Сдача в аренду помещений сегодня является более выгодным бизнесом, чем производство, поэтому все больше предпринимателей предпочитают зарабатывать именно таким способом. Самое сложное в таком предприятии – найти подходящего якорного арендатора. Давайте узнаем , что значит это словосочетание и какие имеет особенности этот вид аренды.
Кто такие арендаторы
Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.
Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.
Местные арендаторы: как выстроить работу эффективно?
Виды арендаторов
Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:
- Обычный арендатор. В большинстве случаев он снимает небольшую площадь , а следовательно, приносит весьма скромную прибыль.
- Субарендатор. Иногда арендованной площади оказывается слишком много для одной фирмы. Поэтому «лишнее» пространство пересдают более мелким организациям. Часто случается, что арендаторы получают на субаренде больше прибыли, чем их торговая точка, размещенная на оставшейся территории.
- Якорный арендатор. Самый желанный «клиент» для владельцев торговых центров. Почему? Давайте рассмотрим.
Якорный арендатор: что это такое
Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.
Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.
Чтобы решить эту проблему, готовясь открыть очередной торговый комплекс, территорию в нем стали сдавать магазинам с уникальной продукцией или же очень дешевой . Именно они становились тем магнитом, который притягивал клиентов в торговый комплекс. Таких арендаторов, которые фактически служили рекламой для всего комплекса, стали именовать якорными. Именно от их наличия зависит прибыльность того или иного торгового центра.
Особенности такого вида аренды
По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в ТРЦ (торгово-развлекательных центрах)?
- В среднем они занимают от 5 до 15 процентов от общей площади помещений. Максимальное количество арендуемой ими территории — не более 50 % .
- Именно такие магазины (или заведения, оказывающие другие услуги), как правило, привлекают в торговый центр большинство клиентов, поэтому их реклама может находиться повсюду в ТРЦ.
- Часто место якорного арендатора в торговом комплексе находится на втором, третьем этаже (или в других менее привлекательных местах). Это делается для того чтобы, добираясь до них, потенциальный покупатель мог ознакомиться с продукцией менее известных магазинов. За такую своеобразную рекламу арендодатель обычно делает оговоренную скидку арендатору или предоставляет ему другие льготы.
- Как правило, в такой торговой точке представлен широкий ассортимент товаров по привлекательным для клиентов ценам. Поэтому чаще всего якорные арендаторы торговых центров — это различные супермаркеты. Наиболее распространенная их специализация — продукты, химия или бытовая техника. Иногда их может быть сразу несколько: например, на первом этаже – продуктовый супермаркет, а на третьем – бытовой техники. Второй этаж и пустующие места на двух других – распределяются между небольшими узкопрофилированными магазинчиками и офисами.
Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров
В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?
Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат Алиханян
- В первую очередь они привлекают покупателей сами по себе, обеспечивая более широкую известность другим магазинам торгового центра.
- Владелец здания меньше тратит на рекламу своего помещения, поскольку якорный арендатор самостоятельно проводит собственную маркетинговую кампанию. Кстати, иногда сам оплачивая оформления фасада здания или хотя бы его части.
- Такой арендатор приносит больше прибыли, нежели мелкие торговые точки. Кстати, бывают случаи, когда арендодатель получает даже не плату за площадь используемого помещения и коммунальные услуги, а процент от общей выручки фирмы.
- Наличие особенно успешного «якоря» позволяет владельцу здания повышать арендную плату более мелким торговым точкам, чей покупательский поток увеличивается за его счет .
Какие преимущества получает якорный арендатор
Становясь «якорем», арендатор тоже редко остается внакладе и получает определенные льготы.
- При выборе места расположения своей точки в торговом центре имеет преимущества по сравнению с малыми магазинами.
- Получает льготные условия по аренде из-за своего особого статуса.
- На фасаде, как правило, в первую очередь размещается логотип или реклама якорного арендатора.
К сожалению, далеко не всегда маркетинговая стратегия, основанная на якорной аренде, оказывается успешной. Известны случаи, когда хорошо разрекламированные торговые точки становились банкротами, и владельцу ТРЦ приходилось заново искать новый «якорь». Поэтому, наряду с массой преимуществ (по сравнению с другими арендаторами помещения), якорный еще и значительно рискует. В то время как арендодатель все равно останется в финансовом выигрыше.
Виды «якорей»
Стоит отметить, что якорный арендатор – это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».
- Супермаркеты. Именно они в большинстве случаев и являются якорными арендаторами торговых центров. Список таких точек способен перечислить любой, кто бывал хотя бы в небольшом ТРК . Хотя чаще всего это продуктовые супермаркеты, иногда они могут иметь другую специализацию. Например, продавать одежду, строительные материалы или технику.
- Спортивные залы, фитнес-центры и подобные заведения часто являются якорными арендаторами.
- Учебные заведения. Конечно, они не столь распространены и прибыльны, как первые два вида, но в отдельных случаях именно они являются «якорями». Обычно это частные курсы по изучению иностранных языков, школы парикмахеров, косметологов, мастеров маникюра и педикюра и т. п.
- Развлекательные комплексы. Один из наиболее распространенных видов «якорей» после супермаркетов. Это могут быть катки, кинотеатры, бассейны, боулинги, сауны и т. п. Как правило, они очень удобны арендодателям, поскольку вокруг них можно размещать многочисленные рестораны или магазины по продаже соответствующего оборудования (например, купальные принадлежности возле бассейнов, коньки – возле катков, полотенца и мыла с шампунями возле саун).
Примеры «якорей»
Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько ТЦ города Москвы.
К примеру, взять известный торговый центр «Щелково». Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются «Баскин Робинс» (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет «Реал» и кинотеатр «Центрфильм». Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.
Еще одним примером является ТРЦ «Гагаринский». Интересно, что, помимо стандартных «якорей» в виде гипермаркетов «Ашан» и «Спортмастер», а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.
Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются «якорями» для многих покупателей еще с начала XX века.
По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.
Почему сегодня возникают проблемы с «якорями»
В современном мире торговые центры перестают быть редкостью. Если десять лет назад в небольших городах их было по одному-два, то сегодня таких мест в населенном пункте с количеством жителей примерно 60-80 тысяч встречается в среднем около пяти.
Если же говорить о больших городах или мегаполисах, то в них количество торговых центров исчисляется десятками. Все они обычно довольно похожи между собою, как и их «якоря». Обычно это супермаркеты или фитнес-залы, рестораны. Иногда магазины недорогой брендовой одежды (как, например, в московском ГУМе).
В связи с этим между ТРК, особенно размещенными в одном районе, возникает серьезная конкуренция, поэтому владельцы зданий вынуждены искать необычных якорных арендаторов, чтобы их торговый комплекс выделялся на фоне других. Однако в небольших городах найти такого труднее.
Ведь, к примеру, тот же каток, кинотеатр или бассейн – довольно дорогое предприятие, и в небольших населенных пунктах он попросту не будет окупаться. В связи с этим арендодатели вынуждены придумывать другие способы привлечения покупателей. Поэтому сегодня якорная система постепенно изживает себя. К сожалению, достойной альтернативы ей пока не придумано.
Источник: fb.ru
Якорный арендатор в коммерческой недвижимости
Якорный арендатор — на сегодняшний день устоявшееся и общепринятое понятие в среде профессионалов рынка коммерческой недвижимости. Под якорными арендаторами подразумеваются одна или несколько наиболее важных компаний-арендаторов в торговых центрах, отвечающих ряду особых требований.
Сфера деятельности якорного арендатора
Как правило, якорными арендаторами становятся ритейлинговые компании. Чаще всего, крупные сетевые супермаркеты, специализирующиеся на продуктах питания и попутно на всем остальном.
В России такими якорными арендаторами чаще всего становятся магазины «Магнит», «Пятерочка», «Атак/Ашан» и прочие. А, например, в Испании — Mercadona, Lidle, Supercor и другие.
Не обязательно это должны быть торговые предприятия, специализирующиеся исключительно на еде. Вполне возможна и иная специализация. Например, мировой бренд в области строительства и ремонта Леруа Мерлен, европейские спортивные магазины Decathlon и так далее. Конечно, при этом окружающая инфраструктура вокруг такого якорного арендатора, скорее всего, окажется иной, чем вокруг продуктового магазина.
Сетевые арендаторы
Не сложно заметить, что якорными арендаторами становятся чаще всего сетевые предприятия. На самом деле, таких клиентов мечтает иметь в своем торговом центре или в магазине под аренду на улице любой владелец коммерческой недвижимости. Дело в том, что сетевые организации отличаются надежностью. Они
- Заключают договоры сразу на длительный срок.
- Редко прекращают сотрудничество.
- Имеют достаточно средств для оплаты счетов.
В качестве примеров таких арендаторов в Испании можно назвать Mercadona, Carrefour, Consum, Caprabo — среди ритейлеров, Macdonalds, KFS, Burger King -предприятия быстрого питания, Marriot, Sheraton — отели.
Конечно, за хорошего сетевого клиента всегда существует определенная конкуренция среди арендодателей.
Занимаемая площадь якорным арендатором
Якорный арендатор, как правило, занимает достаточно большой процент площади торгово-развлекательного центра, обычно 10-15 и более процентов. Такие клиенты стремятся заключать с собственниками соглашения на особых условиях, позволяющих при необходимости увеличивать размеры своих помещений в приоритетном порядке. Или наоборот, сокращать их, если дела идут не так, как ожидалось.
Разумеется, якорному арендатору выделяется едва ли не лучшее место во всем комплексе, но со своей спецификой. Дело в том, что собственники все же заинтересованы, чтобы сдавать и остальные помещения за приемлемые деньги, поэтому они так или иначе обычно думают о том, как грамотно направить поток посетителей.
Генерация трафика якорным арендатором
Самое главное отличие якорного арендатора, которое ставит его в особые условия по сравнению с другими в том же здании — генерация трафика. Именно к якорному арендатору направляется основной поток посетителей. И по дороге, попутно, они могу посетить и другие торговые точки.
Чаще всего получается, что если в здании есть якорный арендатор, то дела у объекта недвижимости идут хорошо. Остальные более мелкие предприятия поблизости зарабатывают свою долю прибыли. Собственник объекта вовремя и в полном объеме поучает арендные платежи.
Но относится все это прежде всего к определенной целевой аудитории, а не к любому бизнесу. Классический пример — возле университета стоит открывать предприятия быстрого питания типа MacDonald’s, Burger King или KFC, а не звездные мишленовские рестораны. Также и в торговых центрах, как правило, якорный арендатор задает общее направление, а окружающие компании следуют ему, подстраиваясь под привлеченную публику.
Практическое применение
Для тех, кто планирует инвестировать деньги в тот, иной объект коммерческой недвижимости вопрос изучения ситуации с якорными арендаторами является одним из самых важных и принципиальных. Причем мало просто уточнить, что такой арендатор есть на объекте. Надо еще и проверить, убедиться каким-то образом, не собирается ли он случайно уйти из этого места в ближайшем будущем.
Многие арендаторы не смогли достойно пережить локдаун. И до сих пор не все из них восстановились и способны платить как прежде в ситуации сохраняющихся ограничений. Поэтому инвесторам, перед тем, как заключать сделку с объектом в расчете на поступления от уже имеющегося арендатора, важно получить полную информацию, как он платил на протяжении 2020-2021 годов.
Признаками того, что дела у якорного арендатора идут хорошо, могут быть
- Большое количество народа у касс в час пик. Если много кассиров и все равно очередь — даже если это и плохо для посетителей, но очень хорошо для магазина и следом за ним, для инвесторов в коммерческую недвижимость.
- Развитие торговой точки, внедрение новых технологий, например, точке для самостоятельной оплаты, как это происходит во многих местах в наши дни.
- Постоянное обновление и расширение номенклатуры продукции на полках. Наоборот, будет сразу видно, если предприятие не планирует оставаться в том же месте и снижает свои запасы.
Как правило, найти большое помещение под крупный супермаркет не так просто. Рынок подобных предложений по естественным причинам всегда ограничен. Потому якорные арендаторы нередко договариваются с собственниками о том, чтобы зайти в здание — еще на стадии его строительства. А договорные отношения носят действительно долгосрочный характер.
Потенциальному инвестору в коммерческую недвижимость стоит тщательно изучить этот вопрос, как долго то или иное предприятие занимает ключевую площадь. И если арендаторы часто меняются, то это плохой знак. Значит, с объектом явно что-то не то.
К другим признакам возможного изменения ситуации с якорными арендаторами может служить в том числе информация, не связанная с объектом напрямую. Например, новости о слияниях и поглощениях основной компании, ее отчетность о прибылях и убытках, заявления о расширении или наоборот, о сокращении штата.
Например, в январе 2022 года сетевая компания New Balance, специализирующаяся на производстве и продаже спортивной обуви, вдруг заявила о том, что планирует закрыть несколько десятков своих специализированных магазинов по всей Испании. При этом далеко не все собственники помещений получили уведомления о предстоящем окончании аренды вовремя. Некоторые узнали о предстоящих изменениях только из средств массовой информации.
И это существенно повлияло на рынок коммерческой недвижимости. Например, в центре Барселоны был снят с продажи объект стоимостью 5 млн евро — из-за закрытия магазина арендатора. Таким образом, можно сделать вывод, то наличие сетевого магазина — еще не панацея для инвестора. Важно теми или иными способами узнавать о планах арендаторов.
В целом инвестору приходится отслеживать достаточно большое количество информации о таких организациях. Но с другой стороны, наличие качественного якорного арендатора в торговом комплексе, при всех оговорах — это некоторое свидетельство удачного вложения денег в коммерческую недвижимость поблизости от него. Узнать, какие объекты коммерческой недвижимости в Испании с якорными арендаторами доступны для инвестиций вы можете у наших специалистов.
Получите консультацию специалиста
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Источник: decartproperty.com
Якорный арендатор
«Якорный арендатор» — это крупная компания, который занимает значительную часть помещений в офисном здании. Эксперты отмечают, что наличие «якоря» в офисном центре имеет важное значение для развития объекта. Понимая это, многие собственники коммерческой недвижимости выбирают основного арендатора задолго до окончания строительства БЦ. В некоторых случаях проект сразу создаётся под конкретную компанию. При этом якорный арендатор получает существенные преимущества при заключении договора аренды.
Кто такой якорный арендатор
На рынке аренды коммерческих площадей «якорем» называют два типа арендаторов. На российском рынке термин означает в первую очередь крупного арендатора, который занимает от 10% до 50% помещений бизнес-центра. Соответственно, метраж арендуемых площадей, необходимый для того, чтобы получить статус якорного бренда, зависит от размера выбранного БЦ.
Вместе с тем финансовые показатели бизнес-центра во многом зависят от репутации ключевого арендатора. Известные бренды повышают престиж офисного центра, выступают гарантом высокого уровня сервиса, привлекают инвесторов и повышают рыночную стоимость здания.
Список более мелких арендаторов также формируется под влиянием основного игрока: каждый предприниматель старается «соседствовать» с компанией, которая близка ему по имиджевым характеристиками и направлению деятельности, но при этом не является прямым конкурентом. Таким образом, собственники заинтересованы в привлечении якорных арендаторов разного типа. Крупный арендатор обеспечивает стабильный поток инвестиций с момента открытия БЦ. Сотрудничество с уважаемой компанией приносит репутационные выгоды.
Какие преимущества получает якорный арендатор
Благодаря своему особому положению основной арендатор может рассчитывать на более выгодное коммерческое предложение, чем остальные соискатели. Собственник офисной недвижимости заинтересован в сотрудничестве с представителями крупного бизнеса, поэтому готов предоставлять им определённые льготы.
Право преимущественного расширения
Крупные компании тщательно планируют стратегию развития. Однако предусмотреть все изменения рынка на несколько лет вперёд невозможно, а договора с ключевыми арендаторами обычно заключаются на длительный срок. Минимизировать риски можно, если предусмотреть в соглашении преимущественное право арендатора как на расширение, так и на уменьшение занимаемых помещений.
Условия оптимизации арендуемых площадей под текущие потребности нанимателя прописываются в договоре аренды. Документ устанавливает срок, в течение которого компания-якорь должна уведомить арендодателя о том, что ей необходимо занять дополнительные помещения.
Срок этот должен быть достаточно большим: при всей лояльности к потребностям арендатора, возможно, собственнику потребуется время на выполнение запроса. Аналогичный механизм действует и в том случае, когда ключевая компания сужает арендные площади. Арендодатель лишается части дохода, поэтому в договоре предусматриваются разумные сроки, дающие собственнику время для маневра. Конкретные условия сокращения/расширения площадей зависят от многих факторов: размеров и степени готовности здания, срока аренды, объёма расходов со стороны собственника или арендатора на отделку, а также иных условий договора. На случай возможной продажи здания арендатор может потребовать, чтобы в договор купли-продажи был включён пункт, обязывающий нового владельца сохранить текущие условия аренды.
Другие возможные льготы
- приоритетное право на выбор площадей (например, если на одно и то же помещение претендуют две компании, скорее всего, предпочтение будет отдано «якорю»);
- лояльные условия аренды, например, пролонгированные арендные каникулы или льготная индексация ставки;
- предоставление дополнительных парковочных мест;
- особые условия выполнения отделки, установки оборудования.
В каждом отдельном случае условия сделки обсуждаются индивидуально. Не исключено, что компанию устроит одно из готовых помещений, и сторонам не придётся затрачивать ресурсы на переделку. Тогда шансы арендатора на получение других льгот заметно возрастают.
Риски для обеих сторон сделки
Отношения собственника БЦ и якорного арендатора — это всегда баланс интересов. Однако сотрудничество не обходится без некоторых рисков для обеих сторон.
Статусный арендатор является своего рода бесплатной рекламой офисного центра, а также обеспечивает собственнику стабильный денежный поток за счёт аренды. При этом владелец здания вынужден идти на уступки арендатору. А если тот не оправдает ожиданий или откажется от арендуемых площадей, собственник понесёт значительные убытки.
Якорные компании чаще всего заходят в БЦ ещё на стадии строительства. Основных причин тому две:
- на раннем этапе застройки проще получить более выгодные условия;
- зачастую на рынке коммерческой недвижимости нет подходящих готовых объектов.
Но строящийся объект несёт больше рисков: перенос сроков запуска в эксплуатацию, заморозка стройки на неопределённый срок, изменение ряда технических характеристик площадей, предназначенных для якорного арендатора.
Как арендатору зайти в БЦ на этапе строительства
У девелоперов может быть множество причин, чтобы до поры до времени не объявлять о строящемся объекте. Собирая информацию о многообещающих проектах, необходимо постоянно мониторить рынок офисной аренды, анализировать большой объём информации из открытых и частных источников, общаться с представителями брокерских агентств.
Брендам, которым нужно большое, высококлассное помещение с престижной локацией, лучше обратиться за помощью в консалтинговую компанию. Небольшие риэлторские фирмы редко имеют опыт работы с бизнес-центрами высокого класса и вряд ли могут предложить клиенту сопровождение экспертного уровня.
Если компания претендует на статус якорной, поиски нового БЦ рекомендуется начинать не менее, чем за 8–12 месяцев до окончания текущего договора аренды.
Источник: officenavigator.ru
