В РФ физическому лицу может принадлежать жилое помещение или объект нежилого фонда населенного пункта согласно п. 1 ст. 213 ГК РФ. Владельцы нежилых помещений могут распоряжаться ими в собственных интересах, сдавая в аренду или используя для личных потребностей.
Право сдавать нежилой объект для юридического или физического лица, а также для частного предпринимателя указано в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Однако существует много нюансов, которые необходимо учитывать владельцу для быстрой и эффективной сдачи помещения с минимальными рисками. Из статьи вы узнаете, как правильно сдать свое недвижимое имущество и каков порядок заключения и оформления договора аренды.
Особенности
Сдача в аренду нежилого помещения предполагает использование его в коммерческих или иных целях, не без проживания в нем. Чаще всего такими объектами интересуются юридические лица и частные предприниматели для ведения своего бизнеса или использования в качестве склада для товара. Случается, что физическим лицам может понадобиться такой тип недвижимости, однако сам договор и принципы сдачи имеют определенную специфику.
5 ЛАЙФХАКОВ | Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду.
Имущество в наем для физического лица
Специфика нежилого помещения предполагает его использование в качестве склада, торговой площади или для проведения других действий. Процесс сдачи в наем для физического лица имеет некоторые особенности.
Самостоятельно или посредством услуг агентства?
Сдачу в аренду склада или офиса можно произвести двумя способами:
- Посредством услуг агентства.
- Через знакомых или самостоятельный поиск арендатора.
Преимущество первого способа:
- Агентство может в кратчайшие сроки найти клиентов.
- Отношения с арендатором исключительно деловые и через посредника.
- Нет необходимости изучать рынок, самостоятельно составлять договор, заниматься другими сложными задачами, которые зачастую несут дополнительные затраты.
Преимущество второго способа:
- Знакомые внушают большее доверие к своей деятельности.
- Есть возможность сэкономить на оформлении договоров и других нюансов, не нужно оплачивать услуги агентства.
Если во втором случае возникнут какие-то сложности, то решить будет их сложно, а отношения со знакомыми изрядно могут испортиться. Прежде, чем выбрать подходящий вариант сдачи, нужно хорошо все обдумать и взвесить. Особого внимания заслуживает подготовка и оформление договора аренды.
В соответствии с гражданским законодательством РФ, заключение договора аренды необходимо осуществлять в письменной форме.
Заключение его на срок больше года требует государственной регистрации. В документе должны содержаться существенные условия:
- Предмет договора (четко прописываются все параметры для идентификации сдаваемого помещения: условный или кадастровый номер, площадь, адрес и другое).
- Размер арендной платы и условия произведения ее (имеет значение исключительно в коммерции, для правового поля это несущественно).
Стороны могут согласовать другие существенные условия и внести их в текст договора. Если в документе не обозначено никаких существенных условий он считается недействительным (незаключенным).
Покупка коммерческой недвижимости | История из жизни
Арендодатель — юридическое лицо
Частному предпринимателю или представителю среднего бизнеса нежилое помещение может понадобиться для размещения магазина, офиса, склада или площадь под производство. Исходя из этого, следует формировать предложение по цене за метры и изучить юридические тонкости отношений. Незаменимым помощником может стать именно агентство, поскольку способно адекватно оценить объект, найти нужного арендатора, взять на себя все юридические нюансы.
Что необходимо для сдачи площади?
Для сдачи помещения юридическому лицу понадобится следующее:
- Правоустанавливающие документы на предлагающуюся площадь.
- Рекламное место для объявления.
- Образец договора аренды.
Рекламное сообщение должно размещаться там, где есть наличие спроса на предложение. Составленное объявление о сдаче недвижимости нужно разместить на подходящем ресурсе и в нужном формате. Если речь идет о больших площадях, можно воспользоваться наружной более дорогой рекламой.
Для мелких предложений подойдут печатные СМИ, группы с соцсетях и т.п. До составления договора необходимо с потенциальным арендатором обговорить все возможные существенные условия, чтобы включить их в тело договора.
Если юридическими вопросами занимается не агентство, то можно самостоятельно найти образец типового договора аренды и расширить собственными условиями.
При удачной сдаче объекта необходимо будет регулярно производить контроль своевременности оплаты и состояния площадей.
Выбор посредника
Заниматься поиском арендатора, готового заплатить еще достойную суму, очень сложно, а порой просто нереально. Легче найти хорошее агентство недвижимости, которое примет на себя все нюансы и сделает основную работу. Хорошая риэлторская контора должна соответствовать таким требованиям:
- Работать на рынке не менее 5-ти лет.
- Иметь хороший послужной список и минимум плохих отзывов.
- Обладать хорошей базой данных.
- Иметь связи с юридическими компаниями, СМИ и т.п. или иметь штатного юриста и рекламщика.
Определение стоимости
Это весьма трудоемкий и ответственный процесс, поскольку нужно учитывать много факторов, влияющих на стоимость недвижимости:
- Проходимость – количество населения, которое проходит мимо объекта в сутки.
- Доступность для клиентов арендатора.
- Наличие парковки.
- Расположение.
- Наличие специального оснащения, мебели, соединения с интернетом, подведенных коммуникаций.
- Наличие и состояние ремонта внутри и снаружи помещения.
- Планировка и площадь объекта.
Объективно оценив параметры имеющейся недвижимости, проанализировав конкурентные предложения, можно самостоятельно составить представление о наиболее выгодной цене сдаваемых метров.
Поиск арендатора
Найти арендатора несложно и самостоятельно, главное правильно выбрать площадку для рекламы и красиво составить объявление. Требования к рекламному сообщению:
- Как можно детальнее нужно указывать параметры объекта и его характеристики: площадь, расположение, наличие подведенных коммуникаций и т.п.
- Указать имеющиеся недостатки, чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов при осмотре площадей.
- Добавить несколько фото с хорошим осветлением и качеством.
- Сделать предложение по цене с конкретной суммой и возможной ее сменой для заинтересованного лица.
- Очертить главные условия сотрудничества.
Объявление можно распространять несколькими способами:
- В кругу знакомых и родственников.
- Используя интернет-ресурсы и печатные или медиа-СМИ.
- Воспользоваться интернет-рассылкой на электронную почту потенциальных клиентов.
Оформление бумаг
Последним шагом является составление и подписание сторонами договора. Как его правильно заключить описано ниже.
В типичном документе должно указываться:
- Личные данные арендатора и владельца недвижимости.
- Технические характеристики объекта, его площадь и адрес.
- Срок действия договора.
- Размер оплаты за месяц и порядок ее передачи.
Согласно законодательству, владельцем не может повышаться оплата больше раза в год, поэтому необходимо предусмотреть в договоре сроки предупреждения арендатора о смене оплаты, максимальный размер оплаты.
Особое внимание нужно уделить пункту «Права и обязанности сторон». Здесь кроме общих пунктов необходимо предусмотреть ответственность за несоблюдение этих условий.
При наличии в помещении имущества, следует позаботиться о проведении ее описи. Если арендатором была повреждена техника и мебель, то владелец может требовать материальную компенсацию.
- Скачать бланк описи имущества
- Скачать образец описи имущества нежилого помещения
Сроки заключения соглашения
Различают следующие виды договоров аренды:
- На неопределенный срок – без указывания даты окончания действия договора.
- Долгосрочный – на период от года.
- Краткосрочный – не дольше 12-ти месяцев.
Содержание типичного договора аренды нежилого помещения состоит со следующих пунктов:
- Реквизиты субъектов.
- Реквизиты, однозначно идентифицирующие сдаваемый объект.
- Условия пользования предметом договора и ответственность за нарушение их.
- Сума и сроки оплаты.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения
- Скачать образец бессрочного договора аренды нежилого помещения
- Скачать образец краткосрочного договора аренды нежилого помещения
Регистрация
Регистрировать физическому лицу договоры аренды в Россреестре нужно только долгосрочные. Для этого необходимо подать следующий пакет документов:
- Заявление.
- Подготовленный кадастровым инженером технический план.
- Сам договор и приложения к нему.
- Паспорт.
- Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
- При наличии дополнительной документации необходимо подавать и ее.
- Скачать бланк заявления на госрегистрацию прав на нежилое помещение
- Скачать образец заявления на госрегистрацию прав на арендуемое нежилое помещение
Порядок налогообложения
Для физического лица в 2018 году необходимо платить НДФЛ в размере 13% от получаемого по сделке дохода. Для оплаты необходимо оформить и подать соответствующую декларацию. За физическое лицо НДФЛ платит организация, арендующая помещение. Сокрытие налогов грозит штрафом от 20% от недополученной прибыли и 8% пени.
Расторжение
Договоры с неопределенным сроком расторгаются по согласию сторон. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ обе стороны за 3 месяца должны предупредить друг друга о желании прекратить сотрудничество.
Расторжение долгосрочного договора возможно только в рамках суда, если нет добровольного согласия. Расторжение краткосрочного договора происходит по согласию сторон или по прекращению продления.
Продление
Для долгосрочного и краткосрочного договора аренды действует возможность автоматического продления. Если изменились условия сотрудничества, то может заключаться новый договор с учетом новшеств.
Выводы
Сдача в аренду нежилого помещения является ответственной и довольно трудоемкой задачей. При самостоятельном подходе к поиску арендатора и составлении договора с ним, необходимо проделать колоссальную работу. Это и проанализировать конкурентные предложения, оценить собственный объект, создать объявление и заняться его размещением на информационных ресурсах, составить договор и ничего не упустить.
Главное подойти к этому вопросу со всей ответственностью. Можно и сэкономить время и усилия, поручив эту задачу посреднику. В любом случае, имеющаяся недвижимость, если она не используется, должна работать и приносить прибыль.
Это быстро и бесплатно !
Источник: svoe.guru
Как заработать на аренде нежилых помещений
Бизнес на сдаче коммерческих помещений сравнительно просто организовать. Между тем в аренде площади нуждаются многие предприниматели. Рассказываем, как организовать сдачу помещений, определить требования к съемщикам и какие документы оформить
Деловая среда Платформа знаний и сервисов для бизнеса
Решили начать бизнес? Зарегистрируйте его без визита в налоговую и госпошлины
Какие документы на нежилое помещение должен иметь собственник
У владельца площади должны быть документы, подтверждающие право собственности. Документы оформляются при покупке или наследовании помещения. На их основании собственник может проводить сделки с имуществом, в том числе зарабатывать на аренде. К правоустанавливающим документам в данном случае относятся:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации, если недвижимость оформлена до 2016 года;
- кадастровый паспорт.
Оба документа нужны при составлении договора о сдаче помещения в аренду и для регистрации договора в Росреестре.
Как выбрать и арендовать помещение для бизнеса начинающему ИП
Первые шаги
Как зарегистрировать бизнес по сдаче площади в аренду
Существует три способа оформить бизнес по сдаче нежилого помещения в аренду:
- Не регистрировать и получать деньги как физическое лицо, отчисляя с дохода налог 13 %. По российскому законодательству статус ИП не требуется для сдачи помещений в аренду — при условии, что такая деятельность не является предпринимательской. На деле это значит, что владелец помещения сдает его эпизодически, на недолгий срок и получает доход нерегулярно. Если заработок на аренде налоговая признает предпринимательством, а бизнес не будет зарегистрирован, собственнику площади придется заплатить НДФЛ, НДС и штрафы за незаконную деятельность.
- Получить статус ИП и работать по упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом «Доходы». Вариант подходит тем, кто вписывается в установленные режимом лимиты по годовому доходу. Если он составляет до 164,4 млн рублей, предприниматель отчисляет 6 % налогов, если доходит до 219,2 млн — 8 %.
- Зарегистрироваться как ИП и работать на патенте. Стоимость патента фиксированная, и рассчитывается на базе возможных доходов. Патент покупают раз в год, получая право на определенную деятельность. Лимит годового дохода при работе на ПСН — 60 млн рублей, численность сотрудников не может превышать 15 человек.
Зарегистрируйте бизнес через сервис Деловой среды бесплатно, в режиме онлайн
Для получения патента необходимо:
- иметь статус ИП;
- обладать исключительными правами собственности на помещение;
- иметь доход до 60 млн рублей в год;
- нанять не больше 15 сотрудников, включая подрядчиков и совместителей;
- установить срок патента от 1 до 12 месяцев.
Выдачей патента занимается налоговая инспекция.
Как установить размер арендной платы
Определяя стоимость аренды, следует ориентироваться на рыночные цены, а для этого — предварительно их изучить. Налоговая следит за объявленными суммами. Если одна будет заметно ниже остальных, проверка может расценить это как признак уклонения от налогов.
Указанную стоимость аренды следует подтвердить документально:
- справкой от собственника помещения, основанной на информации из доступных источников — интернета, СМИ;
- отчетом оценщика — специалист осматривает помещение, его состояние, площадь, делает выводы о соответствии требованиям арендаторов и составляет документ;
- прописанными в договоре дополнительными условиями, обосновывающими заниженную или завышенную стоимость — например, в документе сказано, что арендатор сделает ремонт помещения и все затраты заранее вычитаются из арендной платы;
- маркетинговой политикой — если в ней прописаны особые условия сдачи помещения в аренду, например, там может быть отмечено, что для начинающих предпринимателей первый год аренды дешевле.
Если налоговую службу не удовлетворят представленные документы, собственник площади может заказать судебную экспертизу.
Ольга Букина, налоговый консультант, спикер Деловой среды:
Аренду недвижимости регламентирует глава 34 Гражданского кодекса. В договоре должны содержаться два существенных условия. Первое — стоимость аренды и порядок ее определения, второе — четкое описание объекта аренды, чтобы его можно было идентифицировать, например офис номер 21, по такому-то адресу. Только при соблюдении этих условий организация, снимающая помещения, может признать арендные платежи.
Какие сроки аренды назначить
По длительности срока договоры делятся на три типа:
- Краткосрочные.
- Долгосрочные.
- Бессрочные.
Краткосрочные длятся не более 364 дней. Они не требуют государственной регистрации, имеют возможность одностороннего расторжения.
Долгосрочными считаются контракты на срок от 365 дней до нескольких лет. Такие договоры надежнее как для арендатора, так и для арендодателя, так как в них закрепляется размер арендной платы и его индексация.
Бессрочные договоры подписывают на неопределенный срок. Они удобны тем, что не требуют регулярного обновления. Действуют до момента расторжения (на любом сроке) и не требуют регистрации в Росреестре. Чтобы расторгнуть такой договор, собственник площади не меньше, чем за 90 дней, сообщает арендатору, что тот должен освободить помещение.
Вступайте в клуб Деловая среда Премиум и получите доступ к знаниям о развитии бизнеса
Оплата коммунальных услуг в сдаваемом помещении
Платить за коммунальные услуги: электроэнергию, воду, отопление, — обязан арендатор, так как он их потребляет. Это условие прописывают в договоре.
Совет
Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату. Чтобы избежать недопониманий, можно составить отдельный договор об оплате ЖКУ. И в нем указать, что расчеты с поставщиком услуг собственник помещения проводит самостоятельно, ведь именно он заключает договоры с управляющей компанией или организациями, предоставляющими ресурсы.
Размер коммунальных платежей может быть фиксированным или рассчитываться по показаниям счетчиков. Необходимую сумму арендатор перечисляет владельцу помещения в установленный срок, а тот платит коммунальным службам.
Обязанности арендодателя
Главная обязанность арендодателя — предоставить арендатору помещение в срок. Имущество в пользование передается в соответствии с актом или другим документом о передаче.
Арендодатель ответственен за капитальный и текущий ремонт помещения — если текущий ремонт не взял на себя арендатор, чтобы адаптировать площадь под свои нужды. К слову, все изменения для ведения бизнеса в арендуемом помещении должны согласоваться с владельцем, не вредить его имуществу и оговариваться в договоре.
❗️ Внимание
Системы электроснабжения, теплоснабжения, канализации и другие должны быть исправны. За аварии и поломки не по вине арендатора ответственность несет арендодатель.
Собственник коммерческого помещения обязан предоставлять арендатору все необходимые документы, касающиеся снимаемых им площадей. Помогать получать разрешения и лицензии, относящиеся к деятельности арендатора в этих помещениях.
Как зарегистрировать компанию по адресу арендуемого помещения
Арендодатель может содействовать регистрации бизнеса на его площадях. Когда учредители регистрируют ООО, организации необходим юридический адрес. В качестве него учредители могут указать тот, по которому арендуют помещение.
Чтобы будущие владельцы компании могли оформить такой адрес как юридический, арендодатель готовит для налоговой следующие документы:
- гарантийное письмо о намерении заключить с созданной организацией договор аренды после государственной регистрации ООО;
- проект договора аренды;
- свидетельство о праве собственности на помещение;
- выписку из ЕГРН.
Бесплатный сервис по старту бизнеса
Здесь вы можете зарегистрировать ИП или ООО бесплатно и без визита в налоговую
Составление и регистрация договора аренды
В договоре аренды указывают:
- Стороны договора. Прописывают полное наименование организаций, аббревиатуры расшифровываются. ИП или физическое лицо указывает паспортные данные.
- Предмет договора. Вносят характеристики сдаваемого в аренду помещения в соответствии с его планом, местонахождение, номер кадастрового паспорта, сведения о владельце.
- Порядок перехода. Подкрепляют актом приема-передачи, в котором описано состояние помещения, наличие оборудования.
- Сроки действия договора.
- Права и обязанности сторон.
- Реквизиты и подписи сторон.
❗️ Внимание
Если необходимо регистрировать договор в Росреестре, то документы в его территориальное подразделение или МФЦ подает либо владелец помещения, либо арендатор.
- 3 экземпляра договора;
- акт приема-передачи;
- паспорта сторон;
- свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
- выписка ГКН;
- для юридических лиц — учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, письмо из Росстата;
- приказ о назначении директора;
- квитанция об уплате госпошлины.
Сроки регистрации — 7 рабочих дней в Росреестре, 9 дней — через МФЦ.
Ольга Букина, налоговый консультант, спикер Деловой среды:
Когда арендодатель передает арендатору помещение, первый предоставляет второму акт приемки-передачи в свободной форме. Важно прописать, какая мебель, техника и оборудование находятся в сдаваемом помещении и сколько они стоят. Это позволит избежать трудностей при расторжении договора, порче имущества или выходе техники из строя. Если в документе сказано, что сдается помещение, то формально арендатор обязан вернуть только помещение.
Договор может быть расторгнут раньше, чем закончится срок его действия. В таком случае одна сторона информирует другую о решении не позднее, чем за 3 месяца. Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор нарушает его условия.
Избежать ошибок при составлении документов помогут юристы. Перед заключением контракта сторонам стоит подробно прописать требования и действия в разных ситуациях.
Источник: dasreda.ru
Шесть правил выбора помещения под арендный бизнес
Арендный бизнес в сфере коммерческой недвижимости всегда будет прибыльным и надежным. Но если вы решили разместить свободные средства именно так, не стоит рубить с плеча и брать что подвернулось. Нужно постараться выбрать помещение в таком месте и с таким арендатором, чтобы срок окупаемости был максимально коротким. В Москве он варьируется сейчас от 6 до 15 лет, средний показатель – 10-12 лет, хорошим считается 7-9 лет.
Срок окупаемости – главный показатель эффективности любых инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью и арендным бизнесом на него влияют следующие факторы: соотношение цены покупки и предполагаемой арендной ставки, размер помещения, его расположение на карте города и в конкретном районе, наличие арендатора в момент покупки, и наконец, личность арендатора и ваши с ним взаимоотношения. Все эти факторы связаны между собой, поэтому выбор объекта недвижимости – это сложная комплексная задача со множеством вводных, а также неизвестных. Чтобы выгодно сдать в аренду нежилое помещение, лучше прибегнуть к помощи опытных риелторов. Но и в этом случае вам нужно быть подкованным в некоторых вопросах.
Первое. Кому сдавать помещение
В первую очередь нужно определить для себя, кому вы хотите сдавать свою еще некупленную недвижимость. Легче договариваться и работать с тем, кого вы понимаете, чью специфику деятельности, потребности и возможности знаете не понаслышке. Разбираетесь в торговле обувью – лучше покупать помещение под обувной, а не продуктовый магазин. Любите шить-кроить – ищите объект для ателье. С таким подходом вам будет гораздо легче найти арендатора.
Второе. Срок окупаемости арендного бизнеса
Посчитайте, сколько раз вам необходимо будет получить ежемесячную арендную плату, чтобы покрыть стоимость купленной недвижимости. Этот показатель по нынешним временам должен быть в пределах от 90 до 120. Если меньше, тогда вам пытаются продать подозрительного кота в мешке, если больше – у вас есть хороший потенциал для торга. По очень привлекательной цене можно купить помещение в строящемся здании, но до окончания стройки и еще неопределенное время арендных выплат вам не видать.
Третье. Какой метраж быстрее сдать
Чем больше помещение, тем оно дороже. Но главное – для него сложнее найти арендатора, ведь это могут быть только крупные компании, у которых особые требования к локации. По статистике большие помещения окупаются на несколько лет дольше. Если для вас сроки окупаемости в приоритете, вместо одного крупного объекта лучше приобрести несколько маленьких.
Четвертое. Локация
При выборе локации нужно ориентироваться на тот вид бизнеса, который будет вестись в вашем помещении. Для небольшого продуктового магазина идеальное место – густонаселенный спальный район, для производства – промзона или пригород, для кафе желательно наличие рядом бизнес-центра или учебного заведения.
Пятое. Готовый арендный бизнес (ГАБ)
Покупка недвижимости с уже имеющимся арендатором – хороший вариант со всех точек зрения, и доход начнет поступать уже через месяц. Но стоимость таких объектов выше, чем у пустующих, и можно столкнуться с мошенничеством со стороны продавца. Нужно удостовериться в соответствии арендной ставки, заявленной в договоре, проверить стабильность бизнеса арендатора, выяснить его планы – вдруг он планирует вскоре переехать.
Шестое. Выбор арендатора
И последнее. Чтобы срок окупаемости не растянулся, вам нужен хороший арендатор и деловые (то есть взаимовыгодные) с ним отношения. Если при «заселении» объекта недвижимости у вас есть выбор, лучше пустить опытного, но не крупного предпринимателя. Идеальный вариант – владелец небольшого, но успешного магазина, который собирается открыть еще одну точку.
Предприниматели-новички совершают маркетинговые ошибки, не всегда в состоянии исполнять свои обязательства перед партнерами, в любой момент могут передумать заниматься бизнесом и исчезнуть. Крупные именитые компании склонны навязывать свои условия арендодателям. Договариваться с ними об индексации арендной ставки трудно, а в случае возникновения проблем приходится иметь дело с наемными менеджерами, которые часто не компетентны и не уполномочены принимать решения.
Источник: roomfi.ru