Строительство поселков как бизнес

Смелым, но и очень выгодным может оказаться вопрос, как построить коттеджный поселок. При этом придется заняться составлением грамотного бизнес-плана и расчетами, сколько потребуется денег на реализацию такого проекта.

Сегодня люди все чаще желают приобрести или построить дом за городом, чтобы жить поближе к природе, в тихом районе. Красивые уютные здания для каждой семьи, наличие сада или газона возле них, удобные дороги, подходящая инфраструктура, отдаленность от шумного города – все это привлекает множество людей, готовых заплатить за комфортное жилье.

Особенности проекта

Если рассматривать коттеджный поселок как бизнес, то он отличается от стандартных идей своими преимуществами и недостатками. Так, выгода и привлекательность состоит в следующем:

1. Относительно быстрый возврат вложенных средств.
2. На каждом этапе строительства прибыль покрывает очередные расходы.
3. Расценки на жилье оказываются ниже, чем в центральных и престижных районах города, поэтому спрос у покупателей на него всегда присутствует.
4. Люди в своем большинстве предпочитают жить возле природы, но при этом не жертвовать привычными удобствами.
5. При строительстве домов за городом можно воспользоваться местными материалами (например, древесиной из ближайшего леса), что значительно сэкономит первоначальные затраты.
6. Доступно заработать не только на продаже домов, но и с помощью продуманной инфраструктуры.

Среди минусов выделяют сложности в процессе оформления документации, получения нужных разрешений, поиск подходящего участка и крупные капитальные инвестиции. Зато преодолев все трудности можно наслаждаться существенной прибылью.

Бизнес на строительстве жилья. Бизнес-план коттеджного поселка. Как войти в девелоперский бизнес?

Регистрационные вопросы

Прежде чем построить коттеджный поселок придется набраться терпения и потратить достаточно много времени и сил на получение нужных бумаг. Для начала зарегистрируйтесь как ООО, то есть юридическое лицо, которое несет ответственность за все действия фирмы.

Постепенно на каждом этапе реализации проекта нужно будет получать соответствующие документы. К ним относятся:

• право собственности на землю;
• разрешение на проведение строительных и монтажных работ;
• разработанный архитектурный проект;
• кадастровое оформление участка;
• перевод его в подходящую форму для проживания;
• техническая документация на проведение коммуникаций и пр.

С точным перечнем можно ознакомиться в администрации города или района, так как некоторые нюансы каждый год меняются и вносятся различные поправки. Также изначально ознакомьтесь и с требованиями РосТехнадзора, чтобы все этапы были согласованы между собой.

Скачайте бесплатно бизнес-план строительства коттеджного поселка, чтобы использовать его в качестве образца.

С чего начать?

Чтобы проект прошел гладко и принес желаемую прибыль нужно тщательно все продумать и составить бизнес-план, в котором поэтапно расписана последовательность действий, а также сумма затрат и предположительных доходов.

Разработайте основную концепцию будущего поселка и вашего бизнеса. Решите, для каких слоев населения вы желаете создать жилье. Уточните их требования и пожелания относительно загородных коттеджей. В своих подсчетах ориентируйтесь на платежеспособность целевой аудитории. Так, не нужно использовать дорогостоящие материалы для строительства жилья эконом-класса и наоборот.

Изначально продумайте, какого типа дома будут на участке, как удобно провести дорогу между ними, что из социальной инфраструктуры вы сможете предложить, чем привлечь будущего покупателя. Часто предприниматели при строительстве коттеджного поселка выбирают один стиль оформления домов определенной тематики.

Выбор участка

Особо ответственно нужно подойти к тому, на какой территории будет возведен городок. При этом желательно обратить внимание на такие важные критерии:

1. Близость лесных массивов, реки или других природных зон, чем они привлекательней для клиентов, тем выше окажется престижность жилья.
2. Эстетическая составляющая ландшафта.
3. Наличие подъездных дорог, хотя их можно проложить и отдельно.
4. Удаленность от города, например, если коттеджи построены в пределах 50 км от мегаполиса, то в них можно проживать постоянно, а если расстояние достигает или даже превышает 100 км, то такое жилье предполагает сезонный отдых.
5. Наличие инфраструктуры сегодня является для большинства клиентов решающим фактором (детские сады, школы, магазины или торговые центры, больницы, полицейский участок и пр.).
6. Важно, чтобы рядом не было кладбищ, свинарников, мусорных свалок и других непривлекательных объектов.
7. Географическое положение местности и топографическое изучение участка должно соответствовать требованиям по строительству (глубина подземных вод, качество грунта и т. д.).
8. Особенности климата в регионе.
9. Размеры участка.
10. Его целевое назначение и возможность застройки.
11. Оцените доступность проведения всех требуемых коммуникаций (централизованного электричества, газа, водопровода, канализации).

Для более точного изучения местности можно нанять специалиста или провести маркетинговое исследование. Не забывайте при этом ориентироваться на ту целевую группу людей, для которых вы собираетесь построить коттеджи определенного типа.

Поскольку фундамент здания требует большей части затрат, экономия на его сложности предельно важна для предпринимателя. Поэтому стоит обратить внимание на качество грунта и другие его особенности.

Именно от этого будет зависеть, можно ли воспользоваться простым ленточным строительством или же придется укреплять основу, устанавливать арматуру или вбивать сваи. За дополнительное исследование грунта и топографическую съемку придется заплатить, но эти расходы являются обязательными.

Перевод земли

Отдельный вопрос связан с разрешением на строительство. Приобретая участок у владельцев, обращайте внимание на целевое назначение. Купить его можно у государства, различных промышленных предприятий и фермеров. В каждом из вариантов предусмотрены разные хлопоты по оформлению и доступности застройки.

Длительный и сложный процесс представляет переведение участка в другое направление. К примеру, если раньше на ней разрешалось вести фермерскую деятельность, то потребуется достаточно много времени и денег, чтобы переоформить ее на такую, где можно строить жилые дома.

Есть также и некоторые нюансы, различающие застройку для дачных поселков и коттеджных, где предполагается постоянное проживание и прописка граждан. Все эти детали нужно уточнять в администрации еще до приобретения участка. Если вы закупаете несколько разных территорий, стоящих рядом, то в конце придется провести топографическую съемку и заняться кадастровым реестром, чтобы уточнить границы.

Иногда землю предлагают оптовые закупщики, которые специализируются на поиске участков и полной их предварительной подготовке под застройку коттеджного поселка. Но стоимость такой территории окажется, скорее всего, слишком высокой, ведь она должна покрыть не только цену самой земли и получение всех разрешений, но и принести прибыль владельцу. Для вас, как для предпринимателя, это невыгодно.

Проведение коммуникаций

Для большинства клиентов очень важным моментом в выборе коттеджа считается его подключение к централизованным системам. Поэтому заранее поинтересуйтесь, есть ли возможность проведения инженерных сетей:

• электричества (уточняется на ближайшей электростанции доступность выделения свободной ячейки);
• водоснабжение;
• канализация;
• газоснабжение.

При этом учитывается уровень потребления всех элементов, их стоимость, возможность подключения или установка отдельных генераторов, выделенные лимиты и пр. Все это согласуется еще на этапах планирования и изучения доступных территорий.

Наличие автодорог и близость автобусных остановок также имеет немаловажное значение. Но если подходящая территория обнаружена там, где еще не проложены транспортные пути, то, возможно, имеет смысл провести собственную дорогу. В некоторых случаях это намного лучше и выгоднее, чем отказываться от красивого и элитного участка.

Социальная инфраструктура

Далеко не каждый коттеджный поселок предоставляет какие-либо другие возможности помимо проживания. Но сегодня клиенты становятся все более требовательными и даже на участках эконом-класса стараются предоставить какие-либо удобства и развлечения.

Так, привлекательным окажется наличие:

1. Продуктового магазина или супермаркета.
2. Поликлиники или кабинета семейного врача.
3. Детского сада.
4. Школы.
5. Зоны отдыха или игровой площадки.
6. Развлекательных комплексов.
7. Лесистой местности, речки или озера для проведения семейного досуга на природе.
8. Рекреационных зон поблизости.

Практически нормой уже считается наличие газона или садового участка вокруг каждого коттеджа. Таким образом, человек может самостоятельно украшать территорию по собственному желанию или же воспользоваться садовыми услугами от застройщика. Для вас же это еще одна статья возможных доходов.

Этап проектирования

Только продумав все мелочи и определившись с коммуникациями, особенностями территории и основной задумкой по строительству, можно обращаться к проектировщикам. Именно они в цифрах, схемах и чертежах наглядно покажут, что и где строить, то есть совершат реализацию поселка на бумаге. Без этой составляющей начинать работу не имеет смысла.

Для этого важно обсудить со специалистом все нюансы:

• тип поселка (сезонное или постоянное проживание);
• какой класс домов предоставляется (эконом, средний или элитный);
• его позиционирование;
• что из дополнительных зданий нужно построить для создания желаемой инфраструктуры;
• предоставить особенности выбранного участка и всю соответствующую документацию по изучению грунта и местности;
• зонирование территории;
• уже существующая планировка отдельных объектов (например, наличие причала или парка);
• пожелания к внешнему виду и размерам каждого участка;
• стилевые решения, архитектурные моменты и пр.

На создание и утверждение готового проекта может уйти до 2 месяцев, но он будет учитывать все детали – географию, климат, дороги, коммуникации, строительные особенности, эстетическую составляющую и многое другое.

Только на основе такого документа можно начинать строительство. Для этого достаточно заключить договор с опытной и надежной компанией, предоставляющей услуги застройщиков. Вам останется лишь выбрать стройматериалы, оплатить работы и контролировать сроки выполнения заданий.

Реализация жилья

Еще на этапе строительства можно заниматься продвижением проекта, его рекламой и продажей будущих домов. Для этого придется проинформировать население всеми доступными способами о новом коттеджном поселке, его преимуществах, а также заключить договор с некоторыми банками о предоставлении аккредитации по ипотечным кредитам. Для этого нужно соответствовать таким параметрам:

1. У застройщиков, которых вы наняли, уже есть опыт в строительстве подобных крупных объектов.
2. Все документы оформлены правильно.
3. Осуществление продаж происходит прямым и законным путем.
4. Вы застраховались каким-либо образом от финансовых рисков.

Продать жилье можно разными способами:

• Напрямую клиенту, размещая объявления на билбордах, в СМИ и пр.
• Через риэлтерские компании, которые намного быстрее реализуют дома, найдут покупателей, но снизят ваши доходы на сумму комиссионных.

Для проведения рекламной кампании нужно вспомнить о своей концепции – ради чего вы строили дома, на кого ориентировались. Создайте привлекательное предложение именно для своей целевой аудитории.

Например, при продаже элитных коттеджей можно делать акцент на уникальности инфраструктуры, близости каких-либо специальных комплексов или рекреационных зон. Дома эконом-класса продаются благодаря низким ценам и близости нужных людям заведений.

Финансовая составляющая

Стоимость подобного проекта может быть самой разной, но всегда эта цифра достаточно крупная. Конкретные суммы будут зависеть от таких факторов:

1. Размера общей территории.
2. Ее уникальности и различных особенностей.
3. Сложностей в строительстве (фундамент, качество грунта и пр.).
4. Изначального целевого назначения участка и возможности это изменить.
5. Стоимости услуг отдельных специалистов и компаний, с которыми вы будете сотрудничать на разных этапах.
6. Выбранных стройматериалов.
7. Необходимости проводить коммуникации.
8. Наличия и качества дорог.

В любом случае даже от простой продажи домов вы получите существенную прибыль. Но устанавливать цены нужно аккуратно. Они должны покрыть все ваши расходы на реализацию проекта, обеспечить чистую прибыль, но при этом быть в пределах разумных границ, установленных для выбранного региона. Также в ценообразовании ориентируйтесь на платежеспособность целевой аудитории.

Приведем пример. На постройку небольшого коттеджного поселка эконом-класса вы потратили в общей сложности 5 млн. рублей. Продав дома, получаете 6 млн. Итого, чистой прибыли – 1 000 000. Но это еще не все.

Организовав зоны отдыха поблизости, открыв супермаркет, предоставляя садовые услуги, проведя водопровод и пр., вы можете получать дополнительный доход на постоянной основе.

В среднем, этап планирования, оформления бумаг, получение разрешений и само строительство длится около 3-5 лет. И уже спустя полгода после начала застройки можно рассчитывать на поступление доходов. Приблизительно за 2 года первоначальные вложения полностью возвращаются.

Видео: проект строительства коттеджного поселка бизнес-класса.

Отзывы

Алина:
«Такое дело достаточно сложно организовать и затратно. Но оно того стоит. Ведь вы получаете прибыль значительно быстрее, чем закончится строительство и можете направить их в новый проект или расширение уже существующего».

Павел:
«Я б сказал, что сегодня очень трудно найти доступный и подходящий свободный участок для застройки. Они или уже закуплены для этих целей более предприимчивыми бизнесменами, или не годятся для создания коттеджного поселка».

Андрей:
«Я бы рекомендовал для продажи домов пользоваться не услугами риелторов, а создать хорошую рекламную кампанию. Стоит она дешевле, а цена жилья для покупателей значительно снижается, так как не нужно доплачивать посредникам. В результате получаем выгоду для обеих сторон».

Источник: biznesask.ru

Коттеджные поселки. В чем риски бизнеса (организации, строительства)? на сайте Недвио

С ростом популярности загородного проживания среди россиян и, соответственно, спроса на дома и участки, все больше деловых людей задумываются об инвестировании средств в строительство поселков.

Однако для того, чтобы дело принесло прибыль, сегодня мало просто купить недорогую землю и построить на ней дачные дома. Важно продумать концепцию чем ваш поселок будет отличаться от других, некую «фишку», а также сделать правильную рекламу.

О том как правильно это сделать, мы расскажем вам в данной статье.

Концепция идеального поселка

Итак, концепция. Как ее продумать? Для начала разберемся с терминами. что такое коттеджный поселок (или коттеджный городок). Это комплекс построек, который отличается единым стилем спроектированных зданий и благоустроенной и огороженной территорией. Такой городок отличается от обычных беспорядочных построек тем, что его территория входит в статус конкретного населенного пункта.

В коттеджном поселке должна обязательно присутствовать хорошо развитая инфраструктура, которая выполнена в одном стиле, с определенным дизайном. Для этого создается специальная управляющая компания, которая следит за техническим обслуживанием домов и поддерживает общий порядок на всей территории поселка. Жители коттеджных поселков не должны беспокоиться за себя и за сохранность имущества, так как территории находятся под охраной и видеонаблюдением.

Именно эти моменты и выделяют коттеджные городки среди другой загородной недвижимости. В таких поселках должны быть магазины, аптеки, банкоматы, детские и спортивные площадки, в идеале — дошкольные учреждения, а также развлекательные и спортивные центры. Другими словами, должно быть все необходимое, к чему привыкли горожане.

В настоящее время коттеджные городки условно разделяются специалистами на Вип-коттеджи, дома премиум-класса и эконом-класса. Вип-коттеджи отличаются, конечно, повышенным комфортом. Они, в свою очередь, делятся на высочайший класс и люкс. От премиум и эконом-класса они отличаются площадью домов. Как правило, класс «эконом» – это дома площадью не более 100-150 метров, «бизнес» — площадью 150-450 кв. м. К классу «элит» относят дома большей площади.

Изначально коттеджи в России возводились несколько беспорядочно, поэтому сейчас можно видеть застройки самой разной архитектуры и габаритов, которые не выдержаны в одном стиле и разбросаны непоследовательно.

Этим можно и нужно воспользоваться, формируя свое предложение. Аккуратная планировка поселка, чистые и асфальтированные дороги, коттеджи, выполненные в одном архитектурном стиле — все это выглядит в глазах покупателей более выигрышно нежели хаотично разбросанные дачные дома, пусть и находящиеся в более выгодном месте.

Конечно, единства архитектурного стиля сложно достичь, если вы намерены продавать участки без подряда на строительство. В этом случае покупатели сами решают какой они будут строить дом. Но если вы зададите определенную концепцию вашего коттеджного городка (например «австрийская деревня»), маловероятно, что кто-то захочет строить в ней коттедж в стиле хай-тек.

Если говорить о статусности будущего коттеджного городка, то важным моментом является его отдаленность от города, другими словами — его транспортная доступность. А определить ее можно по количеству времени, которое тратится жителями на дорогу от дома до города, причем, не только на собственном автомобиле, но и общественным транспортом и, конечно, количеством километров.

Самым идеальным и оптимальным количеством затраченного времени на дорогу считается 20-40 минут. Предельно комфортное время для ежедневных поездок — 1 час. В Подмосковье это эквивалентно 30-40 км от МКАД. Хотя, если ваша территория находится дальше, всегда можно что-то придумать. Преимуществ проживания в коттеджном городке достаточно много, даже если он удален от мегаполиса.

Вы можете продать своим покупателям идею экологически чистого места, леса, водоема поблизости, тишины, отсутствия загазованности, суеты!

Сейчас довольно часто можно встретить коттеджные поселки, которые рассчитаны на определенные группы покупателей. Это правильно, так как создает однородную социальную среду. И этим преимуществом тоже можно и нужно пользоваться.

Кроме того, можно подобрать район, который будет по душе любителям, например, рыбалки (то есть рядом с водоемом), или же прямо в лесу – для ценителей тишины, лесных прогулок, охоты. И позиционировать их для соответствующего сегмента покупателей.

В нашей базе представлены сотни коттеджных поселков. Вы можете познакомиться с ними и выбрать ту концепцию, которая вам больше всего по душе.

В Подмосковье уже есть загородные городки, которые построены только из кирпича, или только из дерева, в бельгийском, немецком, датском, английском и, конечно, русском стиле. То же относится к коттеджам премиум-класса – с необычным дизайном, оригинальным оформлением.

И, конечно, особо отличаются поселки класса люкс, которые созданы лучшими архитекторами. Здесь можно полюбоваться барокко, классицизмом и неоклассицизмом, а также удивительным ландшафтом с экзотическими растениями.

В чем сложности организации бизнеса коттеджных поселков?

«Ок», cкажете вы, «Но где найти хороший участок?». И здесь, конечно, нет однозначного ответа. Рынок коттеджных поселков уже сформирован рядом с крупными российским городами. Хотя кое-где еще можно найти нетронутые застройкой места.

Даже рядом с Москвой, с одной стороны, есть много свободной земли, но она, как правило, свободна по причине низкой ликвидности (сельхозземля, проблемы с документами, обременения). Обстановка на земельном рынке Подмосковья на сегодняшний день такова, что большая часть объектов высокой ликвидности распродана, и уже давно.

Дебаты о том, есть ли свободная земля под поселки на продажу в Подмосковье, или такой земли нет, не утихают вот уже несколько лет. Оценки экспертов говорят, что в пределах 15-километровой зоны вокруг МКАД реализовано более 80% пригодных для строительства земель. В 15-50 километровой зоне вокруг Москвы эта цифра составляет около 50%. По этим данным мы можем сделать вывод об остром дефиците пригодных под застройку земельных участков.

Хотя было бы неверно категорически утверждать, что в Московской области больше негде строить. Свободных участков на самом деле не так уж много, но это не означает, что земля застроена и заселена. Просто у нее уже есть собственники. Дело осложняется тем, что земля распродана большими кусками. Покупателями подобных наделов обычно выступают крупные корпорации и латифундисты.

Скупка земель в Подмосковье приобрела массовый характер около 8-10 лет назад. Но сегодня большая часть из них пустует. Очевидно, что ее придерживают до лучших времен, когда цена достигнет максимума.

Дефицит усугубляют также власти Подмосковья, которые усложняют операции по купле-продаже земли и сопутствующие им операции, такие как выведение из списка земель сельскохозяйственного значения. И теперь сложилась следующая странная ситуация: незастроенной земли достаточно, но строить негде.

Особенно остро дефицит земельных участков чувствуется на популярных направлениях, таких как:

• Киевское;
• Новорижское;
• Рублевское;
• Калужское;
• Минское;
• Дмитровское;
• и Ильинское шоссе.

Учитывая кризис в российской экономике, усложнилась и экономика проектов коттеджных поселков. Многие девелоперы не ожидали такой долгой окупаемости и закрылись. Другие просто переключились на продажу «голых» участков, без строительства домов. Но спрос есть, просто он мигрирует из стороны в сторону. Если посмотреть на структуру спроса загородной недвижимости: в 2000-2008 гг были в моде коттеджи, в 2008-2013 гг — таунхаусы, с 2013 — по настоящее время — участки без подряда.

Ясно, что продажа земли без подряда — не самый прибыльный бизнес. Но зато он малорисковый. Земля в Подмосковье всегда будет кому-то нужна, банки любят такие активы (а значит ее можно использовать как залог), ну и плюс — всегда есть возможность перепродать тем же девелоперам. Конечно, есть еще налоги и много других расходов на владение, но они на порядок меньше, чем владение другими видами бизнеса.

Вот почему так сложно найти свободный земельный участок под застройку в Подмосковье. И это несмотря на кризис и явную стагнацию на рынке недвижимости. Многие девелоперы, имеющие в активе земельные участки либо держат их до лучших времен, либо продолжают строить. Рынок загородной недвижимости в нашей стране сравнительно молод, недостаточно стабилен. Но со временем он приобретет стабильность и цивилизованность, и тогда ситуация искусственного дефицита станет невозможной.

Даже если вы нашли классный участок под строительство поселка — это еще пол-дела. Всегда важно учитывать другой крупный риск в организации коттеджного поселка — отсутствие спроса. Поэтому на маркетинговых исследованиях экономить не стоит. Ваше предложение должно иметь как минимум 3-4 конкурентных преимущества (потому что если оно будет одно, например, цена — его могут легко скопировать конкуренты).

В идеале — вывести на рынок такое предложение, которого еще не делал никто. Это может сработать в регионах, что касаемо Подмосковья, то учитывая размах строительства (более 1000 поселков), здесь нужно все тщательно анализировать, так как местных покупателей уже сложно чем-то удивить.

Еще одна распространенная ошибка девелоперов поселков — экономия на строительстве. Покупатель сейчас не тот, каким был 7-10 лет назад. Люди досконально и тщательно изучают любую информацию, перед тем как сделать крупную покупку. Если вы решили заняться строительством домов и таунхаусов — стройте их так, как строили бы для себя. Кроме отделки конечно — угадать вкусы заказчиков крайне сложно.

Источник: nedvio.com

Как с нуля построить коттеджный поселок. Часть первая – земля

Считается, что создание котеджных поселков (т.н. лэнд-девелопмент) – крайне
затратное и ресурсоемкое занятие, требующее команду специалистов на фулл-тайме, серьезных связей и кучу денег – в общем, недоступное простым смертным. В этих статьях мы поделимся своим опытом и знаниями, и расскажем, как сделать поселок «на коленке» – с минимальными затратами, на парт-тайме, и сохранив при этом психическое здоровье.

Поселок построить – это не ешака купить стартап запустить

Про психическое здоровье я упомянул не просто так. Если вы привыкли к IT-бизнесу, в котором всем правит здравый смысл, всегда есть исчерпывающая документация, и любая проблема имеет предсказуемое решение — то устройство дел в сфере лэнд-девелопмента вызовет у вас, мягко скажем, удивление. Теперь-то я прекрасно понимаю, почему все предыдущие попытки сделать населенный пункт силами IT-сообщества были в конечном счете брошены основателями.

Первая статья цикла будет посвящена второму по важности ресурсу в деле лэнд-девелопмента (после психической устойчивости) – непосредственно земле. Статья основана на нашем собственном опыте при строительстве поселка программистов и опыте тех профессионалов, с которыми мы в итоге стали сотрудничать.

Итак, землю в РФ можно получить одним из четырех основных способов.

1. Колхозные паи

Как вы помните, в далекие девяностые нам всем посчастливилось стать обладателями ваучеров. Этот ваучер можно было вложить в какой-нибудь специальный лохотрон, а затем обсуждать с друзьями, чей лохотрон круче. Часть населения этой радости оказалась лишена. Этих людей тогда называли «колхозниками», и все над ними смеялись. Вместо большого красивого ваучера им дали какие-то «паи» — никому не нужные доли в дурацком имуществе их колхоза.

Как вы понимаете, ситуация с тех пор несколько поменялась, и сейчас уже колхозникам можно посмеяться над незадачливыми инвесторами лохотронов. Большая часть земли, пригодная для застройки, является имуществом колхозов. Как правило, один пай эквивалентен участку земли размером от 2 до 20 гектар.

Казалось бы, счастливый колхозник теперь может продать свой пай очередному сбежавшему из города дауншифтеру и жить припеваючи пару лет, но не тут-то было. Дело в том, что продать или подарить пай НЕ члену колхозного кооператива колхозник не может. Единственный предусмотренный законом способ, которым колхозник может передать свой пай – это умереть, завещав свой пай выбранному человеку. Как понимаете, не все на это готовы.

То есть – кроме шуток – статус колхозника по замыслу законотворцев стал чем-то вроде дворянского титула. Он дает массу привилегий – нормальную долю в ликвидном имуществе и возможность скупать такие доли у своих коллег-дворян. Передать его можно только по наследству – все как у дворян, никакой торговли.

Есть конечно еще призрачная возможность, что вас примут в члены колхозного кооператива за некий официальный взнос в этот кооператив. Но на практике, большинство колхозов на сегодняшний день являются банкротами. Конечно же у каждого такого колхоза есть специальный офис в бизнес-центре с командой антикризисных управляющих, которые ознакомят вас с уставом, расскажут, как оформить документы на вступление, соберут внеочередное заседание членов правления и торжественно примут спасителя-инвестора в свой кооператив.

В общем, продать свой пай колхозник не может. Ему придется сначала «выделить» этот пай – т.е. превратить свою долю в общей собственности в конкретный земельный участок. Эта процедура требует участия сертифицированных кадастровых инженеров, требует минимум 100 т.р. на расходы, занимает от полугода до года, требует массу неочевидных манипуляций и постоянного изучения новых препятствий, которые законотворцы не устают шлифовать.

1. Колхозник пишет доверенность на имя покупателя, которой доверяет ему выделить свой пай в конкретный земельный участок, и затем подарить получившийся в результате участок любому другому лицу;
2. Получает сразу все деньги на руки;
3. Покупатель начинает свое хождение по мукам самостоятельно и, если титулованный дворянин в последний момент не передумал и не отозвал доверенность, в конце концов становится обладателем желанного участка.

Важный момент – если кто-то пойдет по этому пути, в доверенности важно прописать именно право на дарение – а не на продажу. Дело в том, что продажа участка земли сельхозназначения обычно требует специального согласования в соответствующем департаменте региона – в то время как дарение такого согласования не требует.

2. Публичные торги

Собственно говоря, именно по этому пути мы попытались пойти в самом начале. В теории этот путь выглядит примерно так:

1. Присматриваете на публичной кадастровой карте участок, не являющийся «паевкой» и не состоящий на кадастровом учете. Еще важно, чтобы участок не относился к землям гослесфонда – если, конечно, у вас нет в запасе нескольких лишних лет и запасной нервной системы;
2. Идете в администрацию сельского поселения, к которому данный участок принадлежит, и просите их выпустить распоряжение на межевание. Поскольку это их ни к чему не обязывает, препятствий обычно не возникает;
3. Отправляетесь в любую межевую контору, платите им деньги из своего кармана, они ставят участок на кадастровый учет – теперь участок официально существует – но по-прежнему принадлежит указанному сельскому поселению;
4. Просите администрацию назначить публичные торги. Они назначают начальную цену и за месяц до торгов печатают объявление в местной газете;
5. Выигрываете публичные торги и получаете свой участок.

Как я говорил, в начале мы попытались пойти именно по этому пути. Главу одного из районов области заинтересовал наш проект и он обещал полное содействие с прохождением этой сложной процедуры. Мы подобрали участок, зарегистрировали компанию и подали заявку. Нам пообещали выпустить распоряжение на межевание через неделю. К сожалению, эта неделя продлилась около 4 месяцев, и к моменту получения вожделенного распоряжения мы уже с непривычки устали ждать и купили участок в другом месте.

Конечно, в этой процедуре тоже все проходит, мягко говоря, не совсем гладко. Ее главная проблема – негарантированный результат, т.к. в «борьбу» за участок, на который вы уже потратили время и энергию, может включиться любой желающий.

Законодательно эта процедура устроена настолько блестяще, что фактически привела к образованию новой необычной профессии. В общем, некоторые смекалистые личности регистрируют заявки на такие торги исключительно с целью помешать главному интересанту. В случае, если они выигрывают торги, но не могут за участок в итоге заплатить – они рискуют лишь суммой первоначального взноса, которая, как правило, невелика. А главный интересант рискует потерять месяц-два времени, потому что быстрее повторные торги не назначат. В итоге с подобными деятелями ему приходится договариваться «в коридоре», отстегивая им наличные за снятие заявок с торгов.

3. Выклянчить

Как бы странно это не звучало, землю у государства можно выклянчить. Регламент процедуры может различаться в зависимости от региона, но суть примерно такова – вы выбираете какую-нибудь деревню и пишете заявление в администрацию сельского поселения с просьбой предоставить участок для ПМЖ.

Если вы пока счастливым обладателем ИЖС участка не являетесь, вам вроде как обязаны такой участок предоставить. Естественно, при наличии в генплане данного поселения свободных участков в жилой зоне. Тут тоже все не так гладко – процедура длится месяцы, а на решение, где именно будет ваш участок, формально вы никак не влияете.

Максимальный размер такого участка, конечно, будет ограничен регламентом региона, но это не беда. Ребята, которые занимаются этой схемой, как правило, просто сразу же продают сформированный участок или просто перекидывают на другого собственника, и повторяют процедуру заново.

4. Купить

Сами понимаете, все эти процедуры отнимут кучу времени. Вам придется изучить массу юридических тонкостей, приобрести навыки переговоров с колхозным дворянством и потратить много нервов – потому что гладко такие вещи не проходят. Поэтому подходящий вам участок проще всего, конечно, купить.

Неуклюжее законодательство, состоящее из нелепых процедур, регламентов и ограничений, сделало крайне затруднительным непосредственную передачу земли простым смертным, породив в результате целую профессию людей, которые «занимаются землей». Эти ребята, комбинируя все перечисленные выше способы и запуская несколько процессов одновременно, стараются сформировать наиболее привлекательные участки и продать их конечному потребителю.

В общем, мы в итоге посчитали этот путь оптимальным для поселка программистов. Все это стоит не таких уж больших (по айтишным меркам) денег, и колоссально экономит время. Когда ждать результатов от попытки сделать проект совместно с властями надоело, мы просто стали просматривать подходящие варианты на Авито. Оказалось, что земельщики-профессионалы (а не те, кто оформил свалившийся по наследству пай), просят за свои продукты вполне адекватные деньги. Найти подходящий вариант – это вопрос пары недель.

P.S.
В следующей статье цикла мы популярным языком расскажем про межевание – юридическую процедуру разделения большого участка на много маленьких, а также про перевод земель из одной категории в другую. Кстати, в поселке программистов мы начали строить дома для первых заказчиков. О планировках, архитектуре и технологии расскажем в одной из следующих статей.

За нашими новостями и ходом стройки можно следить в нашем твиттере и инстаграме.

P.P.S
Пост перенесен с хабра по просьбе администрации, т.к. контент является «окологиковским».

Источник: habr.com