После отмены ЕНВД с 2021 года многие предприниматели, занимающиеся торговлей, планируют применять патентную систему. Однако некоторые ИП, чьи точки расположены в торговых комплексах и центрах, сделать этого не смогут.
У предпринимателей, торгующих в ТЦ и ТК через небольшие магазины и павильоны, проблем с применением ПСН возникнуть не должно. Но дело в том, что часть ИП арендует так называемые торговые места, то есть точки без торговых залов. Если такая точка располагается на розничном рынке или ярмарке, то ПСН применять можно. А вот при аренде места без зала в торговом центре или комплексе права на патентную систему не возникает.
Такой вывод следует из определения стационарной торговой сети без залов – оно немного различается для ЕНВД и ПСН. В главе НК РФ, посвященной вмененке, к упомянутой сети относят крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты. А вот для применения ПСН к торговым объектам данного типа относят только розничные рынки, ярмарки, киоски, палатки и торговые автоматы. Разница в следующем:
ТОП-7 Бизнес идей с Европы, которых еще нет в нашей стране!!! Будь первым!
- в главе про патентную систему в перечне объектов нет торговых центров и комплексов;
- для применения ЕНВД список торговых объектов открытый – в нем фигурирует фраза «другие аналогичные объекты». А вот для применения ПСН приводится исчерпывающий список таких объектов.
Сам по себе торговый комплекс или центр применительно к патентной системе не может считаться объектом стационарной торговой сети – так считают в Минфине (письмо от 11.01.2013 № 03-11-11/4). Получается, что применять ПСН при торговле в ТК или ТЦ предприниматели могут лишь в случае, если в таком объекте они арендуют помещения с торговыми залами.
К сожалению, при недавнем внесении масштабных поправок в правила патентной системы законодатели не устранили это несоответствие формулировок. И теперь есть риск, что предприниматели, арендующие в ТК и ТЦ торговые места без залов, столкнутся с отказом в применении ПСН. Еще хуже, если ИФНС патент все же выдаст, но позже выяснит, что ИП не имел на это права из-за несоответствия торговой точки. В таком случае налоги ему пересчитают по другой системе (ОСНО или УСН) задним числом.
Поэтому, в случае сомнений, можете ли вы торговать на патенте, рекомендуем заранее обратиться в ИФНС за разъяснениями.
Источник: www.malyi-biznes.ru
Перспективы торгово-развлекательных центров | ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК ЖИЛЬЯ | Коммерческая недвижимость в кризис 2022: ЧАСТЬ 1
Начинаем цикл статей о коммерческой недвижимости 2022 и сегодня рассмотрим ситуацию с торгово-развлекательными центрами (ТРЦ). Сначала разберем важные логические посылки-предысторию, а затем перейдем к оценке ситуации на рынке.
Почему эта статья будет полезна покупателям и продавцам жилья?
ТРЦ превратились в важнейшие элементы городской инфраструктуры. В том числе, от них зависит привлекательность жилой городской недвижимости как для покупателей, так и для собственников. В современных крупных городах ТРЦ определяют не только социокультурную жизнь, но и влияют на стоимость близлежащей жилой недвижимости.
ТОП 5 ОСТРОВКОВ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ/ЛУЧШИЕ БИЗНЕС ИДЕИ ДЛЯ ОТКРЫТИЯ ОСТРОВКОВ В ТОРГОВОМ ЦЕНТРЕ.
Да, невозможно просчитать четкую зависимость цены жилья от наличия или отсутствия рядом торгово-развлекательных центров. Однако, практика показывает, что при прочих равных условиях жильё с качественной инфраструктурой в виде ТРЦ имеет более высокую ликвидность.
По этим причинам статья будет полезна всем интересующимся рынком недвижимости, в том числе жилой — поскольку важность ТРЦ для каждого городского жителя намного выше, чем это может показаться на первый взгляд.
Почему и как обычные торговые центры превратились в ТРЦ?
ТРЦ в крупных городах — это сравнительно недавнее явления на рынке коммерческой недвижимости России. До 2002-2003 года как таковых ТРЦ не существовало. До возникновения ТРЦ люди в России делали покупки в одном месте, а развлекались в других местах.
Наглядный пример — крупные универмаги вроде ГУМ, ЦУМ, Гостиный двор, ДЛТ и т.п. В них были только магазины — не было ни ресторанов, ни кафе, ни кинотеатров, не говоря уже о катках, аттракционах, спортивных залах и т.п.
Важнейшим ключевым фактором, который определяет доходность любой торговой точки, является проходимость (трафик). Поэтому владельцы торговых центров заинтересованы в том, чтобы кроме самих покупок у людей возникали дополнительные причины для посещения. Больше трафик, больше сопутствующих покупок, больше доход у арендаторов, больше доход владельцев ТРЦ.
Эта формула прекрасно работает и создаёт отличный доход для владельцев торговой недвижимости. Со временем ТРЦ стали привычным и одним из основных мест отдыха и развлечений горожан. Ну а для владельцев близлежащей жилой недвижимости наличие ТРЦ увеличивало ликвидность их квартир и общее качество жизни в районе.
Кто такие якорные арендаторы, и почему их наличие важно для ТРЦ?
Как и любое коммерческое предприятие, ТРЦ конкурируют как друг с другом, так и с обычными торговыми центрами с целью увеличения трафика своих посетителей.
Конкуренция осуществляется путём привлечения наиболее интересных для покупателей арендаторов. Таких как Zara, IKEA, McDonald’s, крупных сетей кинотеатров, а также других известных ресторанов, магазинов и т.п.
Якорный арендатор — это понятие сформировалось для определения важности роли таких арендаторов для ТРЦ. То есть такой арендатор, который прекрасно известен в своей нише на рынке и позволяет привлекать трафик людей, которые желают купить товары якорного арендатора или воспользоваться его услугами.
Чем больше различных «якорей», тем больший доход приносит ТРЦ — и тем больше он интересен для посетителей.
Важный момент для понимания того, как работают ТРЦ
Давно прошли или остались уделом низкодоходного бизнеса те времена, когда сначала строили ТЦ, а потом думали о том, как его заполнить арендаторами. Современные ТРЦ изначально проектируются под конкретных арендаторов, договоры с которыми заключаются на стадии проектирования и строительства.
Количество залов кинотеатров, размеры магазинов для крупных брендов, их расположение и количество — всё это проектируется заранее под конкретных арендаторов.
Безусловно, в каждом ТРЦ есть малоизвестные бренды и небольшие магазины, которыми заполняют не занятые «якорями» площади — но их рентабельность напрямую зависит от того, какой трафик создадут «якоря». Сами по себе эти магазины не способны привлекать посетителей ввиду недостаточной известности и ассортимента товаров. Также они не способны обеспечивать рентабельность ТРЦ.
Как события последних месяцев повлияли на бизнес ТРЦ?
До событий 24 февраля 2022 владение ТРЦ было крайне интересным и прибыльным мероприятием. Да, еще раньше сильный удар по торговой недвижимости нанесла пандемия, в результате которой ТРЦ простаивали длительный период времени — но это был общемировой тренд, который надо было пережить. Большинство ТРЦ в крупных городах сумело пережить это непростое время.
В 2022 году возникла ситуация, которую иначе нельзя назвать иначе, как форс-мажором. Большинство якорных арендаторов объявили, что прекращают работу в РФ на время, а некоторые приняли решение о полном уходе с рынка.
Топ-менеджер Crocus Group Эмин Агаларов рассказал о ситуации с ТРЦ
Интересное интервью, которое наглядно иллюстрирует ситуацию с ТРЦ, взяли журналисты РБК у Эмина Агаларова, топ-менеджера Crocus Group Эмин Агаларов — РБК: «Вместо кинозалов будут глухие коробки» (turbopages.org) . В статье крайне профессионально донесена информация о том, что в случае окончательного ухода зарубежных брендов, трафик ТРЦ просядет настолько значительно, что само их существование будет под вопросом.
Несколько выдержек из интервью:
«Пока торговые центры еще не лишились трафика, но, как ожидает Агаларов, в скором времени это произойдет, если магазины не откроются. «Сегодня мы просели на 20–30% по посещаемости, но если у тебя нет «якорей» (якорных арендаторов. — РБК), у тебя нет посетителей», — говорит Агаларов. ….
В случае если крупнейшие международные сети решат уйти из России и окончательно закроют свои магазины, заменить их на других арендаторов не получится, констатирует Агаларов….. При строительстве торговые центры проектируются под потенциальных арендаторов. А значит, сдать ключевые локации этих компаний, занимавших до 4–5 тыс. кв. м, некому. Других арендаторов с такой выручкой — условно, 100 млн руб. в месяц — нет….
Топ-менеджер убежден, что ни параллельный импорт, ни попытки создания схем по выкупу товаров брендов через другие страны, которые обсуждаются на рынке, не сработают: Во-первых, есть куча ограничений для такого импорта, а кроме того, ни Азербайджан, ни Грузия, ни Казахстан не захотят стать буфером для России, потому что потенциально могут попасть под санкции. Параллельный импорт, возможно, на локальном уровне можно использовать. У тебя есть связи, и ты через Узбекистан ввозишь Mercedes, но в индустриальном масштабе марки, как Chanel, Hhttps://dzen.ru/a/YqxSBndHrwv_5ko8″ target=»_blank»]dzen.ru[/mask_link]
Торговые центры малых форматов: руководство по выживанию
На рынке торговой недвижимости России происходит большой кризис: пандемия обрушила его показатели до исторических минимумов. Причем собственникам небольших объектов приходится тяжелее всего, ведь именно их формат переживает не легкие времена уже не первый год, а во время пандемии стало совсем сложно.
Сейчас очень много торговых центров площадью от 50 000 кв. метров и более, строившихся с целью консолидировать трафик и работать для всех. Массовость и масштабность была в приоритете последние 10 лет. Действительно, для старшего поколения, простор и свобода были в приоритете, но сейчас ситуация изменилась.
Именно реанимация малоформатных торговых пространств становится все более актуальной с учетом потребительских особенностей нового поколения. Сегодня молодые люди хотят индивидуальности, искренности, следуют своим интересам. Они ценят атмосферу пространства, дизайн и хотят чувствовать избранность.
Очевидно, что девелоперам торговой недвижимости было бы разумнее всего подстроиться под этот тренд. Как специалист с большим опытом по работе с малыми форматами торговых пространств, могу сказать, что сейчас, как нельзя кстати, можно и нужно заниматься «реставрацией» таких пространств. Причем, чем сложнее конфигурация объекта, тем интереснее становиться работа и реализация нового проекта. Вместе с тем, мало сделать красиво, нужно еще правильно решить уравнение по доходности, и именно этим мне интересны подобные проекты.
Торговые центры малых форматов делятся на два типа: центральные и локальные. И работать с ними нужно по-разному, так как нагрузку они несут различную.
Центральные торговые центры расположены, как правило, в центре города (это, прежде всего, «ЦУМы», «Военторги» и т.д.) Данные объекты могут быть трафикообразующими и выбирать специализацию широкого спектра, но специализация должна быть обозначена ярко и понятна покупателям. То есть нужно обозначить, что именно является продуктовым ядром заведения – или мода, или продукты, или услуги.
Данное обозначение необходимо подчеркнуть для того чтобы максимально привлечь целевой трафик. Но это не означает, что только мода, или только услуги будут представлены в ТЦ. Необходимо правильно просчитать пропорциональное соотношение всех направлений.
Например, если ядром наполнения является направление мода (одежда, обувь, аксессуары), то в пропорциональном соотношении направлений это выглядит следующим образом – мода 50%, косметика/парфюмерия – 20%, ювелирные украшения /бижутерия — 10% , услуги 10%, еда – 10%. Данное пропорциональное соотношение направлений позволит правильно распределить трафик, сбалансировать конверсию покупок, и, как следствие, сбалансировать прибыль с 1 кв. м. в ТЦ.
Прежде чем утверждать пропорциональное соотношение направлений, необходимо тщательно изучить конкурентное окружение и емкость трафика. В связи с этим, каждый объект изучается индивидуально и разрабатывается свое «уравнение» наполнения. Таким образом, составляется «дорожная карта» реализации проекта, которая будет понятна покупателям и выгодна собственникам объекта. Только после этого можно начинать разрабатывать поэтажные планы и заниматься наполнением.
Локальные объекты – это небольшие районные ТЦ, которые находятся в спальных районах и, как правило, работают только на свой круг покупателей, которым важна шаговая доступность. Данные объекты реализуются с учетом потребностей окружения, где в основном преобладают такие направления, как услуги, еда, развлечения, образование.
Это скорее место для импульсных покупок и центр притяжения для населения района. Правильное распределение долей по направлениям позволит привлечь целевой трафик и обеспечить доходность данного объекта. Акцент на услуги должен преобладать в наполнении, так как это очень важная и востребованная функция для жителей района. За одеждой и обувью многие покупатели поедут в большой ТЦ, которых тоже не мало в спальных районах, а вот за продуктами, в ресторан или в кино многие хотят дойти пешком и не тратить на дорогу время. Поэтому очень важно изучить район и потребности покупателей в сфере услуг, и работать над наполнением в этом ключе.
Вопрос, который часто задают собственники – что предпочтительнее, заниматься управлением торговым центром самостоятельно или отдать его на откуп арендаторам? Здесь ситуация так же непростая. Нужно правильно распределить пропорцию, где первый показатель – доля участия собственника здания (собственное управление), а второй – доля участия в управлении привлеченных партнеров (арендаторов).
Первую пропорцию я называю идеальной — 50% на 50%, когда ресурсы человеческие и финансовые находятся в балансе, то есть время на управление и доходность соответствуют друг другу, а риски разделены пополам между собственником и арендаторами, вторую – оптимальной. Оптимальное соотношение — 70% на 30% — это когда собственник здания имеет возможность влиять на наполнение и регулировать доходность операционного управления и маркетинга.
В данном случае, необходимо иметь профессиональную команду, которая будет управлять торговым центром. В случае когда 70% торговой площади находится в управлении собственника, управление доходностью объекта происходит с учетом ситуации на рынке — заменой поставщиков, регулированием ценообразования, организацией специальных мероприятий и т. д. Все это направленно на увеличение товарооборота проекта. А привлеченные арендаторы играют скорее роль, дополнительную, то есть представляют те товары и услуги, которых нет в портфеле собственника здания — электроника, кафе и рестораны, бытовые услуги. Таким образом, данный тандем позволяет максимально охватить потребности покупателей, повысить конверсию в торговом центре, и, как следствие, доходность.
Еще один важнейший аспект управления – это маркетинг, который является основной направляющей при планировании и создании концепции торгового центра. Необходимо прорабатывать маркетинговую стратегию на еще этапе планирования, а не тогда, когда уже все готово. Очень важно понимать, что маркетинг – это не просто реклама – билборды и флаеры, а целый комплекс мероприятий.
Маркетинговый календарь составляется на этапе создания инвестиционного календаря и детально прорабатывается задолго до открытия проекта. Понимание своего посетителя дает возможность правильно сбалансировать наполнение и транслировать его. Речь идет не только о декорациях и украшении торгового центра, скорее это философия, обозначенная понятными тезисами и обоснование наполнения. К сожалению, многие собственники не понимают важности влияния маркетинговой стратегии на результат и, как следствие, не уделяют этому вопросу должного внимания. В результате начинается вечный поиск ответа на вопрос, почему дела пошли не так.
В настоящий момент, когда турбулентность рынка высока, для того, чтобы создать проект, который будет востребован покупателями и выгоден собственнику, нужно остановиться и подумать над реконцепцией своего объекта, пересмотреть наполнение и условия сотрудничества с партнерами. Наша компания занимается подобными проектами не первый год, и мы понимаем сложность их реализации. Тем не менее, при правильно расставленных приоритетах и грамотно отреставрированной концепции, результатом реализации таких проектов станет красивый и выгодный бизнес, который будет востребован всеми сторонами: как покупателями, так и арендаторами.
Источник: shopandmall.ru
