Такие понятия на рынке недвижимости как «жилье эконом-класса», «жилье бизнес-класса», «элитное жилье» прочно вошли в обиход профессионалов рынка жилой недвижимости.
За время становления российского рынка жилья появились и такие новые классы как «жилье комфорт-класса», «жилье класса де люкс», «жилье премиум-класса» и иные.
Российской Гильдией Риэлторов (РГР) совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) была разработана общероссийская классификация жилья. Однако пока она широкого применения не получила. Более того, отдельные участники рынка требуют изменить ее, так как, по их мнению, классификация не учитывает региональные особенности.
Застройщики, риэлторы, продавцы
Продавцами жилья классификация используется достаточно активно — чтобы определить «место» реализуемого объекта в ряду других, обозначить его рыночную нишу, дать краткую, но емкую характеристику объекту в диалоге с другими участниками рынка, включая потенциальных покупателей. Естественно, продавцы заинтересованы в продаже своих объектов по максимальной цене, что часто приводит к завышению класса объекта. Простейший пример, когда застройщик-продавец автоматически заносит свой объект в бизнес-класс, исходя всего из одного параметра — материала стен. Для него классификация выглядит просто: если строю по монолитно-кирпичной технологии, то это уже бизнес-класс. Но на самом деле не всякий дом, построенный по монолитно-кирпичной технологии, может претендовать даже на отнесение к комфорт-классу.
Как отличаются классы жилья? Премиум, бизнес, комфорт, стандарт#18
Используя механизм классификации жилья как способ выделиться на общем фоне, некоторые участники рынка выдумывают доселе не существовавшие классы жилья, а то и отдельную классификацию рынка под свои объекты. Обычных потребителей, которые попытаются упростить себе работу и ориентироваться на «классы» при выборе и сравнении объектов подобная «чехарда» приводит к дезориентации и недоверию к рекламным и информационным материалам.
Впрочем, пока на рынке нет обязательных к применению и четких формализованных критериев отнесения объектов к тому или иному классу, обвинения в неправильном применении понятий классификации выглядят недостаточно аргументированными. Так, случаи появления «элитных» высотных домов в небольших и небогатых городах в разных регионах вызывали удивление, а то и возмущение участников рынка. До сих пор вопрос о том, может ли быть элитное жилье в обычном городе с дефицитом инфраструктуры и рабочих мест, ржавой водой и отключениями электричества и прочими прелестями бедной провинции остается открытым. В общем случае это вопрос о соотношении качества места и качества самого объекта — может ли качественный объект быть отнесен к высокому классу, если он находится в неудачной местности.
При этом наполнение смыслом понятий классов жилья серьезно различается по крупным регионам, хотя почти в каждом крупном городе сформировалась типичная линейка классов жилья: эконом-класс, бизнес-класс, элитное жилье. Вполне логичное разделение на классы характерное для того или иного локального рынка жилья при попытке его сравнения с другим локальным рынком часто оказывается бессмысленным.
Обзор жилого дома с хозяином в Витебске
Выясняется, что граничные значения характеристик классов в разных городах страны могут серьезно различаться. Более того, классы из разных городов могут сильно пересекаться, особенно если сравниваются города с развитым и неразвитым рынком новой застройки. В результате получается, что в одном городе дом относится к бизнес-классу, но если его «перенести» в другой город, то он там может претендовать не более чем на эконом-класс. Аналогично «элитный» дом, «перенесенный» в другой регион, окажется домом «бизнес-класса». Понятно, что подобная ситуация может приводить как минимум к взаимному непониманию сторон при межрегиональных сделках или попытке сравнить «портреты» рынка.
Государственные структуры
Государственными структурами, включая Министерство регионального развития, Фонд РЖС, местные власти классификация жилья применяется в ходе реализации государственных программ по стимулированию строительства недорогого жилья, а также для определения параметров заказов на строительство и выкуп жилья по социальным программам. Например, Минрегион в 2010 г . разработал рекомендации «по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса». Жилье с такими параметрами строят и закупают для военных и иных участников государственных жилищных социальных программ.
Аналогичные стандарты жилья «экономического класса» разработаны и Фондом РЖС (они фактически повторяют стандарты Минрегиона). Фонд РЖС применяет эту классификацию при проведении аукционов на жилищную застройку территорий. Суть аукционов сводится к тому, что застройщик обязуется построить по минимальной цене новый жилой район с домами, качество которых соответствует требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса. Естественно понимание жилья эконом-класса в документах госстуктур и в привычной рыночной классификации отнюдь не совпадает. Например, в классификации принятой РГР площадь однокомнатных квартир «эконом-класса» может составлять 28- 34 кв. м , а в документе Минрегиона однокомнатная квартира «экономического класса» может быть площадью 28- 45 кв. м .
Потребители
Что касается потребителей, то в основной массе их классификация жилья не очень-то и интересует. Все-таки они мыслят категориями жизненными, практичными.
Обычному покупателю нужно жилье в определенном районе, определенной площади, определенной комнатности, определенной цены и т. д. Только потом начинающие потребители рынка жилищных услуг узнают, что, оказывается, их чаяния и бюджет соответствуют тому или иному классу жилья. Те из потребителей, кто глубоко погружается в процесс выбора жилья, узнают и то, что класс жилья (особенно в рекламе) — понятие растяжимое. Даже как первичный ориентир он может оказаться обманчив. Впрочем, для покупателей, ориентирующихся на дорогие покупки на рынке жилья, вопрос класса, престижности дома действительно может быть очень важен, как и, например, вопрос о соседях. Но рынок элитного жилья не является массовым, в отличие от рынков жилья эконом-класса и комфорт-класса, где и происходит основная классовая путаница.
Аналитикам классификация жилья жизненно необходима. Благодаря разделению на классы возможно определение новых тенденций на рынке, выявление новых типов застройки, рыночных ниш. Более того — в процессе исследований могут появиться и новые классы.
При том что у каждого аналитика может быть своя «внутренняя» классификация жилья, им жизненно необходима и строго формализованная единая классификация, что бы говорить с коллегами и рынком на одном языке. В противном случае от такой классификации может быть только вред. Рассмотрим на простейшем примере.
Допустим, на рынке новостроек появляется «пограничный» по своим характеристикам крупный объект. Аналитик из компании «B» зачисляет его в эконом-класс и заявляет о том, что предложение жилья в эконом-классе существенно выросло и выросла его доля на рынке. В свою очередь аналитик из компании «С» относит этот же объект в комфорт-класс и получает, что предложение жилья в комфорт-классе существенно выросло и выросла его доля на рынке. Подобная информация свалится из пресс-релизов на голову журналистов, которые в свою очередь по неопытности пропустят ее, запутав потребителей, или потратят много времени на выяснение, как же так вышло.
В результате в стране будет создана единая база жилых домов, каждому из которых будет присвоен класс, а потребители, аналитики, участники рынка смогут отбирать из этой базы объекты нужного им класса. Но у государства есть много более важных забот, например, доработка единого кадастра, без которого невозможно запустить новый механизм налога на недвижимость. Вера в то, что отдельные участники рынка могут преодолеть свои эгоистичные интересы, потратить время, ресурсы и средства ради создания общей прозрачной и понятной участникам рынка и потребителям базы жилья с единой классификацией не велика. Впрочем, в этом направлении делаются некоторые шаги, как например упомянутая ранее единая классификация жилья, разработанная Российской Гильдией Риэлторов, носящая, увы, лишь рекомендательный, а не обязательный характер.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ
Источник: kazned.ru
Как различать типы жилья: эконом, комфорт, бизнес, элитный
Официальной классификации жилья в России до сих пор не существует. Рыночная методика оценки уровня, которую в 2013-м разработала Российская гильдия риелторов для жилых новостроек, носит исключительно рекомендательный характер. Тогда на первичном рынке было выделено четыре вида жилья: экономкласс, комфорт, бизнес-класс и элит.На практике это деление настолько условно, что напоминает скорее удачный маркетинговый ход, чем попытку помочь потребителю. Многие предложения, которые застройщики относят к комфорт-, а иногда и бизнес-классу, по объективным критериям не всегда дотягивают до эконома. Тем не менее знать формальные критерии необходимо хотя бы для того, чтобы адекватно беседовать с застройщиками, которые выставляют на каждый класс соответствующую цену
Эконом
Такие квартиры расположены далеко от центра, могут выходить окнами на оживлённые магистрали или железнодорожные пути, не предполагают особой социальной инфраструктуры в радиусе ближе километра. Дом типовой серии и стандартной планировки, без отделки или с типовой черновой отделкой. Никаких требований по безопасности, парковочным местам, инженерным коммуникациям и прочее.
Наше мнение:
— Риелторы и застройщики исходят из того, что экономкласс в Москве покупается как временное жильё, жильё для студентов или долгосрочная инвестиция. И хотя по статистике это совсем не так — в квартирах категории «самый экономный эконом» живёт больше трети москвичей постоянно, строится такое жильё по минимальным нормам, которые есть в законе и строительных правилах. Площади не превышают 50—70 квадратных метрах в трёхкомнатных квартирах.
Комфорт
Комфорт-класс — самая размытая, но при этом и самая продаваемая сегодня категория. В Москве название появилось как рекламный ход в кризис 2008-го и с тех пор прижилось. Первый опыт был очень удачным. Одна из столичных компаний предложила тогда покупателям улучшенный вариант панельных типовых домов.
Квартиры там были сопоставимы по метражу с бизнес-классом, а цена, скорее, тяготела к экономклассу. Идея оказалась прорывной. И рынок оживился.
К сожалению, став массовым, маркетинговый ход зачастую превращается в удобный инструмент для повышения продаж недобросовестных застройщиков. Отличить комфорт-класс от экономкласса бывает невозможно. Всё зависит от конкретного предложения. Обычно подразумевается, что комфорт-класс расположен в домах улучшенных или удачных серий, с импортным остеклением, площадью чуть большей, чем в экономсегменте, и обязательным благоустройством территории. Там может быть предусмотрен паркинг или домофон с консьержем.
В остальном — всё то же минимальное соответствие самым скромным требованиям законодательства. Зато простор для творчества маркетолога. Каждый улучшенный пункт обычно проходит по статье «комфорт +» и требует дополнительных расходов. К комфорт-классу часто относят квартиры, рядом с которыми в будущем может появиться станция метро или новая магистраль, планируется строительство социальных объектов и так далее.
Наше мнение:
— Есть и плюсы. В кризис продажи на рынке недвижимости резко упали, и идея жилья «комфорт +» снова оказалась востребованной. Её начали предлагать тем, кого жизнь заставила присматриваться к более дешёвому жилью, но у кого представления о качестве всё ещё довольно высоки. Бывают случаи, что цена на комфорт-класс оказывается даже ниже, чем в экономсегменте. Кризис заставляет девелоперов, специализирующихся на дешёвом жилье, использовать этот инструмент в конкурентной борьбе.
Бизнес-класс
Такое жильё строится в престижных районах Москвы и Подмосковья, с хорошей инфраструктурой в шаговой доступности. Желательно в приятном окружении парков, водоёмов, театров и музеев. Проект дома в целом должен быть индивидуальным, а квартира как минимум улучшенной или свободной планировки, с широкими возможностями для преобразований.
Парковка, консьерж, домофон, минимальная охрана — обязательно. Высота потолков — не менее 2,98 м. Улучшенные инженерные системы. Отдельно может предлагаться отделка «под ключ». Остекление — толстые профили и качественные стеклопакеты высокой ценовой категории.
Элитное жильё
Квартиры эксклюзивной планировки с авторским проектом и отделкой в домах, созданных архитектурным бюро с хорошей репутацией. Площадь квартир должна начинаться от 60 метров. Планировка пространства ограничивается только внешними стенами. На окнах — деревянные или элитные пластиковые профили верхней ценовой категории с энергосберегающими стеклопакетами.
Инженерное обеспечение — «по последнему слову техники». Климат-контроль, увлажнители воздуха, кондиционирование. На входе — непременный вежливый консьерж. Своя служба охраны и эксплуатации, удобная парковка, индивидуальные услуги прачечной и так далее. Элитное жильё всегда расположено в экологически чистых районах, с прекрасными видами из окна, отличной инфраструктурой, доступностью памятников культуры, не говоря уже о школах, фитнес-центрах и ресторанах.
Источник: jdis.co
Классификация жилых домов
Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), разработанная экспертами Комитетов по консалтингу и девелопменту РГР по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
(Фонд «РЖС»).
Единая методика основана на положениях законодательства Российской Федерации, в том числе приказа Минрегиона России от 28.06.2010 г. № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса», а также потребительских предпочтений покупателей жилья по отношению к параметрам, влияющим на комфортность проживания.
Классификация распространяется на многоквартирные жилые здания высотой до 75 м, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в состав помещений зданий другого функционального назначения. Согласно единой методике, на первичном рынке многоквартирного жилья можно выделить четыре класса жилья: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и элитный класс. При этом эконом- и комфорт классы могут быть объединены в группу массового жилья, бизнес-класс и элитный – в группу жилья повышенного качества.
Все дома, подлежащие классификации, оцениваются с учетом следующих критериев: архитектура, несущие и ограждающие конструкции, остекление, объемно-планировочные решения, внутренняя отделка общественных зон, внутренняя отделка квартир, общая площадь квартир, площадь кухни, характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру), инженерное обеспечение, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе, параметры паркинга. К примеру, жилье экономического класса строится по серийным проектам или проектам повторного применения, в то время как бизнес-жилье — это, как правило, индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. При этом площадь однокомнатной квартиры в эконом-классе составляет не менее 28 кв. м, а в бизнес-классе — не менее 45 кв. м. Кухня в квартирах эконом-класса небольшая – до 8 кв. м, тогда как в квартирах повышенного класса – от 12 кв. м. и выше.
Единая методика классификации жилья на первичном рынке необходима Фонду «РЖС» при проведении мониторинга цен и объемов предложения на рынке жилья в субъектах Российской Федерации. Все полученные данные вносятся в единую информационно-аналитическую систему Фонда «РЖС».
Единая классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (ЕК МЖН)
КЛАССИФИКАЦИОННАЯ ТАБЛИЦА
(отсекающий признак между группами)
Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения
Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты
Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика
Архитектурный облик объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ) и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.
Несущие и ограждающие конструкции
(отсекающий признак между классами)
Сборный ж/б, бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.)
Бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из монолитного ж/б, пеноблоков, керамического кирпича и др.)
Бескаркасные из керамического кирпича и моно литно-ж/б-каркасные дома (ограждающие конструкции из керамического кирпича)
Двойные рамы из отечественных деревянных или пластиковых профилей с однослойным стек лом, или одинарные рамы со стеклопакетами
Импортные пластиковые профили средней ценовой ниши со стеклопакетами. Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям
Современные импортные пластиковые и деревянные профили верхней ценно вой ниши со стеклопакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса) Отечественное остекление высокого класса по импортным технологиям
Современные импортные фиберглассовые и деревянные профили верхней ценовой ниши со стекло пакетами из энергосберегающих стекол. Повышенная площадь остекления (с учетом климатического пояса)
высота потолков в чистоте менее 2,7 м.
Кэ – не более 0,75, высота потолков от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие больших балконов, кладовок. В некоторых проектахпредусматриваются эркеры и летние помещения. Возможность перепланировки чаще всего ограничена.
Кэ – не более 0,7, высота потолков от 2,75 м. Свободная планировка внутри квартиры. Возможности перепланировки, часто наличие пентхаусов, двухуровневых квартир. Предусмотрена возможность зонирования квартиры на гостевое пространство и месс та для отдыха. Возможно наличие бал конов и лоджий большой площади для организации зимних садов. Наличие не менее 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат.
Кэ – не более 0,65, высота потолков от 3,0 м. Количество выходов квартир на лестничной площадке – до 3-4. Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Эксклюзивные планировки. Зимний сад, наличие хозяйственных помещений (прачечные, гардеробные и др.), расположенных в цокольном этаже или подвальном помещении жилого дома.Кухни-столовые, террасы. Обязательно наличие не менее 2 санузлов во всех квартирах.
Внутренняя отделка общественных зон
(отсекающий признак между классами)
Высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.)
Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн-проектом
Внутренняя отделка квартир
Без отделки или стандартная отделка
Квартиры — без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка
Квартиры — без отделки (черновая отделка) или улучшенная отделка «под ключ»
Квартиры — с эксклюзивной отделкой (в соответствии с авторским дизайн-проектом, с применением эксклюзивных отделочных материалов) или без отделки (полная подготовка под чистовую отделку и шумоизоляция, включая в т.ч. заведение всех инженерных сетей поквартирно)
Общая площадь квартир, кв. м
(отсекающий признак между
от 34 (студии – от 28 кв.м.)
Источник: domscan.ru