В Российском девелопменте нет строгих требований к тому или иному классу комфортности жилья. В результате застройщик определяет класс сам, воплощая продукт по своему усмотрению, а клиент не может получить четкое представление о жилом комплексе, который выбирает для жизни. Разбираемся, из-за чего сложилась такая ситуация и какие решения есть.
Содержание
Какие классы и методики существуют
Практика обращения с классами жилья
Как покупатели воспринимают классы жилья. Примеры
Как девелоперы повышают класс в КОТах
Авторские классы жилья
Что будет дальше. Перспективы
Какие классы и методики существуют
Классы жилья обозначены в Единой методике классифицирования жилых новостроек Российской гильдии риелторов: стандарт, комфорт, бизнес, элит. Требования к классу стандарт утверждены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Однако для застройщиков коммерческого жилья все эти данные носят справочный характер, их не обязательно соблюдать. В результате застройщик определяет класс жилья и воплощает его по своему усмотрению.
Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) была опубликована в 2012 году, а затем актуализирована в 2020 году. Это произошло, потому что обновилась нормативно-правовая база и усилилась конкуренция между девелоперами, которые стали добавлять в проекты даже массового сегмента продуктовые решения, повышающие комфорт. В результате сформировалось 17 ключевых критериев, в методике они называются отсекающими, и 5 факультативных, которые учитывают региональные особенности. Последние могут изменить рейтинг жилого дома внутри класса, но не могут повлиять на класс жилого дома (рейтинг может быть ниже или выше в зависимости от соответствия классу) .
Постоянно работая с разными регионами, мы видим, что, помимо перечисленных характеристик, на восприятие класса и девелопером, и потребителем влияет сложившаяся конъюнктура рынка и устоявшееся мнение жителей по поводу того, какой критерий приоритетнее.
Например, в одном городе в сознании людей бизнес-класс может быть только в центральной части, а в другом – он невозможен без наличия определенных и конкретных сервисов.Разделение жилья на классы зависит от критериев, их перечень не окончателен, зависит от региона, города и даже девелопера. Вот основные:
* район расположения: чем ближе к центру города, тем выше может быть класс комфортности;
* инфраструктурное наполнение локации;
Источник: vc.ru
Гид по классам жилья: чем отличаются комфорт, эконом и бизнес
Стандарт, комфорт, бизнес, премиум, элит… Сегментация жилой недвижимости очень размыта. Наш эксперт — руководитель отдела первичной недвижимости АН «Rielty» Ринат Гаризов дает советы, как не переплатить лишнего за квартиру, которая тянет на комфорт-класс только ценой.
Как делить квартиры по классам?
Для начала следует обговорить, что законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договоренности об их границах. Так что сегментация жилой недвижимости — понятие довольно обтекаемое.
Однако в 2013 году вышла «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Этот документ не утвержден правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И ориентироваться на эту классификацию можно только условно. Тем не менее, учитывая, что это единственный документ в своем роде, мы будем ссылаться именно на него.
В пояснительной записке к «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек» говорится, что нынешняя классификация была апробирована в 17 регионах РФ. В документе обозначен и принцип принятия решения о присвоении каждому исследуемому объекту класса качества. Так, признаки, используемые при определении класса проекта, разделяются на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции»). Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса объекта. При этом допускается несоответствие проекта по факультативным параметрам.
В документе обозначены два основных класса качества объектов: массовое жилье и жилье повышенной комфортности. При этом массовое жилье подразделяется на эконом-класс и комфорт-класса, а жилье повышенной комфортности — на бизнес- и элит-класс. Соответственно, чем выше недвижимость по этой «иерархической лестнице», тем дороже. Отметим также, что в начале 2018 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон о замене термина «жилье эконом-класса» на «стандартное жилье». В 2020 году Минстрой России предписал заменить термин «жилье эконом-класса» на формулировку «стандартное жилье».
Читайте Чем отличается панельный дом от блочного
Чем отличаются эконом и элит?
Но вернемся к «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек». В документе обозначены следующие признаки (характеристики), отделяющие один класс жилья от другого:
— несущие и ограждающие конструкции
— внутренняя отделка общественных зон
— общая площадь квартир
— придомовая территория двора и безопасность
Подробнее со всеми характеристиками можно ознакомиться здесь.
Предлагаем на примере нескольких параметров разобрать недвижимость по классам. Начнем с общей площади квартир. Если взять однокомнатную квартиру, то в жилье эконом-класса площадь начинается от 28 квадратных метров, в комфорт — от 34 (студии — от 28 кв.м.), в бизнес-классе площади «однушки» не должны быть меньше 45 «квадратов», в элитном жилье студии начинаются от 60 квадратных метров.
Возьмем еще один отсекающий признак между группами — архитектуру. Если для эконом-класса подходит стандартная архитектура (серийный проект), проекты повторного применения, то для комфорт-класса требуется уже большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты.
Отличительный признак бизнес-класса — индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика. Архитектурный облик элитного объекта требует глубокой проработки внешних элементов здания с учетом рельефа и окружающего участок ландшафта. Дом элит-класса должен возводиться по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора и может претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения.
Классификация как маркетинговый ход
По мнению Рината Гаризова, деление жилья по классам — это по большому счету маркетинговый ход. «Единого стандарта классификации жилья нет, — подтверждает эксперт. — Существуют лишь рекомендации, обозначенные в «Единой классификации», не обязательные к исполнению. Классовость жилья — понятие условное. Это скорее маркетинговые ходы, чтобы поднять или оправдать высокую стоимость недвижимости».
Тем не менее, в своей практике Гаризов опирается как раз на вышеуказанную «Единую классификацию», так как других нет: «Она собирает в себе разрозненные данные по классовости жилья, которые есть в Интернете». Учитывая недавние изменения, связанные с отказом от понятия «жилье эконом-класса», собеседник предлагает оперировать следующей классификацией: стандартное жилье, комфортное жилье, бизнес-класс и элитное жилье.
Вместе с тем, эксперт считает, что стандартная классификация не в полной мере учитывает региональные особенности. «Понятия стандартного, комфортного жилья, жилья бизнес- и элит-класса — очень размытые. Также не стоит забывать еще о региональных различиях. Если мы сравниваем казанский «комфорт» с московским «стандартом» — это примерно одно и то же. В то же время, в Краснодаре «комфорт» будет «стандартом» для Казани», — рассуждает он.
Какой застройщик в Казани выдерживает классовость жилья?
По мнению собеседника, в Казани наблюдается острый дефицит «стандартного жилья», в итоге масс-сегмента на рынке недвижимости крайне мало. Наблюдается тенденция, согласно которой казанские застройщики продают недвижимость повышенной комфортности, которая, естественно, выше в цене. «Стандартом» в чистом виде Ринат Гаризов считает «Салават Купере» и ЖК «Светлая долина». Но в этом случае не совсем понятно, куда отнести загородные поселки типа «ТураНова», «Белая аллея», Царево Village — тут он разводит руками.
К типичному представителю «комфорта» собеседник относит ЖК «Лето». Бизнес-классом он называет Atlantis Deluxe, UNO, которые соответствуют по большинству параметров. А, например, комплекс «Столичный» и «Привилегия», позиционирующие себя как бизнес-класс, к нему можно отнести лишь с натяжкой.
С элит-классом все еще сложнее. Возможно, к этому классу можно с оговорками, по соответствию некоторым параметрам, отнести ЖК «Дворцовая набережная» на Федосеевской, Costura Town в Суконной слободе, ЖК Altura на Тельмана, авторский дом «Шаляпин». «Но они и сами не замахиваются на элитку, говоря о себе как об уверенном бизнес-классе, — говорит эксперт. — И при этом авторский дом «Шаляпин» от UNO по ценнику отличается не сильно, так что границы более чем размыты».
Объекты от застройщика «КамаСтройИнвест» (например, Altura, Costura Town, Vincent) выглядят более элитными на фоне недвижимости, предлагаемой СМУ-88. А Savin House от «Садового кольца» относит себя к бизнес-классу, несмотря на наличие студий около 30 квадратных метров и высокой плотности застройки. По мнению Гаризова, компания «Унистрой» чаще остальных выдерживает классовость жилья, называя вещи своими именами. Например, первые очереди ART City относятся именно к «комфортному жилью».
Казанский ценник для классов жилья
Говоря об отличительных признаках различных классов жилья, Гаризов отмечает: получается, что «стандартное жилье» — все то, что не подходит под критерий «комфортного».
Комфортное жилье подразумевает небольшое количество квартир на этаже, низкую плотность застройки, наличие собственной социальной и коммерческой инфраструктуры, большие площади: однокомнатные квартиры — от 35, двухкомнатные — от 50 «квадратов». Высота потолков не так важна. В плане парковок нет жесткой привязки к подземному или наземному паркингу.
При этом зачастую недвижимость бизнес- и элит-класса в собственной инфраструктуре особо не нуждается. Основной вопрос — в локации. Если рассмотреть ЖК «Времена года», позиционирующий себя как бизнес-класс (5-этажные дома, озеленение территории, гранитные подъезды, керамика, дорогостоящие материалы, низкая плотность застройки, до 1000 квартир во всем ЖК), то вроде бы по всем параметрам этот комплекс соответствует «бизнесу». «Но этот ЖК находится вблизи села Усады. Ну, как бизнес-класс может быть в Усадах?», — задается вопросом Гаризов.
Вместе с тем, если у жилья бизнес-класса нет ограничений в этажности, то в случае «элитки» подразумевается все же малая этажность застройки. Местоположение, этажность и количество квартир на этаже, а также архитектура — это определяющие показатели для классификации. Бизнес-класс и элитное жилье должны быть статусными, выделяться из общей массы. «Если вы говорите, что живете в Atlantis Deluxe, все прекрасно понимают ваш статус и уровень дохода», — говорит он. Еще один важный параметр — качество и стоимость материалов, которые использованы при возведении недвижимости.
И главное: ценник у «комфорта» должен быть выше, чем у «стандарта». За счет ценника, на самом деле, отсекается классовость жилья, считает собеседник. По его словам, в Казани стоимость «комфорта» начинается от 7 млн за «однушку». Недвижимость, стоимость которой ниже указанной суммы, скорее всего, уже будет подпадать под «стандарт». Стоимость же «однушки» в бизнес-классе по-казански стартует от 9-10 млн рублей.
Стоит ли обращать внимание на классификацию? Главное.
Гаризов объясняет, почему началось разделение жилья по классам и отчего этот вопрос вызывает столько споров и неоднозначных трактовок. «Застройщики берут из этой классификации условно три-четыре параметра из шести. То есть только по четырем параметрам из шести их жилье соответствует, например, бизнес-классу. Но ценник на свое жилье они могут ставить выше, как за бизнес-класс, учитывая соответствие некоторым параметрам», — говорит он.
По словам собеседника, застройщики чаще всего используют некоторые критерии, соответствующие более высокому классу жилья, чтобы оправдать стоимость. В итоге у «комфорта», который метит в бизнес-класс, цена обычно сильно завышена. А иногда у «бизнеса», граничащего с «элиткой», напротив, может быть занижена. Иногда получается, что элитное жилье дешевле бизнес-класса. А должно быть так: чем недоступнее по цене — тем выше класс, но на практике зачастую получается по-другому.
Гаризов советует при выборе недвижимости не сильно ориентироваться на классовость жилья. Стоит обращать внимание на реальные характеристики, требуемые конкретному покупателю. Эксперт делает вывод, что классификация жилья крайне условна. «Проще выбирать объекты недвижимости по реальным характеристикам, не акцентируя внимание на том, как сам застройщик позиционирует свой жилой комплекс», — резюмирует он.
Источник: urban-media.ru
Классы, виды и типы новостроек: чем отличаются новостройки разных классов
Жилая недвижимость подразделяется на классы. При этом границы разделения весьма условны. Класс жилья определяется застройщиком из его собственных соображений с целью создания наиболее качественной маркетинговой концепции, позволяющей продать как можно больше квартир. От класса объекта зависит его стоимость.
Например, две абсолютно одинаковые квартиры с одними и теми же наборами опций будут иметь разную стоимость, если одна из них будет относиться к классу «комфорт», а вторая к классу «эконом». Подобное очень часто наблюдается на рынке недвижимости. Единственное, что остается будущим владельцам квартир – научиться отличать классы жилья друг от друга и использовать полученную информацию в своих интересах.
Единая классификация
«Единая классификация многоквартирных домов» была выпущена Фондом содействия развитию жилищного строительства. Это было сделано с целью повышения уровня взаимопонимания между покупателями, застройщиками и органами контроля. В данной классификации вся жилая недвижимость подразделяется на классы по двум критериям: качеству строительства и уровню комфорта. С помощью этого начинания появилась возможность обособить такое понятие, как «класс жилья». Несмотря на это, застройщики продолжают идти на ухищрения и искусственно повышать респектабельность объектов с помощью присвоения им более высокого класса.
Критерии, определяющие класс жилья
На протяжении всей истории строительства при определении класса жилья руководствовались качеством выполнения строительных работ.
Помимо вышеназванного критерия большую роль играют следующие нюансы:
- Эстетичность фасада.
- Площадь квартиры.
- Планировка.
- Архитектурные решения.
- Месторасположение объекта (удаленность от остановок общественного транспорта, магазинов, развлекательных центров и т. д.).
- Качество материалов, используемых для отделки помещений.
- Состояние прилегающей к дому территории.
- Автомобильная парковка и количество мест на ней.
- Наличие охранной системы.
С учетом названных факторов все жилье можно разделить на два вида: массовое и комфортабельное. Каждый вид подразделяется еще на две группы. Массовое жилье может быть класса «комфорт» или «эконом». Объекты повышенной комфортабельности бывают класса «бизнес» или «элит». На сегодняшний день самым бюджетным на первичном рынке недвижимости Москвы и области является жилье эконом-класса.
Класс «эконом»
Данный вид является самым доступным. Низкая стоимость продиктована несколькими факторами:
- Серийность проекта. Подобные дома могут являться частью других жилых комплексов.
- Использование дешевых технологий и материалов в процессе строительства. В большинстве случаев для возведения объекта используются пеноблоки или железобетонные панели.
- Небольшая высота потолков. Как правило, она не превышает 2,7 м.
- Не производятся отделочные работы.
- Неудачное расположение дома. Он может находиться в неэкологической зоне города или быть удаленным от городской инфраструктуры и транспортных развязок.
- За придомовой территорией никто не ухаживает.
- Нет охраны.
Также помимо уже названых недостатков жилье эконом-класса не располагает достаточным количество парковочных мест на стоянке и специальным помещением для консьержа. Существуют и другие недостатки, из-за которых подобные объекты никак нельзя назвать комфортабельным жильем с высоким уровнем безопасности.
Площадь жилых помещений минимальная и начинается с 28 м 2 . Преимущество эконом класса – наименьшая цена. Например, цены на квартиры в Харькове эконом класса начинаются от 1500 у.е.
Класс «комфорт»
Уровень строительства подобных домов несколько выше, чем в случае с жильем эконом-класса. Также отличается и набор опций. Стоимость такой недвижимости чуть выше, чем эконом варианта. В некоторых случаях даже удается найти жилье комфорт-класса по цене «эконом». Главное, перед покупкой тщательно изучить предлагаемые варианты.
Очень часто застройщики пользуются этим в качестве основы для проведения своей рекламной кампании. Не все покупатели знают, какие достоинства должно иметь жилье, чтобы соответствовать классу «комфорт». Для данного типа жилья характерны следующие особенности:
- В процессе строительства используется кирпич-монолит и панели.
- Улучшенная планировка.
- Использование оригинальных архитектурных решений.
- Потолки имеют высоту, превышающую 2,7 м.
- Каждая комната изолирована.
- Лоджии имеют большую площадь.
- Отделочные работы выполняются с использованием не самых дешевых материалов.
- Наличие металлических дверей с домофоном.
- Детские площадки на придомовой территории.
- Соблюдение чистоты на прилегаемых к дому участках.
- Место расположения – спальные районы города в некоторой удаленности от центра.
Площадь квартир комфорт-класса начинается с 34 м 2 (однокомнатная квартира).
Класс «бизнес»
Качество этого жилья выше среднего. Основная категория покупателей – состоятельные люди, которые привыкли к комфортабельной жизни с высоким уровнем безопасности.
Жилью бизнес-класса свойственны следующие черты:
- Дом строится по индивидуальному проекту.
- Использование в процессе строительства современных технологий и дорогостоящих материалов.
- Высота потолков в квартирах составляет минимум 2,75 м.
- На входе в подъезд установлена усиленная металлическая дверь.
- Для обеспечения дополнительной безопасности используются технические средства.
- Жилье расположено в экологически чистом районе города или в непосредственной близости от центра.
- Имеет подземная стоянка для автомобильного транспорта.
- Придомовая территория ограждена и благоустроена.
Квартиры данного сегмента имеют площадь 45 м 2 и более.
Класс «элит»
Любой дом элит-класса представляет собой самостоятельное архитектурное творение и может по праву носить звание настоящего произведения искусства. Разработку проекта проводят известные архитекторы. Такие объекты первичного рынка недвижимости являются самыми дорогими. Для их постройки используются исключительно высококачественные и дорогостоящие материалы.
Планировка в квартирах выполнена в свободном стиле. У будущего владельца есть возможность устроить здесь кинотеатр, сауну, зимний сад и т. п. В квартирах класса «элит» чистовая отделка не выполняется. Это связанно с тем, что покупатели с большой долей вероятности будут приглашать дизайнера интерьера.
Месторасположение подобных объектов – элитные районы города. В каждом доме установлена система видеонаблюдения. За порядком следит служба охраны. Жилье имеет собственную систему отопления и водоснабжения. Самой маленьким представителем класса «элит» являются квартиры площадью 60 м 2 .
Источник: www.stroysmi.ru