Многие хозяева убеждены, что готовить квартиру к сдаче не нужно. А арендатор всегда надеется по адекватной цене найти квартиру своей мечты. Сейчас плохо воспринимаются квартиры со скромным ремонтом и сборной мебелью в хрущёвках и брежневках. Времена меняются, на рынке появилось много квартир в новых домах, с новым ремонтом и мебелью. Сейчас есть всё для ремонта, дизайна и меблировки квартиры.
Поэтому на рынке всё больше квартир, в которых продумано всё: от сантехники до элементов декора. В настоящее время уровень ожиданий арендатора гораздо выше. Хозяину квартиры не нужно забывать, что квартира – это товар, который нужно знать как преподнести.
Задача подготовки квартиры к сдаче – с помощью нехитрых приёмов сделать квартиру наиболее привлекательной для широкого круга арендаторов. Обязательно нужно создать у арендатора ощущение комфорта и уюта данного помещения. Если вы грамотно приведёте помещение в порядок, то вы сможете сдать квартиру в аренду по наиболее выгодной цене и, что немаловажно, хорошему арендатору.
Снять квартиру в Питере от собственника. Посуточная аренда в СПб.
Сдать квартиру в Санкт-Петербурге. Как грамотно готовить квартиру к сдаче?
Слишком дорогой ремонт никогда не оправдывает себя в аренде. А подготовка квартиры к сдаче оказывает существенное влияние на скорость сдачи и на цену арендной ставки.
Что нужно сделать:
1. Уборка
Квартиру тщательно вымыть. Убрать старые вещи. Хлам вызывает отрицательные эмоции. Личные вещи нужно вывезти. Квартира должна иметь обезличенный характер. «Обжить» квартиру арендаторы могут и сами.
2. Мебель
Не нужно много мебели! Но она должна соответствовать интерьеру. Нежелательно показывать совсем пустую квартиру. Не нужно обставлять сдаваемое помещение старой, вышедшей из моды мебелью. Старая обшарпанная мебель сразу «обесценивает» любую квартиру.
Если у вас нет современной мебели, купите необходимый минимум: раскладной диван, шкаф-купе, журнальный столик.
3. Освещение
Освещение играет важную роль, оно создаёт ощущение объёма и даёт положительные эмоции. Яркость вызывает ощущение новизны и оптимизма, тёмные тона– уныния и тусклости.
4. Запах
В квартире не должно быть неприятного запаха. Обязательно нужно проветривать помещение. Перед показом нужно поддерживать хорошие запахи. Я обычно расставляю маленькие тарелочки с ванильным сахаром. Иногда использую эфирные масла.
Запах должен вызывать положительные эмоции.
5. Яркие цвета
Цветовая гамма помещения сильно влияет на восприятие всего помещения в целом. У меня был случай, когда квартиру не сняли только потому, что не понравились обои в гостиной. К слову сказать, обои были весьма странные. Комнаты нужно одевать в светлые, жизнерадостные тона, чтобы они хорошо воспринимались на эмоциональном уровне.
Недвижимость для аренды и жилья 2023. Купить квартиру в СПб. Новостройки СПб.
6. Сантехника и бытовая техника
Сейчас хорошую сантехнику и бытовую технику можно купить в любом специализированном магазине. Поэтому квартира со старой сантехникой автоматически попадает в разряд «бабушкиных квартир». Что представляет из себя «бабушкина квартира»? Читайте в статье «Меблировка квартир». Ссылка в конце статьи.
Арендная ставка «бабушкиной квартиры» всегда ниже, к тому же её гораздо сложнее сдать. Нужно обязательно оснащать квартиру бытовой техникой: холодильник и стиральная машина должны быть обязательно.
Помните, что любой недостаток всегда воспринимается арендатором как знак отрицания («это – не моё»).
Основные ошибки арендодателей
Ошибка первая
Когда хозяева сдают свою квартиру знакомым, они сами готовят себе ловушку. Отношения между владельцем жилья и жильцом с самого начала должны быть деловые. Со знакомыми выстроить чисто деловые отношения сложнее, им труднее озвучить определённые требования, а также повышение арендной платы. Единственный способ решения этой проблемы – чисто деловые отношения, подкреплённые грамотным договором аренды. Сколько раз мне звонили хозяева квартир, которые попали в эту ловушку и не знали, как оттуда выбраться, чтобы не испортить отношения со знакомыми или родственниками.
Ошибка вторая
Многие хозяева, сдавая квартиру, озадачивают сразу нескольких агентов, думая что это точно сработает и выстрелит в десятку. А агенты не шевелятся или работают спустя рукава. Посудите сами. Никому не хочется работать зря. Агенты в этом плане не исключение.
Если они знают, что данная квартира сдаётся сразу от пяти агентств, то есть ли смысл ею заниматься? Мне не раз предлагали и предлагают квартиры, которые уже сдают другие агентства. Энтузиазма этот факт точно не добавляет. Поэтому я отказываюсь от таких вариантов.
Почти все агентства выставляют свои объекты в городские базы по аренде. Всегда вызывает недоумение квартира, когда она выставлена на сдачу от нескольких агентств. С каким агентом сотрудничать, кого оставить без комиссионных? Я не вожу клиентов на такие квартиры после того, как два агента, сдающие одну и ту же квартиру, чуть не подрались на глазах у шокированного клиента. Стараюсь не попадать в сомнительные ситуации.
Когда я знаю, что только я занимаюсь этой квартирой, у меня есть интерес заниматься ею, активно рекламировать её, ведь у агентов есть свои секреты по рекламе недвижимости. К тому же, агент всегда заинтересован сдать квартиру быстрее, так как стремится получить свои комиссионные.
Основные конфликты при сдаче квартиры в аренду
Основные конфликты – это неплатежи, порча и воровство имущества. Со многими этими бедами можно бороться ещё на этапе подбора арендаторов, а также на этапе заключения договора. Как правило, портят имущество и стараются съехать, не поставив в известность хозяина, арендаторы, которых подобрали сами хозяева и с которыми не заключали договор аренды. Агенты, как правило, чувствуют по опыту хороших арендаторов.
Проблема порчи имущества решается страховым депозитом. Кроме того, при сдаче квартиры нужно правильно составлять договор аренды с описью имущества.
Чтобы не образовывались большие долги по коммунальным услугам, хозяину лучше оплачивать счета самостоятельно, а стоимость коммунальных платежей включить в стоимость аренды.
Источник: capital-realtor.ru
Управляющая компания по сдаче квартир в аренду
Инвестирование в недвижимость с последующей сдачей в аренду очень популярно в России и СНГ. Тем более – в Санкт-Петербурге, куда съезжаются гости со всей страны. Покупка студий или мини апарт-отелей действительно выгодна. Многие собственники заключают договора с управляющими компаниями, а сами получают постоянный доход. Это удобно и сулит ряд выгод.
Как работают управляющие компании (УК), что учесть при выборе и другие детали вы узнаете из этой небольшой статьи.
Критерии выбора
- Имя и опыт. Прежде всего, компания должна проработать в регионе, где находится объект под аренду — не менее 3 лет. Этого достаточно, чтобы создать себе имя и получить хороший опыт работы.
- Результаты. Средняя доходность объектов, которыми управляет компания должна быть выше, чем у конкурентов. Только не соглашайтесь ради небольшого процента или суммы будущей прибыли на рисковые условия или неудобные условия.
- Доверие. Важна открытость. Если собираетесь инвестировать в объект, нужно изучить его и провести осмотр. Для этого есть инвест-туры. А если вдруг УК что-то не договаривает или неконкретна в деталях — вам точно не по пути.
- Персональные условия. УК может предложить покупку апарт-отеля с уже утвержденной процентной ставкой ежемесячных отчислений инвестору. Есть сделки, в которых даже прописывают страховые выплаты. Это так называемые — гарантированные суммы, которые получает инвестор в любом случае, то есть если даже недвижимость еще не сдана в аренду.
- Порядочность. По сути, инвестор в РФ не так хорошо защищен юридически, по сравнению с ЕС и США. Конечно, и у нас предусмотрена ответственность, но на практике законодательство России работает слабо. Изучайте, с кем собираетесь иметь дело, чтобы избежать любых накладок.
Что еще нужно знать при выборе УК
- Отчеты по результатам. Нужно все проверять и вникать в детали отчетов. Особенно важны цифры по доходам и заполняемости.
- Условия работы. Они прописываются в договоре, который вы заключаете, и могут меняться при обсуждении условий. Разумеется, все нужно согласовать перед тем, как подписывать соглашение.
- Мнение других. Познакомьтесь с клиентами этой компании и узнайте их мнение. Также можно верить отзывам о работе УК на независимых специализированных форумах. Ко всему нужно относиться критически и всячески проверять.
- Ситуация на рынке. Как минимум, нужно понимать, сколько стоит недвижимость и немного разбираться в ставках посуточной или долгосрочной аренды. Динамика этих показателей за последние 5 лет даст понять, на какую сумму вложиться и стоит ли это делать сейчас. Дело в том, что такие инвестиции почти никогда не бывают краткосрочными. Это игра в долгую.
- Бренд УК. Все бренды неповторимы и каждый уникален по-своему.
Когда вы передадите свое помещение в управление, начинает меняться его репутация, имидж и стиль работы под стандарты и концепцию бренда УК. Например, если помещение 5 лет использует дешевый хостел, у него создается определенный имидж и дорогой апарт может уже отказаться его арендовать.
Этапы работы
Важно иметь представление о работе УК изнутри. Она всегда стремится иметь больше объектов в управлении. Основной штат сотрудников уже обслуживает объекты: отлажены менеджмент, поставка расходных материалов, уборка, стирка, проверка технического состояния, ремонт, устранение неполадок и пр.
Как начинается сотрудничество? Рассмотрим 5 этапов.
- Заключение договора. В первую очередь заключается агентский договор. В нем прописываются все взаимоотношения инвестора и УК: указываются сроки, суммы, гарантии и требования.
- Поиск жильцов или арендаторов. Апартаменты добавляются в базу УК, размещаются на сайте компании, добавляются фотографии, описание. Напомним, если столкнетесь с вопросом самостоятельного поиска жильцов, рискуете потратить 2-3 недели полноценной нормальной жизни. А если решите сдавать помещение посуточно, это станет для вас полноценной работой. Она не предусматривает выходных и не заканчивается в 6 вечера.
- Докрутка. Устраняются все неполадки. Объект приводится в презентабельный вид перед заселением первых арендаторов.
- Контроль жильцов. Как минимум это оплата или плановая личная проверка состояния помещения.
- Защита имущества. Речь о безопасности и сохранности объекта. Обычные меры: договор страхования имущества, пожарная сигнализация, камеры видеонаблюдения в общих зонах, консьерж-сервис и охрана.
Экспертное мнение Sokroma
Важно, чтобы управляющая компания хорошо зарекомендовала себя в той локации, где находится ваша недвижимость. Это говорит о ее экспертности, ведь репутация дается с большим трудом.
Спектр вопросов решаемых УК: анализ рынка, рекламные кампании, продвижение объекта, поиск арендаторов (заключение договора), контроль за состоянием недвижимости.
Также УК решает финансовые вопросы, платит коммунальные платежи и налоги, представляет интересы собственника во всех службах, дает отчетность по результатам управления не реже одного раза в месяц. Ее сотрудники отвечают за организацию уборки помещений и ремонтных работ, проверяют оборудование с помощью технических специалистов, устраняют всевозможные неполадки.
И конечно же, УК переводит часть прибыли собственнику согласно договору, оставляя себе процент за управление. Перед тем как выбрать УК, изучите реальное отзывы собственников недвижимости. Это даст возможность понять, честна ли в своих заявлениях компания, которую вы выбрали. Чем больше положительных отзывов о реальной работе и реальных прибылях — тем больше шансов начать плодотворное сотрудничество.
Отзыв клиента управляющей компании Sokroma
«Я купил апарт-отель, которым управляет Сокрома.
По их отчетам прибыль инвестора за год до покупки отеля мною составляла 2,5 миллиона рублей. В первые 6 месяцев, я получил от управляющей компании Сокрома — 1,5 миллиона рублей. Мои финансовые планы успешно выполняются.
Пандемия даже способствует тому, что люди больше путешествуют внутри страны и это положительно сказывается на моем бизнесе. После передачи апарт-отеля в управление Сокрома мой объект был застрахован с учетом моих пожеланий. Камеры наблюдения у них уже были установлены перед входом в апарт-отель и в холле.
Отчеты присылают вовремя и мою долю прибыли, с завидной пунктуальностью, перечисляют мне на карту каждый первый вторник месяца».
Источник: sokroma.ru
Что происходит с арендой жилья в Петербурге? Стоит ли стараться снять квартиру прямо сейчас? А покупать под сдачу сейчас выгодно?
Эта осень существенно повлияли на рынок аренды жилья в Петербурге. Объявлений об аренде стало больше, а цены скорректировались, однако и спрос также упал. Насколько долгосрочны эти тренды? Стоит ли пытаться снимать квартиру прямо сейчас? И насколько выгодно сегодня покупать квартиру под сдачу?
Разбираемся вместе с экспертами.
MarkOfShell
В ноябре стало известно, что Петербург занял четвертое место в рейтинге регионов России по доступности аренды жилья. Год назад город располагался в этом рейтинге на той же строчке, однако, говорят эксперты, это не значит, что положение на рынке точно такое же, как осенью 2021 года.
События конца сентября заметно сказались на положении вещей. «На недвижимость вообще очень влияют внешние факторы, — говорит президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин, — рынок же аренды самый эластичный, он быстрее всех реагирует на изменяющуюся среду. Мы практически сразу видим, что что-то случилось и что рынок на это как-то отреагировал».
Петербург попал в топ-5 городов с самым высоким ростом цен на вторичное жилье
Квартир под сдачу стало больше
Первая важная тенденция этой осени — количество квартир, которые ищут своих арендаторов, в городе увеличилось. Дефицита нет практически ни по каким позициям: от самых ходовых до более эксклюзивных вариантов. «Рынок, конечно, насытился квартирами после того, как очень большое количество людей покинуло Россию. Потому что они либо снимали квартиру и освободили ее, либо у них была собственная квартира и они стали ее сдавать. Таким образом, предложение квартир увеличилось во всех сегментах», — отмечает основатель агентства недвижимости «Минаков недвижимость» Александр Минаков.
Как сообщила «Собака.ru» Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитика», с конца сентября предложение выросло в полтора раза. «Сейчас потенциальным арендаторам доступно на 27% больше вариантов для съема, чем месяц назад», — говорит она, добавляя, что рост связан не только с отъездом людей, но и с общей ситуацией неопределенности в экономике.
«Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас так же часть объектов на рынке аренды — это квартиры, потенциально готовые к продаже», — констатирует эксперт «Циан.Аналитика».
Облегчает поиск квартиры не только рост предложения, но и падение спроса. Вообще снижение активности арендаторов — традиционное явление для конца осени, когда августовско-сентябрьский бум (связанный с началом учебного года и делового сезона) сходит на нет. Однако сейчас наблюдается падение даже в сравнении с прошлогодними октябрьскими показателями. «За год, с октября 2021 года по октябрь 2022 года, спрос на аренду жилья в Санкт-Петербурге снизился на 19,6%, отдельно, с нынешнего сентября по октябрь, — на 12,2%», — объясняет Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимость».
Цены становятся ниже
В условиях резкого роста предложения и падения спроса стоимость аренды предсказуемо начинает снижаться. Как рассказывает Елена Лапшина из «Циан.Аналитика», корректировка цен наблюдается с 20-х чисел сентября. «»Однушки» сейчас сдаются в среднем за 29,9 тысячи рублей, «двушки» — за 47,8 тысячи рублей. Месяц назад цены были выше — 32,2 тысячи рублей и 51,4 тысячи рублей соответственно», — говорит она.
Цены (как и спрос) упали не только по сравнению с бумом конца лета — начала осени, но и по отношению к прошлому году. «Средняя ставка найма по всем категориям объектов в октябре составила 30 000 рублей, в сравнении с октябрем 2021 года этот показатель сократился на 14,3%», — рассказывает Константин Каменев из «Авито Недвижимость».
Однако, добавляет Александр Минаков из «Минаков недвижимость», не стоит ждать, что все сдаваемые в Петербурге квартиры дешевеют одинаково. «Самые ходовые форматы: студии и однокомнатные квартиры в центре, — поясняет он, — они как были популярны, так и остаются, соответственно цена на них остается стабильной или незначительно снижается. Самая большая корректировка идет по большим квартирам (от 100—150 метров). Арендаторов на них всегда было найти непросто, а сейчас стало еще сложнее, что сказывается в корректировке цен на 10—20%».
В этом же духе комментирует ситуацию с ценами и Дмитрий Рубин из Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Квартиры с хорошей отделкой и удачным расположением держат цену. А вот то, что похуже, с так называемым «бабушкиным» ремонтом, сдаются дешевле. Поэтому обобщать не совсем корректно. Я бы сказал, что все зависит от ремонта и наличия у собственника желания любой ценой побыстрее найти себе нормального арендатора», — констатирует он.
Стоит ли срочно искать квартиру?
Насколько долгосрочными окажутся изменения на рынке аренды недвижимости? Ждать ли нового падения цен или арендаторам стоит срочно искать квартиры, пока стоимость съема вновь не пошла вверх? Опрошенные редакцией эксперты с осторожностью отвечают на эти вопросы.
На сегодняшний момент стимулов к росту цен на рынке аренды пока не видно, отмечает Елена Лапшина из «Циан.Аналитика». Спрос продолжает снижаться, а предложение остается на высоком уровне. «Вероятно, в ближайшее время сохранится тенденция на медленное снижение ставок [аренды]», — считает она.
«Мы не можем предсказывать, будут ли люди возвращаться, будут дальше уезжать, какая будет миграция внутренняя, сколько людей приедет в Петербург», — отмечает Александр Минаков из «Минаков недвижимость».
«Спрос всегда уравновешивается предложением. Я бы не сказал, что стоит бросаться [искать выгодный вариант аренды], надо исходить из своих задач. Если квартиру нужно снять, сейчас хороший момент для этого. Что будет через полгода, не знаю, может быть, станет дешевле, а может, и дороже, ситуация слишком непредсказуема», — констатирует Минаков.
Стоит сейчас покупать квартиру? Выгодно ли продавать? Будет ли снижаться аренда? Отвечают эксперты
Что будет с арендой жилья в будущем?
На фоне всего происходящего аренда жилья в Петербурге становится менее прибыльным делом, отмечает Александр Минаков. «Если раньше хорошая ликвидная квартира окупалась примерно за 15 лет (в некоторых особо удачных локациях за 12 лет), то сейчас окупаемость может быть и 20, и 25 лет. Так что сейчас специально покупать квартиру под сдачу в аренду — это так себе история», — констатирует он.
Впрочем, эксперт не ожидает, что люди резко перестанут покупать недвижимость под сдачу. Большинство людей консервативны, а петербургское жилье по-прежнему остается сравнительно надежным способом сбережения средств. Поэтому больших потрясений на рынке аренды недвижимости в ближайшие годы ожидать все же не стоит, полагает Минаков.
Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин отмечает, что делать долгосрочные прогнозы в нынешней ситуации сложно. Однако он ждет, что ситуация на рынке пока не будет стабильной. «Даже если в скором времени мы увидим рост [ставок и спроса], то через некоторое время, вероятно, опять будет откат. Я думаю, что такую синусоидальную тенденцию, рост — падение — рост, мы еще будем наблюдать в ближайшие два года», — предположил он.
Константин Каменев, руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимость», считает, что показатели аренды в Петербурге (такие как спрос и цена) могут вернуться на прежний уровень, но для этого необходима стабилизация ситуации в экономике и в целом в стране. «Если обстановка стабилизируется, потенциальные арендаторы смогут более уверенно планировать свое будущее. Лишь при таком условии возможно восстановление спроса, а также цен на аренду жилья», — заключил он.
Источник: www.sobaka.ru