Сегодня среди владельцев торгового бизнеса и инвесторов в недвижимость все большую популярность набирает такой формат помещений, как стрит-ритейл. Давайте разберемся, что это такое.
Что такое стрит-ритейл
Стрит-ритейл (street retail) – формат торговой точки, располагающейся на улице, обычно на первом этаже жилого дома. В переводе с английского буквально означает «уличная торговля». В многочисленных статьях экспертов рынка недвижимости можно прочитать, что для России этот формат новый и непривычный, и появился у нас только в 2000-х, однако это не так. Возможно английский термин и был заимствован недавно, но сам способ торговли с первых этажей жилых домов придуман много веков назад. Отличным примером может служить здание в Москве на Пречистенке, 6, где в 1873 году фармацевт Андрей Форбрихер открыл аптеку.
Аптека Форбрихера на Пречистенке 6, историческое фото 1920-х годов
Прошло почти 150 лет, а аптека в этом здании по-прежнему работает и представляет собой не только памятник культурного наследия, но и стрит-ритейл в чистом виде.
Аптека на Пречистенке 6 Фото с сайта sofrino.ru
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Итак, мы с вами определили, что стрит-ритейл – это торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельный вход с улицы. Отсюда вытекает главное требование к таким помещениям – большая проходимость.
В отличие от торговых центров, аккумулирующих в себе одновременно множество разных магазинов, куда покупатели обычно приезжают на несколько часов, формат street retail очень требователен к выбору места расположения. Недаром на рынке возник негласный принцип «трёх L» — location, location, location, смысл которого понятен и без перевода: при выборе места для торговой точки важна локация, локация и еще раз локация.
Естественно, торговая точка, находящаяся на безлюдной улице в промзоне не принесет владельцу ничего, кроме разочарования и выброшенных денег, в отличие от магазина, расположенного рядом с метро на улице с плотным пешеходным трафиком.
Наиболее ценятся улицы, называемые «торговыми коридорами». Это улицы в центре города, где пересекаются потоки местных жителей, работников многочисленных офисов, а также туристов. Такие локации обеспечивают стабильный поток покупателей практически для любого вида бизнеса, будь то торговля или сфера общественного питания.
Источник: roomfi.ru
Ритейл в «квадрате»: инвесторы в торговую недвижимость распробовали бизнес-центры
Фото: пресс-служба Stone Hedge
Покупательский трафик становится более локальным, жители мегаполиса стремятся решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, поэтому чаще выбирают объекты инфраструктуры рядом с домом или офисом. По данным аналитиков «Фридом Финанс», за прошлый год спрос на компактные помещения под нужды ритейла в составе коммерческих и жилых объектов вырос на 20%, и, скорее всего, продолжит расти.
Активность арендаторов привлекает в этот сегмент инвесторов — особенно тех, кто успел разочароваться в доходности жилой недвижимости. Настоящим «голубым океаном» для них становятся небольшие торговые площади в составе бизнес-центров со стабильным трафиком из офисных работников и жителей района. Именно их все чаще выбирают для аренды владельцы ритейл-бизнеса: от кофе-поинтов и цветочных бутиков до маникюрных-салонов и винотек.
Развитие ритейл-инфраструктуры в бизнес-центрах поддерживает и новый подход к организации торговой недвижимости со стороны города – столичные власти делают ставку на локальные форматы развития ритейла в противовес крупным торговым центрам, расположенным не всегда в удобных и доступных для всех горожан точках мегаполиса. В том числе это становится поддержкой для малого бизнеса, которому сложно развиваться в формате крупных молов.
Смена ориентира
До недавнего времени коммерческая недвижимость, включая торговые площади в бизнес-центрах, оставалась для массового инвестора неизведанным сегментом. Наиболее привычным инструментом для сохранения капитала считалась покупка квартиры с последующей сдачей в аренду.
Однако при стремительном росте цен на жилую недвижимость доходность от аренды в сегменте стала менее привлекательной. К тому же, по данным аналитиков ЦБ, активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026–2030 гг., что негативно скажется на рынке жилья.
Альтернативным инструментом инвестиций с прогнозируемой доходностью, превышающей ставки банков по депозитам, стали торговые помещения в составе бизнес-центров, где входной бюджет оценивается от 10 млн рублей, что сопоставимо с покупкой квартиры. Есть и более доступные предложения, если рассматривать объекты на старте продаж.
Сегмент ритейл-инфраструктуры в составе офисных центров гарантирует стабильность арендного потока, за счет сотрудников компаний, гостей бизнес-центра и даже жителей района. Учитывая, что сегодня территории бизнес-центра становятся открытыми для горожан.
Преимуществом коммерческой недвижимости для инвестора становится прозрачность договора аренды с ежегодной индексацией ставки. В жилом сегменте такое почти не встречается, как следствие нельзя исключать внезапного съезда арендатора и спрогнозировать свой ежемесячный доход. В таком случае возобновление пассивного дохода займет больше месяца, в течение которого придется снова экспонировать объект. По оценкам риелторов, в среднем этот процесс занимаем 3-4 месяца.
Фото: пресс-служба Stone Hedge
Дима Морозов, основатель Green Grey международной холдинговой компании в сфере mobile:
«Как и многие начинающие инвесторы в недвижимость я начинал с инвестиций в покупку жилой недвижимости. Это были небольшие, чаще однокомнатные квартиры и студии для последующей сдачи в аренду или перепродажи.
Эти действия и решения казались очевидными и единственно верными пока я не столкнулся с коммерческой недвижимостью, и осознал, что это не так. Коммерческая недвижимость всегда, до появления на нём новых игроков, была довольно закрытым рынком, рынком для своих, для тех, кто знает. И все, кто интересовался недвижимостью и не был в этом избранном круге, покупали квартиры и мучились с управляющими компаниями, жильцами, соседями и решением десятков других вопросов. Чаще всего после года сдачи квартиры в аренду, чтобы её сдать следующим арендаторам надо было вложиться в «косметику» с частичной заменой мебели, на что уходила значительная часть арендных платежей, которые были за этот год.
Когда я начал инвестировать в коммерческую недвижимость, я понял, почему это рынок для «своих». Здесь ремонт за тебя делают сами арендаторы, все улучшения, которые арендатор по согласованию с тобой вносит в офис, остаются у владельца площади, офис после того как съехал арендатор выглядит лучше, чем до того как он туда заехал, многие арендаторы снимают площади по 3,5,10 лет, а арендные платежи приходят как часы и они больше чем от сдачи квартир. К тому же сама площадь растёт в цене, потому что хороших бизнес-центров по пальцам пересчитать.
Могу только поделиться опытом и сказать, что если и инвестировать в недвижимость, то только в коммерческую, в хорошие, новые и классные бизнес-центры. А квартиру для сдачи можно оставить одну — для души, чтобы быстро не забывать, как это было до».
Драйвер спроса — доходность
Именно доходность становится сегодня определяющим фактором интереса инвесторов к коммерческой недвижимости. «Основа спроса — это переход инвесторов, которые ранее выкупали квартиры и сдавали их в аренду», — отмечает аналитик «Фридом Финанс» Антон Скловец.
Для частного инвестора приобретение квартиры с последующей сдачей в аренду в среднем приносит доходность в размере 4-5% годовых после уплаты налогов и прочих издержек, приводит оценку Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank. Сдача в аренду коммерческих площадей, в том числе объектов стрит-ритейла, может достигать 10-12% чистой доходности.
«Инвестиции в недвижимость — наиболее надежный инструмент сохранения капитала, особенно в период такого роста инфляции, который наблюдается сейчас, а доходность депозитов прогнозируется как нулевая (за вычетом инфляции). Также не стоит забывать, что можно заработать на росте стоимости квадратного метра за период строительства», — рассказывает Кристина Недря, руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE.
В случае с бизнес-центрами при стабильной загрузке инвестиции вполне могут окупиться за 5-6 лет, уточняет Скловец. Для сравнения, инвестиции в квартиру под сдачу возвращаются за 20 лет и более.
Ставка на локальный ритейл
Формат диктует покупатель, который все чаще предпочитает отправиться за букетом цветов, в салон красоты или химчистку рядом с офисом, где проводит большую часть дня, не говоря уже о чашке кофе в перерыв. Ритейлеры активнее развивают малые форматы, в том числе становясь арендаторами небольших площадей. Повышенный спрос на аренду небольших лотов делает их привлекательными для инвесторов, которые вкладывают капитал в расчете на получение стабильного пассивного дохода от сдачи помещения в аренду.
Все активнее такими площадками интересуются игроки сегмента сопутствующей торговли, в том числе объекты food
Познавательный мультфильм о ритейле
Как управлять продажами в ритейле? Секреты управления продажами в ритейле от Дмитрия Потапенко.
Фото: пресс-служба Stone Hedge
Андрей Назаруков, предприниматель, владелец кофейни в бизнес-центре Manhattan:
«Моя кофейня в формате “кофе с собой” работает в бизнес-центре четвертый год. Перед открытием я примерно полгода выбирал площадку. Пересмотрел много вариантов, обращал внимание на проходимость и средний чек. В итоге выбрал бизнес-центр, потому что здесь стабильный трафик, а это одна из самых главных вещей для малого бизнеса.
Здесь всегда много людей, во всяком случае, достаточно для того, чтобы у меня были клиенты, даже если по соседству откроется еще одна точка в том же формате. Причем, моя кофейня — не ближайшая ко входу. Но бизнес-центры спроектированы так, что сотрудники офисов повсюду, их маршруты проходят и через мое заведение. Кстати, площадь снял небольшую, 10 квадратных метров, и это баланс между адекватными расходами на аренду и хорошей проходимостью. Если надумаю расширять бизнес, то в первую очередь буду рассматривать именно бизнес-центры».
Источник: ko.ru
Всё про Street Retail
Коммерческая недвижимость в настоящем может быть представлена в разных форматах. И одним из самых популярных является street retail (стрит-ритейл). Само понятие появилось в России не так давно. До этого выделяли только коммерческую недвижимость. Необходимости что-то обособлять не было.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Однако рынок не стоит на месте. Постоянно появляются новые понятия и явления, которые обрастают своей спецификой. И предпринимателю в этом стоит разобраться, чтобы не упустить возможность получить доход.
Что такое стрит-ритейл?
Под этим понятием непосредственно подразумеваются коммерческие помещения, которые расположены на первом этаже, с обособленным выходом на улицу и с витринами или окнами, которые можно использовать как место для рекламы. Такая недвижимость может быть изначально отнесена к нежилой. Например, во многих новостройках застройщик ещё при создании проекта часто отводит первый этаж под офисы или магазины.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
Однако, что особенно характерно для исторических зданий, стрит-ритейлом может стать и часть здания, которая была переведена в нежилой фонд. Стоит учесть, что для этого нужно провести специальную процедуру. Очень важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, а также собственную систему коммуникаций (или такую, которую можно было бы без труда обособить). Большое значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
Объекты стрит-ритейла были в России уже довольно давно. Например, аптеки на первом этаже в Москве можно обнаружить на снимках, относящихся к 20-м годам прошлого века. Однако само понятие является относительно новым для отечественного рынка. И оно пришло к нам с Запада вместе с системой характеристик, с принципами управления такой недвижимостью и с другими, не менее важными нюансами.
Стрит-ритейл позволяет довольно хорошо зарабатывать. Однако для этого нужно разобраться в том, о чём идёт речь и как лучше всего использовать такое имущество. Вникнуть в детали важно и тем, кто ищет для своего бизнеса подобные объекты в аренду.
Характеристики: проходимость, локация, стоимость
Для стрит-ритейла важны определённые характеристики, по которым подобную недвижимость обычно оценивают. Стоит отметить, что общее количество характеристик способно колебаться в зависимости от конкретного направления бизнеса. Однако есть ключевые, которые присущи всем объектам стрит-ритейла. Это:
- проходимость;
- локация;
- стоимость.
С ними нужно разобраться детальнее. Учитывать такие характеристики важно для обеих сторон.
Проходимость
Стоит отметить, что далеко не каждую недвижимость на первом этаже с отдельным входом можно отнести к объектам стрит-ритейла. Он должен обладать ещё и, как минимум, коммерческим потенциалом. Ведь соответствующая недвижимость может располагаться и в спальной зоне, вдали от какого бы то ни было потока людей. Но в таком случае использовать её для получения прибыли, как правило, не имеет смысла. Хотя и здесь можно разместить парикмахерские, небольшие аптеки или магазины, направленные на обслуживание жителей района.
Проходимость может оцениваться разными критериями. Кому-то важно, чтобы общий поток был достаточно большим. А кто-то рассчитывает на определённую целевую аудиторию. Подсчёты могут проводиться с той или иной степенью погрешности, что тоже стоит принимать во внимание.
Локация
Эта характеристика тесно связана с предыдущей. Недостаточно, чтобы стрит-ритейл находился просто рядом с большим потоком людей. Нужно ещё учитывать и другие параметры:
- будет ли интересно целевой аудитории конкретное предложение;
- достаточный ли у потенциальных посетителей уровень покупательской способности (элитный ювелирный магазин в спальном районе с большой вероятностью не окупится, его нужно располагать в центре);
- можно ли вести в определённом месте по закону конкретный бизнес (есть ограничения для магазинов, которые торгуют спиртными напитками, например);
- не находится ли объект слишком близко к жилой зоне, не вызовет ли открытие магазина или ночного клуба негативную реакцию у тех, кто живёт рядом (это может сформировать отрицательное отношение к такой недвижимости);
- отвечает ли конкретный объект требованиям санитарной и пожарной безопасности;
- подходит ли недвижимость для целей конкретного бизнеса.
Всё должно оцениваться в комплексе. При изучении локации также стоит учитывать и другие коммерческие объекты, которые уже расположены в определённой местности. Причём это важно не только для анализа конкуренции, но и для того, чтобы понять, спрос на что может быть сформирован.
Например, если есть спортивный зал и магазины одежды, то посетители таких заведений могут захотеть что-нибудь поесть и выпить. А рядом с офисными центрами разумно размещать магазины канцтоваров.
Стоимость
Учитывать стоимость стрит-ритейла следует и для того, чтобы понять перспективы вложения средств в такую собственность, и целесообразность её покупки или аренды для ведения бизнеса. Оценка может производиться разными способами, начиная от простого сбора информации по имеющимся объявлениям и заканчивая обращением к экспертам. В любом случае данные должны быть достоверными и актуальными.
Учтите, что большинство характеристик нельзя назвать статичными. Они меняются, когда появляются новые объекты, усиливается или ослабевает транспортная нагрузка. Поэтому такие сведения нужно время от времени корректировать.
Особенности и назначение стрит-ритейла
Чтобы иметь возможность оптимальным образом распорядиться стрит-ритейлом, нужно как можно лучше понимать его специфику. А для этого стоит учесть особенности:
- наглядность и доступность товара – расположение объекта на первом этаже позволяет демонстрировать продукцию максимальному количеству потенциальных покупателей. Поэтому стрит-ритейл важен в первую очередь там, где нужно показывать или провоцировать на покупку демонстрацией процесса обслуживания, например;
- ориентированность на клиентов – расположение на первом этаже также позволяет клиентам, которым тяжело подниматься по лестнице или долго ждать лифта, просто зайти и потратить деньги;
- оптимальный вариант для импульсных покупок – в магазин, который расположен на верхних этажах, нужно специально выбираться. А в заведение, которое расположено по дороге от работы к дому, можно зайти, поддавшись эмоциям;
- определённая универсальность – стрит-ритейл как формат подходит для размещения аптек, парикмахерских, модных бутиков, в которых можно купить обувь, одежду, украшения, для кафе, ресторанов, продуктовых магазинов, сувенирных лавок и прочего;
- большая стоимость недвижимости и высокая цена аренды. Поскольку подобная коммерческая недвижимость востребована, то и цена у неё будет достаточно большой. Однако это также делает её очень выгодной для вложения средств.
Необходимо иметь в виду, что выше перечислены особенности стрит-ритейла, характерные для него в целом. Но определённая специфика бывает у конкретных объектов, расположенных в определённой зоне или же в конкретном здании.
Советы по выбору объектов стрит-ритейла для аренды
Объектов стрит-ритейла может быть довольно много. Поэтому выбирать конкретный вариант в аренду стоит с учётом того, что именно требуется вашему бизнесу, какую именно задачу вы хотите решить. Также следует принимать во внимание ограничения по бюджету.
Объект из портфеля компании Retail-Realty
В целом нужно опираться на следующее:
- проходимость;
- общие характеристики локации;
- уровень конкуренции в местности;
- факторы, которые способствуют созданию и повышению спроса на товар или услуги, а также факторы, которые его убирают или снижают;
- специфику конкретного здания;
- стоимость аренды;
- размер площади;
- условия заключения договора с владельцем или арендатором, если речь идёт о субаренде.
При оформлении аренды стоит учитывать нестабильность сезонного спроса. Цены могут подниматься и падать, в зависимости от времени года. Поэтому стоит тщательно подбирать самый подходящий для заключения такой сделки период, чтобы не переплатить.
Также не забывайте учитывать перспективу. Иногда выгоднее взять в аренду стрит-ритейл в районе, который активно развивается. Но, покупая возможности, не обманывайтесь. Периодически владельцы такой недвижимости могут преувеличивать темпы строительства новой трассы или же значимость открытия делового центра по соседству. Стоит тщательно взвешивать аргументы «за» и «против» перед принятием решения.
Стрит-ритейл – это коммерческая недвижимость, которая гарантирует владельцам бизнеса при грамотном подходе солидную прибыль. Однако очень важно разобраться в том, как её подобрать, на что нужно опираться, какие факторы принимать во внимание. Всё это следует учитывать и владельцам такой собственности, которые хотят получить от неё максимальную выгоду.
Если вам сложно разобраться со стрит-ритейлом, Вам нужно обратиться к профессионалам. Они готовы помочь.
Автор статьи: Александр Ковалев
Cпециалист инженерно-технической службы
Источник: retail-realty.ru