Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.
Мировая и российская практика классификации
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
- Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
- Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
- Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;
- Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).
В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком. Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.
CleanNow — Михаил Харламов рассказывает о классификации бизнес центров
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу.
В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая — некий обобщенный стандарт на рынке есть. Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» — это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение. Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.
Класс «А»
Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку.
Юлия Шеффер. Классификация Бизнес Центров. Отличия
Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области.
В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются . Появились т.н. интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем. На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом.
Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.
Подкласс «А1»
Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:
- новое строительство (или возраст менее 3 лет);
- полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
- система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
- фальшполы и подвесные потолки;
- высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
- эффективная и рациональная планировка;
- наличие ресторана (или нескольких — в случае больших площадей), а также кафетерия;
- достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
- достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
- современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
- дублирование и резервирование основных систем;
- профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
- расположение в ЦАО.
Подкласс «А2»
имеет следующие характеристики:
- полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
- менее жесткие требования к расположению здания;
- допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
- несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.
В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).
Подкласс «А3»
должен обладать следующими характеристиками:
- реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
- менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
- допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
- менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.
Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).
Отдельный и довольно спорный момент — критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями. Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом?
Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами. По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.
Класс «В»
Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.
В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».
Класс «С»
Офисы класса «С» — это преимущественно здания советского времени постройки — различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).
В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила. Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы – офисы класса «С» .
Класс «D»
Офисы класса «D» — своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта.
Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.
В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».
В регионах
Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой.
Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями — условно его можно охарактеризовать как класс «D+». Практически отсутствуют офисы класса А и В — редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.
В Москве
Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.
Источник: vsenovostroyki.ru
Классификация бизнес-центров: в чем отличия?
Выбор подходящего офиса – достаточно кропотливая и непростая задача. Это помещение – символ успешности бизнеса, оно должно быть удобным для сотрудников и клиентов. Грамотно оценить и выбрать нужное офисное помещение поможет классификация. Международные стандарты подразумевают деление таких помещений на 4 основных типа. В критерии классификации входят:
- Район размещения.
- Наличие средств связи, техническое состояние коммуникаций, здания.
- Инфраструктура и транспортное сообщение.
- Конструктивное решение и особенности планировки здания.
- Качество систем вентиляции и кондиционирования воздуха.
- Системы безопасности.
- Интерьер и экстерьер.
При отнесении офиса к одному из классов все эти критерии учитываются в комплексе, что упрощает выбор подходящего варианта.
Офисы класса А
Это самый дорогой, элитный класс таких объектов. Они размещаются в лучших районах города, оснащаются по последнему слову техники. Стоимость аренды либо покупки таких офисов велика, позволить такое размещение могут только самые успешные компании. Обычно здания для помещений этого класса имеют уникальный архитектурный дизайн отвечающий последним тенденциям.
Отдельно выделяют класс А+. Такие бизнес-центры отличаются оснащением сверхсовременными технологиями, прекрасно оборудованными местами для принятия пищи и отдыха. Еще одно важное отличие – такие здания не бывают старше трех лет, обычно весь бизнес-центр находится под управлением одной компании.
При возведении таких объектов строительные компании привлекают подрядчиков по управлению строительной деятельностью (подробнее: https://gosstroy.by/nashi-uslugi/upravlenie-stroitelstvom/), что бы избежать перерасходов и сдвигов по срокам.
Офисы класса В
В эту категорию относятся качественные центры ведения бизнеса, с удобным расположением, приятным внешним видом и достойным техническим оснащением. Главное отличие – отсутствие единой управляющей компании, специально выделенного паркинга и более слабая техническая оснащенность.
Стоимость таких помещений значительно ниже чем категории А, что обуславливает их высокую популярность. Внутри этой категории, на основе отклонений условий в худшую либо лучшую стороны выделяют две подгруппы – В- и В+.
Офисы класса С и D
Это категория бизнес-недвижимости для начинающих либо не очень успешных компаний. Они не могут похвастаться удобным расположением либо качественным оборудованием. Обычно находятся в старых зданиях, в районах с плохо развитой инфраструктурой. Планировка стандартная – нарезка на небольшие комнатки без учета эргономики и удобства.
Главное достоинство помещений этой категории – низкая цена аренды либо покупки. С этим связана популярность этого сегмента офисных зданий среди предприятий малого бизнеса и начинающих компаний, которые не могут позволить себе излишние траты на аренду офиса.
По информации инжиниринговой компании Gosstroy.by.
Источник: tvoi54.ru
Что такое бизнес центр классификация
Бизнес-центр «ФАБРИКА»
8(831)413-74-40
Н. Новгород, Мотальный переулок, 10 и 10a
Подать заявку
Часто при поиске аренды офиса, можно наткнуться на сочетание «Бизнес-центр класса А». Что именно это означает?
Многие владельцы арендных площадей используют особую классификацию в которую входят различные параметры БЦ. Обозначения идут в таком порядке: A, B, C, D. Хотя большинство характеристик довольно условны, многие владельцы зданий их придерживаются. Подобная классификация была разработана для упрощения поиска и подбора помещения по определенным требованиям. Латинская буква отражает то, в каком именно здании находится офис, как оно обслуживается, какая рядом инфраструктура и обустройство внутри.
Большая часть строений из категории «А» – это современные деловые центры, с очень удачным расположением, хорошей инфраструктурой и удобными транспортными развязками. Внутри у них качественная отделка, технологичное оснащение и приличное количество дополнительных услуг. В таких зданиях обязательно есть стойка администрации, собственная парковка, служба безопасности и кафе. Можно заказать индивидуальную отделку офиса.
Естественно, в таком строении соблюдается чистота и порядок. Оно вовремя обслуживается и арендатору не нужно отвлекаться на неделовые проблемы.
Все это обеспечивает особую престижность этому месту. В дополнение к этому, такие типы зданий располагаются в центре города или в местах делового сосредоточения. Если вы хотите показать, что ваш статус, то лучше взять в аренду офис в Нижнем Новгороде именно в таком БЦ.
Строения категории «B» не сильно отличаются от класса «A». У них также можно получить хороший офис с качественной отделкой. Часто есть парковка, охрана, столовая. Но они отличаются не таким удачным расположением, находятся не в бизнес-кварталах или у них нет дизайнерских офисов. В остальном же это такие же бизнес-центры.
Преимущество подобных зданий- это низкая арендная плата, по сравнению с предыдущей группой. Если вам не нужен высокий представительский уровень, то снимать помещение в таком бизнес-центре – это наилучшее решение. Вы получаете похожую степень комфорта, как и в БЦ категории «A», но и не переплатите огромные суммы. Если вы хотите взять в аренду офисное помещение в Нижнем Новгороде именно в БЦ категории «B», то заранее узнайте все о конкретном здании, чтобы оценить стоит ли снимать там офис.
К этой категории относятся БЦ, которые предоставляют похожий уровень услуг, как и в классе «B», но у них есть существенные недостатки. Например, неудачное расположение, отсутствие собственной парковки, неразвитая инфраструктура и так далее. Если хороший БЦ имеет хотя бы один из названных недостатков, то он переходит в эту группу.
Бизнес-центры категории «D» обычно созданы из переделанных под деловые нужды жилых зданий, бывших цехов и нежилых строений. У них нет должного уровня обслуживания, и недостаточная проработанность помещений под нужды арендатора. Находиться они могут где угодно, а внешне выглядеть непрезентабельно. Единственным существенным плюсом таких БЦ – это очень низкая цена аренды.
Источник: bc-fabrik.ru
