Вложение в коммерческую недвижимость как бизнес

Фото: facebook.com

9545

Цель Homo economicus или человека рационального – сберечь и приумножить капитал,обеспечить финансовую независимость от внешних обстоятельств. И если молодые инвесторы рискуют и пускаются в авантюры, то зрелые формируют долгосрочный портфель и становятся адептами диверсификации.

Как правильно диверсифицировать Идеальный портфель – это сбалансированный набор инструментов, которые дополняют и страхуют друг друга на случай кризиса. Такой портфель не дает существенных просадок в фазы экономического спада и показывает устойчивый рост в благоприятные фазы цикла..

В экономике масса теоретиков и практиков, которые предлагают, как сформировать идеальный портфель инвестора. Сколько людей, столько и мнений. Мой метод такой: я разделил свой портфель пополам: одна часть – это биржевые инструменты и депозиты, вторая – доходная недвижимость. Инвестиции на бирже я предпочитаю делать посредством биржевых фондов (Exchange Traded funds).

Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!

Таким образом в первой части портфеля биржевой фонд глобальных акций (например, VTI), американские депозитарные расписки (можно также через биржевой фонд, например TLT), золото (фонд GLD) и депозиты – все в равной пропорции. Этот блок портфеля ежегодно ребалансируется, т.е. по итогам каждого года за счет операций купли-продажи пропорция инструментов в портфеле выравнивается.

Читайте: «Люди часто приукрашивают и неверным образом идеализируют историю, которая стала основой сюжета для «Волка с Уолл-стрит» » Инвестиции в биржевые инструменты можно делать самостоятельно через онлайн-брокера, например, Interactive Brokers – крупнейший онлайн-брокер с американскими корнями. (Проще покупать американские акции через российских брокеров, которые имеют доступ к Санкт-Петербургской бирже – примечание редакции fomag.ru). Альтернативный вариант: управляющий, который даст оценку вашим инвестиционным идеям, расскажет о состоянии экономики, подготовит налоговую отчетность за инвестора и выступит налоговым агентом.

Цена за услуги: от 0,5% до 1% от суммы средств под управлением. Второй блок моего портфеля приносит прибыль в валюте потребления – эта часть инвестируется в доходную коммерческую недвижимость. Коммерческая недвижимость Качественная, а значит высокодоходная и юридически безопасная, коммерческая недвижимость стоит дорого.

Сама по себе она не будет приносить высокую прибыль – ей нужно заниматься: решать проблемы эксплуатации и управления арендными отношениями. Недостаточное внимание к вопросам эксплуатации, к образованию дебиторской задолженности к постоянному желанию арендатора снизить ставку неминуемо приведут к снижению вашего дохода.

В коммерческой недвижимость проблема управления одна из самых животрепещущих. Два пути решения проблемы: самостоятельно включаться в процесс и отдавать себе отчет, что вы сами себя нанимаете управляющим, либо искать управляющую компанию, чтобы получать действительно пассивный доход. В свое время я устал от первого варианта и пришел в проект AKTIVO как инвестор.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: на что обратить внимание

Платформа закрывает две боли инвестора: избавляет от всех проблем текущего управления, включая оплату личных налогов, и за счет коллективных инвестиций в качественные объекты, позволяет даже с небольшим инвестиционным капиталом получить доход от крупной коммерческой недвижимости. При этом инвесторы имеют возможность выбирать из каких именно объектов они хотят сформировать свой персональный портфель инвестиций в недвижимость.

Платформа коллективных инвестиций Наш проект сегодня – это независимая платформа коллективных инвестиций, которая оперирует на российском рынке. За четыре года привлекли 2,5 млрд рублей, проинвестировали в семь объектов. Средний чек составляет 6 млн рублей. На площадке выведены объекты, в которые можно инвестировать сейчас.

Можно собрать инвестиционный портфель из представленных объектов или инвестировать в один понравившийся объект. Каждые несколько месяцев на платформе появляется новый объект.. В основном это торговая коммерческая недвижимость – наиболее стабильная в любой экономической ситуации, поскольку товары первой необходимости, а особенно продукты питания востребованы всегда.

Пока мы представлены только в Москве и московской области. Но компания смотрит и в сторону регионов, и в обозримом будущем предоставит возможность инвесторам участвовать в проектах коммерческой недвижимости в городах-миллионниках – не только в торговой коммерческой недвижимости, но и складской, и возможно, офисной. Кроме того, в планах компании предложить инвесторам возможность получать долгосрочный пассивный доход в иностранной валюте. Мы собираемся смотреть шире и выставить на платформу проекты в Восточной и Западной Европе.

Теги: недвижимость, краудфандинг, инвестиции, ETF

Источник: fomag.ru

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Правильно распорядиться свободными денежными средствами – это значит их приумножить. Деньги должны работать и приносить доход, в противном случае они со временем теряют свою ценность.

Сегодня среди способов инвестирования денежных средств гражданами активно используются инвестиции в коммерческую недвижимость.

Недвижимость – очень надежный объект для инвестирования, особенно высоко ликвидная. Такая недвижимость не только может с легкостью и быстротой оборачиваться вновь в деньги, но и расти в цене, увеличивая свою стоимость.

Коммерческая недвижимость всегда приносит больший доход, чем жилая. Главное при покупке такого объекта недвижимости – правильно оценить все риски и рассчитать доходность вложенных средств.

Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес

Вся недвижимость представлена жилой и коммерческой. Рынок инвестиций в жилые объекты довольно прозрачен и понятен. Нужно для правильного выбора лишь подобрать надежного застройщика, который обязательно закончит строительство объекта.

Дальше купленная квартира либо продаётся, либо сдаётся в аренду. Инвестор в таком случае получает доход либо единоразово, либо постоянно, но в незначительной сумме.

Коммерческая недвижимость – это все нежилые объекты, которые приносят владельцу доход (склады, офисы, отели, бизнес-центры и др.).

Инвестирование в коммерческую недвижимость более рискованно, чем инвестирование в жилые объекты. Однако в условиях современного рынка – это более доходный и выгодный вариант. Особенно прибыльны такие инвестиции в больших городах, к примеру, Москве или Санкт-Петербурге, где существует и успешно работает огромное число офисов.

Перед тем, как вкладывать свои средства в любой инвестиционный проект, нужно составить бизнес-план и просчитать все основные экономические инвестиционные показатели, в частности:

1. Срок окупаемости инвестиции.
2. Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость.

Обзор рынка даёт четкое представление о том, что такие инвестиции реально приносят многомиллионные доходы. Стратегия инвестирования в коммерческие объекты должна быть финансово обоснованна. Жизненный цикл объекта такого характера в каждом конкретном случае будет различным.

Если вложить средства в строящийся бизнес-центр, а потом его продать, будет один жизненный цикл объекта. Если же сдавать офисы отдельным арендатором на долгий срок – совершенно другой.

Куда можно вложить деньги?

Стоит поговорить о том, как выбрать коммерческую недвижимость для инвестирования. На рынке представлено широкое разнообразие таких объектов на любой кошелек и любую фантазию. Сколько денег нужно на покупку такого объекта, однозначно сказать нельзя.

Если говорить о покупке одного офиса в пределах Москвы, то счёт инвестиций будет идти на миллионы или десятки миллионов. Позже сдавать офис можно арендаторам по цене 100-200 тысяч рублей в месяц. Очевидно, что такие инвестиции окупятся довольно быстро.

Инвестировать можно в следующие объекты:

Кроме того в аренду можно сдавать гостиницы, апартаменты, объекты общепита, центры развлечений и т.д.

В 2023 году в Москве все чаще инвесторы вкладывают средства в покупку апартаментов под сдачу в аренду. Апартаменты сдаются в виде жилья, но не являются жилыми объектами. При желании граждане даже могут купить себе такую квартиру, ведь она стоит гораздо дороже, чем в жилом доме.

Все дело в том, что в апартаментах огромные счета по коммунальным платежам, не соблюдаются требования пожарной или иной безопасности, высокие налоги. По сути вложение средств в апартаменты – это не жилые инвестиции, а коммерческие.

Способы инвестирования

Существует несколько надежных способов инвестиций в коммерческую недвижимость, которые так или иначе приносят доход владельцу.

Рассмотрим наиболее популярные из них:

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Перед тем, как решаться на активное действие, нужно все их оценить и взвесить.

Инвесторы могут участвовать в краудфандинговом проекте на коллективной основе, где уже отобраны привлекательные для инвестирования объекты и оценена их финансовая прибыль.

Также можно приобрести долю в паевом фонде недвижимости. Паевые инвестиционные фонды создаются под конкретные проекты, отчего имеют низкую ликвидность. Инвестировать можно и в зарубежную недвижимость.

Российские инвесторы чаще всего инвестируют средства в зарубежную недвижимость Болгарии, Италии, Испании, Греции, США, Германии, Черногории, Франции, Чехии и Турции. Около 40% из всех направленных из России заявок касались именно коммерческих объектов недвижимости.

Трудности в таких инвестициях

Вложение средств в коммерческую недвижимость имеет свои проблемы и возможности. Подводные камни в основном касаются того, что с выгодными объектами никто на практике расставаться не желает. Поэтому распродаются чаще неликвидные или невыгодные объекты.

В больших городах цены на коммерческие объекты недвижимости завышены более чем на 60%. Такое завышение цены обусловлено одним: спрос на объекты всегда намного выше предложений на рынке.

Также перед инвестирование следует учитывать экономические, политические и юридические риски. Гостиничный бизнес сегодня терпит убытки из-за напряженности отношений России с другими странами.

Юридические риски – это прежде всего постоянно изменяющиеся не в пользу владельцев бизнеса законодательные инициативы. То налоги растут, то проверки и регламенты усложняются. Тем самым бизнес терпит убытки, тратя всю свою прибыль на бюджетные платежи.

Достоинства и недостатки инвестиций

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость можно охарактеризовать следующим образом:

Однако недостатки такие вложения тоже имеют, в частности:

• нужны большие деньги;
• объекты обладают низкой ликвидностью;
• трудно спрогнозировать изменение цен на аренду.

Кроме того коммерческая недвижимость сильнее реагирует на экономические кризисы, чем любая другая.

Если правильно распорядиться деньгами и купить действительно выгодной с точки инвестирования объект, можно долго и стабильно получать высокий доход и не думать о падение цен на своё здание.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – рискованное предприятие. Однако в этой ситуации риск полностью оправдан высокой доходностью, которую Вы вряд ли сможете где-то еще получить. К покупке коммерческого объекта нужно подходить внимательно и осторожно с учетом всех потенциальных рисков и негативных сценариев развития.

Источник: expert-home.net

Инвестиции в коммерческую недвижимость: критерии выбора объекта, плюсы и минусы

Коммерческая недвижность может быть источником доходов по разным схемам. Не последнее место занимает спекулятивная, когда объект покупают и продают много раз. Кроме того, неплохую выгоду можно получить, сдавая в аренду находящуюся во владении площадь.

Недвижимость и бизнес

Не секрет, что в жилой недвижимости заинтересовано примерно в пять раз больше арендаторов, нежели в коммерческих площадях. Удивляться тут нечему, ведь инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве делают предприниматели, чаще крупные, средние. Таких в нашей стране пока относительно мало.

Рынок недвижимости, используемой для получения дохода, зависим от ситуации в стране и в мире, в частности от негативных факторов. Как только наблюдается спад деловой активности, это отражается на спросе на квадратные метры. Ее подъем ведет к активизации арендаторов. Отсюда – скачки цен, характеризующие этот сектор. Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в последнее время редко характеризуются как перспективные из-за сложных экономических условий, так как это довольно узконаправленные вложения.

Сколько заработаем?

До начала кризиса коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость показывали очень высокие показатели доходности. Лидировали помещения:

Известно несколько лет, когда всего лишь за 12 месяцев рост прибыли был вдвое, то есть владение небольшой площадью становилось источником стабильной немалой прибыли. А вот в последние несколько лет не всегда инвестиции в коммерческую недвижимость приносят реальный доход. Многое зависит от выбранного объекта, что вынуждает очень ответственно относиться к принятию решения в пользу того или иного варианта.

Предприниматель может рассчитывать на успех, если он сперва разработал стратегию получения прибыли, учитывающую особенности понравившегося ему объекта недвижимости. В такой ситуации доход от коммерческой площади может превысить возможную прибыль от операций с жилой. Это основано на арендных ставках: относительно объектов для постоянного проживания те, которые рассчитаны на предпринимателей, дороже в два, а то и два с половиной раза. А вот начальная цена может совпадать.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге, Москве и других городах мира имеют еще и такую важную положительную черту: продолжительность получения выгоды во времени. Владея некоторым объектом, предприниматель вправе сдавать его по длительному договору. Это означает, что пассивный доход будет поступать годами. Ну а его величина определяется как городом, так и спецификой конкретного здания. А вот жилые помещения можно сдавать дорого только постоянно, что обязывает постоянно искать новых клиентов.

Это важно

Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.

• для жилой недвижимости – 3-7 %;
• для коммерческих площадей – 8-12 %.

Во что вкладывать деньги?

Как уже было отмечено выше, для коммерческих площадей получаемая их владельцами выгода выше, нежели показатели, свойственные жилым квадратным метрам. Но не всякий объект будет столь же прибыльным, как и другой, предложенный на рынке. Чтобы не ошибиться и не вложить деньги в провальный проект, нужно знать признаки, по которым отличают успешные и перспективные варианты от сопряжённых с неоправданными рисками.

Самые востребованные категории:

• склады;
• офисы;
• торговые площадки;
• отели.

Критерии, которые необходимо проанализировать:

• спрос, специфика рынка и предложения;
• прибыльность, приблизительный период окупаемости в разрезе нескольких вариантов вложения средств;
• общий итог, позволяющий определить, что из возможного принесет наибольшую прибыль.

Если вас заинтересовали офисы и площадки под магазины, то для них норматив окупаемости – от пяти лет до десятилетия. Для отелей и складов этот промежуток редко бывает менее 7 лет, зачастую растягивается до 11-12.

Чего стоит опасаться

Если вами запланированы инвестиции в коммерческую недвижимость, жизненный цикл объекта выходит на первое место. Выше уже указаны ориентировочные нормативы для окупаемости различных типов бизнеса. Анализируя приглянувшийся вариант, учтите, что эти сроки должны сочетаться между собой. Вы же не хотите, чтобы вашу гостиницу пришлось отдать под капитальный ремонт или даже снести раньше, чем она себя окупит?

Впрочем, самый главный риск несут в себя инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Как бы ни была успешна стройка в тот момент, когда вы перечисляете деньги за квадратные метры, нет гарантий, что ее не заморозят через несколько лет. Всегда есть вероятность, что объект и вовсе прекратят достраивать. Предсказать такое очень сложно, но практика показывает: в кризис и после него риск подобной ситуации выше, нежели в спокойное время. А сейчас, как известно, рынок недвижимости все еще находится в шоковом состоянии после кризисов 2008-2009 и 2014 годов.

Впрочем, «вторичка» тоже имеет определенные сложные аспекты, делающие рискованными инвестиции в коммерческую недвижимость. Критерии, на которые нужно обратить внимание, указаны выше. Если объект по всем показателям себя проявляет как перспективный, тогда имеет смысл рискнуть и вложить в него деньги.

Тенденции рынка

Эксперты сообщают, что в последние годы инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 71 % относительно периода кризиса 2009 года. В то же время активность на рынке оценивается все еще недостаточной. Ощутимые перемены произошли и в период 2014-2017 годов. За этот промежуток по понятным причинам сократились инвестиции в коммерческую недвижимость из-за границы.

Экономика России довольно медленно наращивает темпы, что отпугивает тех, кто не боится нестабильности политической обстановки. Впрочем, последняя вот уже два года как выправляется, что отражается на повышении числа заинтересованных в квадратных метрах.

Наиболее востребованными считаются площади, которые могут быть использованы для ведения бизнеса в зданиях, построенных в крупных городах. Традиционно лидируют:

• Москва;
• Санкт-Петербург.

Надо сказать, даже в кризисный период спрос на площади тут практически не падал, а сейчас рынок регулярно показывает большой рост. Лидирующие сектора – отели, офисы.

Как говорят эксперты, к концу 2018 года ситуация абсолютно стабилизируется. Если сейчас владеющие свободными средствами российские предприниматели предпочитают инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, по прогнозам экспертов, к тому времени большинство из них будет заинтересовано в ведении бизнеса в родной стране.

Делаем деньги правильно

Коммерческие помещения традиционно востребованы в среде инвесторов. Есть три схемы:

• приобретение пристроенного, встроенного помещения для последующей передачи по договору аренды;
• приобретение объекта в новостройке, чтобы перепродать, когда строительство будет завершено;
• покупка объекта, где в будущем откроется собственный бизнес (возможно, предполагаемый к продаже по мере роста).

Физическое лицо имеет право купить совершенно любую недвижимость – таковы действующие законы. В будущем объект можно передать на правах аренды или перепродать, а также подарить. Но чтобы стать арендодателем, нужно помнить, что коммерческая недвижимость несколько отличается от жилой.

Обратите внимание на такой аспект: когда физическое лицо передает коммерческую площадь в аренду, оно тем самым ведет деятельность, способствующую получению прибыли. По законам страны регистрироваться как предприятие в этом случае не надо. В то же время, если такая деятельность регулярна или удалось заключить договор продолжительностью более года, тогда есть шанс, что вас признают незаконным предпринимателем, за что могут наказать. Как сложится ситуация в конкретном случае, зависит от судебной инстанции и действий собственника.

Что выгоднее?

Традиционно самые прибыльные инвестиции в коммерческую недвижимость осуществляются по механизму «стрит-ритейл». Эксперты рынка недвижимости говорят, в последние годы те лица, кто располагают средствами в пределах 5-10 миллионов, могут позволить себе именно такой метод их наращивания.

Недостаток системы один – высокий уровень конкуренции. Все те люди, которые ранее вкладывали деньги в жилые помещения, но решили перебраться к «более серьезной рыбе», переключились именно на этот формат, что не могло не сказаться на прибыльности. С одной стороны, объем предложений активно растет, с другой стороны, спрос пока не велик до такой степени. В итоге арендаторы могут выбирать из большого числа предложений то, что им выгоднее всего, и меняют арендодателей как перчатки. Выжить можно, лишь регулярно понижая ставку, но далеко не всякий владелец площади готов к этому.

Лучшие могут рассчитывать на лучшее

Как отмечают эксперты, сложная рыночная ситуация, приведшая к тому, что ранее актуальные схемы теряют свою эффективность, делает выгодными инвестиции в коммерческую недвижимость в новом формате. Выгоду могут получить те, кто способны быстро проанализировать, в чем нуждаются клиенты, и принять решение, основываясь на этой информации.

При выборе объекта для вложения средств обязательно проанализируйте все его параметры. Подумайте, на какую категорию арендаторов вы рассчитываете, и постарайтесь предсказать, какие параметры они затребуют от объекта, за который захотят хорошо заплатить. На основе этого выбирайте конкретный вариант. В частности, высок спрос на те помещения, которые расположены в условиях высокой проходимости. В то же время высокая цена при уже имеющейся большой проходимости – свидетельство низкой доходности инвестиций, поэтому избегайте таких объектов.

А если за границу?

Традиционно популярны инвестиции в коммерческую недвижимость Германии, так как принято считать, что именно эта страна отличается наиболее уверенно стоящей на ногах экономикой. Даже в условиях мирового кризиса, пошатнувшего предприятия различных государств, немецкая недвижимость сохранила свои лидирующие позиции и доказала надежность вложения в нее средств.

Как выглядит современный рынок коммерческой недвижимости Германии? До 40 % его участников – это инвесторы из других государств. При этом годовая доходность большинства объектов варьируется в границах 3-9 %. Эксперты говорят, по итогам 2016 года в целом в коммерческую немецкую недвижимость было вложено более 50 миллиардов евро, что превысило показатели последнего десятилетия. Относительно среднестатистических параметров это стало больше практически вдвое.

Наиболее велик спрос на немецкие офисы – именно их покупают 47 % инвесторов. Годовая доходность – до 6 %. Различные торговые площади в 2016 году привлекли внимание 18 % располагающих средствами предпринимателей. Для таких объектов годовая доходность составляет 4-8 %. Гостиницы и склады стали областью деятельности одной десятой иностранных инвесторов в Германии. Эти лица могут рассчитывать на прибыль до 6 % в год. Апартаменты для студентов, заведения по уходу за престарелыми обеспечивают годовой доход в размере 9 %, и это заинтересовало порядка 15 % предпринимателей.

Явки и пароли

Если обратиться к опыту инвесторов в 2016 году, можно заметить, что наиболее привлекательная область – это так называемая «большая семерка», то есть крупнейшие немецкие города. Если вы планируете воспользоваться опытом уже успешных предпринимателей, тогда и вам следует уделить внимание именно этим населённым пунктам:

• столица страны Берлин;
• Кельн;
• Дюссельдорф;
• главный ганзейский город Гамбург;
• пивная столица мира Мюнхен;
• Штутгарт;
• крупнейший в Гессене и пятый по размеру в государстве Франкфурт-на-Майне.

Как говорят аналитики, за 2016 год в Мюнхен поступило инвестиционных средств более семи миллиардов евро. А это относительно всего объема страны – около 13,5 %.

Удивительного в привлекательности Германии для инвесторов ничего нет, поскольку именно тут и по сей день, несмотря на довольно большое количество объектов, практически нет свободных офисов. В крупных городах пустует около 2 % помещений, в небольших населенных пунктах этот показатель поднимается до 5 %, но редко превышает его. Почему ситуация обстоит столь радужно для инвесторов?

За этим следит государство. Выражается это не только в конкурентности рынка, но и в пониженной кредитной ставке и привлекательном финансовом, экономическом климате. Проценты по кредитам варьируются в диапазоне 1,5-2,8 %. На какую сумму можно взять кредит, чтобы вложить эти деньги в недвижимость? По законам Германии – до 70 % стоимости. Согласитесь, звучит заманчиво?

Есть и тонкий момент. Кредитные компании Германии очень внимательно анализируют каждого потенциального клиента, его намерения, а также оценивают, как велика ликвидность объекта, привлекшего внимание вероятного инвестора. Если актив рискованный, то высока вероятность отказа. В случае, когда банк оглашается на сделку, покупатель может быть уверен на все сто, что это – отличное и перспективное вложение, которое станет для него средством процветания.

Подводя итоги

По итогам проведенных не так давно ВЦИОМ исследований, более 50 % населения России уверены, что именно покупка недвижимости – это самый эффективный метод сохранить и приумножить свои денежные запасы. То есть вопрос звучит не «Стоит ли покупать?», а «Что купить?».

Выбирая объект, в который будут вложены средства, старайтесь внимательно анализировать все особенности недвижимости и не рисковать лишний раз. Не забудьте и о высокой конкуренции на рынке, оцените ее в разных секторах коммерческой недвижимости и просчитайте, какой годовой доход вам сможет обеспечить приглянувшийся вариант. Никогда не принимайте решение сгоряча.

Источник: businessman.ru