Выгоден ли гостиничный бизнес в Санкт Петербурге

Санкт-Петербург неспроста называют российской столицей апарт-отелей — здесь насчитывается свыше сотни таких объектов. Но в чём причина такой популярности, и чем они завлекают покупателей? Novostroy.su решил узнать, сколько можно заработать на инвестициях в апартаменты.

Санкт-Петербург неспроста называют российской столицей апарт-отелей — здесь насчитывается свыше сотни таких объектов. Но в чём причина такой популярности, и чем они завлекают покупателей? Novostroy.su решил узнать, сколько можно заработать на инвестициях в апартаменты.

Апарт-отель VALO

Что это ещё за апарты такие?

Рядовому покупателю может показаться, что апарт-отели — это такие же жилые комплексы. В них можно купить помещение для проживания или для сдачи в аренду, как и обычную квартиру. Вся разница лежит в правовой плоскости: с точки зрения закона апарты — это коммерческая недвижимость.

Как работает гостиничный бизнес в России?

Существуют разные виды апартаментов, но нас интересуют только сервисные — предназначенные для сдачи в аренду через управляющую компанию. Такие юниты продаются с готовой отделкой и меблировкой. А всю работу по поиску постояльцев и их обслуживание (уборка номеров, охрана, консьерж-сервис) берёт на себя УК. Разумеется не из-за душевной доброты, а за определённую плату.

Так что покупатель юнита в апарт-отеле становится в какой-то мере владельцем гостиничного бизнеса. Согласитесь, звучит солидно. А теперь о том, сколько на этом можно заработать.

Доходность апартаментов

На сайте практически каждого апарт-отеля можно найти раздел с программой доходности. Это определённая договорённость между инвестором и управляющей компанией о разделении прибыли от сдачи недвижимости в аренду. Продавец апартаментов делает подробные расчёты: из ожидаемого дохода вычитает все затраты на обслуживание.

А потом подсчитывает доходность и окупаемость вложений для потенциальных инвесторов. Для наглядности можно взглянуть на таблицу с расчётами от УК «Начало.Сервис». Обычная практика, когда инвестору предлагаются на выбор 2-5 программ. В зависимости от того, нужны ли покупателю фиксированные выплаты каждый месяц или он готов разделить с УК риски за возможность заработать больше.

Как видно из таблицы, в среднем петербургские апарт-комплексы предлагают инвесторам доходность в районе 10% годовых. А это гораздо выше, чем у других низкорисковых инвестиций: вкладов, облигаций и т. д. Но важно учесть несколько нюансов:

• Данные по доходности взяты с официальных сайтов, но эта информация не является публичной офертой. А значит, при подписании договора клиент может увидеть другие цифры.
• Расчёты прибыли «пляшут» от показателя ожидаемой средней загрузки отеля. Что будет на деле, зависит от многих факторов: ситуации на рынке, расположения отеля, компетентности УК в вопросах маркетинга и клиентского сервиса и ещё много другого. Так что показатели ожидаемой и действительной заполняемости могут и не совпасть.
• Инвестор начнёт получать доходы только после ввода отеля в эксплуатацию и открытия для гостей. Так что если вы вложитесь в апарт-долгострой, то этих цифр придётся ещё подождать.

Последнее не всегда означает, что клиент останется в убытке. Цены на недвижимость в Петербурге постоянно растут и апартаменты не исключение. С момента начала продаж комплекса на котловане до ввода в эксплуатацию юнит может значительно прибавить в цене. К примеру, вот динамика цен на апарты в VALO с их сайта.

За сколько можно купить

Упомянутые организации

Рейтинг B+ / 18 объектов

7 объектов

Кроме высокой доходности вложение в апартаменты имеет и ещё одно преимущество — низкий порог входа. Особенно, если сравнивать с покупкой жилья для сдачу. Ведь цены на юниты в инвест-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых новостройках в этой же локации.

Объясняется это главным образом тем, что земельные участки для коммерческого использования стоят дешевле, чем для жилого строительства. А значит и расходы девелопера ниже. Поэтому можно найти инвест-отели в шаговой доступностью от метро с ценами от 2,8 млн рублей. К примеру, МФК Start на Парнасе, который строит компания «ПСК» .

Этот же комплекс стал первопроходцев в продаже юнитов «по частям». Год назад «ПСК» предложила клиентам возможность за 500 тыс. рублей купить ¼ часть юнита. Аналогичный вариант есть у Plaza Lotus Group . На сайте компании указано, что для инвестирования в их апартаменты достаточно 300 тыс. рублей. За эти деньги покупатели станут собственниками от 3 кв. м недвижимости и будут получать с них до 12% годовых.

Где покупать

Рынок апартаментов в Петербурге довольно велик. На novostroy.su представлены 102 инвест-отеля или МФК на различной стадии готовности. Так что есть из чего выбрать. Как же найти лучший вариант для инвестиций?

В первую очередь, стоит взглянуть на ситуацию глазами гостей города. В каком отеле вы бы остановились сами, если бы приехали в Санкт-Петербург? Почти наверняка лучшим вариантом для туристов будут апарты:

• В исторической части города, поближе к достопримечательностям. К примеру, Avenue-Apart на Малом (Васильевский остров), IZZZI у Владимирской (метро «Владимирская»), Acqualina Apartments (метро «Пушкинская»), «Лиговский проспект 29» (у площади Восстания).
• В шаговой доступности от станций метро, такие как VALO у «Бухарестской», Start у «Парнаса», «IN2IT» у «Купчино».

Ещё один важный момент — проверка управляющей компании, которая будет работать в комплексе. Наличие опыта и хорошей репутации в сфере гостиничного бизнеса будет явным плюсом. Компания-дебютант на этом рынке — более рискованный вариант.

Не лишним будет и проверить застройщика. Затягивание сроков сдачи и низкое качество строительства может серьёзным образом повлиять на доходность инвестиций.

Риски и перспективы

Любые инвестиции несут в себе риски. Но вложения в жильё традиционно считаются одним из самым надёжных вариантов. А как дело обстоит с апартаментами?

В принципе, точно также. Цены на апарты растут вровень с ценой на квартиры, а их вряд ли их ждёт падение в ближайшее время. Кроме того, рынок сервисных апартаментов успешно выдержал «черный» 2020 год, когда туристическая и event-индустрии были парализованы. А это основные «поставщики» клиентов для отелей.

Апарт-отели просто переориентировались на сегмент долгосрочной аренды и так обеспечили высокую загрузку. Да, такой вариант менее доходен, но он позволил продолжать работать и выплачивать прибыль инвесторам.

«В пик кризиса инвесторы в апартаменты получали не 3-5% годовых, как по банковским депозитам и облигациям, а 6,5% фактического дохода» — сообщила Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (цитата из пресс-релиза с сайта ГК «ПСК» ).

Так что свои «огонь и медные трубы» апарт-отели уже прошли. Даже летом 2021, когда туризм переживает не лучшие времена, петербургские отели чувствуют себя неплохо. При закрытых границах город на Неве стал ещё более привлекателен на внутреннего туризма. А ПМЭФ и Евро-2021 обеспечат отели ещё тысячами постояльцев.

Верят в апартаменты и девелоперы. О чём свидетельствует ряд новых проектов в 2021 году. Так, «ПСК» выводит на рынок целую сеть из трёх инвест-отелей под названием Avenir. Не разочаровались в петербургском рынке гостеприимства и китайские компании. Девелопер «Хуа Жэнь» в мае объявил о старте продаж в комплексе Shine.

Как сказано в пресс-релизе компании, запуск этого проекта напрямую связан с популярностью соседнего отеля NIHAO у китайских туристов до пандемии.

Статья по данной теме 1 августа 2020

Собственники апартаментов столкнулись с более высокими эксплуатационными платежами, чем ожидали. Не все готовы платить в два раза больше, чем за жилье. Управляющие компании также не скромничают. Доходность инвестиционной недвижимости оказалась под угрозой.

Источник: www.novostroy.su

Сколько времени окупается отель в Спб

Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости — 8 лет. Это намного быстрее, чем срок окупаемости квартиры, иногда даже быстрее, чем окупаемость апартаментов. Можно ли сократить срок окупаемости отеля в Санкт-Петербурге? ГК Travelto знают, как это сделать!

Как сократить окупаемость гостиницы

Для этого нужно несколько условий:

Удачное местоположение. Пешая доступность к метро и достопримечательностям.

Сколько времени окупается отель в Спб
Срок окупаемости отелей Travelto

Купить апарт-отель в Санкт-Петербурге в собственность стоит от 25 млн рублей. Конечно, инвесторы хотят быстрее окупить эти вложения и получать пассивный доход. Сейчас приобрести можно следующие объекты:

Отель Полтавская. Стоимость — 27 млн рублей, доходность — 12% годовых, срок окупаемости — 7 лет.

Сейчас у нас доступны следующие объекты:

Невский 90. Стоимость — 2,5 млн рублей, доходность — 12% годовых, срок окупаемости — 8 лет.

Преимущество наших апартаментов состоит в том, что все отели состоят в франшизе Travelto, а руководством занимается Управляющая компания. Отельная франшиза способна сократить срок окупаемости, так как новому отелю предоставляется активная рекламная кампания, наработанные стратегии, а Управляющая компания обеспечивает стабильную загрузку и постоянно работает на повышение прибыли гостиницы.

Инвестирование в гостиничный бизнес — один из самых быстроокупаемых методов сохранения и приумножения денег. Отели будут пользоваться спросом всегда, а особенно апарт-отели, так как у туристов с каждым годом растет запрос останавливаться не просто в классическом отеле, а в собственной квартире, где есть самое необходимое.

Источник: travelto-development.com

Перетягивание гостя

Обострение геополитической обстановки, уход международных операторов, снижение турпотока — все эти факторы повлияли на индустрию гостеприимства в Петербурге. Девелоперы заметно снизили число проектов классических гостиниц, а инициатива по развитию инфраструктуры по размещению переходит к компаниям, строящим апарт-отели.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Инвесторы у двух сегментов разные: в апартаментах это физлица, для которых основная цель — сохранение сбережений и стабильность дохода. А у инвесторов, вкладывающихся в классические гостиницы, требования к доходам выше

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

По оценкам, сделанным по состоянию на середину лета 2022 года компанией Knight Frank St. Petersburg, суммарный номерной фонд гостиниц Петербурга составляет 23,7 тыс. юнитов в 147 объектах различной категории. Наибольшую долю по номерному фонду занимают гостиницы уровня «три звезды» и «четыре звезды»: на них приходится 39 и 47% суммарного предложения соответственно. Номерной фонд сервисных апарт-отелей, работающих на рынке гостиничной аренды, не изменился в годовой динамике и составил 7,8 тыс. юнитов.

Рост номерного фонда происходит в основном за счет апартаментов. В Санкт-Петербурге в 2023 году номерной фонд апарт-отелей догонит и превзойдет номерной фонд классических отелей, а к 2030-му превысит на 60%. Эксперты говорят, что после рекордного ввода в 2018 году гостиничных объектов приуроченного к чемпионату мира по футболу (прирост составил более 1000 номеров), гостиничные девелоперы снизили свою активность, уступив сегменту сервисных апартаментов.

«Сегодня на фоне снижения покупательной способности у апартаментов больше шансов получать клиентский трафик, ведь в сравнении с классическими гостиницами арендовать юниты дешевле»,— считает Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

По его мнению, помимо конкуренции, основная проблема классических гостиниц — уход международных гостиничных операторов с рынка РФ. Главная задача для российских операторов теперь, указывает эксперт, научиться предоставлять привычный уровень сервиса. «До тех пор пока качество обслуживания не будет налажено, на рынке временного размещения будет существовать дисбаланс в пользу апартаментов»,— подчеркивает господин Трушин.

Без вытеснения

В последнее время в Петербурге появлялись проекты апарт-отелей, которые привлекали зарубежных операторов и предлагали услуги как классические гостиницы. Тем не менее эксперты не считают, что апарты смогут вытеснить с рынка проекты классических отелей.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», признает, что апарт-отели и классические гостиницы являются до определенной степени конкурентами, но все же считает, что речь о вытеснении одного сегмента другим не идет и не может идти. «Во-первых, апарт-отели предлагают иной тип размещения: номера с кухней, с выгодными долгосрочными программами, с более гибким набором услуг. Следовательно, целевая аудитория, в зависимости от сезона, несколько отличается. Во-вторых, апарт-отели и классические гостиницы, как правило, строятся в разном окружении. Когда мы готовили к запуску свою сеть апарт-отелей, то выбирали локации, в которых практически нет конкурентов. И за два года, что шло строительство, они не появились»,— говорит он.

Генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич замечает, что гостиничный бизнес — это «долгие» деньги. «Еще три-четыре года назад окупаемость вложений в классические гостиницы была минимум 15 лет. С учетом отсутствия в России иностранных туристов три летних сезона подряд этот срок только увеличился, что делает вложения в классические гостиницы менее интересными для инвесторов.

Сегмент апарт-отелей легче адаптируется к внешним изменениям из-за возможности оперативно переключиться на долгосрочную аренду. В этом году в апарт-отеле IN2IT среднегодовая загрузка составила 57%, в летние месяцы этот показатель в среднем равнялся 85%. На такие цифры мы рассчитывали еще в 2018-м году, хотя изменение портрета аудитории и сказалось на средней стоимости номера.

В основном мы принимали российских туристов. Доля гостей из других стран в среднем не превышала 10%. По большей части это были туристы из Белоруссии, также к нам приезжали из Казахстана, Узбекистана и других стран ближнего зарубежья. Мы предполагаем, что эта тенденция продолжится и в следующем году»,— делится госпожа Павлюкевич.

Генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев приводит свои данные: «Благодаря гибкости в сочетании форматов аренды даже в низкий сезон загрузка апарт-отеля не опускается ниже 75%, а в летние месяцы она выше 90%, что заметно превосходит показатели классических отелей». Господин Сторожев говорит, что сейчас в Петербурге в стадии строительства находится отель на улице Брянцева, 3, в Калининском районе, от ООО «Введенский». «В 2024 году появится общественное пространство, объединяющее в себе сквер и помещения первых этажей нового отеля — крупнейшего отеля категории «три звезды» в Санкт-Петербурге. В отеле в 23 этажа будет 802 номера на 1026 мест. До конца неизвестно, будет ли в итоге это классический отель или все же часть гостиницы станет апарт-отелем»,— отмечает он.

По его словам, в конце декабря 2021 года Cosmos Hotel Group (группа АФК «Система») и ГК «Балтрос» подписали соглашение о совместной реализации проекта создания гостиничного комплекса категории «четыре звезды» в Выборгском районе на Литовской улице, 1, корп. 3. Отель будет функционировать под брендом Cosmos. В отеле обшей площадью 7,2 тыс. кв. м предусмотрено 176 номеров, ресторан на 120 посадочных мест, лобби-бар, фитнес центр, а также многофункциональный конференц-центр с возможность принять мероприятие любой сложности до 125 человек. Срок реализации проекта — 2023 год.

Застройщик ООО «Лахта Тауэрс» в ближайшей перспективе построит гостиницу категории «четыре звезды» между Лахтинской гаванью и «Тинькофф Ареной» в Приморском районе, в непосредственной близости от «Лахта-центра». «Несмотря на уход из РФ гостиничного оператора Hilton, предварительный договор на управление с которым был подписан в конце 2021 года, отель будет достроен»,— уверен господин Сторожев.

Турецкий отель на площади Конституции также будет заменен на апарт-отель от московской компании АО «АртИК» на 640 номеров. Тут же появятся коворкинг, рестораны и спортивный клуб с бассейном.

Три кита апартаментов

Сегмент апарт-отелей развит в трех городах РФ: в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи. Апарт-отели, развивающие сервисный формат, больше характерны для Петербурга и Сочи, в Москве больше развит деловой туризм и там пользуются спросом классические гостиницы. «В других городах РФ этот сегмент находится в зачаточном состоянии»,— отмечает господин Сторожев.

Тенденция на рынке гостиничной недвижимости становится ввод гибридного формата (апарт-отель плюс гостиница). Под гостиничные номера обычно выделяются отдельные этажи, но инфраструктура общая (к таким проектам в Петербурге можно отнести проекты Valo, Status, Yes Leader).

Эксперты говорят, что при соблюдении стандартов затраты на строительство одинаковы что для гостиниц, что для апарт-отелей. Но инвесторы разные: в апартаментах это физлица, для которых основная цель — сохранение сбережений и стабильность дохода. «У института инвесторов, вкладывающихся в классические гостиницы, требования к доходам выше»,— указывает господин Сторожев.

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге, говорит: «Несомненно, классические гостиничные проекты сохраняют свои позиции, и апарт-отели не смогут вытеснить их с рынка. Однако в этом году наблюдается тенденция на замедление девелопмента в крупных городах, что обусловлено тем, что такие направления, как Москва и Санкт-Петербург, уже достаточно развиты. Более того, в них замедление развития ощущается сильнее, чем в менее крупных локациях».

По ее данным, показатели гостиничного бизнеса находятся на высоком уровне: наблюдается большой коэффициент загруженности отелей, а внутренний туризм компенсирован отсутствием иностранного туристического потока, что демонстрирует Петербург. Также известно, что иностранные туристы предпочитали отели повышенного комфорта, поэтому на фоне отсутствия этого сегмента спрос сместился на более бюджетное размещение, отмечает госпожа Московченко.

Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер апарт-отеля VIDI), также считает, что гостиничный бизнес в его классическом понимании сохранится. «Несмотря на то, что с начала года рынок покинуло несколько крупных международных операторов, чей фонд оценивается более чем в 12 тыс. номеров и полсотни отелей, высокие международные стандарты, которые внедрялись годами, надолго остались в России. И их давно переняли местные операторы. Посмотрите на «Гельвецию» в центре Петербурга на улице Марата — это фешенебельный отель для взыскательной публики, который в силу имиджа и репутации является сильным конкурентом даже для люксовых международных брендов»,— комментирует он.

При этом, как полагает господин Кравцов, количество международных гостиничных сетей в стране сократится. «Это связано не столько с уходом западных операторов, сколько с сокращением международного туризма до уровня статистической погрешности. И вот место этих объектов как раз могут занять сети апарт-отелей, созданных девелоперами «с нуля», но живущие по тем же законам гостеприимства. Такие апарт-комплексы могут быть направлены на внутреннего и делового туриста, а также на тех, кто сам предпочитает жить в собственных апартаментах в центре города, своим примером популяризируя мировую культуру проживания в отеле»,— рассуждает он.

Преимуществом проектов апартов является и то, что в одном объекте могут быть совмещены и сервисные, и несервисные функции, тем самым проект становится более финансово устойчивым.

Владимир Шабанов, исполнительный директор группы «Аквилон», говорит: «Проекты строительства апартаментов остаются интересны и застройщикам, и покупателям. Спрос на наш проект ЖК Promenade by Akvilon превысил все наши ожидания. Сейчас мы рассматриваем еще участки, пригодные для строительства подобных комплексов. Вполне возможно, это будут и сервисные, и несервисные апартаменты».

Господин Софронов обращает внимание, что в 2022 году рынок Петербурга пополнился большим числом проектов несервисных апартаментов. «За счет этого почти в полтора раза выросло предложение. Это предложения в том числе и московских застройщиков, пришедших на петербургский рынок. А также рекреационные и премиальные проекты, в которых сервисная составляющая обычно не предусматривается. В третьем квартале стартовали продажи в шести проектах несервисных апартаментов. Единственным сервисным проектом стал наш апарт-отель Ladozhsky Avenir»,— утверждает он.

Эксперт обращает внимание, что в 2022 году сервисные апартаменты стабильно росли в цене. «Несервисные сначала дорожали, но со второго полугодия начали дешеветь. Это объясняется тем, что сервисные апарт-отели создаются и продаются как инвестиционный продукт. Запуск программ гарантированной доходности осенью этого года является тому подтверждением.

Перспективы у сегмента сервисных апартаментов более четкие. Есть бизнес-модель, прошедшая проверку парой кризисов, есть понимание целевой аудитории. Есть и дополнительные варианты для инвесторов, такие как небольшие офисы в составе апарт-отеля»,— полагает он.

• «Business Guide Лидеры бизнеса». Приложение №17 от 27.12.2022, стр. 11

Источник: www.kommersant.ru