Строительство офисного здания как бизнес

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости также привлекают инвесторов, хотя риски в данном случае выше, чем при покупке готовых объектов.

Автор статьи
ОГЛАВЛЕНИЕ

• Заголовки

31 янв. 2023

Порядок цен на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – широкое понятие. К ней относятся помещения разного целевого назначения: складские, торговые площади, офисы, здания гостиничного бизнеса и другие. Для вложений важно выбрать ликвидный объект, который будет интересен арендаторам и в перспективе может вырасти в цене.

Чтобы приобрести коммерческое помещение в личную собственность, нужен серьёзный капитал. Покупка даже не самого ликвидного объекта в небольшом городе обойдётся инвестору в несколько десятков миллионов рублей и больше. А цена качественной недвижимости в российских городах-миллионниках может измеряться сотнями миллионов.

В Москве разброс цен наиболее значительный, а стоимость объектов институционального качества может превышать миллиард рублей. По состоянию на декабрь 2022 года средняя цена квадратного метра коммерческой площади в зависимости от её назначения составляет от 100 тысяч (производственные помещения) до полумиллиона (торговые объекты) рублей. Однако Москва остаётся лидером по инвестициям в коммерческую недвижимость. Например, в 2021 году на долю столицы пришлось более 70% от общего объёма инвестиций в России.

Как построить офис в 2022? Затраты и прибыль.

• расположение,
• транспортная доступность,
• площадь и другие особенности помещения.

На окончательную цену покупки влияет также участие посредников и степень готовности объекта. Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости при меньших расходах, как правило, дают возможность потенциально получить более высокую доходность за счёт роста цены объекта после ввода в эксплуатацию.

Стать владельцем доходного коммерческого объекта недвижимости, не имея достаточно средств для покупки помещения в личную собственность, можно при помощи коллективных инвестиций. Например, чтобы стать пайщиком ПИФ недвижимости, неквалифицированному инвестору достаточно капитала в 1-2 млн рублей (минимальная сумма зависит от условий ПИФ).

Как искать арендаторов?

Надёжный арендатор – стабильная платёжеспособная компания, из сектора крупного или среднего бизнеса, занимающая уверенные позиции на рынке. Такие контрагенты обычно ориентированы на заключение долгосрочных контрактов и не нарушают сроки платежей. Для торговых площадей это сетевые ретейлеры, для складов – крупные производители, маркетплейсы, транспортные компании.

Инвестируя в строительство, поиск арендатора можно начинать ещё до ввода объекта в эксплуатацию. Такая практика позволяет сразу оборудовать объект под конкретного арендатора и избежать простоя после окончания строительства.

• размещая объявления на специальных ресурсах или при участии посредников;
• приобрести готовый арендный бизнес (только для готовых объектов);
• передать объект недвижимости в доверительное управление.

Способы инвестирования

Инвестировать в покупку коммерческих объектов можно отдельно или совместно с другими инвесторами. Выбор способа зависит, в первую очередь, от финансовых возможностей инвестора.

ЛСТК. Здание 3 в 1: склад, офис, производство. СТРОИТЕЛЬСТВО 1000 м2 ЗА 4 МЕСЯЦА.

Однако это не единственный критерий. Коллективные инвестиции при верном подходе могут быть менее рискованными и более выгодными.

Индивидуальное инвестирование

• долевое участие в строительстве. Этот способ самый безопасный, поскольку сфера долевого строительства подробно регламентирована законодательством, а договор с застройщиком подлежит государственной регистрации;
• переуступка права требования по договору долевого участия. Суть состоит в том, что инвестор до окончания строительства объекта выкупает у дольщика право требования к застройщику. После сдачи объекта он становится собственником. Плюс этого способа в том, что купить у третьего лица долю можно даже на завершающей стадии строительства, снизив риски;
• инвестиционный договор. Гражданский кодекс прямо не предусматривает такой формы, но и не запрещает её. В данном случае инвестор вкладывает деньги в строительство объекта, не получая при этом тех гарантий, которые даёт оформление долевого участия в строительстве. Заключение такого договора требует качественной юридической поддержки, так как сопряжено с высокими рисками для инвестора.

Коллективное инвестирование

• строительные кооперативы,
• краудфандинг,
• паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Краудфандинговые платформы занимаются привлечением средств инвесторов для бизнеса. В странах Европы и США существуют крупные площадки, через которые можно инвестировать и в недвижимость. Однако в нашей стране краудфандинг – инструмент преимущественно для привлечения средств в стартапы, для целей инвестиций в недвижимое имущество его широко не используют.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это имущественный комплекс, принадлежащий на праве общей долевой собственности пайщикам фонда. В состав ПИФ может входить недвижимое имущество или другие активы. Управляет ПИФ управляющая компания, которая получает плату за услуги и отвечает перед пайщиками своим имуществом.

Фонды, состоящие из недвижимого имущества, чаще бывают закрытыми и создаются на длительный срок, что связано с характером инвестиций. Владелец пая приобретает право получать доход от недвижимого имущества, входящего в их состав. Доходность паёв во многом зависит от действий управляющей компании, поскольку она принимает инвестиционные решения в отношении имущества фонда. Поэтому к выбору компании важно подойти вдумчиво, изучив результаты её работы.

• способна эффективно управлять имуществом ПИФ в любых экономических условиях, имеет опыт преодоления кризисов;
• предлагает управление активами «под ключ» то есть ведёт самостоятельно все процессы, от разработки стратегии до операционного управления;
• управляет активами в разных секторах, может представить примеры успешных кейсов;
• предлагает пайщикам прозрачные условия сотрудничества, достоверные сведения о результатах управления и полученной доходности;
• работает по международным стандартам, верифицирует отчётность.

Детали инвестиций в ПИФ прописаны в законе, что делает этот инструмент понятным и прозрачным для инвестора.

Сектора коммерческой недвижимости

Недвижимость считается одним из самых защищённых видов активов и хорошим способом диверсификации портфеля. Однако при вложении денег в коммерческие объекты важно учитывать специфику сегмента, к которому он относится. Традиционной популярностью в России пользуются офисные и торговые помещения. Возрос интерес инвесторов и к складским площадям, устойчивый спрос на которые сохраняется даже в кризисный период.

Сфера инвестиций в недвижимость постоянно расширяется. К числу относительно новых объектов для инвестиций относятся медицинская и инфраструктурная недвижимость. Последняя включает, например, data-центры для хранения и обработки данных.

Коммерческая недвижимость предназначена, в первую очередь, для ведения бизнеса. Поэтому спрос на неё может изменяться в зависимости от состояния экономики и других внешних факторов, в том числе политических. Есть несколько видов активов, вложения в которые имеют оптимальное сочетание риска и доходности, из-за чего они всегда интересны инвесторам.

Склады и производственные помещения

• склады,
• логистические центры для хранения, сортировки, распределения товаров,
• заводы, другие производственные объекты.

Важная характеристика объектов индустриальной недвижимости – транспортная доступность. При инвестировании в строящиеся здания хорошо выбирать те, которые возводятся под конкретного будущего арендатора, в соответствии с его требованиями (формат built-to-suit). Этот вариант гарантирует получение первого дохода сразу после ввода объекта в эксплуатацию.

Торговая недвижимость

Разновидность коммерческой недвижимости для продажи товаров или услуг. К ней относятся торговые центры, организации общественного питания и торговые помещения на первых этажах зданий (формат street retail).

Залог прибыльности торговых объектов – высокая проходимость, которая сильно зависит от расположения, окружающей инфраструктуры, близости общественных пространств.

Небольшие торговые точки обычно размещают вблизи пешеходных зон с активным трафиком или в жилых районах. В туристических зонах это, в основном, кафе, рестораны, магазины с непродовольственными товарами. В жилых микрорайонах наибольшим спросом пользуются продовольственные и универсальные магазины, аптеки.

Для крупных торгово-развлекательных центров важна транспортная доступность (линии общественного транспорта, удобная парковка для частных автомобилей) и сбалансированный список арендаторов (tenant mix), среди которых должны быть и торговые точки, и разнообразный фуд-корт, и развлекательные площадки (кинотеатр, детские комнаты и т.д.).

При инвестировании в строительство объекта под конкретные цели важно учитывать, насколько он по своим характеристикам подходит для будущего бизнеса. Например, для ресторана или кафе важна качественная система вентиляции, для крупного сетевого магазина – удобная зона разгрузки товара. Если необходимые условия проектом не предусмотрены, будущем это может затруднить поиск арендаторов и снизить доходность вложений.

Меньшие по размеру торговые объекты более устойчивы к неблагоприятным внешним факторам, но и их инвестиционный потенциал уступает большим торговым центрам. Последние могут терять арендаторов и частично простаивать в сложные экономические периоды, однако при восстановлении экономики имеют хорошие перспективы роста текущей доходности.

Источник: accent.ru

Бизнес план строительства офисного центра

На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра.

Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики:

• этажность – 3 этажа и подвал;
• площадь участка — 600,00 м2;
• общая площадь – 1 700,00 м2;
• полезная площадь – 1 300,00 м2.

Проектируемое здание имеет административное назначение. На всех этажах размещены офисные помещения. Здание имеет квадратную конфигурацию в плане. Высота этажей — 3,2 м, высота подвала — 3 м. Фасад решен плоскостями с различными текстурами. Углы здания выделены крупными окнами, центральная часть фасада имеет вертикальное ленточное остекление.

Здание каркасное из монолитного железобетона. Наружные стены — газосиликатные блоки с отделкой из облицовочного кирпича и штукатурки с последующей окраской.

Строящийся офисный центр имеет существенное конкурентное преимущество перед аналогичными объектами в виде возможности арендовать полностью отдельно стоящее здание одним арендатором.

Цена и Условия

Расценки всегда индивидуальны и зависят от требований к бизнес-плану, предоплаты нет, в стоимость входит дальнейшее сопровождение проекта. Для уточнения цены звоните на 8 (908) 124-17-86 или пишете в мессенджерах и через форму сайта.

Источник: bzplan.ru

Строительство офисного центра

Представляем Вашему вниманию проект «Строительство офисного центра».

Бизнес-план разработан на основе фактических данных действующего предприятия.

В создании проекта принимали участие сотрудники высокой квалификации, с опытом работы в отрасли.

Бизнес-план соответствует международным и российским стандартам (UNIDO, TACIS, ЕБРР, МЭРТ РФ, Минфин, Минстрой, Минсельхоз) и достойно представит Ваш проект в российских и международных банках, а также государственных структурах всех уровней.

В случае необходимости, специалисты нашей компании в сжатые сроки внесут корректировки в финансовые расчеты и описательную часть проекта, с тем, чтобы обеспечить полное соответствие бизнес-плана Вашим параметрам.

Проект предоставляется в формате рабочих файлов, в которые можно самостоятельно или силами квалифицированных сотрудников вносить изменения: финансовой модели (на базе Excel) и файла Word (Powerpoint).

Основные параметры проекта:

Количественные показатели: Площадь — 1,7 тыс. кв.м.

• в долларах 2 668 302
• в евро 2 104 693
• в рублях 72 000 000

• Количество страниц – 84
• Количество графиков – 42
• Количество таблиц – 25

1.1 Цели и задачи проекта

Инициатор проекта: Общество с ограниченной ответственностью.

Цель проекта: строительство торгово-офисного центра площадью 1 630 кв. м. с целью предоставления площадей в аренду на коммерческой основе. Высота здания 7 этажей.

Ранее ООО ХХХХ успешно реализовало проект строительства первой очереди центра (площадью 1 556,2 кв. м.). В настоящее время доходы от сдачи в аренду центра составляют около 2 800 тыс. руб. ежемесячно. Погасить заемные средства по первой очереди строительства планируется в ближайшие 19 месяцев.

Планируемая арендная ставка составляет 21,6 тыс. рублей (0,8 тыс. долл. США) за кв. м. в год.

Для достижения поставленных целей требуется решить следующие задачи:

• заключение соглашения о привлечении кредитных ресурсов;
• выполнение строительно-монтажных работ;
• доставка и установка оборудования;
• проведение внешних коммуникаций;
• организация приемки здания комиссией;
• запуск центра.

1.2 Финансирование проекта

Потребность в финансовых ресурсах и структура финансирования

Потребность в финансовых ресурсах по проекту составляет 72 000,0 тыс. рублей.

Планируется, что финансирование настоящего проекта будет осуществляться:

• за счет собственных средств;
• за счет привлеченных средств.

Доля собственных средств составит 17% (12 000,0 тыс. рублей).

Потребность в дополнительных денежных средствах составляет 60 000,0 тыс. рублей.

Условия привлечения заемных средств

Для составления настоящего бизнес–плана были приняты следующие условия привлечения денежных средств: кредит предоставляется на 36 месяцев, ставка 14% годовых. Привлечение кредита происходит поэтапно, равными долями по 5 000,0 тыс. рублей, в течение 12 месяцев, в соответствии с календарным планом-графиком финансирования.

Погашение кредита планируется с 17 месяца проекта равными долями по 3 000,0 тыс. рублей в течение 20 месяцев. Сумма начисленных процентов за период пользования кредитом достигнет 14 000,0 тыс. рублей.

1.3 Показатели проекта

Экономическая эффективность проекта была подтверждена путем расчета традиционных финансовых показателей, используемых в проектном анализе .

Горизонт расчета проекта – 72 месяца (6 лет).

Таблица 1. Финансовые показатели проекта

№ Наименование показателя Значение показателя

1	Горизонт расчета проекта, лет	6
2	Горизонт расчета проекта, мес.	72
3	Объем вложенного капитала в проект (LDC), рублей	72 000 000
4	Объем выручки за период проекта (SP), рублей	175 967 099
5	Чистый средний операц. доход в квартал (NAOR), рублей	1 589 260
6	Средний остаток денеж. средств в квартал (ADB), рублей	2 166 722
7	Чистая прибыль за период проекта, рублей	79 716 074
8	Средняя рентабельность за период проекта	45,3%
9	Ставка дисконтирования (DR), %	9,5%
10	Чистый приведенный доход (NPV), рублей	691 753
11	Средняя норма рентабельности инвестиций (ARR)	18,5%
12	Рентабельность вложенного капитала (ROI)	110,7%
13	Индекс прибыльности (PI)	1,01
14	Внутренняя норма рентабельности (IRR)	10,3%
15	Модифицированная вн. норма рентабельности (MIRR)	2,7%
16	Срок окупаемости (PBP), мес.	56
17	Срок окупаемости (PBP), лет	4,7
18	Дисконтированный срок окупаемости (DPBP), мес.	71
19	Дисконтированный срок окупаемости (DPBP), лет	5,9

1.1 Цели и задачи проекта
1.2 Финансирование проекта
1.3 Показатели проекта
2 ХАРАКТЕРИСТИКА ИНИЦИАТОРА ПРОЕКТА
2.1 Общие сведения о компании
2.2 Текущее финансовое состояние компании

Анализ балансовых показателей
Анализ отчета о прибыли
Динамика основных финансовых коэффициентов компании
Заключение

2.3 Планируемые доходы компании
3 ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Краткий обзор состояния экономики России на начало ХХХХ г.
3.2 Инвестиционная активность
3.3 Рынок офисной недвижимости

Общее предложение и новое строительство
Спрос
Вакантные площади
Ставки аренды, цены продажи
3.4 Прогноз рынка офисной недвижимости на ХХХХ-ХХХХ г.г.

Тенденции
Новое строительство и реконструкция
Спрос
Уровень вакантных помещений
Ставки аренды и цены продажи

4 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
5 ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

5.1 Управление реализацией проекта (менеджмент предприятия)
5.2 Этапы реализации проекта
5.3 Текущее управление проектом

6 КОММЕРЧЕСКИЙ ПЛАН
6.1 Виды получаемых доходов по проекту
6.2 Ценовая политика
6.3 Объемы доходов
7 ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ ПРОЕКТА
7.1 Допущения при анализе затрат проекта
7.2 Постоянные затраты
Текущие расходы
Амортизация
Налоги
7.3 Анализ затрат проекта
7.4 Анализ точки безубыточности
Допущения при анализе безубыточности
Анализ безубыточности в целом по проекту
8 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

8.1 Условия привлечения инвестиционных ресурсов
8.2 Показатели плана движения денежных средств
8.3 Показатели плана прибыли и убытков
8.4 Финансовые показатели проекта

9 АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА
9.1 Факторы, влияющие на деятельность компании
9.2 Количественный анализ рисков
Анализ чувствительности
Выводы
10 ОПИСАНИЕ РАСЧЕТА
10.1 Допущения

Допущения при анализе затрат проекта
Допущения при составлении плана движения денежных средств проекта
Допущения при анализе безубыточности

10.2 Параметры проекта
10.3 Расчет критериев эффективности проекта
11 ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ
11.1 Перечень таблиц
11.2 Перечень рисунков

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПЛАН ПРОДАЖ И ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФИНАНСОВЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОЕКТА
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ФИНАНСОВАЯ ОТЧЕТНОСТЬ
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ КОМПАНИИ И РАСЧЕТ ПЛАНИРУЕМЫХ ЗАТРАТ

1 ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ

1.1 Перечень таблиц

Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 2. Значения основных финансовых коэффициентов компании
Таблица 3. Суверенный рейтинг РФ
Таблица 4. Основные макроэкономические показатели Российской Федерации
Таблица 5. Наиболее значимые офисные здания, введенные в эксплуатацию в ХХХХ г.
Таблица 6. Средние ставки аренды и продажи (по данным на конец ХХХХ г.)
Таблица 7. Наиболее значимые сделки ХХХХ г.
Таблица 8. Ставки аренды и цены продажи (прогноз на ХХХХ г.)
Таблица 9. Наиболее значимые проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в ХХХХ г.
Таблица 10. Инвестиционный бюджет
Таблица 11. Календарный и финансовый план
Таблица 12. Штатное расписание с окладами
Таблица 13. План получения дохода
Таблица 14. Постоянные затраты
Таблица 15. Налоги
Таблица 16. Анализ структуры затрат (по отношению к выручке)
Таблица 17. График получения и погашения кредита
Таблица 18. Показатели инвестиционного анализа по проекту
Таблица 19. Влияние изменения отдельных параметров на показатели эффективности проекта
Таблица 20. Анализ чувствительности проекта
Таблица 21. Текущие расходы компании
Таблица 22. Состав планируемых расходов с учетом эксплуатации двух зданий

1.2 Перечень рисунков

Рисунок 1. Динамика имущества компании
Рисунок 2. Оборотные активы
Рисунок 3. Внеоборотные активы
Рисунок 4. Структура активов компании на конец 1 кв. ХХХХ г.
Рисунок 5. Налог на добавленную стоимость
Рисунок 6. Дебиторская задолженность (сроком погашения менее года)
Рисунок 7. Незавершенное строительство
Рисунок 8. Основные средства
Рисунок 9. Структура пассивов компании на конец 1 кв. ХХХХ г.
Рисунок 10. Кредиторская задолженность
Рисунок 11. Долгосрочные обязательства
Рисунок 12. Доходы
Рисунок 13. Себестоимость
Рисунок 14. Валовая прибыль
Рисунок 15. Прибыль от продаж
Рисунок 16. Операционные расходы
Рисунок 17. Внереализационные расходы
Рисунок 18. Чистая прибыль
Рисунок 19. Коэффициент платежеспособности
Рисунок 20. Коэффициент ликвидности
Рисунок 21. Коэффициент быстрой ликвидности
Рисунок 22. Коэффициент абсолютной ликвидности
Рисунок 23. Коэффициент критической ликвидности
Рисунок 24. Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования
Рисунок 25. Коэффициент автономии
Рисунок 26. Коэффициент финансовой зависимости
Рисунок 27. Коэффициент маневренности
Рисунок 28. Рост выручки компании в ближайшие годы
Рисунок 29. Планируемая структура площадей для сдачи в аренду, кв.м.
Рисунок 30. Общий объем площадей и новое строительство, классы А и В
Рисунок 31. Распределение заключенных сделок
Рисунок 32. Уровень вакантных помещений
Рисунок 33. Средний уровень арендных ставок
Рисунок 34. Структура инвестиционных затрат
Рисунок 35. График финансирования инвестиционных затрат
Рисунок 36. Финансирование инвестиционных затрат нарастающим итогом
Рисунок 37. Структура постоянных затрат (к общему объему постоянных затрат)
Рисунок 38. Структура налоговых выплат (за период проекта)
Рисунок 39. Структура затрат (по отношению к выручке от реализации)
Рисунок 40. Точка безубыточности проекта в целом, руб.
Рисунок 41. Денежные потоки по проекту, руб.
Рисунок 42. Окупаемость проекта, руб.

Запрос на приобретение бизнес-плана «Строительство офисного центра»

Источник: www.bis-plans.ru