Юрий Беляк – руководитель проектов загородной и коммерческой недвижимости инвестиционной компании «Квартал 12» рассказывает о том, как грамотно вложить инвестиции в земельный бизнес и на что обратить внимание при покупке участков.
– Почему компания называется инвестиционной?
– Мы занимаемся девелопментом – это либо создание недвижимости, либо изменение существующей недвижимости, для увеличения ее стоимости. У нас второй случай. Наш продукт – это земельный участок. Мы берем землю, которая никому не нужна и не имеет высокой стоимости, инвестируем туда свои средства и продаем ее намного дороже.
Мы продаем ее не на конечном этапе, а на этапе создания проекта. Поэтому мы инвестируем и деньги наших покупателей. Например, у предпоследнего проекта разница между стартовой ценой и финишной была 40%. Такая цифра была достигнута за полгода. Фактически клиент может продать этот участок и заработать 40% сверху.
Инвестиции в земельные участки под застройки — 300% на инвестициях в землю
– Сначала вы занимались коттеджными поселками. Почему решили заниматься коммерческой землей?
– Да, действительно, первый наш проект был поселок – «Квартал 12» в Кольцово. Потом мы запустили строительство дачного поселка у моря – «Экопарк». Одновременно с ним начали и первую очередь строительства бизнес-парка «Квартал 12». Это участки для бизнеса, для строительства складов и производств. Почему мы это сделали.
Коттеджных поселков на рынке много. Они востребованы и поэтому их становится еще больше. Пообщавшись с представителями малого бизнеса, мы услышали жалобы на то, что нет подходящей земли, чтобы разместить производство и склады. Мы посмотрели на рынок Новосибирска и поняли, что эта ниша не занята.
А в городе много участков, которые находятся в старых складских комплексах или на каких-то базах, которые уже не функционируют. Как правило, такие участки большой площади и размещать на них здание 500 кв.м. нерентабельно. И мы решили занять эту нишу и готовить участки для малого бизнеса со всеми коммуникациями.
– Как вы выбираете место для развития?
– Мы выбираем место, которое привлекательно не только сейчас, но будет привлекательно и в перспективе. Первая наша земля была в промзоне наукограда Кольцово. Кольцово сейчас развивается большими темпами, там разместился Биотехнопарк, строит свой офис компания «Катрен», размещает производственные площадки фирма «Ангиолайн». И само Кольцово застраивается активно.
Главный плюс этого местоположения – это три основные артерии автотранспорта. На Бердское шоссе оттуда 3 выезда: через Академгородок, через Ельцовку и через Первомайский район.
Вдобавок в 6 км от «Квартала-12» строится Восточный обход. Он был приостановлен, но сейчас его снова запустили и к октябрю 21 года обещают сдать. Помимо Восточного обхода из промзоны Кольцово есть прямой выход на Ленинско-Кузнецкий тракт в строну Плотниково.
На тот момент, когда мы запустили «Квартал-12», там была щебеночная дорога, которая действовала либо летом, либо зимой, в межсезонье туда было лучше не заезжать. А сейчас там почти закончили асфальтирование и место имеет удобное расположение со всех сторон. Логистика многое решает.
Второй объект – бизнес-парк «Развитие». Это восточная часть Новосибирска рядом с Раздольным. Он выбран по тому же принципу – 700 м от трассы Восточный обход, Ленинско-Кузнецкий тракт, Гусинобродский тракт, который идет в Кемерово и Ленинско-Кузнецк. Опять же место перспективное. Плюс нет санитарных ограничений по размещению производства.
– Кто сегодня ваш клиент?
– Это малый бизнес. Это либо небольшое производство, либо склад, размещение спецтехники. Например, нашим клиентом стала автошкола «Лидер», они разместили автодром на площадке в промзоне Кольцово.
Это компании, которые до этого сидели на аренде и столкнулись с тем, что арендатор может в любое время прекратить договор аренды, продать помещение. Либо компании, которые уже накопили какие-то деньги, чтобы построить свое и уйти с аренды. Или они готовы взять землю в кредит, потому что это все равно окупится. По нашим предварительным подсчетам, участок 10–20 соток, здание 500 кв. м , окупится за 6 лет, если сравнивать с затратами на аренду.
– Может быть так, что бизнесмену дешевле купить пустой участок и построить все самому?
– Нам в основном задают два вопроса: не проще ли купить участок сельхоз назначения, которых много и продаются они действительно за копейки, и самому сменить разрешенное использование? И второй вопрос – не проще ли самому построить коммуникации? Вернемся к нашим клиентам.
Это небольшие компании, которым нужно здание от 200 до 1000 кв. м. Для такого здания требуется участок от 10 до 35 соток. Чтобы сменить разрешенное использование требуется от года до двух. Здесь участвуют как местные власти, администрация, так и правительство области. А в бизнесе время – деньги. Второй момент – строительство инженерных сетей.
Нужно электричество, нужно получить техусловия, поставить трансформатор, построить линию 0,4 кВ до здания с условием, что рядом есть линия 10 кВ. Затраты обойдутся примерно в миллион, если речь идет о 100–150 кВт.
Далее – подъездная дорога, требуются вложения в дорожное полотно. Оно бывает либо щебеночное, либо это бетонные плиты. Третий момент – вода. Часто бывает, что точка подключения воды гипотетически рядом с участком. Но большинство этих труб находится на балансе другой организации, и за врезку к своим трубам они попросят миллион, два или три.
А бывает и такое, что техусловия на подключение к воде просто не дают, потому что абонентов уже достаточно много. Остается скважина. Скважина примерно в 100 м обойдется в 400 тыс. рублей, а это тоже затраты.
Газоснабжение. Кто сталкивался с газоснабжением, тот понимает, что это, наверное, одна из самых больших трудностей у нас в Новосибирске. Надо получить лимиты, техусловия. Лимитов, как правило, не хватает и они уже заняты кем-то. Надо построить газопровод, поставить ГРПШ, что выливается в 1–2 млн, а то и больше.
На наших участках мы ставим общий трансформатор, получаем техусловия на этот трансформатор и даем возможность получения техусловий каждому участку. Строим общую скважину, подводим к каждому участку сети водоснабжения. Строим дорогу, строим газопровод низкого давления. И у клиентов выходит участок с уже готовыми точками подключения гораздо дешевле.
– Есть такое понятие постоянный клиент. В недвижимости оно обычно не используется. Бывали ли у вас случаи, когда клиент обращался к вам несколько раз?
– Действительно, в недвижимости это большая редкость, кто-то о таком вообще не слышал. Но у нас есть несколько постоянных клиентов.
К примеру, один из них купил у нас сначала один участок в 1-й очереди строительства бизнес-парка, затем в «Экопарке», далее для партнера приобрел землю в коттеджном поселке «Квартал-12» и 4-е приобретение – это участок уже в 3-й очереди строительства бизнес-парка. Еще один пример. Клиент поставил свое производство в «Квартале-12» и затем стал скупать все участки, находящиеся рядом.
Начал покупать участки в 3-й очереди по инвестиционной цене, чтобы лет через 5 построить здания и сдавать их в аренду. Третий случай примерно такой же. Клиент купил участок в первой очереди, продал его и на эти деньги купил уже два участка по инвестиционной цене. Теперь ждет наших следующих проектов для дальнейшего инвестирования.
– На что обратить внимание при покупке земли. Можете дать несколько советов?
– В первую очередь надо обратить внимание на место. Оно должно быть удобным: для подъезда сотрудников, для подъезда клиентов. Второй момент – это документы. Если участок в аренде, то могут быть сложности, договор аренды могут прекратить. Если участок находится в собственности, то земля никуда не денется.
Должно быть правильное разрешенное использование, правильная категория для ведения бизнеса. Бывают случаи, когда нельзя разместить определенный бизнес на том или ином земельном участке, так как там находится либо санитарная зона, либо жилая. Также надо посмотреть, есть ли рядом подключение к инженерным сетям. Если есть, насколько они далеко от участка. Есть ли лимиты на газ, электричество.
– А у кого можно узнать о лимитах?
– Не у всех продавцов есть эта информация. Можно обратиться в администрацию района, в земельный комитет и узнать, где проходят инженерные сети и к кому они относятся.
Еще один ценный совет. Не все в Новосибирске знают, что у нас есть публичная кадастровая карта на сайте Росеестра, которая позволяет онлайн увидеть все участки, которые уже находятся на кадастре. Там можно посмотреть категорию земель, разрешенное использование, точную площадь, местоположение. Это очень удобно как на компьютере, так и в приложении на телефоне.
И, конечно, при покупке того или иного участка советую посмотреть самого продавца – частное это лицо или организация. Обратите внимание на репутацию компании.
Беседовал Андрей Карагодин
Источник: status-media.com
Заработок при помощи выкупа земельного участка в собственность
Бизнес-идея, которая предлагает использовать для развития собственного бизнеса один из лучших вариантов имущественных активов. Этим активом во все времена есть и будет земельный участок, который может приносить доход своему владельцу, если им правильно распорядиться. Первый шаг предполагает совершить выкуп земельного участка в собственность. Последующие действия зависят от деловых целей владельца участка.
Можно рассмотреть перспективу развития данного вида бизнеса. Предположим, что Вы выбрали и оформили земельный участок в свою собственность, став его владельцем. Какую выгоду можно из этого получить? Для этого нужно понять, что именно значит владение землей и каким образом ее можно использовать.
Прежде всего, участок земли умеет приносить урожай, что является вариантом долгосрочной прибыли. Второй вариант может быть связан с арендой Вашего земельного участка под выращивание хозяйственных культур. В третьем случае могут сочетаться варианты аренды и/или строительства. Проанализировав каждый из вариантов можно определиться, какая именно идея для бизнеса подойдет для Вас более всего.
Например, выращивание собственных культур (сорта лука, моркови и так далее) и подготовка их к продаже потребуют не малых финансовых вложений, наличие инвентаря и навыки ухода за культурой. Но, если выбрать перспективную культуру, то доход будет стабильным, растущим, долгосрочным.
Негативная сторона этой идеи может быть связана с сюрпризами погоды, которая может погубить все Ваши ожидания. А так же продолжительное время роста культур. Выбирая этот вариант нужно очень внимательно отнестись к выбору участка. Можно использовать услуги специалиста по «огородным» делам и получить нужные знания и опыт.
Сдача участка в аренду под выращивание потребует меньших затрат, но получение прибыли будет так же надежным и стабильным. В этом случае Вы снимаете с себя ответственность за все форс-мажоры, возникающие не по Вашей вине. Для наибольшего привлечения арендаторов-огородников можно закупить нужный рабочий инвентарь для проведения работ. Добавится услуга по прокату хоз. инвентаря. Оформляя аренду на Ваш участок, арендатор сможет экономить приличную сумму на покупке рабочих инструментов, чем будет очень доволен.
Из всего вышеописанного можно сделать вывод, что выкуп земельного участка в собственность при правильном выборе деятельности может быть источником надежного и постоянного дохода.
Конечно, настоящая тема предполагает наличие определенных знаний и начального капитала. Но если Вы хотите развить бизнес на надежной основе, то получение знаний не станет проблемой.
Ведь главное – это хорошая идея!
Источник: bisnesideya.ru
Инвестиции в землю и земельные участки: стоит ли вкладываться?
Главная » Покупка недвижимости на торгах по банкротству » Инвестиции в землю и земельные участки: стоит ли вкладываться?
Инвестиции в землю: можно ли заработать?
Стоит ли вкладывать деньги в земельные участки и можно ли на этом заработать? Рассмотрим способы инвестиций в землю и разберемся в этом вопросе.
Содержание:
- Для чего инвестировать в землю?
- 4 главных преимущества инвестиций в землю
- Прибыльность
- Многофункциональность
- Надежность
- Минимум вложений
- «Подводные камни» инвестирования
- Как научиться зарабатывать?
Земельный участок принято рассматривать исключительно как место расположения жилого дома, торгового центра, офисного здания, цеха, склада.
В большинстве случаев инвестиции в землю неотделимы от инвестирования в недвижимость.
Одна из основных причин прибыльности этого бизнеса – стабильность рынка.
Для чего инвестировать в землю?
При правильном подходе к этому вопросу несложно получить 200-300% прибыли, однако стоит учитывать срок возврата инвестиций.
Существует три основных способа инвестиций в земельные участки.
Если вам интересна идея бизнеса на недвижимости, то все способы заработка я подробно разобрал в этой статье:
Земля – это «штучный товар», поэтому кажется, что невозможно найти участок по цене намного ниже рыночной… На самом деле это не так, и далее я расскажу вам, где искать варианты со скидкой 50-70%.
4 главных преимущества инвестиций в землю
Стоит ли вкладывать деньги в земельные участки? Если инвестор умеет работать на соответствующем рынке, то он сможет извлечь внушительную прибыль, учитывая ряд преимуществ инвестиций в землю.
1. Прибыльность
Если вы правильно подберете участок или землю в перспективном районе, то сможете получить прибыль на его перепродаже в размере 100 000₽, 200 000₽ или больше.
2. Многофункциональность
Самый простой метод реализовать инвестиции в земельные участки – перепродать их, однако он далеко не единственный.
Пример стратегии инвестирования с доходностью 200% годовых, которая лучше всего работает с участками для строительства дач и коттеджей:
- покупаете один крупный участок;
- делите его на несколько небольших участков;
- продаете эти участки.
Если же вы хотите получить больше прибыли, то придется проявить фантазию. Например, вы можете сначала построить небольшие домики на каждом из них, а потом продавать.
Чтобы не вкладывать сразу большие средства в строительство, можно поделить землю на 3 части: на одной из них построить дом и продать, а на вырученные деньги построить еще два и сдавать их в аренду. Стабильный пассивный доход гарантирован.
Кстати, если вы не хотите заморачиваться со строительством, то рассмотрите вариант покупки готовых квартир, который тоже подходит для получения пассивной или разовой прибыли.
3. Надежность
Если вы не совершите совсем грубых ошибок, то в любом случае инвестируете в ликвидный актив. Главное, убедитесь в том, что участок «чист» по документам и нет никаких ограничений на его использование.
4. Минимум вложений
Можно ли заработать на инвестициях в землю с небольшим начальным капиталом или вообще без него? Не спешите говорить, что нельзя, потому что с развитием новых технологий это становится доступно каждому человеку.
Конечно, без внушительной суммы денег не стоит начинать работу на этом рынке с покупки элитного участка в столице.
Зато участок за городом может позволить себе обычный пенсионер, при условии его покупки на торгах по банкротству, где цена на землю и другие объекты может опускаться на 50, 70 и даже 90% от рыночной стоимости.
Правила снижения цены и процедура участия в торгах – это отдельная тема для разговора; эти вопросы я поднимаю в другой статье блога, где также разбираю схему покупки лота на торгах:
Как вам нравится идея купить участок в 2-3 раза дешевле и перепродать его по рыночной цене? Такой опыт есть у нашей ученицы Оксаны Аскаровой, которая купила землю за 72 000₽ и продала за 250 000₽.
Как купить земельный участок и получить прибыль более 100%
С помощью методики Шерлока Холмса можно выявлять на торгах неприметные лоты и перепродавать их с выгодой 100-300%, используя стратегии, о которых мы рассказываем на бесплатном мастер-классе…
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
«Подводные камни» инвестирования
Если инвестиции в землю – это так выгодно, почему ими не занимаются все? Дело в специфике рынка. Неправильный подход к выбору участка или невнимание к важным деталям при покупке могут привести к тому, что инвестиции в земельный участок вместо прибыли принесут только убытки.
Что нужно учесть при выборе участка для дальнейшей покупки?
Это особенно важно для инвесторов, планирующих использовать участок под застройку.
- Наличие центральных коммуникаций и/или возможность их подведения
В некоторых регионах есть возможность организовать автономное отопление, водопровод, канализацию, однако всё упирается в выгодность этой затеи.
Решившись построить на участке многоквартирный жилой дом, можно на выходе получить убыточный объект, если окажется, что подвести к жилью теплотрассу стоит дороже, чем осуществить весь нулевой цикл работ.
Выбор земли для покупки зависит от выбранной схемы инвестирования. К примеру, переоформление участка бывшего колхоза под ИЖС потребует огромного количества времени, сил и средств.
- Юридическая чистота документов и объекта
Если вы покупаете землю с открытого рынка, то будет обидно потратить время и силы на поиск участка, оформление сделки и разработку инвестиционного проекта, и в итоге обнаружить, что прибыльность этой сделки окажется ничтожной.
При покупке земли на торгах внимательно проверяйте наличие всех согласований и изучайте условия аренды по договору. Особенно в том случае, если договоры заключены с коммунальными и ресурсоснабжающими организациями, так как их деятельность чаще всего требует дополнительных разрешений и накладывает различные ограничения.
Учтите, что если на участке расположена недвижимость, то по закону ее владелец имеет права на долю земли или даже на целый участок. Я узнал об этом на собственном опыте и рассказал эту историю нашим студентам:
Строение и его земельный участок. Два разных лота?
- Уровень ликвидности земли
Желательно вкладывать средства в участок с расчетом на долгосрочную перспективу. Если хочется быстро заработать и получить максимум прибыли, то перепродажа участков – это практически единственный способ осуществить свои планы по инвестициям в земельные участки.
Учитывайте, что на какое-то время вы становитесь собственником участка, а значит, должны платить налоги в соответствии с действующими законами. Ставка может варьироваться и достигать 1,5% стоимости земли.
Рассчитывая прибыль от инвестиций в землю, придется учитывать и такие «обязательные» расходы.
- Наличие «красных линий» на участке
Если на участке или под ним расположены трубопроводы, линии электропередач или железная дорога, такой участок автоматически попадает в категорию самых рискованных с точки зрения инвестиций.
Обязательно изучите кадастровые документы, определите, где находятся границы общественной зоны и месторасположение «красных линий», которые ограничивают возможность строительства.
Как научиться зарабатывать?
Стоит ли вкладывать деньги в земельные участки? Если вас интересуют максимально безопасные проекты с низким уровнем риска, то однозначно стоит.
На самом деле, всё проще, чем кажется. Главное – это внимательно вникнуть в ситуацию на местности, изучить документы. При правильном подходе справляются даже далекие от бизнеса люди с минимальными знаниями в области инвестирования и финансов.
Инвестиции в земельные участки с прибылью 100, 200 или 300% – это не фантастика, а реальные результаты обычных людей, прошедших обучение в Академии торгов по банкротству.
Найти на торгах на первый взгляд неприметный, а на самом деле перспективный лот, обойти конкурентов, провести сделку и получить в 2-3 раза больше – этому можно научиться всего за несколько недель.
В Академии мы учим не просто покупать дешевые лоты, потому что после покупки нужно еще найти покупателя, готового заплатить за объект внушительную сумму.
Наши студенты учатся инвестировать в объекты, на которые уже есть покупатели, или в те, которые можно быстро продать.
Вы можете увидеть реальные примеры таких сделок по покупке земельных участков, квартир и автомобилей со скидкой 50-70% и узнать секрет участия в торгах на деньги инвесторов.
Запишитесь на мастер-класс и получите пошаговый план поиска и покупки имущества банкротов и выгодные стратегии для начинающих, которые даже не потребуют собственных вложений!
Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!
Источник: torgi-blog.com