Строительство таунхаусов как бизнес на землях ижс

Имеется участок в ИЖС, в собственности, оформлен на физическое лицо. Есть ООО. Хотим построить на участке несколько квартирный, несколько этажный дом, а потом распродать. Естественно оформляться как многоквартирный дом он не будет, а как это оформить я спрашиваю у Вас.

Дом с комнатами? Секции? Доли дома с закрепленным порядком пользования?

Как все это дело можно оформить?

Как вообще происходит оформление дома и ввод в эксплуатацию?

Как это все оформить так, чтобы официально через организацию продать физ лицам?

Что нужно для того, чтобы пройти аккредитацию в банке, чтобы людям давали ипотеку на это жилье и мы его продавали?

Что нужно, чтобы стать таким официальным застройщиком? Нужна ли какая то лицензия?

Вопрос звучит не «Можно ли это осуществить?»

а «Как это осуществить? В чем заключаются те или иные нюансы и как их обойти»

Так же есть участок ДНТ, в собственности, так же физ лица. Здесь хотим построить таунхаус в несколько секций. Вопросы те же.

С чего начинается блокированное строительство? | Как грамотно построить блокированный дом

Показать полностью
16 января 2016, 19:20 , Анатолий, г. Самара
Ответы юристов
Марина Болтунова
Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Здравствуйте Анатолий. Строите как ИЖС, а потом распродаете в нем не квартиры, а доли. Главное, чтобы эти доли кто-нибудь захотел купить.

16 января 2016, 19:32
Марина Болтунова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

Жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

Если территориальная зона позволяет строить одноквартирные блокированные дома, то на участке ИЖС возможно построить такой дом.

Так согласно Правил застройки и землепользования в городе Самаре

Ж-ЖИЛЫЕ ЗОНЫ
Ж-1 — Зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами: Основные разрешенные виды деятельности и использования земельныхучастков:- отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа на одну семью 1-3 этажа,- блокированные жилые дома на одну семью 1-3 этажа,

16 января 2016, 19:53
Марина Болтунова
Юрист, г. Москва
Общаться в чате

В том и дело, что я хочу легально. Доли ведь можно вывести в натуре? Как комнаты в квартире.
Анатолий

Комнаты в квартире уже лет 15 как выделить нельзя, возможно лишь существование старых коммуналок. В индивидуальном доме можно выделить часть дома, но при этом квартирой он не станет. Вам проще выяснить возможность постройки одноквартирных блокированных домов на Вашем земельном участке, т.к. фактически это тот же индивидуальный дом, уже разделенный на квартиры с общей стеной. Танхаус это тоже блокированный дом.

16 января 2016, 20:47
Показать еще 1
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате

Имеется участок в ИЖС, в собственности, оформлен на физическое лицо.
Анатолий

Дом строит и регистрирует физ лицо, затем ООО покупает у него этот дом.

Есть ООО. Хотим построить на участке несколько квартирный, несколько этажный дом, а потом распродать.
Анатолий

Пусть стрит физ лицо, затем ООО приобретает у него и распродает по долям.

Напоминаю, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

То есть, если дом будет строить ООО, то нужно менять вид разрешенного использования с ИЖС на мало(много)этажное строительство и получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, получать лицензию на строительство.

Нелегально получится только через физ лицо продав по долям.

16 января 2016, 20:13
Клиент, г. Самара

Легко ли поменять вид разрешенного использования с ИЖС на малоэтажное?

Что за лицензия?

В том и дело, что я хочу легально. Доли ведь можно вывести в натуре? Как комнаты в квартире.

16 января 2016, 20:40
Руслан Григорьев
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате

Легко ли поменять вид разрешенного использования с ИЖС на малоэтажное?
Анатолий

Легко, если такая застройка предусмотрена правилами застройки. Если не предусмотрена, то никак.

Что за лицензия?
Анатолий

42) геодезические и картографические работы федерального назначения, результаты которых имеют общегосударственное, межотраслевое значение (за исключением указанных видов деятельности, осуществляемых в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства);

45) деятельность в области гидрометеорологии и в смежных с ней областях (за исключением указанной деятельности, осуществляемой в ходе инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства);

Если это не требуется, то и расположение соседних земельных участков;
6) копии документов государственного кадастра недвижимости на указанный в обращении земельный участок (копии выписок из сведений государственного кадастра недвижимости по формам КВ.1, КВ.2, КВ.3);
7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);
8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;
9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.
Документы можно представить лично (через представителя) или отправить по почте.
Вам или вашему представителю должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов.
Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней — при отсутствии необходимости в публичных слушаниях (п. 2.4 Регламента).
Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ).

Шаг 2. Получите решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Вам должны выдать решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке (разд. 5 Регламента).
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка — основание для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Шаг 3. Внесите изменения в кадастровый учет земельного участка.
В настоящее время можно подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка через сайт Росреестра. Для этого необходимы следующие документы:
— межевой план в формате XML, подписанный ЭЦП кадастрового инженера;
— при приложении отсканированного образа межевого плана — его ЭЦП.
При подаче заявления представителем нужен образец документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭЦП.
На последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать ЭЦП заявителя.
Если не пользоваться электронной услугой, заявление и иные документы можно подать в бумажном виде лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка.
Помимо заявления представьте:
— свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
— кадастровый паспорт земельного участка;
— решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
— межевой план.
Подавая заявление лично, вы или ваш представитель должны предъявить документ, удостоверяющий личность.
Срок рассмотрения документов составляет 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 17 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
В результате вы должны получить кадастровую выписку о земельном участке, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в случае изменения в государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка эти сведения вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя земельного участка.
Обратите

внимание!
В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона от

Материал подготовлен при содействии
члена Общероссийской общественной организации
»Ассоциация юристов России»
Макеева П.В.

29.07.1998 N 135-ФЗ).

Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — www.rosreestr.ru

Материал подготовлен при содействии члена Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» Макеева П.В.

Источник: pravoved.ru

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Особенности таунхаусов как формата недвижимости

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

• Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
• Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
• Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
• Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

• он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
• имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
• используется для постоянного проживания (ПМЖ);
• состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
• блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Строительство таунхаусов за участках ИЖС

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления этого типа жилья.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

• Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
• Различна и специфика проведения строительных работ;
• Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки. Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток. В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Источник: nedvio.com

«Нельзя так строить, снесут!» или почему разрешение на строительство таунхауса обязательно?

Как грибы после дождя в пригородах появляются малоэтажные дома с несколькими квартирами (блоками), имеющими отдельный выход во двор — таунхаусы. Застройщики, понимая, что на такие дома большой спрос, не всегда задумываются, какой участок подойдёт для стройки, и не торопятся получать разрешение на строительство таунхауса. А ведь построенное без него жилье имеет большой риск попасть под снос.

Обязательные условия для получения разрешения на строительство таунхауса

Застройщику нового таунхауса стоит переживать не только о размере прибыли, которую он получит с продаж новеньких квартир, но и о том, смогут ли спокойно жить счастливые приобретатели, не боясь в одночасье лишиться единственного жилья, а он — своей репутации.

С этой целью для застройки следует тщательно подбирать территорию с категорией «земли населённых пунктов», разрешённым использованием — «для жилищного строительства», «для малоэтажного жилищного строительства», «для блокированной застройки». Строить таунхаусы на землях «для индивидуального жилищного строительства» запрещено. Выполнив это условие, застройщик наполовину решит проблему с получением разрешения на строительство таунхауса.

Разрешение на строительство таунхауса: инструкция по получению

Разрешение на строительство таунхауса выдают местные органы власти. А это означает, что без подготовки целой груды документов не обойтись. В первую очередь необходимо получить:

• актуальные сведения о земельном участке под таунхаус, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости: статус, разрешенное использование, вид права, адрес, размер и сведения о границах;
• градостроительный план выбранного для строительства таунхауса земельного участка;
• схему расположения таунхауса на земельном участке, с указанием количества блоков и входов в них, а также путей прохода и подъезда к ним;
• сведения о коммуникациях и способах их подключения к строящемуся жилью;
• проект организации строительства таунхауса, с указанием этапов, запланированных работ на каждом из них, и сроков их выполнения;
• экспертизу проекта строительства таунхауса.

Нужно ли обладать глубокими юридическими познаниями, чтобы без проблем получить разрешение на строительство таунхауса

Чтобы собрать всю информацию, важную для одобрения строительства в виде выдачи разрешения на строительство таунхауса, следует потрудиться и сделать множество запросов в разные инстанции. Для этого нужно знать, где и что запрашивать. В ООО «Земельный юрист» мы:

• запрашиваем кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый план территории и выписку из ЕГРН на земельный участок;
• заказываем ГПЗУ;
• готовим подробную схему с наглядным расположением таунхауса на земельном участке, со сведениями обо всех подключённых коммуникациях, которая войдет в проектную документацию;
• контролируем, чтоб отдельные разделы проектной документации прошли обязательную экспертизу;
• получаем разрешение на строительство.

Если сроки поджимают и время на исходе, позвоните нам, и мы вместе наметим примерную дату получения разрешения на строительство. Спорим, что проблему, подобную вашей, мы уже решали?

Цены

Название Цена Срок

Устная консультация (очная или онлайн) Купить	5 000 руб.	30 минут
Разрешение на строительство таунхауса	от 100 000 руб.	от 20 рабочих дней

Возможно предоставление услуг в кредит или рассрочку. Обращайтесь к менеджеру +7 (499) 112-42-87

Сопутствующие услуги

Название Цена Срок

Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости	от 100 000 руб.	от 5 рабочих дней
Кадастровые работы	от 25 000 руб.	от 5 рабочих дней
Исправление кадастровых ошибок	от 100 000 руб.	от 5 рабочих дней
Заказать СПОЗУ	от 10 000 руб.	от 2 рабочих дней
Градостроительный план земельного участка	от 5 000 руб.	от 10 рабочих дней
Разрешение на строительство в водоохранной зоне	от 35 000 руб.	от 20 рабочих дней
Согласование с аэропортами	от 30 000 руб.	от 20 рабочих дней
Смена вида разрешенного использования земельного участка	от 15 000 руб.	от 20 рабочих дней
Согласование проектной документации	от 50 000 руб.	от 20 рабочих дней
Разрешение на строительство от Роснедр	от 25 000 руб.	от 20 рабочих дней
Согласование с Министерством Культуры	от 15 000 руб.	от 20 рабочих дней
Согласование с Роспотребнадзором	от 30 000 руб.	от 20 рабочих дней
Согласование строительства с Росрыболовством	от 35 000 руб.	от 20 рабочих дней
Представление интересов в государственных органах и судах	от 15 000 руб.	от 20 рабочих дней
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости	от 5 000 руб.	от 1 рабочего дня
Проверка земельного участка	от 25 000 руб.	от 5 рабочих дней
Внесение изменений в правила землепользования и застройки	от 15 000 руб.	от 20 рабочих дней

Источник: zemelniy-urist.ru