Сдавать комнату как бизнес

РАЗДАЕМ КНИГИ нашим подписчикам каждую неделю в Телеграм-канале. Подпишитесь, чтобы стать участником раздачи.

Еще десять лет назад россияне не готовы были рассматривать в качестве первого жилья однокомнатные квартиры. Чаще всего брали ипотеку минимум на двухкомнатную. В 2021-м вырос спрос на небольшие однушки и студии. В ближайшей перспективе большой популярностью будут пользоваться отдельные комнаты в квартирах. Финтолк объясняет, почему стоит присмотреться к такому объекту недвижимости и кому подойдет подобное жилье.

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, еврейский наставник по финансовым лайфхакам

Как заработать на сдаче комнат? — Инвестиции в недвижимость — Кейс Анна Тарасевич

Есть шесть причин присмотреться к комнатам

1. Низкая цена

Стоимость комнаты на 20–30 % ниже, чем на однокомнатные квартиры или студии. В Москве цены на комнаты начинаются от 1,5 млн рублей, в крупных регионах — от 800 000 рублей. Понадобятся минимальные вложения даже с учетом ремонта и покупки мебели. Идеальный вариант для тех, кто ограничен бюджетом.

2. Прописка

Доступный и легальный способ получить регистрацию в городе. Для многих людей это единственная возможность устроиться на хорошую работу, получать пособия, льготы и пользоваться бесплатной медициной.

3. Перспектива выкупа всей квартиры

Купить комнату, чтобы потом приобрести всю квартиру полностью. По деньгам получается выгоднее, чем сразу купить всю квартиру. Но стоит заранее узнать настрой соседей: планируют ли они продавать свою часть? Иначе ваш план может рухнуть.

4. Сдача в аренду

Комнату по закону тоже можно сдавать в аренду, единственный нюанс — необходимо получить согласие соседей по квартире. Комнаты пользуются популярностью за счет доступности цены.

Кто чаще всего арендует комнаты?

• Студенты, которые приехали учиться из другого города, а места в общежитии не досталось.
• Офисные сотрудники, которые приезжают в длительную командировку, а жить в гостинице — дороговато.
• Люди, которые переезжают в город на постоянное место жительства.
• Рабочие, которые приезжают в город на заработок. Чаще всего компания снимает комнаты или квартиры для сотрудников на длительный срок.

5. Стартовый капитал

Купить комнату, потом продать ее и получить сумму в размере первоначального взноса на всю квартиру. Отличный вариант для студентов, пока учатся в университете. Или для молодой семьи, которая ждет ребенка и сможет потом воспользоваться материнским капиталом.

6. Реновация

В некоторых крупных городах действует программа реновации жилья. Смысл программы в том, чтобы снести старый дом, а жильцам предоставить равноценную квартиру в другом или этом же районе либо денежную компенсацию на покупку новой. Некоторые покупают комнату или квартиру, которая входит в программу реновации, чтобы в будущем получить компенсацию или аналогичные квадратные метры в новом доме.

Бизнес посуточной аренды. Как сдавать квартиры на 200+ сайтах? Airbnb, Expedia, Booking, Agoda

Если планируете купить комнату под сдачу в аренду

1. Не завышайте цену аренды. В целом стоимость найма комнаты на 10–15 % ниже, чем наем квартиры-студии. Надбавить цену можно, например, в том случае, если комната находится в центре города рядом с главными достопримечательностями.

2. Поставьте надежную дверь с замком для безопасности и сохранности вещей.

3. Сделайте минимальный косметический ремонт: поклейте обои, на пол постелите линолеум, потолок покрасьте краской. Купите простую мебель с сайта бесплатных объявлений: стол, диван, стул, напольную стойку для одежды. Недорогое жилье в хорошем состоянии никогда не задерживается.

Источник: fintolk.pro

Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт

На сегодняшний день сдача квартиры внаем, пожалуй, один из немногих источников получения стабильного пассивного (а иногда и основного) дохода. Однако при всей привлекательности есть важный нюанс, который никак не получится обойти. А именно, как сделать в этом жилье ремонт, чтобы, с одной стороны, можно было сдать площадь по хорошей цене, а с другой, чтобы потом не пришлось переделывать его несколько раз в год? Domofond.ru решил разобраться в ситуации и обратился с этими вопросами к экспертам.

Универсальный совет

Важно понимать, что ремонт в такой квартире вы делаете не для себя. Так что не нужно тратить на него баснословные деньги. Не всегда такие устремления приносят больше дивидендов. Также не следует ориентироваться на свои предпочтения. Лучше выбрать тот стиль, который нравится большинству.

«В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. Часто квартира под аренду оформляется по остаточному принципу, но люди, занимающиеся арендным бизнесом профессионально, понимают, что инвестиционная привлекательность грамотно оформленного интерьера на порядок выше. Презентабельно будет смотреться светлый, просторный и чистый интерьер. Кстати, во многих случаях начать следует именно с уборки помещения. Так как захламленность больше всего портит общее впечатление о квартире», — рекомендует руководитель студии NW-interior Лидия Большакова.

На чем нельзя экономить

Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами», — рассказывает стилист «Леруа Мерлен» Алёна Вайнер.

То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал.

Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.

Отделочные материалы

На чистовой отделке, в целом, можно сэкономить. Впрочем, делать это нужно с умом. Так, в качестве напольного покрытия выбирайте устойчивый к истиранию и при этом хорошо переносящий влажную уборку материал.

«Для кухни хорошо подходит доступный по цене линолеум, который нетрудно уложить на любую ровную поверхность. Тем более варианты с декором под дерево не отличить от ламината. Для ванной подойдет ПВХ-плитка. Этот материал не боится воды и укладывается проще, чем ламинат. А в гостиной и спальне старый паркет или ламинат можно скрыть под новым ковролином.

В сетевых гипермаркетах его бесплатно отрежут и окантуют под размеры вашей комнаты», — комментирует эксперт сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ Илья Чхеидзе.

Плитку в ванной комнате, если она без сколов и трещин, можно не обновлять. Для придания ей приличного внешнего вида достаточно заменить затирку. Можно использовать затирку в тон плитки или поиграть с цветом и взять контрастный оттенок — это будет выглядеть современно и эффектно.

Что касается потолка, то стоит либо побелить имеющийся, либо использовать натяжной. Последний удобен в плане монтажа, стильно смотрится и не требует особенных денежных вложений.

Для декора стен, особенно при самостоятельном ремонте, лучше выбирать виниловые или флизелиновые обои без подбора рисунка. Это могут быть любые абстрактные дизайны, мелкие узоры или классические текстуры, такие как рогожка, ткань, шпаклевка, продолжает Илья Чхеидзе. Во-первых, вам потребуется меньше материала — не нужно будет совмещать обои по рисунку, — это позволит сэкономить от 1 до 1,5 метров с каждого рулона. Во-вторых, такие обои проще клеить и стыки будут не так заметны, даже если вы новичок. К тому же однотонные обои станут прекрасным фоном и основой для создания интерьера в любом стиле.

Распространенное заблуждение

Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы.

Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт.

Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.

Мебель

Если по предыдущим пунктам наши эксперты сошлись во мнении, то в графе «мебель» рекомендации разделились. Так, Лидия Большакова советует поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире. Евгения Ивлиева рекомендует присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также, по ее мнению, лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года). А некоторые дизайнеры обращают внимание на диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.

Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.

Освещение

Часто просмотр квартир происходит по вечерам, когда люди возвращаются с работы. Поэтому уже на данном этапе следует задуматься о вариантах освещения, ведь вам потребуется включить свет, чтобы показать интерьер. Как отмечает Лидия Большакова, всегда выигрышно смотрятся бра, торшеры, настольные лампы. Последние хороши еще и тем, что их можно поставить практически везде.

Ремонт и декор в сдаваемой в аренду квартире может быть абсолютно любым. Но помните, что как бы вы ни стремились достичь уюта или показать все плюсы жилья, оставьте поле для творчества самому арендатору. Ведь человек должен видеть, что в этой квартире он, например, может повесить семейные фотографии, а также здесь достаточно места для хранения его вещей.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: www.domofond.ru

Как правильно сдавать комнату в коммунальной квартире по закону

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Правильно сдать комнату в коммунальной квартире по закону – задача непростая. Собственнику придется учесть законодательные нормы, интересы соседей, практику. Отношения потребуется оформить договором, а нанимателей – зарегистрировать в качестве жильцов. Чтобы избежать споров и ошибок, необходимо заблаговременно ознакомиться с правовыми аспектами сделки.

• Юридическая справка
• Можно ли сдать комнату в коммуналке
• Как заключить договор
• Подводные камни

Юридическая справка

Отношения по найму жилых помещений регламентируются главой 35 ГК РФ. В отличие от аренды договор предполагает ряд гарантий. Так, ст. 673 Кодекса устанавливает жесткие требования к недвижимости. Комната должна быть изолированной и пригодной к постоянному проживанию. Нанимателю одновременно предоставляется право пользования общим имуществом многоквартирного дома:

• электроснабжение;
• водопровод и канализация;
• отопление;
• системы обслуживания квартир, включая лифты;
• санитарно-техническое оборудование и другое.

В отличие от аренды договор найма жилья со сроком более 1 года не регистрируется в государственном реестре. Исключение составляют случаи установления ограничений для собственника помещения (ст. 674 ГК РФ). Специфическим является и субъектный состав. Соглашение заключается между собственником недвижимости и физическим лицом.

Если права пользования комнатой передаются организации, применяют нормы об аренде.

Законодатель выделяет три вида найма: социальный, специализированный и коммерческий. В первом случае жилье предоставляется нуждающимся гражданам из государственного или муниципального фонда. Вторая ситуация актуальна для лиц, замещающие особые должности, военнослужащих. В третьем случае речь идет об отношениях между частными лицами. В настоящей публикации мы уделяем внимание именно коммерческому найму.

Можно ли сдать комнату в коммуналке

Ответ на этот опрос кроется в правовом статусе помещения. Статья 673 ГК РФ позволяет передавать в наем только изолированные жилые площади. Если объекту присвоен самостоятельный кадастровый номер, а запись внесена в государственный реестр, договор можно заключать без согласия соседей.

Ограничения прав собственников установлены ст. 42 ЖК РФ. Владельцу комнаты нельзя выделять в натуре долю в общеквартирном имуществе либо отчуждать ее третьим лицам. Прямого запрета заключения договора найма норма не содержит (Апелляционное определение Петербургского горсуда по спору № 33-14846/2013).

Ситуация меняется, когда речь идет о долевой собственности. В этом случае соглашение заключается с письменного разрешения других владельцев. В силу ст. 246 – 247 ГК РФ распоряжение и пользование помещением осуществляется по обоюдному решению (Определение Московского городского суда по делу №2-3069/2019, 33-32331/2020). Если отыскать компромисс не удалось, вопрос можно вынести на рассмотрение сужитеей Фемиды.

Как заключить договор

Чтобы официально сдать комнату в коммунальной квартире, необходимо заключить соглашение. Статья 674 ГК РФ признает обязательной письменную форму. Участники могут составить традиционный двусторонний документ, обменятся офертой и акцептом либо воспользоваться электронной связью. В последнем случае потребуется обеспечить идентификацию отправителя и адресата.

Существенным условием договора признается предмет. Описать жилое помещение в тексте следует максимально подробно. Указанию подлежат (в соответствии с правоустанавливающими документами):

• наименование;
• площадь;
• кадастровый номер;
• адрес;
• характеристики здания, в котором расположена комната.

Дополнительно в соглашении отражаются основания владения недвижимостью. Использование абстрактных формулировок грозит признанием сделки незаключенной.

Помимо предмета стороны согласуют и другие аспекты сотрудничества. Так, неотъемлемыми разделами договора коммерческого найма становятся:

1. Преамбула. Здесь отражается информация о нанимателе и собственнике комнаты. Если партнером является физическое лицо, указать необходимо паспортные данные, ФИО, место жительства. При сотрудничестве с организацией закреплять следует государственный регистрационный номер, организационно-правовую форму, название, юридический адрес, сведения об уполномоченном представителе. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, придется сослаться на свидетельство о рождении/усыновлении, а также представить разрешение органа опеки на сделку.
2. Вознаграждение. Некоторые юристы относят этот пункт к существенным условиям. Однако позицию поддерживают далеко не все суды. Оговорить стоимость временного пользования помещением предписывает ст. 682 ГК РФ. Максимальных значений платы по коммерческому найму нормативными актами не установлено. Цены здесь регулируются рынком. Отдельно в договоре закрепляется распределение расходов по содержанию комнаты. Если стороны не закрепили иных правил, текущий ремонт ложится на нанимателя, а капитальный – на собственника. Особое внимание также следует уделить пункту об оплате коммунальных услуг и порядку расчетов. Вносить стоимость потребленных ресурсов нанимателя обязывает ст. 678 ГК РФ. Делать это следует по квитанциям управляющих компаний или ТСЖ. Собственнику жилья деньги перечисляют ежемесячно. Иной график разрешается утверждать в соглашении.
3. Гарантия. Распространенной практикой на рынке недвижимости стал залог. В момент заключения договора собственник получает денежную сумму. Средства служат гарантией исполнения обязательств второй стороной. Если наниматель наносит ущерб помещению, залог идет на покрытие убытков. При надлежащем исполнении, деньги возвращаются по расторжении сделки.
4. Срок. Максимальный период действия договора составляет 5 лет. При отсутствии упоминаний о времени сотрудничества соглашение признается заключенным на 60 месяцев (ст. 683 ГК РФ).
5. Порядок пользования помещением. После заключения договора наниматель приобретает право проживания в комнате вместе с несовершеннолетними детьми. Вопрос о вселении других членов семьи оговаривается отдельно. Все граждане должны пройти регистрацию в органах миграционного учета.

Кроме того, при составлении договора имеет смысл установить порядок расторжения, пределы ответственности. Если между собственниками коммунальной квартиры заключено соглашение о правилах пользования общим имуществом (туалет, кухня, ванная, коридоры), в тексте нужно указать на обязанность его соблюдения нанимателями. Мера предосторожности сократит риск конфликтов.

О чем следует знать собственнику: подводные камни

Перед заключением договора о найме владелец комнаты в коммунальной квартире должен принять во внимание ряд аспектов.

1. Защита от произвола. Разорвать отношения будет непросто. Для владельца помещения ст. 687 ГК РФ предусматривает только судебный порядок. Если наниматель не согласен с досрочным прекращением соглашения, выселить его можно будет при невнесении платы или причинении вреда имуществу. При этом суд вправе предоставить ответчику время на устранение нарушений. Расторгать договор в одностороннем порядке через суд разрешается также при непригодности помещения к проживанию, нецелевом использовании или по иным причинам, предусмотренным ЖК РФ.
2. Преимущественное право. Если по окончании действия соглашения собственник решит сдать комнату снова, он будет обязан предоставить приоритет прежнему нанимателю.
3. Налогообложение. Вознаграждение по договору признается доходом. Физические лица обязаны самостоятельно декларировать поступления по сделкам и платить в бюджет НДФЛ. При необходимости собственник может оформить предпринимательство или самозанятость. Организациям придется включать поступления в прибыль.

В завершение отметим высокую конфликтность отношений между жильцами коммунальных квартир. Предварительно владельцу помещения стоит согласовать свои действия с заинтересованными лицами, документально закрепить график пользования общими площадями, установить счетчики. Перед передачей изолированного помещения сторонним гражданам имеет смысл предложить сделку соседям. В случае спора такая инициатива послужит дополнительным доказательством добросовестности.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен

Источник: law03.ru