Эта таблица помогает просчитать потенциальные затраты на открытие бизнеса и спрогнозировать сроки его окупаемости.
Для этого введите в верхние две таблицы предполагаемые суммы:
В первую таблицу:
Ожидаемую среднюю сумму чека (средняя стоимость покупки одного покупателя)
Предполагаемое количество покупателей в месяц
Прямые издержки (если это торговля, то закупочная стоимость товара. Если производство — то сумма прямых затрат на производство продукции)
Постоянные затраты (коммунальные платежи, аренда, канцтовары и пр.)
Фонд заработной платы
Другие платежи
В таблицу «Инвестиционные затраты» введите:
Стоимость приобретаемой недвижимости или затраты на строительство
Стоимость необходимого оборудования
Оборотный капитал (в данном случае денежные средства, для закупки сырья, товаров и поддержания текущей деятельности компании)
Обращаем ваше внимание, что это упрощенная таблица позволяющая получить предварительный прогноз деятельности компании. Для получения более точных прогнозов воспользуйтесь нашей бесплатной таблицей «Расчет окупаемости проекта». Но начинать бизнес, мы рекомендуем, имея на руках готовый бизнес-план, разработанный специально для вашей компании.
Как заработать на мини-складах | Срок окупаемости 4 года
Источник: www.openbusiness.ru
Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать во время кризиса
Кризис – это время возможностей, когда инвестиции в коммерческую недвижимость могут принести наиболее ощутимые дивиденды. Но вкладывать большие деньги в период экономической нестабильности весьма рискованно. Как сохранить и приумножить свои средства в эпоху перемен, выяснил портал Arendator.ru вместе с ведущими экспертами рынка.
Почему во время кризиса надо инвестировать в коммерческую недвижимость, а не в жилую?
Коммерческая недвижимость – это офисы, магазины, торговые центры, производственные и складские помещения, спортивные сооружения, гостиницы, а также другие объекты, предназначенные не для проживания, а для бизнеса. Ставки или коэффициенты капитализации (соотношение между стоимостью актива на рынке и чистым доходом, который он может принести в течение 12 месяцев) на первоклассную коммерческую недвижимость составляют 9,5-12%, а у некоторых объектов достигают 16%. Это намного больше, чем доход, который способна принести жилая недвижимость – пусть даже хорошо растущая в цене.
Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет 8-10 лет. Инвестировать в нее всегда выгоднее, чем в квартиры и жилые дома, где тот же показатель даже у лучших объектов достигает 10-15 лет.
Сейчас для инвестиций в коммерческую недвижимость наступает один из самых благоприятных моментов за последние годы. Любой экономический кризис, как правило, характеризуется волной банкротств – компании, закрывающие свой бизнес, распродают активы по цене ниже рынка. Для грамотного инвестора это может стать весьма удачным моментом для приобретения коммерческих объектов с получением прибыли сразу в момент покупки.
Как рассчитать срок окупаемости инвестиций? Считаем период окупаемости бизнес-идеи, бизнеса, проекта
Эксперты считают, что именно такая ситуация сложится будущей осенью в России – на рынок поступит огромное количество помещений, владельцы которых не смогут продолжать свою деятельность из-за пандемии коронавируса и связанных с ней ограничений. Многие ритейлеры уйдут в онлайн. И те, кто знает, как инвестировать в недвижимость правильно, существенно увеличат свои портфели за счет распродаваемых с дисконтом объектов.
Между тем, в сегменте жилой недвижимости аукционы и распродажи имущества крайне редки, и несопоставимы по выгоде с торгами, на которых реализуют коммерческие объекты.
В какую недвижимость инвестировать во время кризиса? 5 лучших вариантов
Но для того, чтобы инвестировать в недвижимость с выгодой, нужно знать, какие именно объекты покупать, на что обратить внимание при выборе. И главным критерием в данном случае становится уже не окупаемость, а ликвидность.
Ликвидные помещения останутся такими при любом развитии событий. На часть объектов очень сложно найти арендаторов даже в хорошие времена, другие благодаря своему выгодному расположению легко и быстро пересдаются при любом положении дел на рынке.
Наиболее ликвидными в настоящий момент считаются следующие объекты:
1. Коммерческая недвижимость в Европе
На рынке РФ нередко происходят непредсказуемые скачки валют и макроэкономические падения, что негативно влияет на доходность инвестора. Поэтому лучшим направлением для инвестиций многие эксперты считают недвижимость в радиусе 50 км от крупных европейских городов. Наиболее ликвидные объекты, по данным UFG Wealth Management, сконцентрированы в Мюнхене, Франкфурте, Берлине, Амстердаме, Брюсселе, Стокгольме, Вене и Люксембурге. В этих городах арендные ставки выше, чем в других локациях, и доходность от инвестиций в недвижимость с учетом долгового плеча в среднем составляет 15% на протяжении последних 10 лет.
2. Апарт-отели
Во время предыдущих кризисов самым надежным активом были гостиницы и отели, которые работают не только на внутренний, но и на внешний рынок. Однако нынешний кризис показал, что и отели могут попасть под серьезный удар. Когда границы закрылись, заполняемость российских отелей в Москве и Санкт-Петербурге сократилась в разы. Зато апарт-отели снизили загрузку совсем не так значительно – а в ряде случаев даже улучшили свои показатели.
Это произошло благодаря гибкости сегмента – апартаменты находятся на стыке гостиничного и жилищного форматов, что позволяет владельцу быстро переключаться с краткосрочной аренды на долгосрочную в зависимости от туристического сезона и конкретной ситуации на рынке, и минимизировать убытки при любом раскладе.
Кроме того, не стоит забывать, что стоимость апартаментов может вырасти на 15-20%, если в них разрешат прописку.
3. Стрит-ритейл
Несмотря на упомянутый выше кризис розничной торговли, инвестиции в стрит-ритейл сегодня в 2 раза выгоднее банковского вклада, поэтому если объект расположен хорошей проходной локации (именно от нее на 90% зависит ликвидность объекта), он будет востребован как у арендаторов, так и у инвесторов.
При покупке недвижимости на первичном рынке риски, как правило, ниже, однако неопытному инвестору не стоит покупать коммерческое помещение в «довесок» к квартире в новом ЖК. Часть коммерческих помещений в жилых комплексах не соответствует главным требованиям стрит-ритейла – например, находятся вдалеке от пешеходного трафика, в новом, малонаселенном микрорайоне. Поэтому коммерческую недвижимость нельзя выбирать по тем же принципам, что и жилую – необходимо очень тщательно подходить к рыночному анализу объекта, и в первую очередь нужно смотреть на то, как помещение расположено.
И учитывать, что доходность помещений стрит-ритейла обычно ниже, чем в других сегментах – особенно на фоне кризисного снижения арендных ставок даже для ликвидных помещений. Сейчас срок окупаемости таких объектов составляет 10-12 лет, в дальнейшем он может увеличиться. Кроме того, то, что в настоящий момент предлагает рынок инвестору, не совсем соответствует действительности, считают эксперты. Коррекция доходности будет продолжаться до конца 2020 года, но уже к осени станет понятно, какая часть арендаторов уйдет.
При выборе конкретного помещения для инвестиций стоит рассматривать самые стабильные отрасли – продуктовый ритейл, аптеки, ветклиники, стабильно работающие и не слишком дорогие салоны красоты в хороших локациях, детские сетевые магазины. Они обслуживают базовые потребности людей, поэтому спрос на их товары и услуги есть всегда.
Продуктовый магазин вообще считается идеальным арендатором в сегодняшней России – продовольственная розница меньше всего пострадала от последствий пандемии, потому инвесторам в сегменте стрит-ритейла имеет смысл искать помещения именно под такие магазины.
4. Склады
Еще одним выгодным направлением для инвестиций в данный момент являются склады, потребность в которых растет пропорционально развитию онлайн-доставки, а значит – очень быстро.
Сегодня Москве не хватает около 5 млн кв. м складских площадей для малого и среднего бизнеса. Критический дефицит складской недвижимости в Москве привел к активной борьбе за хорошие склады последней мили. Спрос логистических компаний на такие объекты продолжает расти, несмотря на рекордные объемы ввода. При этом ставки аренды складов в Московском регионе только за прошлый год прибавили 3-4%.
Начинающим инвесторам стоит обратить внимание на мини-склады – так называемые «кладовки» — порог входа на рынок которых значительно ниже, чем у крупных складских комплексов, а для участия в более масштабных проектах оценить возможности совместных инвестиций.
5. Коливинги
Коливинг – не самый распространенный формат недвижимости в современной России. Сегодня в мире существует порядка 3 тыс. таких объектов, сконцентрированных, в основном, в Китае, Индии, США и Европе. В условиях пандемии коливинги продемонстрировали впечатляющую устойчивость к кризису, сохранив среднюю загрузку на рекордном уровне в 79%, что эксперты называют настоящим чудом.
В СМИ коливинги иногда называют «элитными общагами для интровертов», однако на самом деле это интересное направление для инвестиций в недвижимость – доходность коливингов может доходить до 15-18% годовых. Об этом свидетельствуют мировые темпы роста числа коливингов – на 19% в 2019 году, на 14% за первую половину 2020 года.
Вместе с тем, о перспективах коливингов некоторые эксперты высказываются с осторожностью – в эпоху постпандемии совместное проживание для многих людей может стать нежелательным.
Инвестиции в коммерческую недвижимость: как снизить риски в кризис?
Эксперты сходятся на том, что неопытным инвесторам стоит начинать с малого. Сегодня есть совместные инвестиционные проекты, позволяющие сделать первые шаги в сфере инвестирования обладателям даже очень скромных капиталов. Порог входа в такие фонды составляет от 500 тыс. руб.
Инвестору, располагающему более внушительной суммой, необходимо формировать свой портфель из объектов недвижимости разного типа –диверсифицированные активы более устойчивы к кризису и позволяют инвестору, потерпевшему убытки на одном объекте, перекрыть их доходами от другого.
Фонд по управлению инвестициями – незаменимый помощник для начинающего инвестора. Однако более опытным игрокам эксперты сегодня рекомендуют принимать финансовые решения самостоятельно – фонды дорого ценят свои услуги, а во время кризиса дополнительные средства лучше вкладывать в недвижимость.
Как выбрать недвижимость для инвестиций?
Одно из главных преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость – невысокий показатель рисков. Квартира, купленная на стадии «котлована» способна принести ощутимый доход, однако из-за кризиса есть вероятность приостановки строительства, банкротства застройщика и т.д. Коммерческое помещение можно приобрести с арендаторами – и получить, по сути, готовый арендный бизнес с минимумом рисков.
Однако на фоне усиления турбулентности рынка любые риски увеличиваются, поэтому во время кризиса должна быть полностью соблюдена процедура выбора объекта инвестирования.
- юридическая проверка объекта (с анализом финансового положения арендаторов),
- технический аудит – необходимо выяснить, насколько коммерческий объект может быть приспособлен под нужды разных ритейлеров, провести оценку несогласованных перепланировок,
- оценка коммерческого потенциала,
- заключительном этапе, структурирование и заключение сделки.
В договоре необходимо прописать все риски и форс-мажорные обстоятельства (за чей счет будет делаться ремонт при каких-либо авариях, на каких условиях будет вестись сотрудничество, когда арендатор не будет зарабатывать и т д.).
Далее наступает длительный период управления, на котором собственнику необходимо постоянно мониторить состояние объекта, находясь в тесном контакте не только с арендаторами, но и жителями соседних домов.
Источник: www.arendator.ru