Основной аргумент органов местного самоуправления для обоснования существования муниципальных унитарных предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, – это презумпция того, что муниципальный (изношенный, обветшавший) жилищный фонд не интересен частному бизнесу. Если принять это за аксиому, то позиция муниципалитета является правильной, образование МУПов для обеспечения жизнедеятельности нерентабельных отраслей хозяйства – одна из обязанностей органов власти. Но действительно ли данная отрасль нерентабельна настолько, насколько изношенность зданий и инженерных сетей пугает потенциальных инвесторов? Сейчас уже есть возможность говорить не только о создании предпосылок для вхождения на рынок по оказанию жилищно-коммунальных услуг частных предприятий, но и об опыте подобных предприятий, осуществляющих свою деятельность в течение достаточного для значимых выводов времени.
Одним из примеров является организация предоставления жилищно-коммунальных и сопутствующих услуг в Санкт-Петербурге с помощью холдинговых объединений юридических лиц, включающих ряд организаций, общее руководство которыми осуществляет управляющая компания.
Революция в сфере ЖКХ. Про бизнес
В состав управляющей компании входят:
Обслуживающие организации, входящие в холдинговую группу, выполняют работы только на условии заключения договоров. Система договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг выглядит, как показано на схеме.
Холдинг осуществляет жилищно-коммунальное обслуживание строго в соответствии с действующими нормативными документами по содержанию и ремонту жилищного фонда. В основе концепции обслуживания лежит районный принцип организации участков обслуживания домов ТСЖ и ЖСК.
Начальник участка располагает полной свободой действий в сфере подбора и расстановки кадров, определения коэффициента трудового участия каждого работника и организации методики обслуживания конкретных домов. Все финансовые потоки проходят через централизованную бухгалтерию. Жилищные кооперативы переводят квартирную плату на счет управляющей компании.
Из этих денег компания финансирует деятельность немногочисленного аппарата управления и районных участков. Финансовые возможности определяются количеством обслуживаемых квадратных метров жилой площади. Из централизованных средств оплачиваются аренда помещения участка, инструменты и оборудование.
На каждом участке действует диспетчерский пункт по приему заявок и располагается аварийная служба. Имеется свое автотранспортное предприятие, уборочная техника. Эффективно работают собственная лифтовая служба и подразделение промышленного альпинизма. Большое внимание уделяется вопросам капитального ремонта инженерных сетей обслуживаемых домов. Формируется собственное подразделение для вывоза бытовых отходов.
Кроме того, управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника.
Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:
Оказываются услуги по приемке зданий в эксплуатацию от застройщика, согласованию и оформлению необходимых документов для подключения инженерных систем объектов недвижимости по постоянной схеме, по регистрации товариществ собственников жилья как на объектах, сданных в эксплуатацию, так и на объектах незавершенного строительства.
Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг (водоканалом, ТЭК, ОАО «Ленэнерго»), в т. ч. при наличии нескольких собственников помещений в здании. Эксплуатационные расходы определяются по общегородским тарифам, указанным в приложении к договору. Расходы на коммунальные услуги определяются по фактическим объемам потребления на основании счетов, выставляемых поставщиками коммунальных услуг. При этом управляющая компания обеспечивает предоставление гражданам всех положенных по закону льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.
Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене.
В период обслуживания управляющая компания регистрирует ТСЖ в указанных домах, если оно не зарегистрировано на стадии застройки, и осуществляет его управление.
Управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда. Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.
В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.
Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции, установленной в Санкт-Петербурге. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников и нанимателей помещений (3) с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике. Квитанции разносят домоуправы, которыми фактически являются председатели ТСЖ, ЖСК.
Существование подобной компании, организованной в 1992 г. и за прошедшее время развившейся в холдинговую структуру, оказывающую не только жилищно-коммунальные, но и дополнительные взаимосвязанные услуги на жилищном фонде площадью более 1 млн кв. м самой различной структуры и степени изношенности, является реальным возражением противникам частных предприятий на этом рынке.
Опыт работы Консалтинговой группы «Лекс» с частными предприятиями по эксплуатации жилищного фонда позволил сфокусировать проблемы данного сектора и выработать основные направления их решения. В большей степени данные проблемы касаются минимизации налогооблагаемой базы в связи с несовершенством действующего законодательства, ставящего муниципальные и частные предприятия в неравные условия хозяйствования.
Частные предприятия вынуждены применять более изощренные схемы договорных отношений и внимательнее относится к своей учетной и налоговой политике. Одной из форм решения данной проблемы является организация данных предприятий как некоммерческих организаций (льготная система налогообложения) либо малых предприятий (возможность применения льготных и упрощенных схем налогообложения). Особое внимание необходимо уделить такой сфере управления, как управление затратами. Данное направление является основным конкурентным преимуществом частного предприятия перед муниципальным. Минимизация затрат на основе грамотного управления позволяет небольшим частным предприятиям конкурировать с муниципальными монополистами. Другими преимуществами, реализуемыми частными предприятиями, являются:
- способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
- использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
- внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;
- использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).
Управление собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства – это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов.
Из объективных препятствий вхождению на этот рынок хотелось бы отметить только неготовность действующего законодательства к обеспечению равных условий хозяйствования для предприятий всех форм собственности в отрасли и дефицит кадров, способных подойти к оказанию жилищно-коммунальных услуг как к реальному бизнесу, который может устойчиво развиваться за счет прогнозируемости финансовых поступлений и стабильно растущего спроса на услуги.
Наталья Сандалова,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»
Опубликовано в журнале «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», №5, май 2006 г.
Источник: www.youhouse.ru
Бизнес в сфере жкх
В советское время коммунальные услуги поставляло государство.
Но сегодня этим занимаются частные фирмы, зарабатывая хорошие деньги.
Бизнес этот сложный, чтобы понять, как найти подряд и не работать в убыток, следует усвоить много рекомендаций и составить бизнес-план.
- На чем зарабатывает управляющая компания ЖКХ?
- Скачать бесплатно бизнес-план управляющей компании ЖКХ
- Франшизы в сфере ЖКХ
- Услуги в сфере ЖКХ как бизнес
- Заключение
На чем зарабатывает управляющая компания ЖКХ?
Управляющая компания является посредником между фирмами, которые владеют коммунальными ресурсами, и жильцами. Руководство УК подписывает договоры, ведет бухучет поступлений за услуги ЖКХ, осуществляет техническое обслуживание помещений. За это компании положен небольшой процент, который в реальном выражении при большом количестве обслуживаемых домов составляет солидную сумму.
Заработок на тарифах является самой распространенной схемой.
Компания делает небольшую наценку на поставляемые другими компаниями ресурсы.
Эта наценка указывается в коллективном договоре.
Жильцы заранее знают, что компания возьмет себе определенную сумму. Но здесь есть нюанс, касающийся прозрачности коммунальных платежей.
В России нет нормативного акта, который обязывал бы управляющую компанию отчитываться периодически перед жильцами за производимые траты. Хотя договор обычно предполагает, что каждый жилец может получить доступ к этой информации, большинство из них не будет интересоваться тратами УК. Компании зарабатывают на этом, взимая с жильцов плату, на 20-30% превышающую государственные тарифы.
И это не только процент за управление бухгалтерией и заключение договоров. Жильцы платят деньги в отдельный фонд управляющей фирмы, обозначенный как фонд техобслуживания.
Ежемесячная плата в этот фонд с квартиры составляет 300-500 рублей, но есть и непредвиденные траты. Жильцы имеют право собрать инициативную группу, чтобы заставить УК организовать парковку, построить детскую площадку или просто благоустроить придомовую территорию.
Собрав деньги на эти цели с жильцов, УК оставляет себе от 3% суммы.
При этом она имеет право покупать землю вокруг дома, закупать сколько угодно материалов и нанимать работников на свое усмотрение.
Сумма заработка для фирмы получается приличной, около 70-80 тысяч рублей за одну оказанную услугу.
Есть еще два дополнительных пути заработка для фирм, которые могут добавить лишние 50-70 тысяч рублей прибыли в месяц.
Это размещение рекламы и сотрудничество с компаниями, предоставляющими услуги ремонта.
Последнее особенно актуально для тех УК, которые связаны с застройщиками.
Жильцам в первое время после заселения почти всегда нужны дополнительные услуги строителей, чтобы проделать косметический ремонт.
Запросив цену для сотрудничества с такими компаниями, УК может иметь около 50 тысяч рублей дополнительной прибыли. Также можно размещать рекламу сторонних фирмах на стендах в подъездах и лифтах, обычная стоимость одного рекламного объявления на стенде около 200 рублей в неделю. В месяц с таких объявлений фирма имеет 20-30 тысяч рублей.
Скачать бесплатно бизнес-план управляющей компании ЖКХ
Бизнес-план представляет собой документ, разрабатываемый и утверждаемый перед запуском проекта в сфере ЖКХ. Он содержит оценку предполагаемых рисков, анализ общего состояния отрасли и уровня конкуренции, этапы начального развития компании. Бизнес-план для ЖКХ необходим прежде всего для ясности действий при открытии УК, но может пригодиться и при взятии кредита в банке.
Сперва в бизнес-плане управляющей компании ЖКХ дается краткая характеристика проекта(резюме).
Описывается основная идея, например «Создание управляющей компании с годовым оборотом в миллион долларов».
По пути кратко обрисовываются частные цели проекта, например «достижение высокой рентабельности за 6 месяцев».
Важной частью резюме является описание источников финансирования проекта. Либо пишутся реквизиты инвесторов и условия, на которых они вкладываются в предприятие, либо условия кредита, который начинающие предприниматели собрались взять в качестве начального капитала.
Далее дается характеристика будущему предприятию. Описывается, какого рода услуги оно будет предоставлять.
В бизнес-план ЖКХ вписывают начальные условия существования такой фирмы, необходимые для достижения целей действия. В них входит не только формальная регистрация бизнеса, но и проведение рекламной кампании, организация приема жильцов, аренда офиса и наем охраны.
В процессе дается характеристика не только будущему предприятию, но и всему сектору, в котором оно будет работать. Оценивается прежде всего уровень конкуренции. Выделяются слабые и сильные стороны этого сектора, чтобы в будущем сделать акцент работы именно на них.
В Москве рынок услуг УК почти монополизирован из-за преференций для них от мэрии, малое количество компаний делят огромный рынок. Но уже в Подмосковье конкуренция за новостройки огромная.
В сфере рынка выделяются сегменты.
В нашем случае это старые и новые дома, а также дома элитного и бюджетного класса.
Для начинающих в этом бизнесе проще начать со старых домов, но рентабельность такого предприятия будет минимальной.
Слишком много денег будет уходить на техобслуживание устаревшей инфраструктуры. Оптимальным вариантом для бизнес-плана будет сделать упор на новые дома бюджетного класса.
В конце отслеживается динамика сегмента рынка в регионе. Количество потребителей, объем потребляемых услуг, выраженный в деньгах.
Статистика анализируется, чтобы понять, какое время лучше выбрать для открытия бизнеса, и открывать ли его вообще. Верным признаком того, что стоит открывать коммунальный бизнес в регионе, является интенсивный рост потребителей подобных услуг при растущем количестве компаний в отрасли. Примеров бизнес-плана ЖКХ предостаточно на просторах сети.
Франшизы в сфере ЖКХ
Чтобы не собирать и анализировать статистику, тратя свое время на возможно бесполезный труд, многие начинающие предприниматели открывают свое дело по франшизе. Владелец франшизы управляющей компании ЖКХ дает бизнесмену идею, механику и рекомендации по открытию филиала своей компании в другом регионе. Он покупает ее и реализует, в некоторых случаях перечисляя определенный процент владельцу франшизы.
Тип франшиз в сфере ЖКХ в России очень специфичен.
Это бизнес по выполнению работы за другие управляющие компании.
Достоинство состоит в том, что вам не надо брать на себя заботы по взиманию платы с жильцов и техобслуживанию дома.
Вы можете открыть компанию, которая будет помогать бороться с должниками.
Делается путем установления специального устройства на подступы к канализации неплательщика. Это очень действенная мера, ведь привыкшие к наличию хотя бы холодной воды люди лишаются доступа к самой необходимой услуге.
Это решает проблемы управляющей компании и пополняет кошелек вашего открытого по франшизе предприятия на 5 тысяч рублей. Начальные затраты на оборудование составят около 170 тысяч, проблем с клиентами у вас не будет в любом случае, потому что количество должников в любом регионе растет каждый месяц. Читатель может найти много отзывов о франшизе в сфере ЖКХ, исследуя Интернет.
Услуги в сфере ЖКХ как бизнес
Бизнес в сфере ЖКХ в этой сфере возможен. Все новостройки обслуживаются именно частными коммунальными компаниями. Вопрос только в том, насколько целесообразно начинать этот бизнес именно в вашем регионе.
Этот бизнес нельзя назвать легким, ведь он менее рентабелен по сравнению с теми же продажами, и требует гораздо более глубоких знаний. Рекомендуется для открытия тем, кто имеет солидный опыт в работе с недвижимостью.
Заключение
Управляющие компании зарабатывают на посреднических операциях и техобслуживании инфраструктуры. В бизнес-плане прописывают основные риски и этапы становления бизнеса.
Франшизы в коммунальном бизнесе существуют и заключаются в требовании денег у должников.
Источник: bizguid.ru
Скачайте полный бизнес-план жкх и получите доход 23.2 млн.р.
4.1. Потребители товара/услуги 4.2. Выбор категории товара/услуги 4.3. Концепция бизнеса 4.4. Распределение эффективности мощностей 4.5.
Расчет прибыльности 4.6. Учет национальных и региональных особенностей 4.7. Эффективное распределение площадей 4.8. Сравнение затрат на аренду и приобретение в собственность 4.9. Адаптация концепции к потребностям клиентов 4.10. Определение целевой группы
5. План маркетинга
5.1. Отслеживание текущего состояния потребительского рынка 5.2. Расчет рентабельности 5.3. Изучение конкурентной среды 5.4. Ориентирование на постоянного клиента 5.5. Программы лояльности 5.6. Системы электронного управленческого учета 5.7. Конкурентные преимущества 5.8. Сравнение российского и импортного оборудования 5.9.
Возможное объединение направлений бизнеса 5.10. Динамика объема продажи товара/услуг 5.11. Объем продажи товара/услуг 5.12. Прогнозы экспертов рынка 5.13. Анализ ситуации на рынке 5.14. Разработка комплекса мероприятий по формированию потребительского мнения 5.15.
Глобальная разработка концепции бизнеса 5.16. Изучение конкурентного окружения 5.17. Потенциал потребителей товаров/услуг 5.18. Прирост участников конкурентного рынка 5.18.1.1. Северо-западный округ 5.18.1.2. Уральский Федеральный округ 5.18.1.3.
Центральный Федеральный округ 5.18.1.4. Южный Федеральный округ 5.18.1.5. Приволжский Федеральный округ
6. Технико-экономические данные оборудования
6.1. Подбор оборудования для обеспечения работы 6.2. Техническая оснащенность помещений
7. Финансовый план
7.1. Система учета 7.2. Основные уплачиваемые налоги 7.2.1.1. Налог на прибыль 7.2.1.2. НДС 7.2.1.3. Налог на имущество 7.2.1.4. Подоходный налог 7.2.1.5. Социальные выплаты 7.3.
Прогнозируемая структура доходов 7.4. План объемов продаж товаров/услуг расчетного периода 7.5. Дисконтированные потоки выручки 7.6. Выплата кредита 7.7. Расходы на деятельность предприятия 7.8. Анализ расходов с учетом специфики предприятия 7.9.
Отработка системы найма для привлечения высококвалифицированных кадров 7.10. Планирование фонда оплаты труда
8. Оценка риска
8.1. Уровень конкуренции 8.2. Уровень смены технологий 8.3. Уровень зависимости от человеческого фактора 8.4. Уровень капитализации инвестиций
9. Финансово-экономическое обоснование инвестиций
9.1. Расчет необходимых кредитных средств 9.2. Вычисление точки безубыточности 9.3. Расчет суммы прибыли и чистая прибыль инвестора 9.4. Итоговая валовая прибыль 9.5. Расчет дисконтированных потоков денежных средств
10.1. Условия успешного функционирования 10.2. Необходимые качества руководителя
11. Приложения
11.1. Этапы проекта 11.1.1.1. Начало проекта 11.1.1.2. Заключение инвестиционного договора 11.1.1.3. Внесение в госреестр и постановка на учет 11.1.1.4. Подбор местоположения и оформление документации 11.1.1.5. Приобретение оборудования 11.1.1.6. Установка оборудования 11.1.1.7. Найм персонала 11.1.1.8.
Обучение персонала 11.1.1.9. Проведение маркетинговой компании 11.1.1.10. Окончание проекта 11.2. Влияние на выручку отдельных товаров/услуг 11.3. Средние цены на товары/услуги в России 11.4. Оборудование для обеспечения работы 11.5. Мебель для организации работы 11.6. Расходы проекта 11.6.1.1. Аренда/приобретение площади 11.6.1.2.
Приобретение оборудования 11.6.1.3. Расход материалов 11.6.1.4. Накладные расходы 11.6.1.5. Приобретение необходимой оргтехники 11.6.1.6. Затраты на рекламу 11.6.1.7. Зарплата сотрудникам 11.6.1.8.
Налоги 11.6.1.9. Непредвиденные расходы 11.7. Периоды денежных поступлений и отчислений (помесячно) 11.7.1.1. Валовый доход предприятия 11.7.1.2. Доход от продаж товаров/услуг 11.7.1.3. Выплаты по кредиту 11.7.1.4. Основная сумма 11.7.1.4.1.1.
Остаток суммы к выплате 11.7.1.4.1.2. Процент по кредиту 11.7.1.5. Издержки 11.7.1.5.1.1. Единовременные выплаты 11.7.1.5.1.2. Ежемесячные выплаты 11.7.1.6. Сальдо месяца 11.7.1.7. Налог на прибыль 11.7.1.8. Чистый доход 11.8. Расходы на оплату труда и налоговые отчисления 11.8.1.1. Заработная плата работников в месяц 11.8.1.2.
ФОТ до налогообложения 11.8.1.3. Налоговые отчисления за год 11.8.1.3.1.1. Подоходный налог 11.8.1.3.1.2. Отчисления в социальные фонды 11.8.1.4. Общие расходы на оплату персонала 11.8.1.5. Налоги к перечислению в бюджет
Полный бизнес-план жкх подходит:
- для себя, если вы планируете вкладывать в открытие или развитие бизнеса свои деньги;
- для инвестора, если хотите привлечь внешние инвестиции;
- для банка, если думаете брать кредит на новый бизнес или расширение действующего;
- для получения субсидий и грантов;
- для нахождения новых бизнес-идей.
Полный бизнес-план жкх подходит как опытным предпринимателям, так и начинающим.
Источник: www.bi-plan.ru
