класса произошло за счет как повышения высотности, так и развития больших участков, преимущественно в рамках реновации территорий промзон, — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. — Такой новый подход позволил девелоперам бизнес-класса снизить цены и одновременно повысить качество за счет того, что все расходы «распределяются» на большее количество квартир».

Тем не менее за последний год рост объемов предложения в бизнес-классе прекратился. «Так, в конце 2018 года на первичном рынке бизнес-класса велись продажи 14 550 квартир в 94 новостройках. За прошедший год количество лотов сократилось на 8%, продаваемая площадь – на 3,5%. И это при том, что за 2018 год продажи открылись в 21 проекте», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

В результате доля бизнес-класса в общей структуре предложения, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», сократилась с 51,2% в начале 2018 г. до 46,2% в январе 2019-го. Схожие цифры называют в агентстве «Бон Тон» — на долю бизнес-класса сейчас приходится 42,3% от общего объема квартир и апартаментов. «Предложение квартир сосредоточено в 69 проектах, с апартаментами представлено 30 проектов, еще восемь проектов объединяют оба типа лотов», — говорит генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Большая доля предложения бизнес-класса находится в трех округах: САО (26,1%, 26 проектов), СВАО – (19,1%, 11 проектов), ЗАО (16,1%, 17 проектов). Свыше половины от общего объема приходится на заключительные стадии готовности: от фасадно-отделочных работ до РВЭ (29,5%), а также введенные объемы (23,6%). На нулевом цикле находится четверть предложения.

Бизнес-класс становится доступнее

Резкое увеличение объема предложения за последние три года отразилось на цене квартир бизнес-класса. По данным «Азбуки жилья», с 2016 года средняя стоимость квадратного метра снизилась на 12%. На февраль 2019 г. средняя цена метра составляла 268 800 рублей, а на начало 2016 года – 300 000 рублей. «Средний бюджет квартир в бизнес-классе за трехлетний период уменьшился на 30% до 19,03 миллиона рублей.

Средняя стоимость однокомнатных квартир опустилась с 15,9 до 11,5 миллиона рублей, двухкомнатных – 24,5 до 16,2 миллиона рублей, а трехкомнатных – с 32,01 до 24,3 миллиона рублей. Минимальная же стоимость в сегменте бизнес-класса теперь находится на уровне 4,32 миллиона рублей, а в начале 2016 года – 5,32 миллиона рублей. В результате снижения средней цены и площади квартир столичный сегмент квартир бизнес-класса стал более доступным для потенциальных покупателей», — говорит Владимир Каширцев.

В прошлом году из-за остановки роста объема предложения цены стабилизировались. По словам Марии Литинецкой, за 2018 год они прибавили 2,3% и составили 228 525 рублей за кв. м. Схожие цифры называет Наталия Кузнецова: средневзвешенная цена предложения в бизнес-классе составляет 229 100 руб. за кв.м. В сегменте апартаментов – 221 000 руб. за кв. м, квартир – 231 100 руб. за кв.м.

Неравномерный спрос

Ситуация со спросом неоднозначна. С одной стороны, как и в других сегментах, он заметно вырос в 2018 году – почти на 50%, по данным «Бон Тон». «Наибольший прирост пришелся на II и III кварталы (65% и 55% соответственно). В IV квартале 2018 г. прирост был меньше и составил 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года», — говорит Наталия Кузнецова.

При этом рост спроса отмечается, прежде всего, на квартиры (на 65% за прошлый год), в то время как спрос на апартаменты снизился на 7,3%. К тому же спрос распределяется неравномерно. «По нашим подсчетам, половина всех сделок 2018 года в сегменте бизнес – около 8 000 квартир – была заключена всего в 15 из 94 новостроек», — отмечает Мария Литинецкая.

По данным компании «Метриум», в пятерку лидеров по количеству заключенных сделок входят «ЗИЛАРТ», «LIFE-Ботанический сад», «Фестиваль Парк», «Символ», «Метрополия». За исключением «Фестиваль Парка», все проекты масштабные и строятся в рамках реновации бывших промзон. Наталья Шаталина среди лидеров спроса также назвала Headliner, «Огни», «Life-Кутузовский», «Царскую площадь», «Сердце столицы». Наталия Кузнецова упомянула Discovery Park, SOHO + NOHO, Match Point, Story, «Искра-Парк».

Больше всего квартир (примерно 51%), по данным «Бон Тон», находит своего покупателя на начальной стадии строительной готовности, около 44% — на средней, еще 5% — на заключительной. Среди апартаментов большая доля приобретается на заключительной стадии (52%), на средней стадии – 32%, на начальной — 16%.

Наталья Козлова отмечает заметное увеличение доли ипотечных сделок в бизнес-сегменте: «Например, в начале 2019 года в ЖК бизнес-класса «Маяковский» доля ипотечных договоров достигла 71%. Для сравнения – в среднем по сегменту еще в 2015 году значение составляло около 15%. Аналогичная ситуация и в нашем другом проекте бизнес-класса – городской квартал Big Timе, в котором по итогам января 2019 года доля ипотечных сделок достигла 84%. В феврале показатель снизился до 52%. В целом же за шесть месяцев со старта проекта средняя доля ипотечных сделок составила в нем 56%».

Всего же по сегменту бизнес в 2018 году в Москве 40% ДДУ было заключено с привлечением кредита. Для сравнения: по итогам 2017 года показатель составил 33%. «Таким образом, благодаря доступной ипотеке все больше клиентов переориентировались на качественное жилье. Ранее многие не могли себе позволить недвижимость бизнес-класса за счет значительной переплаты по ипотеке. Таким образом, снижение ставок по жилищным кредитам стало драйвером не только для самого доступного жилья, но и более дорогого сегмента», — говорит Наталья Козлова.

Границы стерты

За последние 10 лет требования покупателей к новостройкам бизнес-класса существенно изменились. «То, что считалось бизнесом в 2009 году, по современным меркам зачастую не дотягивает даже до комфорта, — считает Наталья Шаталина. — Современные новостройки бизнес-класса отличаются продуманной концепцией, качественной отделкой мест общего пользования, удобными планировочными решениями квартир, также особое внимание уделяется отделке фасада, благоустройству территории, насыщенности объектами инфраструктуры».

Раньше дома, возведенные по монолитным технологиям, сразу относили к бизнес-классу, так как это было что-то новое после панельного домостроения. «Сейчас монолитом уже никого не удивишь, — констатирует Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». — Сегодня у жилого комплекса бизнес-класса должны быть следующие характеристики: огороженная территория, подземный паркинг, концепция «двор без машин», современные IT-технологии, позволяющие устанавливать систему «умный дом», собственная инфраструктура, включающая в себя супермаркеты, кафе, фитнес-клуб и т.д.»

Мария Литинецкая отмечает, что границы между сегментами стираются: «Если новостройки массового сегмента в последние годы активно заимствуют характеристики бизнес-класса, то проекты сегмента бизнес тоже «подтянулись» к премиум-классу. К традиционным характеристикам жилья бизнес-класса относится, во-первых, авторский архитектурный дизайнерский проект с оригинальным решением.

Во-вторых, минимальная высота потолков 2,75 метра, а также использование качественных строительных материалов и современных технологий. В-третьих, усиленные меры безопасности (охрана, домофонная система, противовзломные входные двери и пр.). В-четвертых, подземная парковка с достаточным количеством машино-мест. В-пятых, расположение в районах с благоприятной экологической обстановкой или близко к историческому центру города».

Если требования к эксплуатации и в инфраструктурной начинке возросли, то по площадям квартир бизнес-класс, напротив, приближается к более низким ценовым сегментам. По данным «Бон Тон», в бизнес-классе средняя площадь варьируется от 58 до 62 кв. м. За последние четыре года этот показатель снизился на 22-23%.

По сути, в бизнес-классе представлены примерно те же планировочные решения и площади лотов, что и в комфортклассе. Схожие данные приводят в «Азбуке жилья»: средняя площадь квартир уменьшилась за три года на 20%. В разрезе по типам квартир больше всего это отразилось на студиях. Помимо того, что объем предложения студий увеличился, их средняя площадь снизилась с 50 до 33,1 кв. м. Квартир такой площади всегда было много в массовом сегменте, однако теперь они характерны и для бизнес-класса. Средние площади других типов квартир также уменьшились: однокомнатных – с 56,3 до 46,2 кв. м, двухкомнатных – с 82,5 до 69,9 кв. м, трехкомнатных – со 115,6 до 98,8 кв. м.

Одна из главных тенденций на рынке недвижимости бизнес-класса – это рост количества квартир с отделкой. «Если в 2017 году с предчистовым или готовым ремонтом продавалось всего 8% квартир бизнес-класса, то по итогам 2018 года их доля достигла 22%. Причем доли лотов с финишным ремонтом и отделкой white box составили по 11%», — говорит Мария Литинецкая. Однако в структуре спроса расклад немного отличается. По данным «Бон Тон», без отделки приобретается 81% недвижимости бизнес-класса, с отделкой – 12%, с предчистовой отделкой — 8%.

В целом ситуация в сегменте относительно спокойная – объемы предложения перестали расти бешеными темпами и даже начали падать. Цены за последние годы заметно снизились и вроде бы стабилизировались за последний год. Однако, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», многие проекты бизнес-класса все еще переоценены, поэтому хорошим спросом пользуются лишь некоторые проекты. В них возможен рост цен, тогда как в менее востребованных проектах не исключено снижение стоимости квартир.

Также по теме:

Все упомянутые проекты в продаже (май 2023)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру

ЗИЛАРТ	Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК	4 кв. 2022 г.	от 14 206 856 руб.
Сердце столицы	Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха	4 кв. 2024 г.	от 21 693 100 руб.
СИМВОЛ	Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Римская	3 кв. 2025 г.	—
Царская площадь	Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо	Сдан	—
LIFE-Кутузовский	Москва, Западный округ, район Можайский, м. Кунцевская	2 кв. 2020 г.	—
Headliner	Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха	3 кв. 2026 г.	от 16 500 000 руб.
Фестиваль Парк	Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал	4 кв. 2023 г.	от 10 341 424 руб.
Метрополия	Москва, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК	3 кв. 2024 г.	от 10 890 359 руб.

Источник: www.irn.ru

Бизнес-класс «вымывается» с рынка

Как изменилась стоимость недвижимости в этом сегменте

Жилье бизнес-класса в Москве заметно дорожает. По подсчетам риелторов, объем предложения квартир в этом сегменте в столице за последний год сократился более чем на 10%, а средняя стоимость 1 кв. м выросла на 22%. Почему это происходит? Расскажет Андрей Загорский.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото

Никаких официальных регламентов, где были бы четко описаны параметры того или иного сегмента жилья, в том числе принадлежащего к бизнес-классу, не существует. У застройщиков и риэлторов относить к бизнес-классу принято квартиры в домах, построенных в престижных районах, или же в спальных, но с благоприятной экологической обстановкой и высоким уровнем инфраструктуры, с потолками, которые должны быть не ниже 2,75 метров, и обязательной отделкой — черновой, либо «под ключ». Также эти квартиры должны отвечать определенным требованиям к площади (скажем, «однушка» — не меньше 45 кв. м, «двушка» — не меньше 65-и, и так далее).

Что же касается ситуации с жильем бизнес-класса в Москве, то для нее характерны те же тенденции, что и для других сегментов.

Шок, возникший на рынке недвижимости с началом пандемии, затем, особенно с возникновением программы льготной ипотеки, сменился бумом.

Так что дело не столько в сокращении предложения квартир бизнес-класса, сколько в резком росте спроса, который поднял цены, пояснил инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Сейчас в целом на рынке недвижимости отмечается дефицит, то есть за прошедшие девять месяцев спрос очень значительно вырос. И, во-первых, он был платежеспособным, во-вторых, он выражался в реальных сделках, которые привели к реальному дефициту.

Почему вторичная недвижимость продолжает дорожать

Никто же не может сказать, что в Москве в прошлом году строилось меньше жилья. Нельзя сказать, что не достроили. А вот то, что перекупили, сказать можно, потому что, действительно, льготная ипотека вызвала небывалый рост спроса на недвижимость, это спровоцировало рост цен на жилую недвижимость, и, соответственно, мы имеем результаты, которые имеем. Очень много людей думают теперь о том, как им купить квартиру меньшей площади, потому что на то, что они планировали, условно говоря, даже полгода назад, у них уже нет денег».

Для многих россиян покупка квартир бизнес-класса в Москве стала своеобразной инвестицией. В течение ближайшего года серьезного дефицита на этом рынке, скорее всего, не возникнет, хотя квадратные метры продолжат дорожать, считает президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «Бизнес-класс востребован со стороны платежеспособных домохозяйств.

Домохозяйства не знают, что будет, а у части из них есть излишки, и они решили вкладывать эти излишки в недвижимость. Действительно, бизнес-класс “вымывается”. Но я думаю, что существующего предложения еще достаточно много, и в ближайший год это особо не отразится, хотя стоимость 1 кв.м жилья бизнес-класса, несомненно, растет. И в наиболее удачных комплексах этот рост составляет 15%, 18%, даже до 20%».

Что ждет отечественный рынок недвижимости в 2021 году

Спрос на рынке недвижимости бизнес-класса в Москве останется высоким, во всяком случае в ближайшее время, причем цены вырастут как минимум на 15%, такое мнение высказал руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов: «По нашим данным, за 2020 год, предложение в бизнес-классе сократилось на 30%, а количество сделок выросло примерно на ту же величину — порядка 35%. Но поскольку все остальные классы тоже выросли, получилось, что в структуре совершенных сделок удельный вес бизнес-класса немножечко понизился, на 4 процентных пункта, а цена в бизнес-классе, по нашим данным, за год выросла на 13%.

Если говорить про прогнозы, то есть основания полагать, что в дальнейшем будет продлена программа льготной ипотеки, поэтому я думаю, что оснований для сокращения спроса нет пока.

По цене, я думаю, что где-то на 15% вырастет точно, а дальше посмотрим».

Кстати, столичные риэлторы подсчитали, что самые низкие цены в Москве на жилье бизнес-класса в Нижегородском районе (215 тыс. руб. за 1 кв.м). А самые высокие — в Щукине (379 тыс. руб. за «квадрат»).

• Андрей Загорский подписаться отписаться

Источник: www.kommersant.ru