Бизнес на субаренде коммерческой недвижимости с чего начать

Субаренда — это способ заработать на недвижимости без покупки квартир или офисов. Достаточно смекалки, организованности и умения договариваться. Рассказываем, как заработать на найме чужих помещений, выгодно ли это в 2023 году и что учесть в первую очередь.

Что такое субаренда

Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов. Он управляет помещениями, занимается ремонтом и ведёт переговоры с клиентами о финансах.

Например, Василий может арендовать трёхкомнатную квартиру на длительный срок, чтобы посуточно сдавать комнаты. Или взять торговое помещение площадью 200 м2, разделить на зоны по 20-40 м2 и найти нескольких клиентов.

Недавно мы рассказали, что такое арендный бизнес. Субаренда — это одно из направлений. Она позволяет начать собственное дело с минимальным стартовым капиталом.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Бизнес с нуля на субаренде коммерческих помещений за 2 месяца. Пошаговый план открытия!

Попробовать бесплатно

Какие помещения можно и нельзя сдавать в субаренду

В субаренду запрещено сдавать:

• лесные участки, которые получены в аренду для заготовки древесины;
• земельные участки в особых экономических зонах — ст. 35 Закона от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ;
• земельные участки из перечня государственного и муниципального имущества, которое свободно от прав третьих лиц;
• земельные участки в Крыму и Севастополе, которые предоставлены в аренду без проведения торгов.

Других ограничений нет. Арендаторам разрешена полная или частичная субаренда помещений или зданий, если это предусмотрено договором с собственником.

Выгодна ли субаренда как бизнес

Рентабельность зависит от выбранного помещения, умения договариваться и экономической ситуации в стране. В перспективе субарендный бизнес способен приносить от пары десятков тысяч до нескольких миллионов рублей в месяц.

Для наглядности рассмотрим субаренду торговой площади в центре Екатеринбурга. Объект площадью 150 м2 за 225 тыс. руб. в месяц на первой линии разделим на пять зон:

Первая линия — объекты с выходом на центральные транспортные магистрали. Вторая линия — помещения и здания во дворах.

Расходы

Вложения на старте:

• залог собственнику: 100 тыс. руб., возвращается по окончании сотрудничества;
• строительство и отделка перегородок из гипсокартона: 150 тыс. руб.

В помещении выполнена чистовая отделка, проведены коммуникации. Интернет, коммунальные платежи и охранная система входят в стоимость. Из ежемесячных расходов только арендная плата — 225 тыс. руб.

На старте нужно ~ 500 тыс. руб., если удастся договориться о каникулах на время ремонта и поиска субарендаторов. В противном случае лучше увеличить стартовый капитал до 1 млн руб., чтобы избежать конфликтов из-за несвоевременной оплаты аренды.

Доходы

Средняя ставка в рассматриваемом районе — 2000-2500 руб. за м2. На минимальном уровне ежемесячная выручка при полной загруженности помещения — 300 000 руб.

Предпринимателю остаётся 75 тыс. руб., с которых он оплачивает налоги и услуги бухгалтера на аутсорсе. Чистая прибыль — 50-60 тыс. руб. в зависимости от применяемой системы налогообложения. Рентабельность по выручке: 50 000 / 300 000 х 100% = 16,7%.

Как заработать на субаренде

В статье про арендный бизнес рассмотрены юридическое оформление бизнеса и выбор системы налогообложения. Далее рассмотрим этапы, к которым приступают после регистрации ИП или ООО.

1. Выбор помещений

Предложения собственников ищут на Авито, Циан, в Яндексе и на других досках объявлений.

В коммерческом сегменте выбирают помещения на первой линии. Рассматривают новые районы с низкой конкуренцией и минимальной инфраструктурой. Если покупают жилые квартиры, оценивают состояние, транспортную доступность и развитость района.

Ликвидность во многом зависит от площади. Для больших помещений сложнее найти арендаторов, обычно ориентируются на 20-50 м2 — поэтому в примере объект разделили на несколько зон.

Для посуточной сдачи квартир рассматривают однушки или двушки — они интересны туристам и командировочным. В сегменте долгосрочной аренды можно рассматривать квартиры на 3-4 комнаты.

От состояния, ремонта и коммуникаций зависит величина первоначальных вложений. Чаще собственники предлагают готовые к эксплуатации варианты, чтобы повысить конкурентоспособность объектов.

2. Анализ спроса

Промахнуться с востребованностью — главный риск субарендного бизнеса. Как проанализировать спрос за три шага:

1. Свяжитесь с собственником. Спросите, как давно он ищет арендаторов, кто снимал помещение до этого и почему съехал. Отберите 20-30 приоритетных кандидатов.
2. Посетите объект. Оцените прилегающие заведения, посмотрите на пешеходный трафик. От малопроходимых вариантов с сомнительными соседями откажитесь. Оставьте в списке 3-5 вариантов.
3. Опубликуйте тестовые объявления. Сделайте снимки помещений, дайте несколько объявлений с разными площадями. В течение 1-2 недель оценивайте, какими интересуются чаще и сколько людей готовы заехать в течение нескольких дней. Остановитесь на помещении, где 40-50% людей готовы сразу заключить договор аренды.

Сохраняйте контакты, чтобы вернуться к ним после анализа спроса с предложением о сотрудничестве.

Так как квартиры сдают в аренду быстрее, двух недель для оценки спроса нет. Поэтому:

• сохраните 20-30 объявлений в рассматриваемом районе;
• посмотрите, как быстро квартиры снимают с публикации.

Если объявления пропадают в течение 5-7 дней, в районе высокий спрос на жилую недвижимость.

3. Переговоры с собственником

Задача — получить разрешение на субаренду. Чтобы добиться цели, донесите до собственника преимущества сотрудничества.

Во-первых, он получит стабильный доход вне зависимости от заполненности помещения. Во-вторых, не придется тратить время на управление и решение операционных вопросов.

• Цену. Торгуйтесь, снижайте арендную ставку, особенно если собственник не может найти клиента несколько месяцев.
• Индексацию. Ежегодное изменение стоимости должно быть минимальным. Не всегда удаётся перенести повышение в полной мере на субарендаторов, поэтому снижается маржинальность.
• Каникулы. Попросите 1-2 месяца, чтобы сделать ремонт и найти клиентов.

4. Поиск арендаторов

О поиске арендаторов мы рассказали в этой статье. Воспользуйтесь площадками объявлений, сервисами бронирования, собственным сайтом и социальными сетями.

Можно воспользоваться базами риэлтеров, чтобы ускорить процесс. Вы получите сотни контактов заинтересованных людей. Свяжитесь с ними, предложите свои помещения и подведите к заключению договора.

Начните поиск арендаторов параллельно с третьим шагом. Тогда ещё до заключения договора аренды с собственником можно заполнить помещение на 50% и сократить первоначальные расходы.

Как составить договор субаренды

Собственник должен разрешить сдавать помещение в субаренду. Включите в договор аренды соответствующий пункт:

• 2.2.4. Сдавать Помещение как в целом, так и частично в субаренду физическим и юридическим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
• 3.5 Нанимателю разрешено сдавать квартиру полностью или частично в субаренду физическим и юридическим лицам.

Других требований нет — используйте типовые формы:

• Договор аренды нежилого помещения
• Договор аренды жилого помещения

В договоре субаренды:

• укажите реквизиты исходного соглашения с собственником — номер и дату;
• дайте подробную характеристику области, если сдаёте часть помещения;
• срок не должен превышать длительность договора аренды;
• цель должна соответствовать условиям договора аренды.

• Договор субаренды нежилого помещения
• Договор субаренды жилого помещения

Риски

1. Простой. Если помещение не заполнено, предприниматель терпит убытки. К этому приводят ошибки при анализе спроса, кризисы и форс-мажоры.
2. Проблемы с собственником и субарендаторами. Безответственные партнёры нарушают договоренности и условия. Например, собственник может в любой момент попросить освободить помещение, а клиенты — съехать в другое место.
3. Неплатёжеспособные субарендаторы. Следите за финансовой состоятельностью клиентов и контролируйте своевременность платежей.
4. Повреждения объектов. Субарендаторы могут повредить помещение. Придётся восстанавливать за свой счёт — не всегда удаётся взыскать убытки с клиентов.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Коротко

1. Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов.
2. В субаренду запрещено сдавать государственное, муниципальное имущество и объекты в особых экономических зонах.
3. Стартовый капитал для работы с коммерческими помещениями ~ 0,5-1 млн руб. Для посуточной или долгосрочной субаренды квартир достаточно 100-200 тыс. руб.
4. Анализ спроса — важный этап. С невостребованными помещениями предприниматели теряют до нескольких сотен тысяч рублей.
5. В договор аренды с собственником включают пункт, который разрешает полную или частичную субаренду недвижимости.

Статья актуальна на 23.05.2023

Продолжайте читать

Авторские права на кулинарные рецепты

Грузоперевозчику на ПСН: как оформить машину в бизнес

Льготные кредиты для малого и среднего бизнеса: как получить и на какие цели

Ещё больше полезного

Рассылка для бизнеса

Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.

Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур

Соцсети

Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе

Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .

• Эльба
• Возможности
• Цены
• Демоверсия Бесплатно
• Эльба в App Store
• Эльба в Google Play
• Частые вопросы

• Ссылки
• Справочная
• Акции и предложения
• Команда
• Регистрация бизнеса
• Центр поддержки
• Контакты

• Соцсети
• Телеграм
• Вконтакте
• Ютуб

Источник: e-kontur.ru

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Делить большое на малое и сдавать в аренду дороже – один из ключевых принципов известного инвестора Роберта Кийосаки. Этот принцип работает для жилой и коммерческой недвижимости и позволяет повысить доходность с аренды в 1,5-2 раза. Еще один существенный плюс этой стратегии – здесь можно обойтись без существенных вложений. Инвестору не обязательно покупать объект в собственность и брать ипотеку. Достаточно взять ее в аренду, разделить на части и сдавать офисы в субаренду уже по частям.

Коммерческая недвижимость хорошо востребована, особенно в крупных городах. Возможности заработка здесь не хуже, чем на жилых объектах. А произвести “распил” большого объекта на несколько маленьких можно с минимальными вложениями времени и денег.

“Я искренне восхищался своим приятелем, который додумался покрасить только ту стену офиса, которая выходила на дорогу, и таким образом сэкономил на краске. Учись экономить на мелочах, это намного увеличит твои доходы”

Уоррен Баффет

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

Доход инвестора от субаренды офисных помещений обычно формируется за счет одной из двух стратегий:

1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Сколько на этом можно заработать

Доходность и срок окупаемости проекта зависят от конкретных условий, таких как:

• город;
• расположение офиса;
• класс офиса;
• состояние (требуется ли ремонт или офис готов к сдаче “под ключ”);
• модель бизнеса (под маленькие офисы или коворкинг-центр).

В Москва-Сити можно взять полностью обставленный офис в долгосрочную аренду за 300 000 рублей и сдать его в субаренду за 600 000 рублей. За вычетом некоторых расходов (оплата секретаря, интеренет, кофемашина и т.д) чистый доход инвестора составляет от 250 000 рублей.

Если это не офис класса “А” в центре Москвы, а рядовое помещение в регионах, доходность составляет 50 000-100 000 рублей в месяц.

Если помещение нуждается в ремонте, расходы на ремонт будут выше, но стоимость аренды – ниже. В таких случая нужно еще более тщательно считать и анализировать расходы.

Как сдавать офисы с высокой надежностью

Эта модель инвестирования считается надежной при условии грамотного тестирования рынка и составления бизнес-плана. До подписания договора нужно изучить рынок коммерческой аренды, учесть все факторы (расположение, площадь и т.п), дать пробные объявления о субаренде. Таким образом инвестор убедится, что спрос есть, а доходность составит не менее 50% в месяц. В таком случае сдавать офисы в субаренду будет несложно и выгодно.

Инвестирование в коворкинг-центры и миниофисы
Как создать свой бизнес на офисной недвижимости с пассивным доходом от 100 000 рублей

С какой минимальной суммы можно взять офис в аренду от собственника

Сумма вложений на старте зависит от региона, площади офиса и его состояния. Например, в Краснодаре можно взять офис в аренду от собственника за 25-55 000 рублей. Это большой офис площадью около 100 квадратных метров, который легко разбить на несколько мини-офисов.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей.

Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

Для каких целей подойдет эта стратегия

Такой вариант подойдет для инвестора, который хочет получать высокий денежный поток с чужой недвижимости и без ипотеки. Но нужно быть готовым заниматься этим как бизнес-проектом, особенно на первом этапе. Такие инвестиции нельзя назвать полностью пассивными, пока вы не масштабировались и не делегировали все управляющим.

Кейс 1. Комплексный подход к субаренде складского помещения площадью 80 кв. метров

Бывшее складское помещение инвестор разделил на маленькие части и отдельные рабочие места. Его основные клиенты – индивидуальные предприниматели, интернет-магазины, небольшие стартапы. Некоторые даже снимают офисы по часам, чтобы пообщаться с налоговым инспектором или другим чиновником.

Доход получается за счет:

• долгосрочной аренды мини-офисов;
• долгосрочной аренды отдельных рабочих мест (коворкинг);
• почасовой и посуточной аренды переговорной комнаты;
• почасовой и посуточной аренды офисов;
• аренды части помещений на вечерние часы для тренингов и других мероприятий
• представления юридических адресов.

За счет разделения помещения доходность увеличилась в полтора раза.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Как заключить договор аренды офиса

Для осуществления этой стратегии инвестору достаточно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и заключить договор аренды офиса с собственником. В этом договоре должна быть прописана возможность сдавать помещение в субаренду.

Договор аренды офиса с правом субаренды можно скачать здесь

После этого может быть заключен договор субаренды. Это два отдельных и независимых документа. Но положения договора субаренды не могут противоречить положениям договора аренды. Срок действия договора субаренды также не может превышать срока действия договора аренды.

Пример договора субаренды можно скачать здесь

Кроме стартового капитала и договора аренды, инвестору ничего не требуется. Достаточно выбрать объект, тщательно просчитав все расходы и ожидаемые доходы, оплатить аренду и заключить договор с собственником.

Как выбрать офис в аренду от собственника

Выбор места – ключевой фактор для инвестора в коммерческую недвижимость. Если спроса не будет или цена окажется ниже планируемой, он может не получить запланированной прибыли или даже уйти в минус. Лучше всего подойдут помещения в бизнес- центре в центральной части города, которые всегда востребованы арендаторами. Если взять офис в аренду от собственника в таком бизнес-центре по рыночной цене, его можно выгодно сдать в субаренду. Необходимо тщательно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов.

Как рассчитать доход при ваших вложениях

Доходность проекта – разница между доходом от субаренды и всеми расходами инвестора (аренда помещения, перепланировка или ремонт, закупка необходимого оборудования, налоги, оплата уборщицы). Самые существенные расходы при этом – стоимость аренды и ремонта (если он необходим).

Если инвестор берет в аренду помещение без ремонта, его расходы на первоначальном этапе значительно возрастают даже с учетом того, что стоимость аренды будет ниже. Как следствие, возрастают риски и срок окупаемости проекта.

Например, если взять в аренду помещение за 100 тысяч в месяц, потратить еще 90 тысяч на перепланировку и закупку необходимого оборудования, и 25 тысяч платить ежемесячно (оплата налогов, коммунальных платежей, уборщицы и т.п.) и сдать в субаренду за 180 000 рублей в месяц, годовой доход составит:

180 000*12 – (100 000*12 + 25 000*12 + 90 000) = 2,16 млн – 1,59 млн = 570 000 рублей.

А уровень доходности (соотношение доходности и вложений) составит

(570 000/1 590 000)*100% = 35% годовых.

Какие есть риски и как их минимизировать

Основные риски, которые может понести инвестор:

• Риск не сдать помещения в субаренду. Этот риск снимается грамотным тестированием спроса и цен на небольшие офисы. Также необходимо тщательно подсчитать все сопутствующие расходы, чтобы точно просчитать.
• Риск порчи имущества субарендаторами. В сфере коммерческой недвижимости этот риск существенно ниже, чем в сфере жилой недвижимости. Он снимается грамотным составлением договора, где будут четко прописаны права и обязанности сторон. Также арендатор должен лично следить за состоянием помещения. Если речь о коворкинг-центре, арендатор нанимает администратора, который поддерживает порядок.
• Риск, что доходы от субаренды не покроют расходы. Он снимается тщательным анализом рынка и составлением грамотного бизнес-плана с учетом всех расходов.
• Риск проблем с налоговой и другими контролирующими органами. В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ договора субаренды могут заключаться только с согласия собственника (арендатора), и их срок не должен превышать срок договора аренды помещения. Если эти условия выполнены и инвестор платит налоги за полученный доход, никаких проблем возникнуть не должно.

Система налогообложения

Чтобы снять помещение в аренду и сдать их в субаренду, нужно оформить ИП. Индивидуальные предприниматели платят налог 6%. Но при упрощенной системе налогообложения для ИП предприниматель должен оплатить налог со всех средств, которые попадают на расчетный счет или в кассу. Чтобы оплачивать налоги не с общей стоимости субаренды, а только с фактического дохода (который представляет собой разницу между стоимостью субаренды и аренды), нельзя применять УСН. Подробнее о том, как платить меньше налогов ИП, читайте в нашей статье.

Инвестирование в коворкинг-центры и миниофисы
Как создать свой бизнес на офисной недвижимости с пассивным доходом от 100 000 рублей

Наш выбор

Вот еще несколько удачных кейсов сдачи коммерческой недвижимости в субаренду.

Кейс 2. Коворкинг-центр в бизнес-центре класса А Москва-Сити

Инвестор снял помещение в Москва-Сити и разбил его на отдельные рабочие места, увеличив денежный поток в 2 раза. В помещении есть вся инфраструктура: интернет, переговорная комната, бесплатный чай-кофе, для обслуживания бесперебойной работы и решения текущих вопросов нанят секретарь.. Все, что требуется предпринимателю для работы – это ноутбук. Остальное предоставляет коворкинг-центр.

Кейс 3. 45 000 с группы небольших офисов в Москве

Инвестор не стал разделять большой офис на малые, а сразу арендует несколько небольших помещений, но полностью оборудует их всем необходимым и вкладывает в них максимальную ценность. Это позволяет сдавать офисы в субаренду дороже и получать с каждого офиса в среднем по 6 000 рублей, а с нескольких офисов – пассивный доход в 45 000 рублей в месяц с шести офисов. Следующая цель – пересдать 60 офисов за один год и получать 450 000 в месяц.

Субаренда коммерческой недвижимости – простой способ стартовать в недвижимости без серьезных вложений и сразу получать стабильный высокий доход. При грамотном выборе объекта риски сводятся к нулю.

“Весь секрет бизнеса в том, чтобы знать что — то такое, чего не знает больше никто”.

Аристотель Онассис

Но как показывает практика, одного знания недостаточно. Хотя идеи Кийосаки в теории известны многим людям, очень немногие применяют их на практике. Но они реально работают на рынке коммерческой недвижимости и способны принести пассивный доход от 50 000 рублей и выше.

Рекомендации инвестору:

1. Тщательно выбирать объект
2. Заранее тестировать спрос на субаренду
3. Делать перепланировку и пускать субарендаторов как можно быстрее
4. Иметь четкий бизнес-план, где будут учтены все расходы
5. Прописывать право сдавать помещение в субаренду в договоре аренды
6. Если это первый объект, арендовать готовое помещение, не требующее ремонта
7. Зарегистрировать ИП

Если вы хотите стать профессионалом на рынке коммерческой недвижимости и избежать ошибок, которые неизбежно совершают новички, рекомендуем пройти наш обучающий курс со скидкой и бонусами.

Какие плюсы и минусы:

Старт с небольшими вложениями Не нужно брать ипотеку, минимум хлопот с документами Высокая доходность Требует серьезного участия инвестора только на первом этапе

Источник: kudavlozhit.ru

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе

Недвижимость

Автор Андрей Меркулов На чтение 7 мин Просмотров 364 Опубликовано 07.11.2017

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов – нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно – классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Содержание

1. Как найти нужную недвижимость
2. Как не допустить ошибок при субаренде
3. Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
4. Как избежать рисков

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

• Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
• В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
• Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность “более выгодной” аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона.

Если предполагается меблировка и “все включено”, рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под “Актовый зал”, который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса.

Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

• Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
• Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
• Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Смотрите видео по теме заработка на субаренде офисов:

Источник: abcbiznes.ru