Апарт-отели в Санкт-Петербурге приносят частным инвесторам пассивный доход от 522 000 рублей в год на вложения от 7-8 млн рублей. Оказывается, туда не только легко, но и выгодно вложиться москвичам, учитывая специальное предложение в конце статьи. Не пропустите!
Москва – столица всей нашей родины, но столица сервисных апарт-отелей – Санкт-Петербург. Объективно на данный момент здесь самый развитый рынок апарт-комплексов как инвестиционных активов.
Почему Санкт-Петербург – столица апарт-отелей?
1. Изначальная задумка девелоперов
Если апартаменты Москвы – это почти всегда возможность купить обычную квартиру подешевле и взамен получить статус коммерческой недвижимости, то апартаменты Петербурга – это почти всегда инвестиционные инструменты для частных лиц с бюджетом 4-10 млн рублей.
Дело в том, что в Москве апарт-комплексы появились в ответ на дефицит земельных участков под жилую застройку. А в городе на Неве они изначально задумывались именно как гостиничные проекты, возникшие в ответ на дефицит качественных мест для временного проживания в сегменте 2-3* одновременно с ростом туристического потока.
Апартаменты в Питере: идем в гости к Valo / Инвестиции в недвижимость
2. Рост туристического потока и нехватка мест для размещения
До пандемии турпоток из соотечественников и иностранных граждан стабильно рос, обновляя исторические максимумы. Но даже в пандемию город бьет все рекорды. Только за майские праздники этого года Санкт-Петербург привлек больше всего гостей. Город посетило более 280 тыс. гостей. Для сравнения: Сочи в аналогичный даты посетило 232 тысячи туристов.
А, что интереснее инвесторам больше всего, спрос на посуточную аренду жилья в Петербурге превысил предложение в 10-12 раз! К слову, в 2019 году за одни только майские праздники Петербурге посетило около 500 тысяч гостей! Так что трудно представить, что будет, когда границы откроют.
Обратимся также к более длительному периоду – с 18 марта 2021 года по 11 мая. За эти два месяца Петербург вошел в тройку городов, возглавивших топ продаж в программе отдыха с кешбэком от Ростуризма. За это время число бронирований мест для проживания с кешбэком в Петербурге достигло 12,4 тысячи броней. Общая сумма броней, сделанных за два месяца, составила 386 миллионов рублей. Для сравнения: в Москве за указанный период она составила всего 164 миллиона.
Неудивительно, ведь Петербург активно и планомерно работает над своим туристическим брендом. Город давно зарекомендовал себя как культурная столица, и в 2020 году он даже получил мировую премию World Travel Awards в номинации «Лидирующее культурное направление мира – 2020». И в дополнение к этому тут реализуются программы событийного и делового туризма, инклюзивных маршрутов, и в ближайшее время планируются программы экологического и студенческого отдыха.
3. Трансформация потребностей арендаторов в сегменте долгосрочного проживания
Но апарт-отели работают для двух форматов проживания. Обычно они предлагают не только посуточную аренду, но и помесячную. Это позволяет нивелировать фактор сезонности отельного бизнеса. В Петербурге нет проблем и с этим. Спрос на долгосрочный формат в городе есть, и весьма стабильный.
Чем опасна ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ. Плюсы и минусы от инвестиций в апартаменты, нежилую недвижимость
В город постоянно приезжает масса молодых людей – за работой, учебой, развитием, любовью. И их запросы кардинально отличаются от предыдущих поколений. Миллениалы и зумеры не согласны на пыльные и старые квартиры с «бабушкиным» ремонтом или районы с «муравейниками».
А зумеры так вообще славятся своей любовью к аренде вместо покупки, так что в их спросе на долгосрочный формат проживания в апарт-отелях сомневаться не приходится.
4. Самый цивилизованный рынок
В Санкт-Петербурге больше всего апарт-проектов и квалифицированных управляющих компаний с экспертизой в индустрии гостеприимства. Последние лет 5 число инвесторов среди собственников апартаментов превышает долю в 70-80%, так что комплексы используются по назначению. А профессиональные управляющие компании делают прибыль инвесторов на 100% пассивной, беря на себя вообще вопросы – от ежедневной операционной деятельности до стратегических решений. Это привело к тому, что на данный момент самый развитым и инновационным является именно петербургский рынок.
5. Самая высокая доходность
Ну и к главному – сейчас апарт-отели приносят 7-12% годовой доходности. При стоимости юнитов от 4 до 10 млн рублей инвесторы могут получать от 30 до 100 тысяч рублей ежемесячно. И это в пандемию! Как только границы откроются, а экономическая ситуация нормализуется, прибыльность таких активов может вырасти до 18% годовых. И это без учета роста стоимости квадратных метров, которая наблюдается в хорошей недвижимости Петербурга.
На графике ниже – стремительное увеличение цены квадратных метров на примере комплекса апарт-отелей VALO . Это один из крупнейших проектов в Санкт-Петебурге, который зарекомендовал себя как устойчивый и успешный объект, когда выплачивал доход инвесторам даже в пик пандемии – в апреле-мае 2020 года.
Окей, я понял, что это реально выгодно! Но что делать, если нет времени вырваться из столицы, чтобы посмотреть и приобрести в собственность такой объект?
Выбирать проекты, которые это понимают и идут на встречу таким вкладчикам при помощи современных технологий. Ведь успех инвестора – умение отслеживать тренды и видеть возможности там, где другие их упускают. Упомянутый выше VALO – когда раз такой проект. Приобрести в нем юнит можно, не выезжая из Москвы.
В проекте есть:
- Онлайн-шоурум: https://valoapart.ru/construction/show-room/
- Онлайн-камеры для отслеживания хода строительства https://valoapart.ru/construction/
- Возможность полностью удаленной покупки юнита. Для этого нужна только электронная подпись
Но что такое VALO, и выгодно ли это?
VALO – это большой апарт-комплекс, который включает шесть различных отелей. Один из них – это апарт-отель известного мирового бренда VALO Mercure 4* . Он откроется в 2022 году, а пока у частных инвесторов из России впервые появилась возможность иметь долю в международном гостиничном бизнесе. Купив один или несколько юнитов в таком статусном проекте, как VALO Mercure 4*, можно одним разом войти в доходный сегмент апарт-отелей и получать пассивную прибыль.
Доходность апартаментов Mercure составляет от 522 000 рублей в год или от 43 500 рублей в месяц. Такую прибыль принесет юнит стоимостью 5 746 665 рублей с оснащением за 840 000 рублей.
Такую высокую прибыль обеспечивает:
- Мировой бренд Mercure, который имеет узнаваемость на уровне и весьма лояльную аудиторию в России;
- Умелое управление профессиональной УК VALO Service в партнерстве с одним из лидеров гостиничной индустрии – сетью Accor Hotels, которая и является владельцем бренда Mercure;
- Удачная локация. Комплекс VALO находится напротив ст. м. «Бухарестская» фиолетовой ветки. В районе с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Путь до исторического центра и вокзалов занимает всего 15-20 мин. на метро, а до «Пулково» – 20 мин. на автомобиле. До любой точки города можно доехать за 55 минут;
- Отличная инфраструктура проекта. На территории отеля Mercure откроются двухэтажный ресторан, конференц-центр, тренажерный зал со SPA зоной. На территории других апарт-отелей VALO будут и другие объекты, полностью доступные гостям Mercure.
Кстати, если вы решите «по старинке» приехать посмотреть объект вживую, рекомендуем воспользоваться выгодный акцией. Она позволяет совместить инвестиционную покупку с приятным отдыхом в городе на Неве.
Так, VALO дарит неделю бесплатного проживания в гостинице VALO Hotel City до 7 дней при последующей покупке апартаментов в третьей очереди. То есть, вы можете бесплатно протестировать апартаменты VALO на себе. Для этого нужно забронировать апартамент в гостинице через менеджера отдела продаж и оплатить полную стоимость по тарифам гостиницы. Если вы решитесь на покупку в течение 2-х недель с даты окончания проживания в гостинице при выходе на ДДУ, вы получите скидку на любой апартамент и при любом способе оплаты. Она будет равна стоимости проживания в гостинице, но не более 7 дней!
Но и это еще не все. Проект VALO традиционно дает всем иногородним покупателя скидку в размере 2%. При покупке апартаментов за 8 млн рублей, например, можно сэкономить целых 160 тыс. рублей.
Источник: dzen.ru
Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни
Апарт-отель — это многоквартирный комплекс с внутренней инфраструктурой гостиничного типа: ресепшеном, сервисным обслуживанием, уборкой номеров и другими опциями. Юридически апартаменты относятся к категории нежилых помещений со всеми вытекающими отсюда последствиями, но по факту недвижимость этого типа имеет высокую инвестиционную привлекательность и может приносить значительный стабильный доход своим владельцам.
Инвестирование для себя или в арендный бизнес
На современном рынке есть различные механизмы, которые делают инвестиции в недвижимость более доступными и для мелких инвесторов. Речь идет об инвестировании на стадии строительства, т.к. вы не покупаете недвижимость, а проводите инвестиции в жилую недвижимость, в которой будете жить в будущем. Застройщику не нужно платить собственные деньги, он проводит строительство за ваш счет. Другим вариантом является ипотека и прочие виды покупки жилья в рассрочку.
Особенности инвестирования в недвижимость
Номер в апарт-отеле технически ничем не отличается от комфортной квартиры. Его планировка включает в себя кухонную и обеденную зоны, санузел, гостиную, балкон или лоджию, одну или несколько спален. Чаще всего недвижимость продается с качественной отделкой, бытовой техникой, установленным сантехническим оборудованием и даже мебелью. Кроме того, отельные комплексы обычно строят в центральной части Санкт-Петербурга или в удобных районах с развитой транспортной инфраструктурой, что делает инвестиции в апартаменты еще более привлекательными.
Отдельное помещение в комплексе имеет все необходимые составляющие для комфортной жизни и при этом стоит примерно на 20 процентов дешевле равноценной квартиры. Вы можете купить номер для постоянного или периодического проживания, сэкономив приличную сумму.
Владелец недвижимости в этом случае не получает прибыль, но при необходимости он пользуется всеми благами гостиничного сервиса и имеет полное право в любой момент сдать свой номер в аренду частному или юридическому лицу.
Самостоятельно заниматься сдачей апартаментов выгодно только в том случае, если вы планируете пускать арендаторов на долгий срок — на месяц или на год. Посуточная аренда приносит хороший доход, но при этом становится для владельца второй работой: он должен заселять гостей, убирать в номере, менять белье, ремонтировать поломанную технику и мебель, принимать оплату и выполнять другие функции гостиничного персонала.
Чтобы получать стабильную прибыль с апартаментов, не обременяя себя заботами о комфорте жильцов, желательно заключить договор с управляющей компанией, которая возьмет на себя все обязанности арендодателя за относительно небольшой процент от его прибыли. Таким образом инвесторы получают стабильный пассивный доход, полностью передавая организационные, бытовые и другие обязательства УК.
Прибыльность инвестиций в апартаменты
За последние несколько лет один квадратный метр жилой недвижимости в новостройках Санкт-Петербурга упал в цене примерно на 14 процентов. В это же время стоимость апартаментов увеличилась на 11 процентов, также подросла их рентабельность. Если в среднем номер в качественном комплексе приносил владельцу от 10 до 13 процентов годовых, то сейчас этот показатель вырос до 15-19.
Уровень дохода от сдачи квартир в аренду в ЖК в данный момент не превышает 3-5 процентов. То есть вложения в апартаменты не просто оправдывают себя, но и приносят ощутимую прибыль даже в условиях общей стагнации рынка.
Какие расходы несет инвестор
- Оплата коммунальных услуг. Тарифы на отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию, вывоз мусора и другие опции в среднем на 10-25 процентов выше, чем в многоквартирных домах. Содержанием апарт-отелей занимается управляющая компания, которая сама и устанавливает цены. Стоимость услуг также зависит от класса апартаментов.
- Амортизация помещений. Периодический ремонт номера и вышедшей из строя техники — еще одна статья регулярных трат инвестора. При посуточной аренде амортизационные расходы выше, чем при сдаче недвижимости на долгосрочной основе.
- Налоговая нагрузка. Сдача в аренду помещений — вид бизнеса, попадающий под налогообложение. Инвестор должен зарегистрироваться в качестве ИП (или ООО) и ежемесячно отчислять в бюджет от 6 процентов с суммы дохода.
- Оплата услуг управляющей компании. Размер определяется внутренней политикой конкретной УК и в среднем составляет от 15 до 30 процентов от выручки.
- Страховые взносы. Сумма платежей зависит от рисков, которые покрывает страховка. Это может быть порча техники, мебели, отделки, оснащения и даже потеря арендной платы из-за простоя бизнеса. Взносы рассчитываются по специальной формуле на определенный период времени: на 3 месяца, полгода или год.
От каких факторов зависит доходность апартаментов
Уровень рентабельности инвестиций в апарт-отели напрямую зависит от ряда условий:
- расположение здания. Наиболее прибыльными являются отельные комплексы, находящиеся в деловой части города, центральном районе, в зоне концентрации популярных туристических мест или в шаговой доступности от станций метро;
- класс и площадь. Самой надежной инвестицией считается покупка небольших апартаментов категории эконом или комфорт. В отличие от люксовых номеров, они никогда не простаивают и приносят прибыль в любой сезон;
- сезонность. Во время масштабных мероприятий международного уровня, крупных конференций или в пик туристического наплыва заполняемость апарт-отелей может достигать 100 процентов. В комплексах с грамотным управлением этот показатель даже в «мертвые» периоды снижается незначительно — до 60-80 процентов.
Подводные камни
- Недострой. Покупая апартаменты в здании на уровне котлована, инвестор экономит приличную сумму. Стоимость недвижимости к окончанию возведения апарт-отеля вырастает примерно на 20-30 процентов. Но в этом случае инвестор рискует столкнуться с временной или окончательной остановкой строительства. Если доходность инвестиции можно вычислить заранее, то вероятность удачного завершения проекта спрогнозировать почти нереально, так как этот фактор зависит от огромного количества обстоятельств, часто даже не зависящих от девелопера.
- Высокие налоги. Налог на имущество для владельцев номеров в несколько раз выше, чем для собственников жилой недвижимости. Минимальная ставка, согласно НК, составляет 0,5 процентов от кадастровой стоимости (для Москвы и Северной столицы она выше). Также инвестор должен платить налог на земельный участок, на котором расположено здание.
- Управляющая компания. Прибыль собственника напрямую зависит от политики и профессионализма управляющей компании. Перед подписанием договора с УК, убедитесь в ее репутации. В противном случае велик риск столкнуться с необоснованно завышенными тарифами, некачественным обслуживанием и, как следствие, отсутствием прибыли.
Как купить апартаменты или апарт-отель
Выбирая объект для выгодного вложения денег, в первую очередь обращайте внимание на его месторасположение. Гарантированную прибыль принесут апартаменты, находящиеся в центральной части города или непосредственной близости от метро. Планируя купить недвижимость в строящемся здании, проверьте репутацию девелопера. Если в его истории есть замороженные или недостроенные объекты, откажитесь от сотрудничества, каким бы привлекательным ни казался проект на первый взгляд.
Источник: vertical-hotel.ru
Какие апартаменты для сдачи в аренду лучше купить в СПб в 2022 году?
Апартаменты — активно развивающийся сегмент недвижимости, который сегодня полноправно конкурирует с классическими гостиницами и по количеству номеров, и по заявленным сервисам. Продукт ориентирован на базовые потребности населения и остается востребованным даже в условиях кризиса.
Петербург — максимально привлекательный рынок для запуска новых сервисных проектов благодаря высокому уровню туризма, даже только внутреннего, а также высокому спросу на долгосрочное размещение.
По итогам первого полугодия 2022 года в Петербурге в свободной продаже 4200 юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м. Годом ранее на рынке было 3700 юнитов и 130 тыс. кв. м соответственно.
Количество сертифицированных апарт-отелей с управлением достигает 13 тысяч юнитов, или 5,4 тыс. лотов.
Это 75% в структуре предложения отельного рынка Северной столицы, за ними идут рекреационные апартаменты, доля несервисных осталась на прежнем уровне — 3%.
К концу 2022-го объем рынка сервисных апарт-отелей Северной столицы составит более 24,6 тыс. юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиничного предложения категории 3 и 4 «звезды» (26 тыс. номеров).
За последний год немалая доля инвестиционного спроса с рынка жилой недвижимости сместилась в сегмент сервисных апартаментов. Такая тенденция обусловлена стремительным ростом цен на квартиры при почти неизменных ставках аренды.
Почему инвесторы в 2022 году выбирают апартаменты?
● доходность апартаментов почти вдвое выше, чем от сдачи квартиры;
● гибкость продукта — апартаменты не так сильно завязаны на туризме, как гостиница, а значит загрузка номеров не привязана к сезону;
● удачная локация (рядом с метро, недалеко от центра и в досягаемости от важных объектов — аэропорта, вокзалов, выставочных центров);
● комфортные дополнения в виде рум-сервиса, консьерж-службы, охраны, видеонаблюдения и других служб;
● возможность возложить заботы по поиску арендаторов и расчеты с ними управляющей компании.
Виды апартаментов
Для внесения ясности сразу стоит упомянуть, что апартаменты бывают трех видов — сервисными, несервисными и в составе апарт-отеля.
Это очень условная градация, поскольку с юридической точки зрения бывает два вида недвижимости с возможностью проживания — отель либо жилой дом.
Но по сути апартаменты можно классифицировать так:
- Несервисные апартаменты (их еще называют «псевдожильем») — те, которые предназначены для жизни, обычно относятся к комфорт-классу.
- Сервисные апартаменты — это меблированные и полностью готовые для проживания юниты, предназначенные для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду. Административную функцию выполняет управляющая компания (далее УК), которая ищет арендаторов, производит расчеты. По названию понятно, что предполагается сервис. Сервисные апартаменты относятся к комфорт- и бизнес-классу: включают в себя инфраструктуру с ресторанами, кафе, лобби, тренажерный или фитнес-залом, SPA-центром или бассейном, предполагают наличие таких удобств как химчистка, прачечная, клининг, доставка продуктов, консьерж-сервис.
- Апарт-отель объединяет в себе возможность инвестировать в доходную недвижимость и все основные преимущества отельного отдыха. Такой формат подходит и для сдачи в аренду и для личного пребывания. Например, комплекс апарт-отелей VALO сочетает в себе сразу шесть отельных форматов: два — для долгосрочного пребывания и четыре — для посуточного пребывания.
Апартаменты для сдачи в аренду в СПб — критерии выбора
При выборе апартаментов обратите внимание на следующие критерии — они будут напрямую влиять на вашу прибыль:
Программы доходности и гарантии
Конкуренция на рынке сервисных апартаментов будет расти. И приоритетным фактором, который сможет обеспечить приемлемую доходность для собственников в условиях кризиса и ограничений, станет именно высокий профессионализм управляющей компании.
Сегодня в апарт-отелях действует две основных программы — гарантированный и максимальный доход. В первом случае, вне зависимости от сезона и наличия или отсутствия арендатора, рантье может рассчитывать на фиксированный ежемесячный доход от УК. Во втором случае инвестор получает фактическую прибыль с издержками на услуги УК, но и процент прибыли в этом случае будет выше.
Надежность управляющей компании
Собственная управляющая компания — еще одно из преимуществ «города отелей» VALO. В УК VALO Service работают специалисты с 20-летним лет в гостиничном бизнесе. Вместе с партнерами компания выстраивает качественное управление согласно европейским и мировым стандартам сферы гостеприимства.
Качество строительства
Перед тем, как оформлять договор, важно детально ознакомиться с документацией объекта и условиями, которые предлагает компания-застройщик. Есть несколько критериев, на которые надо обратить внимание в первую очередь:
- 1. Здание изначально проектировалось и строилось как гостиница;
- 2. Помещения для проживания рантье и под аренду должны находиться на разных этажам или в разных корпусах;
- 3. Внутренняя деятельность апарт-отеля должна полностью регулироваться управляющей компанией;
- 4. У инвестора должна быть возможность получить статус индивидуального предпринимателя;
- 5. В идеале — возможность пройти аккредитацию и получить категорию.
Комплекс апарт-отелей VALO включает в себя шоу-рум, где можно вживую увидеть, как будут выглядеть готовые апартаменты, а также офис продаж, где менеджеры проконсультируют по всем вопросам. Также напротив комплекса установлена онлайн-камера, которая позволяет наблюдать за ходом строительных работ.
Позиционирование
Необходимо оценить подход девелопера к концепции проекта: для кого это, насколько это выполняет свои обещания.
«В первую очередь в апартаментах покупают эмоции, которые вызывает отель. В продукте важны все мелочи: эстетика предметов и линий, от лобби до спального места. Цветовое оформление. Качество материалов. Приветливость персонала.
Наши гости выбирают не просто гостиницу, они выбирают стиль жизни и окружение. Сегодня мало предложить просто качественный апарт-отель, его нужно сделать уникальным, запоминающимся».
Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса VALO
VALO сочетает в себе финское качество строительства, европейские стандарты обслуживания и традиционное русское гостеприимство. Это не просто апарт-отель, приносящий собственникам стабильный гарантированный доход, но и апартаменты комфорт- и бизнес-класса, которые идеально подходят для длительного комфортного проживания. Их отличают премиальные материалы отделки, дизайнерская мебель, текстиль и посуда в соответствии с гостиничными стандартами и т.д.
Локация
В этом вопросе нужно быть стратегом: анализировать перспективы района, логистику, инфраструктуру вокруг апарт-отеля. Несмотря на то, что обычно инвестор не планирует жить в апарт-отеле, локация — один из важнейших критериев успешности любого объекта.
Большим потенциалом развития аналитики отмечают Фрунзенский район. С одной стороны до исторического центра города рукой подать, с другой — можно быстро добраться до любого жд-вокзала и аэропорта. Это будет существенным плюсом для тех, кто приезжает в Северную столицу по делам.
Кроме того, Фрунзенский район сегодня активно развивается, и как деловой район Петербурга, в том числе, поэтому его инвестиционный потенциал неуклонно растет.
Комплекс отелей VALO расположен в районе с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой — прямо напротив станции метро «Бухарестская» и ТРК «Континент», рядом с крупной дорожной развязкой, благодаря которой до любого вокзала или аэропорта можно добраться за 15-25 минут.
Как выгоднее купить апартаменты под сдачу в СПб?
Как и другая недвижимость, апартаменты — это актив, который можно будет в будущем продать дороже. Здесь правило такое же, как и с обычным жильем: чем раньше вы покупаете апартаменты (например, на этапе котлована), тем дешевле вам обойдется квадрат и тем быстрее данная инвестиция начнет приносить чистую прибыль.
Источник: valoapart.ru
