Арендный бизнес — один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.
Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.
Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.
Подход продавцов.
У данного похода есть две разновидности.
1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.
2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.
Подход покупателей.
1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.
2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.
3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.
Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний.
При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.
Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.
Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.
Подход оценщиков.
Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта.
При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку.
К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.
Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.
В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.
Выводы
Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.
Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.
Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)
Источник: biz-bank.ru
Окупаемость арендного бизнеса
☝Чтобы инвестировать крупную сумму денег в арендный бизнес, необходимо сначала рассчитать рентабельность, примерный срок окупаемости и оценить потенциальные риски. В этой статье мы подробно объясним, как это сделать.
Формула доходности арендного бизнеса
Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — прекрасный источник пассивного дохода (подробнее смотрите в карточке наших услуг «Арендные отношения» и «Поиск и продажа активов»). Это выгодный способ инвестирования. Опытный инвестор обязательно просчитывает доходность своих инвестиций в недвижимость и выбирает оптимальный объект, который скоро окупится и обеспечит стабильную прибыль.
Мы расскажем Вам как рассчитать доходность и рентабельность арендного бизнеса с помощью понятных формул.6 000 000/ 30 000 000 * 100% = 20%
Годовая прибыль от кафе меньше, чем от салона красоты. Но, принимая во внимание цену объекта, Вы увидите, что кафе — более выгодное вложение, поскольку доходность этого бизнеса выше.
❕Рентабельность (доходность), выраженная в процентном соотношении, помогает понять, в какой объект выгодно вложить деньги, и составить прогноз окупаемости арендного бизнеса.
Рассмотрим кафе из нашего кейса с годовой доходностью 25%. Можно легко вычислить окупаемость: затраченные на покупку средства вернуться в полном объеме примерно через 4 года.
Ещё один способ: стоимость бизнеса разделить на ежемесячную прибыль (разумеется, «чистую»).
В данных кейсах про салон красоты и кафе это бы выглядело как:
30 000 000: 6 000 000 = 5
20 000 000: 5 000 000 = 4
Но дело в том, что годовую прибыль нельзя назвать «чистой».
Применять указанную выше формулу было бы легко, если сумму вложенных средств рассматривать как стоимость бизнеса, а инвестиционный доход — как стоимость аренды за 1 год. Увы, в действительности всё не так однозначно.
❕Инвестиционная прибыль — не постоянный показатель, и может уменьшаться или увеличиваться под влиянием следующих факторов:
Долги по арендным счетам
Разделение доходов от сдачи в аренду
Возмещение расходов с учетом инфляции
Разумеется, расходы пролонгируют срок окупаемости арендного бизнеса, и наоборот.
Как выбирать арендную недвижимость 
- Новости компании 5
- Новости 19
- Новости developer 5
- Новости для собственников 6
- Новости продаж 3
- Новости аренды 12
Как открыть франшизу в своём городе?
Варианты инвестиций в недвижимость
Как заработать на аренде: сдаем помещение под торговые площади
Источник: commercreal.com
Окупаемость коммерческой недвижимости
Приобретая коммерческую недвижимость, каждый инвестор задумывается о сроках окупаемости своих вложений. Как правильно рассчитать этот показатель, сколько времени потребуется, чтобы вернуть свои деньги и начать получать прибыль?
Из чего складывается доходность
Доходность коммерческой недвижимости состоит из двух составляющих частей. Во-первых, это рентный доход, который обычно собственник получает ежемесячно. Этот вид прибыли зависит в основном от текущего спроса на аренду объектов того или иного типа в определенный момент времени. А также от местоположения объекта и немного от того, насколько сильно подходит данная локация и помещение в целом под нужды арендатора
Основными факторами текущей доходности является общая ситуация в экономике, инфляция и так далее. Например, пандемия коронавируса в недавнем прошлом оказалась существенным негативным фактором, влияющим на прибыльность сдачи в аренду объектов стрит-ритейл, а в особенности туристической недвижимости — гостиниц, ресторанов и других объектов, которые периодически закрывались в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации.
Положительным фактором является то, что если это предусмотрено договором, то стоимость аренды периодически будет пересматриваться в соответствии с индексом инфляции. Об этом должен позаботиться ваш брокер при составлении соглашения.
Наличие постоянного арендатора с длительным контрактом так же увеличивает доходность в среднесрочной и долгосрочной перспективах, так как в этом случае собственник получает стабильную ежемесячную арендную плату.
В некоторых случаях, когда речь идет о краткосрочной сдаче в аренду жилых объектов, на текущую доходность влияют факторы сезонности. И в какой-то мере — просто удача, стечение обстоятельств, а также профессионализм собственника или его представителей, благодаря которым удается быстро, без длительного простоя помещения, найти хорошую компанию для сдачи помещения в аренду.
Второй вид дохода, на который может рассчитывать собственник — прибыль от перепродажи. Когда в будущем объект удается реализовать дороже, чем он приобретался. Этот вид прибыли сложно предвидеть заранее. Всегда остается элемент непредсказуемости.
Тем не менее, большинство специалистов сойдутся во мнении, что в длительной перспективе недвижимость всегда дорожает намного выше процента инфляции. Из практики, в горизонте планирования 10 лет коммерческие объекты Барселоны подрастают в цене на более чем скромные 70-80%. Учитывая, что прибыль фиксируется в евро – прекрасный результат, не правда ли?
Третий, но далеко не последний фактор, влияющий на экономику инвестиций, считается возможность привлечения дешевого кредита. Математика очень простая: когда объект недвижимости генерирует 5% рентабельности, а банк кредитует под 2, 5% , а в случае юридических лиц зачастую и под 1-1,5% то на банковских деньгах удается заработать минимум еще 2%. Если в цифрах, то с каждого миллиона выданного банком кредита, можно дополнительно получить в год 20–30 тысяч евро. Неплохое подспорье! Таким образом за счет банковского плеча инвестору в Испании удается в среднем на 30% увеличить рентабельность и на треть ускорить окупаемость объекта.
Расчет доходности
Таким образом, рассчитать доходность и срок окупаемости инвестиций можно двумя способами. Первый — если принимать во внимание только текущую доходность. Сделать это просто, достаточно разделить общую сумму получаемой за год аренды на стоимость объекта. Например, предположим, помещение под магазин стоит 500 тысяч евро.
А за его аренду удается получить 2.500 евро в месяц, то есть 30 тысяч евро в год. Тогда доходность составит в нашем примере: 30 000 разделить на 500 000 и умножить на 100 процентов равно 6%. Именно такую рентабельность, до выплаты налогов и расходов при эксплуатации, в основном и применяют риелторы на практике. Это и понятно, так как создает иллюзию большего дохода, а значит более быстрой окупаемости вложений.
На самом деле после уплаты налогов собственнику останется, как правило 4.5-5% годовых чистыми. Чтобы не ошибиться всегда обращайте внимание на формулировку: в первом случае без учета налогов и затрат заявляется доходность БРУТТО, во втором — НЕТТО.
Чтобы рассчитать срок окупаемости нужно: 100 процентов стоимости объекта разделить на его годовую доходность. Обычно на практике получается 20-30 лет. Это в том случае, если мы учитываем только текущее поступление дохода в качестве рентных платежей.
Но на самом деле, как мы упоминали ранее, стоимость объекта на длительном сроке всегда увеличивается. Даже если цена, может в какой-то момент «просесть» из-за кризиса, тем не менее, в конечном счете со временем недвижимость подорожает. И если инвестору хватит терпения и возможностей дождаться этого момента – он в итоге сорвет свой джекпот.
На практике самое большое падение на рынке недвижимости наблюдалось в 2008 году во время мирового финансового кризиса. И с тех пор цены на коммерческую недвижимость практически все время росли, с некоторой паузой во время локдауна из-за пандемии. Общий результат за последние десятилетие по Испании в среднем составил плюс 75 процентов.
Срок окупаемости коммерческой недвижимости
Наша практика показывает, что как мы и сказали, окупаемость объекта только по текущей доходности должна наступить в среднем через двадцать лет. То есть за этот срок фактически инвестор получит стоимость недвижимости обратно, но при этом сам объект останется у него в собственности. То есть за это время инвестиции не просто окупятся, а фактически удвоятся.
Если же считать по полной схеме, то окупаемость может наступить в любой момент. В некоторые лучшие годы объекты коммерческой недвижимости могут подорожать на 15 и более процентов. И это, конечно, хороший повод в ряде случаев — продать и зафиксировать свою прибыль.
На какой срок выгодно вкладывать деньги
Анализ срока окупаемости коммерческой недвижимости говорит о том, что инвестиции этого типа — как правило, игра «в долгую». Оптимальным представляется срок вложений в 7–10 лет минимум.
Логика в этом такая. Первые полгода рентные платежи просто покрывают дополнительные издержки, связанные с покупкой — от налогов, кредита до оплаты услуг профессионалов рынка при заключении сделки. Далее инвестор выходит на прибыль, и при этом ему следует следить за текущей ситуацией на рынке.
Рыночная стоимость объекта может меняться в любое время, и возможно, при благоприятном стечении обстоятельств, момент полной окупаемости настанет очень быстро. Но самое главное, с недвижимостью не стоит торопиться.
Профессионалы говорят о семи годах вложения не потому, что деньги нельзя изъять раньше. В ряде случае это не только можно, но и даже нужно это сделать. Просто продавать объект никогда не стоит в срочном порядке, когда понадобились деньги на что-то другое. Так как в этот момент рынок не обязательно будет благоприятным.
Как выбрать правильный момент
Для того, чтобы правильно выбрать момент для входа в рынок и выхода из него, наши эксперты постоянно следят за ситуацией и публикуют аналитические материалы на нашем сайте. Кроме того, наши клиенты всегда могут получить личную консультацию и персональные рекомендации.
А для тех, кто находится на стадии выбора объекта коммерческой недвижимости в Испании, мы рекомендуем воспользоваться нашим OFF-MARKET каталогом, в котором собраны эксклюзивные варианты коммерческой недвижимости с самыми лучшими показателями риск-доходности. Мы предоставляем к ней доступ по запросу.
Получите консультацию специалиста
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Источник: decartproperty.com