Сколько собственников в бизнесе

Виталий Королёв
Президент Северо-Западного центра корпоративного управления, основатель проекта succession.ru
КАЛЬКУЛЯТОР ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ. СКОЛЬКО СТОИТ ВРЕМЯ СОБСТВЕННИКА? Часть 1

Давайте немного посчитаем. Приготовьте калькулятор, пусть он будет у вас под рукой.

Рассмотрим некую компанию, которой владеет единственный Собственник. Он сам управляет компанией, тратит на это 2000 часов в год и платит себе менеджерскую зарплату на рыночном уровне. В прошлом году компания заработала 15 млн рублей прибыли.

Для простоты предположим, что действие происходит в идеальной макроэкономической среде, с пренебрежимо малой инфляцией и вполне разумными кредитными ставками (например, 5%). Но всё это Собственника не радует, поскольку душа просит «отойти от оперативного управления» и заняться «стратегическим», чтобы высвободить для себя хотя бы 50% времени.

Сколько стоит ваше время?

После Нового года Собственник приходит к знакомому консультанту и спрашивает, как это устроить. Консультант для начала предлагает определить, «где мы находимся сейчас», а затем указать «хотения», поэтому интересуется, во сколько Собственник оценил бы свою компанию на начало этого года, если бы нашелся покупатель, готовый её купить. Например, публичная компания. Собственник смотрит в потолок, шевелит губами и называет сумму, скажем, четыре годовых прибыли, то есть 60 млн рублей.

Как живёт Сергей Галицкий и сколько он зарабатывает

Тогда Консультант задаёт второй вопрос, о «хотениях». Если бы Собственнику удалось найти Менеджера за ту же зарплату, которую он платит сейчас себе, то какую пассивную доходность собственного капитала (ROE = RE) в качестве Капиталиста он требовал бы от наёмного Менеджера? Собственник смотрит под ноги, шевелит губами и называет цифру, скажем, 12%. Для безынфляционной экономики и кредитной ставки 5% это вполне приличный уровень.

Далее послушаем их диалог.

— Хорошо. Но давайте условимся, что эту же доходность может ожидать и тот потенциальный покупатель, которому вы готовы были бы продать свою компанию. Будем считать её равной Re.

После чего достает калькулятор, колдует с ним и сообщает Собственнику, что стоимость его предпринимательского времени за прошлый год составила 8 514 436 рублей. Округлим до 8,5 млн, что соответствует примерно 4 250 рублям за человеко-час.

— И всего-то? Почему так мало? — удивляется Собственник. — А что будет, если я назову другие цифры? — спрашивает он.

И называет стоимость 5 годовых прибылей (75 млн), а желаемую доходность — 15%. Консультант опять колдует с калькулятором и выдает ответ:

— Стоимость времени: 5 164 248 рублей или примерно 2 600 рублей в час.

— Почему так? — возмущается Собственник.

Расчёт помогает понять не столько абсолютные значения, сколько относительные величины, взаимосвязи, факторы, влияющие на оценку стоимости времени в ту или иную сторону.

— Потому что жадность порождает бедность. Чем больше вы жадничаете, тем меньше стоимость вашего времени, — отшучивается Консультант. — А если серьёзно, то чем выше вы поднимаете планку стоимости и доходности, тем меньше добавляете к ним своим временем, которое инвестируете в стратегическое управление бизнесом не как Менеджер, а как Предприниматель, — добавляет он.

Собственники бизнеса. Кто такой собственник бизнеса?

— А что было бы, если бы я увеличил только стоимость компании или только желаемую доходность, а не оба показателя сразу? — спрашивает Собственник.

— Тогда результаты были бы где-то между названными величинами, — отвечает Консультант и считает.

— При стоимости 60 млн рублей, но доходности 15% стоимость времени составила бы примерно 7,1 млн рублей, а при стоимости 75 млн, но доходности 12%, она составила бы 6,9 млн рублей.

При росте «аппетитов» по каждому из параметров примерно на 1%, стоимость времени падает примерно на 0,7%, то есть меньше, чем на 1%. Зато при росте обоих параметров одновременно на 1%, падает примерно на 1,4%. Эти величины (0,7% и 1,4%) характеризуют чувствительность стоимости времени к изменению исходных данных. Это не мировые константы. Они меняются в зависимости от ожидаемого уровня RE.

Чем он выше, тем выше данные величины. Например, при базовом RE = 20% они принимают значение примерно 2% и 4% соответственно.

Какие же выводы следуют из этих расчётов?

А выводы следуют такие:

· расчёт помогает понять не столько абсолютные значения, сколько относительные величины, взаимосвязи, факторы, влияющие на оценку стоимости времени в ту или иную сторону;

· данный расчёт нужен для того, чтобы Собственник честно ответил сам себе, чего он больше хочет и тем самым «договорился сам с собой» о том, следует ли ему увеличивать или уменьшать степень своего вовлечения в стратегическое управление компанией;

· если Собственник озабочен самореализацией, степенью своей пользы для компании, и потому хочет повысить стоимость своего инвестированного времени, он должен согласиться с дисконтом при продаже компании;

· если Собственник оценивает стоимость компании выше и ожидает более высокую отдачу на собственный капитал при пассивном владении, он должен смириться с тем, что стоимость инвестированного им времени не будет высокой.

В этих выводах нет ничего странного или фундаментально нового. Разве не очевидно, что Компания, которая сильнее зависит от Собственника, будет продаваться с дисконтом по сравнению с компанией, которая зависит от него меньше или по сравнению с публичной компанией с распыленным владением? Формулы позволяют лишь приблизительно численно оценить закономерности, понятные на уровне здравого смысла, на основе которых вы как Собственник могли бы принимать решение о своей управленческой роли в Компании.

Однако отвлечёмся от наших воображаемых героев и попытаемся узнать, откуда Консультант брал свои цифры. Как он считал? От каких факторов зависит стоимость предпринимательского времени Собственника? Будем разбираться.

Сколько стоит время Собственника?

Взгляните на формулу:

VIT = С * (ROEфакт — Re) / exp(Re)

Как думаете, что она означает? Какая-то тарабарщина? Говорят, каждая формула снижает число читателей вдвое, но я рискнул и добавил в будущую книгу «Время собственности» несколько формул, без которых Собственник не получит необходимых инструментов для управления своей эффективностью.

VIT = RI / exp(Re)

Не удивлюсь, если теперь она пугает меньше, но не становится более понятной.

Данная формула позволяет Собственнику вычислить примерную стоимость личного времени, которое он инвестирует в бизнес, выступая в роли Предпринимателя.

Зачем же оценивать стоимость личного времени, если у Собственника есть доход, величина которого очевидна и мы легко можем узнать стоимость часа его работы?

Собственника нельзя оценить так же, как и обычного сотрудника Компании, который, как правило, получает фиксированную заработную плату, из-за чего и посчитать стоимость часа его работы не составляет никакого труда. Работа Собственника оценивается совершенно иначе.

Зачем Собственнику знать, сколько стоит его личное время? Затем, чтобы «договориться самому с собой» при выборе хотений и сделать выбор: увеличивать результативность и эффективность Бизнеса или повышать личную, то есть Владельческую эффективность и результативность. От ответа на этот вопрос зависит его самоопределение: продолжать ли оперативное управление бизнесом лично, либо выйти из управления вообще, либо найти какой-то промежуточный, например «стратегический», вариант участия в управлении и перейти от оперативного управления к нему.

Источник: succession.ru

Финансовая Свобода

Сайт о Финансовой СВОБОДЕ и о том, куда можно и куда нельзя вкладывать деньги

Уроки бизнеса: сколько собственников должно быть у бизнеса?

Правильный ответ – один. Либо он единолично владеет компанией, либо у него контрольный пакет, позволяющий также единолично принимать решения. Все остальное – от лукавого.

Поясним на примере: Вы собираетесь открыть фирму, но Вам не хватает уверенности, или стартового капитала, или знаний, или идей, или чего угодно еще. Самое простое, что кажется на первый взгляд – это взять кого-нибудь в деловые партнеры, у которого есть то, что Вам нужно. Естественно, пообещав долю в фирме, как правило 50%. Это будет одна из самых больших ошибок в Вашем бизнесе.

Просто потому, что Вы разругаетесь с течением времени: если бизнес пойдет, Вы или Ваш напарник решите, что его доля фирмы и прибыли слишком маленькая; если бизнес не пойдет, Ваш напарник решит, что Вы плохо или мало работаете (или наоборот). Короче, недовольство будет в любом случае – Вы его туда заложили, организовав в фирме равное участие партнеров. Когда это произойдет – вопрос времени. И примеров такого бизнеса – масса.

Поэтому, повторимся, единственное логичное участие партнеров, при котором выживание фирмы возможно – это наличие одного главного участника, за которым всегда остается последнее слово. То есть, «я начальник – ты дурак» (или «ты начальник – я дурак», неважно). Да, главный собственник может посоветоваться с младшими партнерами, и даже принять их мнение к сведению, но только если он хочет это делать. И в любом случае принимает решение главный собственник (и несет за него ответственность тоже он). Даже если это решение о том, что теперь все вопросы решает за него кто-то другой.

А все эти советы директоров – это крайне бюрократический способ обсуждать кучу вопросов, очень медленно их решая (или вообще не решая). Не верите – почитайте Ричарда Брэнсона, как он свою компанию акционировал, и что из этого вышло.

Кстати, аналогично, три, четыре или более собственников в Вашем бизнесе в равных долях или около того создают ту же картину принятия решения – совет директоров, которым договориться между собой очень сложно, если не невозможно.

Источник: ffreedom.ru

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

Минусы

1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.
3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
• документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
• брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

• она появилась до брака;
• ее подарили по договору дарения;
• она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Плюсы

1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.
2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Источник: www.mirkvartir.ru