Выгодно ли сдавать квартиры в Минске? Мы поговорили с рантье нашего города об их работе.
Выгодно ли сдавать квартиры в Минске? Мы поговорили с рантье нашего города об их работе.
« Получается около полутора тысяч долларов в месяц » Ольга (29 лет) и Вячеслав (35 лет) – До того как стать рантье, я работала специалистом по найму в строительном магазине, – рассказывает Ольга. – У меня была нормальная зарплата, и, в принципе, работа меня устраивала. Я жила в общежитии с первым мужем и двумя маленькими детьми.
Мы вместе строили трехкомнатную квартиру, но потом так сложились семейные обстоятельства, что я вынуждена была переехать с детьми к родителям – и искать в это время съемную квартиру. Мы сняли самую дешевую халупу – без обоев, без розеток, совсем без ничего. Для меня счастьем было уже то, что мне есть где жить. Я в этой квартире сама сделала ремонт, положила ламинат, поклеила обои.
А Вячеслав, с которым мы тогда еще не были женаты, мне в этом помогал. 
Потом, когда я уже перевезла всю мебель и закончила ремонт, мне предложили за такую же стоимость двухкомнатную квартиру на проспекте, в новом доме с готовым ремонтом. Я не знала, что делать, потому что в первую квартиру было вложено много сил.
CНЯТЬ квартиру в Минске, Бресте и Витебске, кто арендует, по чем и какие при этом есть вопросы.
И тогда Слава предложил мне попробовать сдавать ту однокомнатную халупу на сутки. Я согласилась, мы оба уволились с работы и оформили ИП. Потом стали нарабатываться клиенты, мы начали развиваться, взяли в аренду еще несколько квартир. Вот так по стечению обстоятельств мы начали заниматься этим бизнесом. На сегодняшний день у нас есть ООО и 7 квартир в управлении.
У нас трое детей, и мы делаем это вдвоем, поэтому я считаю, что в Беларуси есть возможность для развития такого бизнеса. 
Они абсолютно не соглашались снижать стоимость, хотя очевидно было, что без этого не обойтись. Но не все – некоторые нас поддерживали, шли на уступки. Сейчас уже ситуация на рынке успокоилась – снова стали появляться клиенты, мы смогли вздохнуть свободнее.
Я думаю даже, что кризис нормализует рынок суточной недвижимости, он действительно станет более качественным и цивилизованным. Нам абсолютно все равно, сдавать квартиру белорусу или иностранцу. Но сейчас из-за экономической ситуации белорусов, снимающих квартиры на сутки, практически нет. Иностранцы часто приезжают на лечение и очень хвалят нашу медицину.
Зубы у нас лечат – рядом с одной из наших квартир хорошая клиника. А сейчас там живет семья с ребенком, у которого была опухоль мозга, но ее успешно удалили – вчера они уже ездили в аквапарк. Мы тщательно выбираем арендаторов, без документов никогда не пускаем, потому что квартиры у нас дорогие и отвечать за них нам.
Бизнес на аренде квартир | Инвестиции в Недвижимость
Арендодатели сейчас не бегают за людьми, они идут на уступки, но очень неохотно. Они еще не могут прийти в себя и понять, что то время, когда они получали с квартиры тысячу долларов и больше, прошло. – Плюсы работы рантье в том, что мы сами себе начальники, мы ни от кого не зависим, – продолжает Ольга. – Слава раньше работал грузчиком, а теперь он чувствует себя более комфортно и уверенно.
И у нас хватает времени заниматься нашими тремя детьми и собой. За каждую квартиру мы получаем двести долларов в месяц, если у нас стопроцентная заполняемость. Получается около полутора тысяч долларов в месяц. Но раз на раз не приходится: бывают месяцы, когда после налогов мы хорошо если в ноль уходим.
Да, мы уже наработали клиентскую базу, и рынок суточных квартир сократился, а клиентов стало больше. Но в то же время клиенты стали более требовательными. Минусы работы в том, что это материальный риск.
Мы снимаем квартиры и вынуждены платить за них достаточно много, а хозяев совершенно не волнует, какая в этом месяце была заполняемость. « приходится работать по 12 и более часов в день » Владимир (25 лет) – Недвижимостью я начал заниматься с 18 лет, а интересоваться – еще раньше. Любил пролистывать странички актуальных предложений об аренде и продаже в Минске и Беларуси.
Со временем приобрел собственную квартиру на проспекте Независимости, где поначалу жил сам, а потом решил переехать к родителям и сдавать. Ремонт делал для себя с привлечением дизайнера, получилось стильно, современно и качественно, что в большей степени и привлекло первых клиентов.
Среди моих жильцов были и звезды мирового хоккея, и топ-менеджеры, и иностранные IT-специалисты, приезжавшие в Минск на работу по контракту. С иностранцами есть плюсы – интересные контакты и общение, языковая практика.
Стоимость квартиры я всегда устанавливаю, отталкиваясь от рыночной, ориентируюсь по похожим объявлениям, ставлю себя на место арендатора, прицениваюсь. Для меня всегда было важно не просто получать арендную плату вовремя и стабильно, но и чтобы человек мне понравился, найти что-то общее.
Ведь, как и в жизни, если люди ладят, то им легче вести совместные дела, да и просто общаться. А с собственным жильем, в которое тем более вложено много денег и сил, следует быть внимательным и хорошенько пообщаться с человеком перед заключением договора. Сдавать жилье знакомым, по рекомендации или лично другу и подруге не всегда получается – и не совсем правильно.
Это рабочие вопросы, в которых дружеские отношения могут стать помехой или причиной недопонимания. Я предпочитаю сдавать жилье незнакомцам – и в основном иностранцам. Рантье не бегают за клиентами, но однозначно стали намного более уступчивыми в ценах и условиях.
Если ты рантье, то у тебя есть неплохой «фундамент» за спиной – у хорошего и профессионального рантье хватит знакомств и контактов для решения любой ситуации. Самая большая проблема – это если арендатор вынужден по какой-либо причине выселяться раньше договоренного срока.
Это значит, что рантье предстоит активный период рабочего процесса – обзвон, реклама, устранение мелочей, много вопросов. В остальном проблемы могут быть разными, зависит от клиента – одни не могут даже лампочку своими руками поменять, другие, наоборот, все готовы делать сами, только бы их не трогали и не мешали жить.
Минусы в том, что работы реально много – часто приходится работать по 12 и более часов в день. Но работа очень разнообразная.
Этот бизнес процветает и будет процветать, но главное не зазнаваться: если у вас 2-3 квартиры в собственности и есть где жить, то вы, несомненно богатый человек, но не нужно себя обожествлять и зацикливаться, ведь жизнь – это не только материальные ценности и деньги, но и многое другое – и каждый сам решает, что именно. «денег на жизнь от сдачи квартиры не хватает» Татьяна (44 года) – По образованию я медик, но по специальности уже давно не работаю. Квартиру сдаю уже два года.
Квартира сдается на сутки, поэтому квартиросъемщики меняются часто. Иногда сдаю своим знакомым, но чаще незнакомым людям, по рекламе. Иностранец это будет или белорус – для меня не важно, главное, чтобы человек был порядочный. Судя по тому, что квартир сейчас сдается очень много, бизнес этот прибыльный. Люди среднего достатка предпочитают снимать квартиру на сутки, а не гостиницу.
За последние три месяца ситуация с арендаторами значительно ухудшилась, но я думаю, что это временные проблемы – везде экономический кризис. В среднем в месяц я зарабатываю на сдаче квартиры 1 000 долларов. 
Квартиру я сдаю свою, поэтому для меня в этом только плюсы. У меня есть дом за городом, в котором я живу, когда сдаю квартиру.
Конечно, если брать квартиру в аренду и сдавать ее посуточно, то это сейчас невыгодно. Я, сдавая квартиру на сутки, имею постоянный доступ в нее – если нет клиентов в будние дни, то сама живу там с детьми. Когда устанавливаю стоимость квартиры, я просматриваю рекламу, стоимость похожего жилья.
Затем смотрю, как снимается квартира: если плохо, то понижаю цену до тех пор, пока не начнут снимать хорошо. В последнее время из-за экономической ситуации денег на жизнь от сдачи квартиры не хватает. « А пустил молодежь, еще и местную, – жди проблем » Светлана (38 лет) – Я пришла к посуточной аренде квартиры три года назад.
До этого у меня был опыт сдачи квартиры на длительный срок. Когда я решаю, сдавать человеку квартиру или нет, ориентиров у меня много: это и возраст, и адекватность, и даже внешний вид, цель визита – и еще множество факторов. Ну и конечно, интуиция плюс жизненный опыт.
С клиентами бывают разные проблемы: кто-то оставляет после себя свинство, кто-то недобросовестно относится к имуществу, забывает выключать свет, шумит, беспокоит соседей. Но чаще это происходит в дешевых квартирах – когда клиент платежеспособен, то и проблем с ним меньше. Меньше всего проблем с взрослыми, деловыми людьми, семьями на отдыхе.
А пустил молодежь, еще и местную, – жди проблем. У этого контингента цель одна – устроить веселый вечер и снять весь беспредел для социальных сетей. Лично у меня вот этот контингент в черном списке – для них сразу «нет». 
Как-то со мной случилась одна история – в моем подъезде не только я сдаю квартиру.
Однажды, как это обычно бывает, я впопыхах подъезжаю к подъезду, увидела людей с чемоданами. Здороваюсь, улыбаюсь во весь рот, селю их бегом-бегом и через 5 минут получаю звонок от моих гостей. А это были жильцы к соседям – пришлось выселять тех, кого заселила, а те уже не хотят, им все нравится. А мои стучат ножками: «Это наша квартира!» Но кое-как все уладила.
Перепечатка материалов CityDog.by возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь. Фото: архивы героев.
Источник: citydog.io
6 шагов как сдать свою квартиру в Беларуси, если вы из России. И сколько можно заработать?
Один приятель из России недавно выгодно сдал свою квартиру в Минске на время своего отсутствия. Ранее он просил меня разузнать, как это сделать по закону. Я выяснил вопрос и решил поделиться своим опытом здесь – надеюсь, вы найдете его полезным.
Белорусская столица.
Подробный гайд о том, как сдать квартиру и сколько на этом можно заработать – в формате вопросов читателей нашего блога и ответов к ним.
1. Для начала – россиянин вообще может купить квартиру в Беларуси?
Однозначно может. Порядок такой же, как и для белорусов. Нужен паспорт и деньги.
2. А как насчет сдачи – закон разрешает?
Да, россиянин может сдавать квартиру в Беларуси – законодательство это предусматривает. Я специально общался по этому поводу с чиновниками из одного белорусского рассчетно-справочного центра, и там мне подтвердили, что процедура для россиян такая же, как и для белорусов.
3. Расскажите подробнее о процедуре.
Шаг №1 – найти арендатора. Шаг №2 – вам понадобятся документы на квартиру (технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации – оригиналы), а также ваш российский паспорт или вид на жительство; со стороны арендатора – только паспорт. Шаг №3 – идете в расчетно справочный-центр по месту жительства (информацию о местонахождении легко найти в Сети) и обращаетесь в одно из окошек.
РСЦ центрального района Минска.
Шаг №4 – говорите, что хотите сдать жилье, сдаете свои документы (вам их потом вернут – не забудьте проконтролировать), получаете три копии договора. Шаг №5 – заполняете все три копии, при этом указываете срок сдачи и размер ежемесячной аренды, ставите подписи. Шаг №6 – ваши договоры принимают, после чего их передают юристу для регистрации. На следующий день в том же РСЦ забираете – каждый свой экземпляр, один – остается в РСЦ. Платить за процедуру не надо.
Все, вы сдали квартиру.
Внутри РСЦ.
4. Можно ли в договоре указать, какое имущество остается в квартире?
Конечно, там есть специальный пункт для этого.
5. В какой валюте прописывается размер аренды?
Только в белорусских рублях. Белорусское законодательство позволяет совершать сделки лишь в национальной валюте. И кстати – указывайте в договоре реальную сумму аренды, не занижайте её (раньше так некоторые делали, чтобы выгадать по налогам). На самом деле нет никакого резона быть нечестным.
6. Зачем раньше занижали суммы?
Некоторые так делали, потому что со сдачи квартиры надо платить налог в бюджет. Если сумма годового заработка оказывалась выше определенного уровня, надо было доплачивать. Но с 2019 года это правило отменили. Сколько получили – все ваше.
7. Кстати, еще ведь надо платить налоги.
Да. После заключения договора информация об этом направляется в налоговую автоматически . Ставки налогов для всех регионов Беларуси разные. Для Минска – неважно, в каком районе у вас квартира – ставка составляет 34,3 рубля, или 970 российских рублей, в месяц, с одной комнаты. Так, если у вас «однушка», платить надо 34,3 рубля в месяц, если двушка – 68,6 руб., если трешка – 102,9 руб. и т.д.
Однушка возле метро стоит около $50 тыс.
8. Наконец, сколько можно заработать?
Опять-таки, суммы везде разные – в областных центрах и столице выше, в районных центрах, небольших городах и деревнях – ниже. Самые дорогие города с точки зрения аренды – областные центры Брест, Гомель, Витебск, Могилев, Гродно и, конечно, столица – Минск.
Пример дохода для Минска: однокомнатная квартира по линии метро в хорошем состоянии легко сдается за 280-300 долларов в месяц (за $300 сдал свою квартиру возле ст. м. «Спортивная» мой знакомый), или свыше 22 000 российских рублей. Аналогичная «двушка» – за $350-$370.
Стоит хорошая «однушка» возле метро – в районе $50 тыс.
На примере нашего россиянина: он имеет доход на вложенные деньги в размере 6,8% годовых в инвалюте. Какой банк может сейчас предложить такой процент? Никакой.
Остались вопросы? Задавайте! Постараюсь ответить. Ставьте лайк, если пост был полезен.
Источник: dzen.ru
Доходность арендной квартиры в Минске за 10 лет — на примере двушки 50 кв.м
Инвестиции в жилую недвижимость являются самым популярным вложением для сохранения сбережений в Беларуси. Рассмотрим доходность условной двушки 50 кв.м. в Минске за 10 лет с 2013 по 2022 годы.
- квартира 50 кв.м вторичка, не требующая ремонта
- стоимость $70,000, или $1400 за 1 кв.м
- требуемая сумма есть в наличии, кредит не берем
- сделка совершена 1 января 2013
Как видно, нам «повезло» — купили перед пиковым повышением в 2014 году до $1700.
- арендная плата — 6% от стоимости квартиры, в долларах
Предполагаем, что стоимость аренды будет расти вместе с ценой квартиры.
- инфляцию берем в долларах, данные по США
Расчеты по годам, 2013-2022
Каждый год 1 января:
Стоимость квартиры на 1 января 2023 — $61,500. Номинальная доходность (без учета инфляции) за 10 лет составила бы -$8,500, или -12%.
Номинальная доходность сдачи в аренду — $41,880. Но давайте вычтем расходы и инфляцию.
Таблица с итоговым расчетом
- Инфляция
За 10 лет доллар обесценился, и наши $61,500 уже не, что были 10 лет назад, в 2013. По покупательной способности наши $61,500 соответствуют $48,200 — проверить в онлайн калькуляторе.
Также обесценивание денег влияет и на наш арендный доход — по сути, вместо 6% годовых, мы получаем немного больше 4%. Если арендную плату просто накапливать, то она будет обесцениваться и дальше. Но это я в расчетах не учитываю — считаем, что мы либо тратим ее сразу либо сохраняем от инфляции (вклад, инвестиции и др).
- Ремонт и простои
За 10 лет у нас были месяцы простоя из-за поиска новых жильцов, а также мы проводили небольшой ремонт. На этом мы потеряли 20% от арендной платы — $8,376.
- Подоходный налог
Подоходный налог со сдачи квартиры в Минске фиксированный, и в 2023 составляет 43.90 р за одну жилую комнату — pravo.by. Суммарно за 10 лет около $1,800.
| «>Сумма за 10 лет, $ | «>Доходность за 10 лет, % | |
| «>Стоимость квартиры 01.01.2013 | » data-sheets-numberformat=»»>$70,000 | |
| «>Стоимость квартиры 01.01.2023 | » data-sheets-numberformat=»»>$61,500 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=(R[0]C[-1]-R[-1]C[-1])/R[-1]C[-1]»>-12.14% |
| «>Инфляция за 10 лет | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[0]C[1]*R[-1]C[0]»>-$13,300 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[-6]C[3]»>-27.5% |
| «>Стоимость квартиры 01.01.2023 (с учетом инфляции) | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[-2]C[0]-R[-1]C[0]»>$48,200 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=(R[0]C[-1]-R[-3]C[-1])/R[-3]C[-1]»>-31.1% |
| «>Аренда и расходы | ||
| «>Доход от аренды за 10 лет, без простоев и ремонтов | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[-9]C[3]»>$41,880 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[0]C[-1]/R[-5]C[-1]»>59.83% |
| «>Расходы на ремонт и простои, 20% аренды | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=-R[-1]C[0]*0.2″>-$8,376 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[0]C[-1]/R[-6]C[-1]»>-11.97% |
| «>Подоходный налог (за 1 жилую комнату) | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=-1800″>-$1,800 | -4.30% |
| «>Инфляция арендной платы, за 10 лет | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=-(R[-3]C[0]+R[-2]C[0]+R[-1]C[0])*R[-6]C[1]»>-$6,848 | -16.35% |
| «>Доход от аренды за 10 лет, за вычетом расходов и инфляции | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[-4]C[0]+R[-3]C[0]+R[-2]C[0]+R[-1]C[0]»>$24,856 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[0]C[-1]/R[-9]C[-1]»>35.51% |
| «>Итого | ||
| «>Результат без вычета расходов и инфляции | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[-10]C[0]+R[-6]C[0]»>$103,380 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=(R[0]C[-1]-R[-11]C[-1])/R[-11]C[-1]»>47.69% |
| Результат за вычетом расходов | $93,200 | 33.15% |
| «>Результат за вычетом расходов и инфляции | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[-9]C[0]+R[-3]C[0]»>$73,055 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=(R[0]C[-1]-R[-12]C[-1])/R[-12]C[-1]»>4.37% |
Эта и первая таблицы в Google, можете сделать копию и отредактировать данные.
Казалось, что арендная плата должна с лихвой покрыть снижение стоимости недвижимости на 12%, инфляцию и другие расходы.
Но после подсчетов оказалось, что благодаря аренде, нам удалось сохранить свои сбережения от обесценивания и немного заработать — доходность 4.4% суммарно за 10 лет.
Плохой результат? Не совсем. Давайте посмотрим, что было бы с нашими сбережениями, если бы мы держали их под матрасом или на банковском вкладе, или вложили в недвижимость, но не сдавали бы ее:
| Варианты вложений | «>Было | Стало | «>**Реальная доходность, % | |
| Номинально | С учетом инфляции | |||
| «>Наличные | » data-sheets-numberformat=»»>$70,000 | $70,000 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=R[-4]C[-1]»>$54,900 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=(R[0]C[-1]-R[0]C[-2])/R[0]C[-2]»>-21.6% |
| «>Квартира в простое | » data-sheets-numberformat=»»>$70,000 | $61,500 | » data-sheets-numberformat=»»>$48,200 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=(R[0]C[-1]-R[0]C[-2])/R[0]C[-2]»>-31.1% |
| «>Квартира под сдачу | » data-sheets-numberformat=»»>$70,000 | $93,204 | » data-sheets-numberformat=»»>$73,100 | » data-sheets-numberformat=»» data-sheets-formula=»=(R[0]C[-1]-R[0]C[-2])/R[0]C[-2]»>4.4% |
| *Валютный вклад 3% | $70,000 | $94,074 | $73,700 | 5.2% |
* Вклад с ежегодной капитализацией. Ставка 3% годовых, без изменений в течение 10 лет.
**Реальная доходность указана суммарно за 10 лет.
Что еще надо учесть
- С 2022 года налог на недвижимость распространен в том числе на первую квартиру — 0,1% от стоимости жилья ежегодно
- Если в квартире никто не будет прописан, коммунальные платежи будут рассчитываться по полным тарифам, и аренда, скорее всего, будет ниже
- Чтобы обезопаситься от подтоплений и других происшествий, нужно потратиться на страховку
- Коммунальные платежи регулярно повышаются
- Недвижимость ветшает с годами, сроки проведения капремонта неизвестны
А что в других странах?
Согласно фундаментальному исследованию The Rate of Return on Everything, 1870-2015 (страница 37) реальная доходность недвижимости (Housing) во всем мире в 1870-2015 гг составляет 6,72%, а акций (Equity) — 7,12%.
В принципе доходность сопоставима, при меньшем риске у недвижимости. Но тут возможны нюансы. Я не изучал досконально первоисточник, но почитал обзор от onfin. Процитирую:
Приведённые в The Rate of Return on Everything данные — средние по находящимся в продаже объектам. Строятся новые дома, в которых квадратный метр дороже — средняя цена растёт. Совсем ветхое жильё, которое уже брошено, сюда даже не попадёт. Равно как и сгоревшие квартиры, и квартиры из аварийных домов.
По оценкам того же исследования, примерно 1,5%г приходится на обесценение жилья из-за обветшания (либо эквивалентную сумму необходимо расходовать на капремонт для поддержания цены).
Изменение стоимости недвижимости без учета аренды
1. Согласно тому же The Rate of Return on Everything, 1870-2015 по данным Европы, Японии и США за 150 лет, реальный рост средних цен на недвижимость (с учетом инфляции) в долгосрочном периоде составляет приблизительно 1% годовых.
2. График Реальных доходностей разных классов активов 1926-2017 гг в США с fintraining.livejournal.com (Сергей Спирин): недвижимость в Штатах за 92 года приносила в среднем 0,94% годовых.
3. Вот цены на дома с 1975 по 2015 гг с того же fintraining.livejournal.com: Германия 0,13%, США 1,01%, Австралия 2,74% годовых.
4. Карта стран с реальным ростом стоимости недвижимости (за вычетом инфляции) с 2010 по 2 кв. 2022 гг.
- Весь мир +27%
- Развитые страны +39%
- Развивающиеся +18%
- Еврозона +16%
- Россия -33%
Выводы
Для себя я сделал выводы, что вкладывать в недвижимость в Беларуси можно в следующих случаях:
- вы собираетесь жить там сами, тем самым экономя на аренде
- «подвернулось» — стоимость объекта существенно ниже рыночной, при этом его можно быстро сдать в аренду или продать
- есть возможность строительства по льготному кредиту или пониженной цене за квадрат
- ваш портфель настолько велик, что доля недвижимости в нем не превысит 20-30%.
Помимо недвижимости, стоит рассмотреть и другие активы. В этой статье я рассмотрел, как можно начать инвестировать в Беларуси — в акции, облигации, золото, недвижимость и криптовалюты.
Источник: finbelarus.com