Сдача посуточно как бизнес

«Собственник все время норовит поднять аренду, хост все время прибедняется». Сколько можно заработать на краткосточной аренде жилья и к каким рискам нужно готовиться? Рассказывают участники рынка.

Сдавать квартиру посуточно для собственника жилья в два-три раза выгоднее, чем на долгий срок. Однако и рисков, и трудозатрат в таком случае будет в разы больше. Многие также не готовы заниматься посуточной арендой, так как опасаются, что постоянная смена жильцов приведет квартиру в негодность. Предприниматели, работающие в этой сфере, рассказали, правда ли это, сколько можно заработать на посуточной аренде и что приведет к консолидации рынка. А также поделились курьезными историями.

Как устроен рынок

Квартиры посуточно арендуют как туристы, так и те, кто приезжает в город по делам — это дешевле, чем останавливаться в отеле. По данным компании «Авито», сейчас в Екатеринбурге насчитывается более 2000 квартир, сдающихся посуточно, в среднем они сдаются по цене 1600 руб. за сутки. Чаще всего сдаются однокомнатные квартиры — на них приходится более половины объектов, на студии и двухкомнатные квартиры — 20-22%, остальное занимают трехкомнатные квартиры и многокомнатные объекты.

Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?

Порядка 70% игроков (хостов) на рынке краткосрочной аренды жилья — это частные арендодатели, которые сдают одну-две квартиры, говорит Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости». 30% рынка занимают профессиональные управляющие компании, которые снимают объекты у собственников с правом субаренды: в портфеле УК может быть и 10, и 100 объектов.

Они объединяют квартиры в общую сеть апартаментов, нанимают персонал, часто — обустраивают свои объекты в едином стиле, закупают расходники (полотенца, постельное бельё, посуду), занимаются рекламой, а также заселением-выселением гостей и другими вопросами, — рассказывает эксперт.

Такое распределение соответствует рыночным тенденциям: однокомнатные квартиры и студии считаются самыми ликвидными, так как на такие объекты больший спрос со стороны туристов, но за счет малой площади их покупка обойдется дешевле. Соответственно, если это «инвестиционная» квартира, то при сдаче посуточно можно быстрее отбить ипотеку, говорит Артем Кромочкин.

По словам эксперта, УК берут за свои услуги в среднем от 10% до 30% ежемесячной прибыли или фиксированный процент с оборота. Но доход от такого типа занятости все равно будет выше, чем при сдаче квартиры на длительный срок, потому что краткосрочная аренда дороже для постояльцев. Краткосрочная всегда выгоднее долгосрочной в среднем в 2-3 раза.

Но, как признает один из участников рынка, хосты и собственники квартир постоянно «перетягивают канат».

Собственник все время норовит поднять аренду, хост все время прибедняется, старается не поднимать аренду или даже ее опустить. Такая ситуация у всех посуточников: публично они говорят, что маржа падает, а цены растут. При этом забудут упомянуть, что был ЧМ-2018, что сейчас идет восстановительный рост, потому что ему позвонит собственник апартов в стратегически важном месте и потребует поднять сумму аренды, — рассказал он DK.RU.

Участники рынка краткосрочной аренды жилья в Екатеринбурге рассказали DK.RU, как устроена их сфера, в каких случаях лучше отказать потенциальным арендаторами.

Марина Таукина, основатель компании «Марьин Дом»:

— Я в этой сфере примерно 20 лет: родился ребенок и мне нужен был доход, который можно было получать с младенцем на руках. Начинала с одной квартиры в субаренде, постепенно арендовала новые, и сейчас в управлении 70 квартир. У нас своя прачечная, колл-центр отдела бронирования, сервис по мелкому ремонту, штат горничных и администраторов, которые занимаются уборкой, встречей и выездом гостей.

Раньше приходилось прилагать большие усилия, чтобы искать подходящие объекты и убеждать собственников квартир, что такой вариант не хуже, а то и лучше, чем долгосрочная аренда. Но в последние годы люди сами приходят, чтобы отдать квартиру в управление и получать пассивный доход.

Гости — в основном внутренние туристы, те, кто едут по делам, транзитом или к близким. Контингент сильно зависит от локации квартиры: в центре много туристов, которым удобно ходить пешком, осматривая город, рядом с больницами останавливаются те, кто едет на лечение, рядом с предприятиями — командированные, возле вузов много студентов в период сессий или подачи документов. Цель определяет спрос. Есть те, кто снимает квартиру на две недели — месяц, но большинство — на один-два дня.

Летом загруженность была близка к 100%, в сентябре — порядка 80%. В Екатеринбурге ярко выраженной сезонности никогда не было, скорее есть привязка к событиям. Есть предсказуемые и объяснимые периоды легкого спада: вторая половина января, первая половина сентября. В июле Иннопром, и загрузка всегда высокая.

Все о посуточной аренде квартир: собственникам и предпринимателям

Посуточная или долгосрочная аренда? Что лучше, надежнее и где меньше износ мебели и техники (амортизация)? Что с постановлением Правительства России №1417 от 7 ноября 2019 года?

Собственники квартир мало знают о бизнесе “посуточная аренда квартир”, поэтому относятся к этой теме настороженно.

Кто-то считает, что долгосрочная аренда перспективнее, а посуточная сдача квартиры в аренду — это заселение нелегальных рабочих и организация хостелов и мини-отелей в жилом помещении. Давайте разбираться в этом вопросе.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Фейк 2019: запрет посуточной аренды квартир

В ноябре 2019 года в силу вступило постановление №1417, которое в интернете назвали “Запретом посуточной аренды квартир”. Впрочем, как всегда, шум подняли, а постановление читать не стали.

Где тут сказано о посуточной аренде?

На самом деле запретили использовать жилую недвижимость для предпринимательской деятельности, связанной с производством и организацией в жилом помещении гостиниц.

Это значит, что в квартире нельзя организовывать производство, если работа оборудования или клиенты мешают соседям.

Вот как это работает. Если вы шьете одежду на дому, подшиваете брюки и юбки, а соседи не жалуются, то и наказания не будет. Если же ваша самозанятость превращается в маникюрный салон или ателье, а двери подъезда не успевают закрываться из-за потока клиентов, то придется переехать в другое помещение или перевести квартиру в нежилое помещение (если получится, конечно).

Одновременно с производствами запретили открывать в квартире гостиницы, мини-отели и хостелы. Это не посуточная сдача, а когда в квартире организуют 10 – 20 спальных мест, наплевав на противопожарные, санитарные и другие нормы использования жилых помещений. Это НЕ посуточная сдача квартир, а хостел (мини-отель) в квартире — совершенно другой бизнес

Запомните, никакого запрета на посуточную сдачу квартиры (целиком) в аренду нет. Сдавать квартиру можно как на долгий срок, так и посуточно! Не превращайте квартиру в мини-отель с большим количеством спальных мест и проблем не будет.

Страх посуточной аренды

Когда собственники квартир передают агентству свои квадратные метры в управление, то часто наотрез отказываются от посуточной аренды. Потому что убеждены, что краткосрочная аренда — это организация хостелов, повышенный износ квартиры и бытовой техники. Рассмотрим оба варианта аренды.

При долгосрочной аренде собственник сдает квартиру:

• студентам, которым часто еще не знакомо чувство “ответственности” и понятие “чужое имущество”, им больше нравятся слова “вписка” и “тусовка”;
• молодым парам, играющим в семью — сегодня они вместе, а завтра разбежались и вам нужно снова искать арендатора;
• семьям с детьми и животными, где дети не против порисовать на стенах, а собачка с радостью грызет и помечает мебель.

Эта аудитория ценит недорогое жилье, которое находится рядом с метро или автобусной остановкой. Им не нужен дорогой ремонт, качественная мебель, чистота, парковочное место и сервисные услуги. Был бы интернет, вода и плита. Если у вас хорошая квартира, то худшее, что вы можете сделать — сдать её на долгий срок по заниженной арендной ставке.

При посуточной аренде вы сдаете квартиру:

• командировочным лицам, которые приехали на конференцию, семинар, обучение или устраиваться на новую работу;
• путешественникам и туристам, желающим жить не в отеле, а в тишине, спокойствии и комфорте квартиры;
• молодым парам и семьям, которые сидят на чемоданах в поисках дешевого жилья.

Этим людям нужна чистая квартира с минимальным набором техники, чтобы привести себя в порядок. Им важен уют, чистота, кондиционер, душ или ванная, стиральная машина, утюг, небольшой холодильник, место для ноутбука, мини-бар и кофемашина.

Если не убедили, то вот таблица, сравнивающая, что думают собственники о посуточной сдаче квартиры в аренду и как дела обстоят на самом деле.

Наверняка вы вспомнили парочку страшных историй, когда командировочные убили квартиру за неделю и сбежали в неизвестном направлении. Вспомните подробности, а насколько опытный человек сдавал эту квартиру посуточно? Может стоило доверить управление жилой недвижимостью агентству с опытом 20 лет, которое заключает договор, содержит штатных специалистов и контролирует свой сервис, чтобы развиваться на этом высококонкурентном рынке?

Знаете почему агентства делают акцент на спальне, когда создают объявление о сдаче квартиры в краткосрочную аренду? Здесь арендатор проведет большую часть времени

Управления квартирой при посуточной аренде

Управление квартирами для посуточной сдачи в аренду — сложная работа. Потому что с квартирой придется работать постоянно. Нужно всегда искать арендаторов, расходуя рекламный бюджет, думать о клиенте, держать квартиру в идеальном состоянии, защищать интересы собственника, чтобы не потерять хороший объект недвижимости.

Давайте поговорим подробнее об управлении квартирами при посуточной аренде.

1. Юридические отношения. Во-первых, в договоре между собственником и агентством доверительного управления закрепляем пункт о субаренде (возможность заключать договора аренды с арендатором от лица собственника) и подписываем долгосрочный договор от года. Во-вторых, всегда заключаем договор с арендаторами, берем страховой депозит и скан минимум одного документа (паспорта или автомобильных прав). Нельзя обманывать собственника, арендуя квартиру для себя, а потом заключая договора посуточной аренды. Потому что в этом случае любой суд признает договор арендатора и субарендатора недействительным.
2. Квартира для посуточной сдачи — лицо компании. Она всегда должна быть в чистоте, иметь исправную мебель и технику, чтобы арендатор получал ожидаемый уровень комфорта и качества услуг. Для этого в штате компании должен быть приходящий сервис-менеджер и штатная горничная для еженедельной генеральной уборки. Если в квартире сделать генеральную уборку ради фотографий, а потом перестать ухаживать за ней в течение месяца, то арендатор поселится первый и последний раз. Если же ему понравится квартира и сервис, то до половины клиентов будет обращаться к вам без какой-либо рекламы снова и снова. Это серьезная экономия рекламного бюджета.
3. Реклама (входящий поток заявок). Ключевая задача при посуточной аренде квартир — создать постоянный поток клиентов (больше, чем у вас есть мест). Этого можно добиться как с помощью сервиса, так и с помощью большого количества рекламы. Заполните все рекламой, используя максимум интернет-сервисов и площадок: “Авито”, Booking.com, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость”, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb. Площадок можно найти гораздо больше, но это основные. Создавайте качественные объявления и помните, что арендатор выбирает квартиру глазами. Фотографии и видео сделают больше, чем слова.
4. Маркетинг и бренд. Глобальная задача агентства создать бренд, которому будут доверять, подготовить собственника и арендатора к сотрудничеству. Придется разработать логотип, визитку, буклеты к квартирам, сделать качественные брендированные фотографии и коммерческие предложения для крупных компаний. Чем больше квартир в управлении, тем важнее создать удобный сайт с каталогом объектов и прайсом, страницами сопутствующих услуг, отзывами, текстом о компании, блогом с ответами на вопросы клиентов.
5. Работа с партнерами (другими доверительными управляющими). Очень важно не терять входящий трафик заявок. Выгоднее перенаправлять его партнерам за комиссионные (обычно за 10 – 15%). Ищите чаты “посуточников”, вступайте в объединения и сообщества, обрастайте связями. Самое выгодное — перезаселение на длительный срок. В этом случае вы получаете стабильные комиссионные несколько месяцев подряд. А как приятно получать клиентов от партнеров, отдавая честные партнерские вознаграждения.
6. Сервис. Из каждого случайного гостя нужно стремиться делать постоянного клиента, который в следующий раз снова остановится у вас. В оказании услуг посуточной аренды квартир очень важно хорошо встретить гостя, помочь ему и уделить внимание. Иногда можно звонить арендатору и спрашивать, все ли у него хорошо, есть ли какие-то вопросы, может ему с чем-то надо помочь. Предоставляйте справочную информацию в виде “карточки квартиры” (где купить еды, куда можно сходить, какое такси лучше вызвать и так далее), дарите скидочные купоны при выселении, которые клиент может отдать знакомым или друзьям (например, через соц. сети).
7. Увеличение дохода через партнеров (дополнительный сервис). Некоторые гости с удовольствием воспользуются скидкой на трансфер из аэропорта или вокзала до квартиры, закажут себе завтрак или примут скидку в местный салон красоты. Договаривайтесь с кафе, таксистами, салонами красоты рядом с квартирой, чтобы привести им клиентов за небольшой процент.
8. Работайте с крупными компаниями, которые отправляют своих сотрудников на конференции, семинары и в командировки. Для этого нужно разработать коммерческое предложение и запустить холодные продажи. Один корпоративный клиент может обеспечить стабильный поток арендаторов. Главное, чтобы обещания в коммерческом предложении соответствовали действительности.

Что запомнить

1. Посуточная аренда — это не мини-отели для бедных на 15 мест, а элитные номера класса “люкс” для путешественников и командировочных лиц. С ужесточением законов этот факт стал более очевидным.
2. Для посуточной аренды нужны уютные и ухоженные квартиры, которые выглядят лучше многих номеров в отелях при сравнимой стоимости. Они должны быть такими же крутыми при заселении каждого арендатора, как и на фотографиях (или даже лучше).
3. Не надо бояться сдавать квартиру в краткосрочную аренду, потому что за ней будут лучше следить. В противном случае агентство доверительного управления рискует остаться без клиентов и не выдержать конкуренции.

Источник: retail-realty.ru

Бизнес на посуточной аренде квартир: все тонкости

Бизнес на сдаче квартир в аренду может стать отличным вариантом дополнительного или основного дохода. При этом для того, чтобы данный вид деятельности увенчался успехом, необходимо предварительно ознакомиться со всеми подводными камнями, которые существуют в этом вопросе. Для того чтобы заработать хорошие деньги и сохранить в целостности все имущество, нужно понимать, как правильно начать этот бизнес, какие проблемы в нем имеют место быть, а также какой является ваша целевая аудитория.

Все тонкости бизнеса на аренде квартир посуточно

Среди людей, работающих в данной сфере деятельности, принято считать, что более выгодным вариантом является именно суточная сдача жилой недвижимости в аренду. В этой ситуации, необходимо создать в квартире такие условия, которые будут сильно похожи на гостиничные. В крупных городах или мегаполисах, такая недвижимость нашла широкое распространение. Дело в том, что по своему удобству она ничем не уступает гостинице. При этом стоимость аренды может быть значительно меньше.

При этом бизнес на посуточной аренде квартир – это дело, к которому нужно относиться серьезно. Для того чтобы деятельность была успешной необходимо вкладывать денежные средства в развитие и тратить свое время. В данном вопросе необходимо регулярно осуществлять поиск клиентов, которые бы хотели разместиться в квартире.

К тому же, человек который приехал заселяться, должен быть встречен на должном уровне. Ему нужно показать квартиру, разместить его в ней, а после того как он будет выселяться – забрать ключи. Как только человек выехал, необходимо подготовить всю площадь помещения к заселению новых людей. В данном случае осуществляется уборка и при необходимости, мелкий ремонт.

Следует помнить, что на рынке предоставления услуг данного вида существует серьезная конкуренция, что также способствует возникновению определенных трудностей. Дело в том, что ситуации, когда потенциального клиента «уводят» конкуренты, является не самой редкой. Как правило, аргументами выступают более выгодные условия стоимости аренды, а также лучшее качество сервиса.

Преимущества бизнеса на посуточной аренде квартир

Данная сфера деятельности может иметь как положительные, так и отрицательные черты. Стоит сразу же отметить, что прибыль при посуточной аренде – больше, чем при долгосрочной. В зависимости от того, какие цели и намерения ставит перед собой собственник, жилье, которое пустует, может подлежать имущественной сделке. Самыми распространенными среди них является продажа или аренда. Сдача недвижимости в аренду в данном случае более выгодна. Она объясняется следующими преимуществами:

Полезная статья по теме: Социальная аренда квартир у государства в Москве

С чего начать бизнес

Если вы рассматриваете посуточную аренду квартир как бизнес, то прежде всего, вам необходимо определиться с некоторыми моментами. В данном случае идет речь про следующее:

1. Есть ли в вашем распоряжении недвижимость, которая подходит для посуточной сдачи.
2. Если вы являетесь владельцем объекта, то необходимо понимать, что люди могут наносить вред квартире. Должны быть средства на проведение ремонтных работ или покупку техники.
3. Существует возможность сдачи по субаренде. Этот способ подразумевает передачу прав на сдачу в аренду недвижимости третьим лицам.

Для старта бизнеса на аренде квартир, необходимо составить план, на основании которого вы будете работать. Это позволит четко понимать, с чего именно следует начать и каким образом развивать свою деятельность. В таком документе как бизнес-план нужно определить ряд моментов. К примеру, может потребоваться осуществить косметический ремонт, обустроить квартиру мебелью и техникой. Также в бизнес-плане следует указывать необходимо приобретения сменного постельного белья, полотенец, бытовых принадлежностей.

Следует определить, какой будет являться категория людей арендующих вашу собственность. К примеру, можно поставить правило, что квартира сдается исключительно семейным парам или людям, приехавшим в город с целью командировки. Для того чтобы подать объявление о сдаче посуточно недвижимости, следует предварительно сделать качественные фотоснимки жилья и максимально подробно предоставить информацию о нем. Объявления можно размещать в специальных газетах, на Интернет-ресурсах, на собственном сайте или в социальных сетях.

Особенности деятельности и вероятность возникновения проблем

Решив осуществлять предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей в аренду объектов недвижимости, нужно понимать, что, как и в любом другом бизнесе, здесь могут возникать определенные проблемы. Прежде всего, в данном случае идет речь про то, что арендаторы могут испортить не только само имущество, но и в целом квартиру. Стоит понимать, что никто не застрахован от возникновения потопов или пожаров.
К тому же, могут возникать конфликтные ситуации с соседями. Большая часть жилых объектов, которые сдаются на сутки, находятся в панельных или кирпичных домах, отличающихся сильной слышимостью. Именно поэтому, если люди, которые арендовали квартиру, решат устроить в ней вечеринку, то наверняка, у соседей возникнут претензии. Безусловно, для владельцев недвижимости это станет не самой приятной ситуацией.

Кроме рисков, подразумевающих полную порчу имущества или конфликты с соседями, в данном вопросе также могут существовать и проблемы бытового характера. Стоит сказать, что решать эти проблемы будет именно тот человек, который развивает бизнес. К проблемам бытового характера относят:

• необходимость проведения уборки, после того как произошло освобождение жилья,
• стирка,
• прием телефонных звонков от потенциальных клиентов (если жилье сдается посуточно, то нужно понимать, что клиенты могут позвонить и ночью),
• решение конфликтных ситуаций с разными организациями, к примеру, жилищным управлением или участковым.

Полезная статья по теме: Как снять квартиру на «Авито» в Москве без посредника

Нужна ли регистрация индивидуального предпринимательства, когда открывается бизнес по сдаче квартир в аренду

Если правильно подойти к вопросу ведения предпринимательской деятельности данного вида, то она несомненно может принести очень хороший доход, который позволит сделать ее основной для заработка. Не секрет, что законодательство нашей страны подразумевает уплату налогов, в случае если человек получает какую-либо прибыль. Таким образом, для того чтобы при ведении деятельности не возникало каких-либо проблем, рекомендуется оформить индивидуальное предпринимательство. Документ позволит вести деятельность в соответствии с законом. К тому же, при сдаче объекта в аренду, вы сможете заключать с клиентом договор, в котором будут подробно описаны условия сотрудничества и ответственность сторон за невыполнение условий оформленного документа.

Как заключается договор на сдачу объекта недвижимости в аренду

В том случае, если бизнес по сдаче квартир в аренду получил уже налаженный механизм работы и в вашем распоряжении имеется больше двух объектов, то нужно перестраховаться и произвести регистрацию своей деятельности. Оформление индивидуального предпринимательства имеет в этом вопросе много преимуществ.

К примеру, если произошла ситуация конфликтного характера, то существует возможность доказать, что абсолютно все действия происходили в порядке закона. Регистрация ИП может дисциплинировать человека для того чтобы он вел отчетность. Таким образом, все заключенные с клиентами договора и полученные чеки будут оформлены в соответствие с законом. Исходя из вышеизложенной информации, можно сделать заключение, что в случае проблем, предприниматель сможет подтвердить свою правоту. Документы позволят доказать правоту в суде, если конечно, дело дойдет и до этой инстанции.

Прибыль от бизнеса

Перед тем как начинать считать прибыль, необходимо определить, какие расходы будут на начальных этапах. Если объект недвижимости находится в вашей собственности, то в графу расходов следует добавить оплату за коммунальные услуги, проведение ремонта, покупку мебельных изделий, техники и так далее. В том случае, если вы арендовали объект для дальнейшей посуточной сдаче, то ко всему перечисленному также нужно добавить плату за аренду. Стоит сказать, что в нашей стране она не самая маленькая и в зависимости от площади объекта, а также его месторасположения может варьироваться на уровне 10-15 тысяч российских рублей.

«Плюсом» в данной ситуации является то, что недвижимость уже отремонтирована и оборудована. Исходя из того каковы были расходы, следует просчитать приблизительную стоимость на аренду. Нужно брать во внимание, что в данном случае, расходы должны быть меньшими, чем заработок.

В зависимости от предлагаемых клиентам условий проживания, стоимость посуточной аренды варьируется на уровне 500-1500 рублей в сутки. В данном вопросе важную роль играет состояние квартиры и месторасположение. Таким образом, исходя из суточной цены, не составляет труда просчитать, какое количество клиентов должно арендовать недвижимость за месяц, чтобы человек смог получить не маленькую прибыль и при этом, покрыть все расходы на обслуживание дома. Отметим, что при правильной организации бизнеса, существует возможность зарабатывать порядка 50-100 тысяч рублей, при условии, что в распоряжении имеется несколько квартир.

Полезная статья по теме: Как получить список жильцов, прописанных по конкретному адресу

Бизнес-план на посуточную аренду квартир и определенные нюансы

В отличие от долгосрочной аренды квартир, посуточная может рассматриваться как бизнес-план. Дело в том, что при долгосрочной аренде невозможно просчитать курс иностранной валюты, инфляцию и прочие нюансы. Поэтому сдача на длительный период, может выступать только в плане одного из способов, чтобы сохранить денежные средства.

В том случае если говорить про суточную аренду, то при составлении бизнес-плана нужно взять во внимание ряд следующих нюансов:

1. Приобретение жилья.
2. Проведение ремонтных работ.
3. Ведение рекламной деятельности.
4. Обслуживание объекта.

Стоит сразу же отметить, что вложения будут достаточно большими. Поэтому если у вас возникает вопрос куда грамотно вложить лишнюю тысячу долларов, то этот бизнес явно не подойдет. При этом конкуренция в этой сфере деятельности, очень часто приводит к тому, что обеспечить ежедневную аренду очень сложно. Как следствие, начать бизнес «с нуля» также сложно.

В том случае если в вашем распоряжении имеется несколько квартир, а также есть деньги на проведение ремонта и обустройства, то несомненно попробовать можно. Доходность в данной сфере деятельности в несколько раз большая, по сравнению с долгосрочной сдачей недвижимости в аренду. При правильно проведенной рекламной компании, доходность может являться очень большой.

Таким образом, исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что бизнес, связанный с посуточной сдачей в аренду жилой недвижимости – это не плохой вид деятельности. При этом для успеха нужно вникнуть даже в самые мелкие детали работы. Для этого нужно лично пообщаться людьми, работающими в бизнесе длительное время, а также поискать информацию в сети интернет.

Для того чтобы заработать хорошие деньги и сохранить в целостности все имущество, нужно понимать, как правильно начать этот бизнес, какие проблемы в нем имеют место быть, а также какой является ваша целевая аудитория.

Источник: domosite.ru