Совместные инвестиции как бизнес

Экономическая модель совместного потребления, сформулированная в 2010 году Рэйчел Ботсман и Ру Роджерс, привлекает все больше сторонников. Ее основная идея: иногда выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем полноценно владеть им.

В сфере транспорта эту концепцию воплотили в себе каршеринг и сервисы, подобные DriveNow и Zipcar. На рынке недвижимости — инструменты коллективных инвестиций, когда покупатель готов разделить свою собственность и права и обязанности владельца с другими инвесторами.

Что такое коллективные инвестиции

На рынке недвижимости у инвесторов есть две опции: вложить средства напрямую (в арендный бизнес или редевелопмент) или опосредованно (с помощью фонда или краудфандинговой платформы).

Суть коллективных инвестиций в том, что некая компания собирает деньги инвесторов, вкладывает средства в проект, генерирует и распределяет прибыль. При этом в фондах инвесторы просто отдают деньги в управление, а в краудфандинге сами выбирают, во что и как вложить.

САМЫЕ ДОХОДНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ! Инвестируй в товарный бизнес с максимальной доходностью

Рынок коллективных инвестиций сегодня

Рынок коллективных инвестиций стремительно растет. Как показал анализ данных Preqin, объем привлеченных средств в глобальные закрытые фонды недвижимости с 2013 по 2016 год увеличивался в среднем на 11% ежегодно. И, по прогнозам инвесторов, он точно продолжит расти в ближайшие два года — так считают 70,4% респондентов, принявших участие в опросе INREV.

Согласно исследованию Preqin «Real Estate Spotlight», опубликованному в марте 2017 года, с 2012 года европейские фирмы нарастили объем активов под управлением на 39%. В то же время 72% управляющих фондами отметили усиление конкуренции за инвесторский капитал с начала 2016 года.

Объем средств, собранных с помощью краудфандинга, растет в геометрической прогрессии: по данным Massolution, эта сумма выросла с 2,7 млрд долларов в 2012 году до 34,4 млрд в 2015-м — то есть больше чем в 12 раз.

Что касается проектов недвижимости, то в 2014 году объем инвестиций в этом секторе вырос на 154% и достиг отметки в 1 млрд долларов. Из 2,1 млрд, собранных с помощью краудфандинга в 2015 году в США, 900 млн долларов было направлено на проекты недвижимости.

Почему рынок коллективных инвестиций будет расти

Ряд факторов гарантирует рост рынка коллективных инвестиций в ближайшие 10—15 лет:

1. Низкий порог входа

Фонды и краудфандинг доступны инвесторам даже с небольшим капиталом. Минимальный бюджет зависит от масштаба проекта и может начинаться от 100 евро.

При этом коллективные инвестиции остаются привлекательными и для крупных покупателей, которые могут диверсифицировать портфель с помощью небольших вкладов в разные проекты.

Но нужно учитывать, что инвестиции непосредственно в объект недвижимости увеличивают стартовый капитал до 100 тыс. евро для арендного бизнеса и до 500 тыс. — для проектов редевелопмента.

2. Удобный доступ

Интернет упрощает доступ к коллективным инвестициям: онлайн-сервисы позволяют инвесторам легко объединяться в группы и делают рынок более прозрачным.

Например, катализатором для увеличения количества краудфандинговых платформ станет технология блокчейн — огромная база данных общего пользования без централизованного руководства. В ней инвесторы смогут хранить и обновлять документы, личные данные и информацию о денежных переводах. Блокчейн упростит сбор денег на проекты и снизит стоимость привлечения средств.

3. Простота инвестиций

Вклады в фонды и краудфандинг освобождают инвесторов от участия в управлении проектом: их средствами распоряжаются профессиональные менеджеры. Проекты добавленной стоимости требуют от владельцев капиталов значительных усилий, времени и знания рынка.

4. Высокая доходность

По данным компании JP Morgan, среднегодовая доходность инвестиционных фондов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) превышает доходность других классов активов: ценных бумаг, денег на депозитах или сырьевых товаров. Средний показатель за 2002—2016 годы для фондов недвижимости составил 10,8%, для акций развивающихся рынков — 9,8%, для высокодоходных облигаций — 9,2%.

Инвесторам, планирующим вложить средства в недвижимость с помощью фонда или краудфандинговой платформы, стоит рассчитывать на доходность в 8—20% годовых в зависимости от масштаба проекта. Нужно помнить и о рисках коллективных инвестиций: для фондов недвижимости — высокая волатильность, для краудфандинга — отсутствие ликвидности. Важно грамотно выбрать компанию, управляющую инвестициями: с хорошей репутацией, прозрачной отчетностью и понятной стратегией.

Юлия КОЖЕВНИКОВА, ведущий эксперт по международной недвижимости Tranio, для Banki.ru

nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >

Источник: www.banki.ru

Совместное инвестирование (синдикат)

В этой статье рассказываем о том, как инвестировать совместно, когда это полезно и как структурировать сделки в России и США.

3078 просмотров
Суть понятий

Чаще всего под совместным инвестированием понимается инвестирование в компанию несколькими участниками, при котором все участники инвестируют в компанию на одних и тех же условиях. Обычно компания ведет переговоры с одним из участников, который является самым профессиональным из них или предоставляет наибольшую сумму инвестиций, а все остальные участники соглашаются на условия, о которых он договорится с компанией. Такой участник на практике именуется «лид-инвестор», а участники все вместе – «синдикат». Сделки, которые заключает синдикат, именуются «синдицированными» или «сделками в составе синдиката».

Для чего нужно инвестировать синдикатом

Инвестировать в составе синдиката удобно по нескольким причинам:

1. Для инвесторов, не обладающих значительными свободными суммами для инвестиций, снижается порог входа. Например, в США платформа AngelList позволяет инвестировать уже имея $1 000;
2. Даже если инвестору хватает денег, чтобы инвестировать самостоятельно в компанию, для целей диверсификации своих вложений он может желать сделать инвестиции минимум в 10 компаний. Синдицированные сделки дают ему такую возможность;
3. Когда инвестируешь вместе с кем-то, расходы на юридических, финансовых и прочих консультантов ниже, чем при инвестировании в одиночку;
4. Участники синдиката обмениваются друг с другом информацией о потенциальных проектах и своей экспертизой;
5. Риск ошибиться при инвестировании синдикатом меньше, чем при самостоятельном инвестировании;
6. У лид-инвестора есть возможность дополнительно заработать, организуя переговорный процесс с компанией от лица всего синдиката (рядовые инвесторы уплачивают лид-инвестору стандартный carry с прибыли, management fee, как правило, отсутствует);
7. Компании удобнее вести переговоры с синдикатом, чем договариваться с каждым инвестором об индивидуальных условиях.

Как юридически оформляется синдикат в России

Глобально все способы инвестирования синдикатом представлены на схеме выше. Ниже мы разберем нюансы каждого из них отдельно.

Инвестиции с использованием отдельных компаний

На практике это самый частый способ инвестиций в составе синдиката. Он имеет как преимущества, так и свои недостатки.

Из преимуществ можно выделить:

1. Наиболее простой для стартапа способ взаимодействовать с инвесторами. Договариваться с одним лицом в каптейбле всегда проще, чем с несколькими;
2. Договоренности внутри синдиката легко отстаивать в суде;
3. Лид-инвестор имеет четко закрепленные права и обязанности;
4. Подходит для регулярных сделок синдикатом, не требуется заново прописывать договоренности или регистрировать компанию.

1. Существенные расходы на юристов для реализации схемы;
2. Необходимость нести операционные расходы на поддержание компании;
3. Риски двойного налогообложения (налог на прибыль отдельной компании, налог на дивиденды при распределении прибыли между участниками синдиката);
4. Если участник захочет выйти из синдиката, акции отдельной компании еще менее ликвидный инструмент, чем акции самого стартапа.

Но часто отдельные компании регистрируют и за рубежом. К преимуществам регистрации иностранной компании, помимо тех, что указаны для российских юридических лиц, относятся:

1. Доступ к более совершенному законодательству, гарантиям прав собственности и независимой судебной системе;
2. Возможность избежать в ряде случаев двойного налогообложения. Например, LLC в Делавэре подлежит сквозному налогообложению, то есть прибыль компании не облагается налогом, а участники синдиката самостоятельно уплачивают налог на свой доход, рассчитанный пропорционально принадлежащим им долям в прибыли LLC. Подробнее про LLC и отличия от C-Corp читайте здесь;
3. Некоторые юрисдикции предоставляют большую гибкость, позволяя создавать Segregated Portfolio Company и Series LLC. Segregated Portfolio Company похожи на фонд, в котором его акционеры могут инвестировать только в определенную портфельную компанию, а все портфели будут обособлены от остальных активов и обязательств фонда. Это позволяет использовать одну Segregated Portfolio Company для разных синдикатов. Похожая форма – Series LLC в Делавэре, которая помимо обособления имущества к тому же позволяет каждой серии выступать в суде, иметь собственный банковский счет и менеджмент, независимо от остальных серий платить налоги и многое другое. Подробнее про Segregated Portfolio Company и Series LLC можно прочитать здесь. Живой пример синдиката в форме Series LLC – здесь;
4. Если синдикат собирается инвестировать в стартапы за рубежом, то несомненно проще и респектабельнее это делать через компанию в уважаемой юрисдикции, чем через российскую компанию.

Но не стоит воспринимать учреждение компании в иностранной юрисдикции как манну небесную – как всегда есть свои подводные камни:

1. Реальный доступ к правосудию на практике осложнен географической удаленностью, иностранным языком и не сравнимыми с Россией расходами на юристов;
2. Операционные расходы на поддержание деятельности компании очевидно выше российских;
3. Не только другие юрисдикции, но даже некоторые штаты США могут отказаться признавать обособление имущества в Series LLC и Segregated Portfolio Company;
4. Владение акциями иностранной компании для российских резидентов может быть чревато применением к ним законодательства о контролируемых иностранных компаниях. Читайте здесь;
5. Иногда потребуется столкнуться с архаичным законодательством России о валютном контроле;
6. Некоторые юрисдикции требуют открытия офиса и найма в качестве генерального директора компании гражданина этой юрисдикции, что влечет дополнительные расходы для синдиката.

Инвестиции посредством создания различных партнерств (товариществ) без регистрации компании

Стоит сразу отметить, что российское законодательство не идеальным образом регулирует формирование синдикатов при помощи партнерств. Своим клиентам мы рекомендуем соглашение о Limited Partnership в одной из юрисдикций, подчиняющихся англо-саксонскому праву. Limited Partnership можно создавать под каждую конкретную сделку, а ее прибыль, как и прибыль LLC в Делавэре, не облагается налогом на уровне партнерства.

Российское право предлагает такие усеченные варианты, как: инвестиционное товарищество, простое товарищество, закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) и договор агентирования по модели комиссии.

Что такое совместное инвестирование: как производится, формы, плюсы и минусы

Совместное инвестирование — тема разговора сегодня. Почему для мелкого инвестора это хороший инструмент для вложений в разные активы и получение пассивного дохода, давайте разбираться.

Что это такое

Вложения денег нескольких или многих инвесторов в коммерческие проекты, которые приносят прибыль, — это совместное или коллективное инвестирование.

Первые формы возникли в 1822 году в Бельгии, затем Франции и Швейцарии. Это были mutual fund — «взаимные фонды». В США первый фонд совместного инвестирования появился в 1924 г. — Massachusetts Investors Trust.

В 1990 г. возник первый ETF — индексный фонд, акции которого котируются на бирже как обычный актив. В России первые ПИФы появились во второй половине 1990-х.

Как производятся

Это бизнес для ленивых инвесторов. Суть совместного инвестирования — пайщики доверяют свои средства профессиональному участнику рынка, который вкладывает их в различные активы с целью получения прибыли.

Активы любые, не запрещенные законодательством:

• фондовый рынок;
• недвижимость;
• товарный рынок.

Пайщики (инвесторы) при совместном инвестировании доверяют свои деньги фонду или управляющей компании. Те вырабатывают стратегии, размещают средства в активах. При получении прибыли доход распределяется среди пайщиков за вычетом вознаграждения самому фонду и операционных расходов.

Рынок совместных инвестиций оперирует триллионами долларов. Самый большой mutual fund в мире американский Black Rock располагает активами клиентов в размере $6,84 трлн. (август 2019 г.).

Отличие от краудфандинга

Целью краудфандинга является неофициальный сбор пожертвований на какой-либо проект в области творчества (живопись, музыка и т. п.), бизнеса, любого другого вида, который требует финансирования. Краудфандинг не ставит обязательной задачи окупаемости проекта и получения прибыли.

Пример — скульптор объявил сбор денег на памятник историческому персонажу. Общественный проект. Люди и организации перечисляют деньги, инициативная группа вместе со скульптором изготавливает и устанавливает памятник.

Студент может собирать деньги на учебу, молодой музыкант — на выпуск нового клипа. Kickstarter — самая большая зарубежная площадка для авторов, которые ищут деньги на свои проекты.

В России такая деятельность не регулируется законом.

Официальной целью совместных инвестиций является получение прибыли для инвесторов. Это главное отличие от краудфандинга.

Виды и формы коллективного инвестирования

За долгое время своего существования коллективное инвестирование накопило богатый опыт в стратегиях и формах. Все, что приносит прибыль и не противоречит законодательству, может быть использовано в целях получения прибыли для своих пайщиков.

Специальные институты и фонды

Это инвестиционные банки, кредитные кооперативы, НПФ. Подробности ниже.

Кредитные организации и союзы

Кредитные кооперативы (союзы) — аналог банковской организации, некоммерческая организация. Целью создания является финансовая помощь членам союза. Действуют по схеме взаимного кредитования.

Инвестиционные банки

Впервые появились в США из-за спекуляции банков на средства вкладчиков, которые обрушили фондовый рынок и стали причиной Великой депрессии.

По закону Гласса-Стиголла деятельность банковских организаций ограничили — инвестиционные банки имели право на операции с акциями, инвестирование, в том числе совместное. Обычному банку была запрещена работа на фондовых биржах, включая совместное инвестирование.

В 1999 г. закон был отменен, но роль инвестиционных банков по факту деятельности осталась. Некоторые эксперты считают — это стало причиной мирового кризиса 2008 года. Новые инициативы американских законодателей вернуть ограничения на сегодня приняты не были.

Российское законодательство не ограничивает банки на совместное или любое другое инвестирование и стандартную деятельность.

Негосударственные пенсионные фонды

Форма инвестирования пенсионных накоплений физических лиц. Есть во многих странах, в том числе в России. Имеют статус некоммерческой организации. Крупные банки и компании владеют дочерними компаниями — НПФ. Пример: Сбербанк, ВТБ, Газпром, Уралсиб.

По закону список активов для инвестирования ограничен. Напрямую российские НПФ имеют право вкладывать средства в надежные инструменты — государственные ценные бумаги, банковские депозиты недвижимость. Для инвестирования в рискованные активы необходимо привлекать управляющую компанию.

На ресурсе pensiamarket.ru можно ознакомиться с действующими фондами и результатами совместного инвестирования.

В рынки ценных бумаг и недвижимость

Фондовый рынок — один из основных инструментов для коллективного инвестирования во всем мире. ПИФы, ETF, БПИФы — формы управления деньгами пайщиков.

Пример — в семействе ПИФов «ВТБ Капитал управление активами» 19 фондов. Различаются по секторам инвестирования и стратегиям инвестирования — от консервативной до агрессивной. В последнем случае в качестве примера приведу график изменения Фонда акций за 5 лет.

Недвижимость — стандартное направление коллективных инвестиций в России и в мире. Пример — 4 фонда УК «Сбербанк управление инвестициями».

Коммерческая, жилая недвижимость, аренда.

Акционерные и паевые инвестиционные фонды

Форма совместного инвестирования — ПИФ в России занимает особое место на рынке вложений. В соответствии с законодательством это совместное имущество пайщиков. Не является юридическим лицом, к нему не применимо понятие «банкротство». Собранные деньги размещает на рынке управляющая компания.

Регулятор — Центральный банк. Отрасль жестко регулируется. Специализированный депозитарий контролирует активы фонда — куда вложены деньги.

Схема контроля (источник — РБК).

Подобрать ПИФ, работающий на российском рынке совместных инвестиций, поможет ресурс Invest Funds. На сайте с помощью фильтров можно выбрать ПИФ, посмотреть результаты за конкретное время.

Пример — первая десятка фондов по доходности за 5 лет.

Преимущества и недостатки коллективных инвестиций

Плюсы совместного инвестирования:

1. Получение пассивного дохода без участия самого инвестора. Инвестируют профессиональные инвестиционные компании. Они разрабатывают стратегии, вкладывают деньги, ведут всю деятельность. Национальное законодательство стран регулирует данный вид деятельности. Интересы пайщика защищены на уровне договорных отношений «инвестор-инвестиционная компания».
2. Инвестор получает возможность вложения своих небольших сбережений в активы, многократно превышающие размер вклада одного пайщика за счет схемы совместного инвестирования. Пример — индексный фонд на Shttps://greedisgood.one/sovmestnoe-investirovanie» target=»_blank»]greedisgood.one[/mask_link]