При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).
Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.
В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).
С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:
- Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
- Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
- Купить паи/доли в ПИФах.
У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.
Все сервисы и компании, связанные с релокацией, на одной карте
Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду
Офисная недвижимость
В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.
Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.
Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).
Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.
Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).
Стрит-ритейл
Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.
Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.
Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.
Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.
Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)
ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.
Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.
Офисная недвижимость
Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.
Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.
На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.
Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.
Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.
Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.
Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.
Стрит-ритейл
Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.
Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.
Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.
Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.
Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).
Итак, инвестируем…?
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Фото на обложке и в материале: Unsplash
Источник: rb.ru
Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость
Развернуть на весь экран
Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.
— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?
— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит. Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц. Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.
— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?
— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.
— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?
— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке. Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды.
Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще. «Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.
— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?
— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно.
А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе.
Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.
— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?
— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.
Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.
— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?
— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.
Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.
Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.
— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?
— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес. Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет.
Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом. Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.
— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?
— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.
— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?
— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.
— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?
— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью. Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта. Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.
Источник: www.kommersant.ru
Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость
Сдача в аренду коммерческой недвижимости — один из самых популярных видов заработка среди частных инвесторов в России: помещения долго окупаются, но сниженные риски по сравнению с другими формами инвестиции привлекают всё больше участников в эту отрасль. Как выбрать арендатора, снизить налоги и сохранить доход во время резких изменений на рынке — рассказывает эксперт.
Эксперт:
Максим Сергеев
Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера
- Как выбрать арендатора?
- Где искать арендаторов и как вести переговоры?
- Какие налоги должен платить арендодатель?
- Как определить цену?
- Что делать при переменах на рынке?
Как выбрать арендатора?
При выборе арендатора прежде всего стоит учитывать характеристики объекта недвижимости, который предлагается в аренду: его расположение, перспективность отрасли потенциального арендатора и т.д. Если локация востребована, а помещение имеет удобную входную группу и плотный пешеходный трафик, то можно рассматривать арендаторов, готовых платить более высокую арендную плату, говорит Максим Сергеев. Связано это с тем, что на такие объекты проще найти нового арендатора в случае съезда предыдущего. Часто перспективность локации понимает и потенциальный арендатор, что позволяет избежать дополнительных условий, таких как арендные каникулы, ремонт помещения в счёт аренды и прочих.
Эксперт:
Максим Сергеев
Отраслевой эксперт по коммерческой недвижимости, руководитель проектов Сбера
Если помещение специфическое, которое не позволяет быстро найти арендатора, например производственное, то прежде всего надо искать арендаторов, готовых заключить долгосрочный договор аренды. При этом не лишним будет предусмотреть штрафные санкции на случай досрочного расторжения договора. В любом случае следует иметь в виду, добавляет эксперт, что крупный сетевой арендатор всегда более надёжен, чем малый бизнес в этой же отрасли. Но и платить за аренду первый хочет меньше, понимая, что формирует стабильный арендный поток.
Окончательное решение для каждого собственника помещений всегда индивидуально, но в условиях неопределённости на рынке эксперт советует жертвовать незначительной личной прибылью в угоду стабильности.
Чтобы не тратить время на ведение переговоров с арендаторами, потенциально не подходящими под предлагаемое помещение, стоит изучить все особенности своего помещения — мощность электросети, ограничения по получению лицензий, возможность обустроить кухню или производство, установить вытяжку. Например, если сдаётся помещение в жилом доме, будет сложно организовать там пекарню или кафе с кухней, так как такая деятельность требует обязательного наличия отдельной вытяжки, которую вряд ли согласуют жильцы и власти. Аптекам не подойдёт помещение меньше 90 м², а барам и ресторанам — помещения вблизи школ, детских садов и госучреждений. В этом случае в помещении нельзя будет продавать алкоголь.
Где искать арендаторов и как вести переговоры?
Самое простое и эффективное — разместить объявления на популярных сервисах, таких как Домклик, Авито и ЦИАН. На каждом их них есть раздел для коммерческой недвижимости. «Если предложение точечное или объект нетиповой, можно обратиться в специализированные компании за помощью в поиске потенциального арендатора», — советует эксперт.
Важно правильно оценить потенциал объекта недвижимости. Получить такую оценку возможно с помощью геоаналитического сервиса, входящего в состав СберБизнес . Недвижимость. «Он позволит определить наиболее востребованную отрасль в выбранной локации и подготовит отчёт, который можно использовать как часть бизнес-плана при ведении переговоров с потенциальными арендаторами», — говорит эксперт.
В переговорах стоит заранее проговорить ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы , добавляет Максим.
Как и в любом другом договоре, в договоре аренды стоит предусмотреть условия по штрафам и пеням, даже если нет намерения их применять, а также не забыть об условиях пролонгации и расторжения договора.
Лайфхак: заменить оплату за последний месяц на аккредитив
При заключении договоров большинство владельцев помещений заинтересованы в получении гарантийного платежа, который, как правило, равен сумме месячной арендной платы. Но некоторые арендаторы опасаются сложностей в возврате этого платежа в будущем и иногда могут даже отказываться от выгодных площадей из-за этого.
Найти компромисс можно с помощью аккредитива. В таком случае гарантийный платеж на период аренды будет находиться в банке на специальном, недоступном обеим сторонам счёте, а арендодатель и арендатор будут уверены в безопасности сделки. Также банк может открыть непокрытый аккредитив*. В таком случае будет не только обеспечена безопасность сделки, но и арендатору не придётся отвлекать деньги из оборота, что особенно важно для малого бизнеса.
* Для возможности открытия непокрытых аккредитивов банку необходимо сначала провести кредитный анализ арендатора.
Перед сдачей в аренду помещения стоит проверить потенциального арендатора c помощью таких сервисов, как «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от СберБизнеса. Так можно получить основные сведения о компании, её статусе, учредителях и уставном капитале, а также о том, участвует ли она в судебных разбирательствах и возбуждены ли в отношении неё исполнительные производства. По информации о финансовой и бухгалтерской отчётности можно оценить финансовую устойчивость арендатора и риски банкротства.
Какие налоги должен платить арендодатель?
В первую очередь, собственники недвижимости оплачивают налог на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
Также арендодатели должны платить налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения. Наиболее распространенная и выгодная система среди предприятий арендного бизнеса — УСН 6%. Если плательщик УСН 6% в течение отчётного периода уплатил страховые взносы за себя или за работников, то рассчитанный авансовый платёж можно уменьшить.
Причём уменьшение налога УСН на сумму страховых взносов в 2022 году для ИП без работников производится в особом порядке — уменьшать авансовый платёж они могут на всю сумму уплаченных взносов. Если же у предпринимателя есть наёмные работники, то уменьшать налог разрешено не более чем на 50%.
Сдавать нежилое помещение самозанятым нельзя, а если делать это просто как физическое лицо, то придётся заплатить НДФЛ в размере 13%, так что выгоднее всё же зарегистрировать ИП и выбрать УСН. Важно также помнить, что такая деятельность физического лица может быть расценена налоговыми органами как незаконное предпринимательство.
Арендодатели могут применять патент на арендный бизнес, стоимость которого зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения, а также срока аренды. Узнать, сколько придётся платить, можно в налоговой по месту деятельности, или воспользоваться калькулятором ФНС. Сумму патента можно уменьшить на взносы ИП за себя и работников.
Сбер предлагает решение для управления арендным бизнесом. Это единое окно, которое включает в себя набор полезных сервисов и инструментов, встроенных в СберБизнес: формирование счетов и отслеживание их статуса, история платежей, поиск арендаторов, хранение контактов и другие. А также уникальный функционал по геоаналитике данных для анализа как собственных помещений, так и тех, которые рассматриваются к приобретению. Все сервисы адаптированы под потребности арендного бизнеса и позволяют автоматизировать большинство бизнес-процессов, чтобы повысить эффективность.
Источник: sberbusiness.live