Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого всестороннего подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом:
внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;
внутренняя информация отражает деятельность оцениваемого предприятия. Требования, предъявляемые к оценочной информации.
Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям:
достоверности; точности; всесторонности / комплексности.
Информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и учитывать в комплексе внешние условия функционирования оцениваемого предприятия.
Основные этапы процедуры сбора и обработки информации. Существуют 3 способа сбора и организации информации: хронологический, журналистский, логический.
Этапы и Подходы к оценке стоимости имущества
Хронологический порядок предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому). Например, в отчете об оценке описание процесса производства начинается с истории компании.
Журналистский порядок — материал располагается от более важного к менее важному. Так, при анализе финансовой информации, как правило, не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, внимание акцентируется на наиболее важных пропорциях или коэффициентах.
Логический порядок информация распределяется от общего к частному или от частного к общему. Например, прежде чем перейти к анализу оцениваемой компании, проводится обзор макроэкономической ситуации, позволяющий определить инвестиционный климат в стране.
Способы систематизации и обобщения информации
СИСТЕМАТИЗАЦИЯ деятельность оценщика, в процессе которой собираемая информация организуются в определённую систему на основе выбранных методов оценки с учётом имеющихся исходных данных.
Важнейший вид Систематизации — классификация,
Классификация — распределение информации по группам, как то: бухгалтерская инфо, данные управленческого учёта, описательная часть предприятия/технологии/продукции, юр. инфо, маркетинговая информации (рекламная стратегия, маркетинговые данные – внутренние и внешние, прайс-листы, 4 пи маркетинга).
В ходе систематизации используется – анализ, синтез, обобщение, сравнение.
анализ – вычленение из всего полученного/имеющегося информационного блока инфо по разделам классификации,
синтез – объединение однородных по характеристикам информационных кусков по разделам, обобщение – применение необходимых для соединения информационных кусков методов с целью создания единого документа имеющего свой отдельный смысл и значение в ходе оценки, сравнение – сопоставление полученных информационных блоков с имеющимися аналогичными данными по другим предприятиям, другим временным интервалам, среднеотраслевым результатам. Значительное отклонение полученных данных от имеющихся может свидетельствовать об ошибке сбора инфо.
Наиболее важный признак системы – целостность – все собранные данные должны быть не противоречивыми и относится к одному и тому же предприятию/бизнесу.
Элементы систематизации выделяются из следующих элементов управленческого учёта: документов, инвентаризации, оценки, группировки и обобщения, контрольных счетов, нормирования, планирования, прогноза, контроля и анализа.
Документация — первичные документы и машинные носители информации, гарантирующие управленческому учету достаточно полное отражение производственной деятельности предприятия. Для оценки отдельных агрегатов/ машин оборудования, зданий.
Результаты инвентаризации – способ определения фактического состояния объекта, выявления отклонений от учетных данных, неучтенных ценностей, потерь, недостач, хищений.
При оценке запасов, для оценки качества менеджмента, для подтверждения качества учёта на предприятии.
Контрольные счета – это итоговые счета/отчёты, где записи производят по итоговым суммам операций данного периода. Система контрольных счетов выступает связующим звеном финансового и управленческого учета и позволяет установить полноту и правильность учетных записей.
Планирование, нормирование и прогноз – источник инфо.
Анализ – взаимозависимость и взаимосвязь между подразделениями по выполнению установленных плановых заданий, отклонения и причина, вызвавшие изменения в результатах производства
В процессе систематизации происходит загрузка блоков информации в аналитические таблицы оценщика.
Использование в оценке бизнеса публичной информации и результатов интервьюирования.
Публичная информация – информация из отраслевых изданий. Часто, это проф. объединения.
Задание доля практического занятия – какие банковские отраслевые издания следует использовать при оценке кредитно-фин. учреждений.
Наиболее важна для определения:
- Какая информация об оцениваемом объекте значима – что, вообще, надо собирать?
- Выбор показателей.
- Знакомство с отраслью.
- Определение основных трендов и течений в отрасли – стадия цикла, основные игроки, условия функционирования, рынки сбыта, ценовая сетка.
- Рейтинг предприятий. Место в рейтинге оцениваемого предприятия/бизнеса если есть – в наличии, если нет – оценочно по имеющимся показателям.
- Свежесть и доступность информации.
Информационный блок, кроме макроэкономической, включает отраслевую информацию: состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятия. Содержание данного блока определяется степенью доступности отраслевых данных. В нем должны быть отражены: условия конкуренции в отрасли; рынки сбыта и возможные варианты использования производимой продукции; факторы, влияющие на потенциальный объем производимой продукции, динамику изменения спроса на нее. Условия функционирования предприятия в отрасли могут оказать серьезное влияние на итоговую величину стоимости.
Основные факторы отраслевого риска:
- нормативно-правовая база;
- рынки сбыта;
- условия конкуренции.
Интервьюирование. На основе общих представлений об отрасли составляется анкета.
Проводится опрос основных работников предприятия – исполнительный директор, главный бухгалтер/фин. дир., директор по маркетингу/нач. отдела сбыта/снабжения, директора / начальники линейных подразделений – начальники цехов, директора магазинов.
Пример – опросный лист торговой точки.
Внешняя информация. Источники информации об экономике в целом, отрасли, регионе, компании.
Основные источники информации:
программы Правительства – сайт минэкономразвития;
аналитические обзоры информационных агентств – часто платные;
периодическая экономическая печать – по мере накопления инфо;
Блок внешней информации, раскрывает условия функционирования предприятия в отрасли и экономике.
Объем и характер внешней информации различаются в зависимости от целей оценки. При составлении отчета надо показать, что информационная база, собранная и изученная оценщиком, является необходимой и достаточной для итогового заключения о стоимости предприятия. Если обзор информации «растянут», не ориентирован на оцениваемый объект, его следует признать неуместным.
Макроэкономические показатели содержат информацию о том, как отражается или отразится на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета.
Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, который возникает из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики.
Диверсификация — сокращение риска с помощью портфельных инвестиций (приобретение широкого спектра ценных бумаг).
Риск — степень определенности, характеризующая достижимость в будущем ожидаемых результатов.
В большинстве случаев риск воспринимается как возможность потери, любое возможное отклонение (+ или -) от прогнозируемой величины есть отражение риска.
Анализ фактора риска субъективен: оценщики, уверенные в будущем росте компании, определят ее текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистичный прогноз. Другими словами, чем шире разброс ожидаемых будущих доходов вокруг «наилучшей» оценки, тем рискованнее инвестиции. Различия в оценках рисков ведут к разным заключениям о стоимости предприятия.
Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, будет ниже, чем текущая стоимость аналогичной компании, функционирующей в условиях меньшего риска.
Основные факторы макроэкономического риска:
- уровень инфляции;
- темпы экономического развития страны;
- изменение ставок процента;
- изменение валютного курса;
- уровень политической стабильности.
Инфляционный риск. Это риск непрогнозируемого изменения темпов роста цен. Инвестор стремится получить доход, покрывающий инфляционное изменение цен. Высокая или непрогнозируемая инфляция может свести к нулю ожидаемые результаты производственной деятельности, обеспечивает перераспределение доходов в экономике и повышает предпринимательский риск. Результатом является занижение реальной стоимости имущества предприятия.
В процессе оценки сопоставляются данные ретроспективные, текущие и будущие (прогнозируемые). Стоимость, полученная в различные годы, может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется. Однако практически изменение стоимости денежной единицы происходит каждый год (как правило, в сторону повышения). Уровень цен измеряется в виде индекса, который служит измерителем соотношения цен за разные периоды:
Риск, связанный с изменением темпов экономического развития. Цикличность рыночной экономики определяет необходимость учитывать при расчетах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста на ближайшую перспективу.
Риск, связанный с изменением величины ставки процента. Движение процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулированию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического рисков взвешиваются при расчете ставок дисконта, ставки капитализации, рыночных мультипликаторов и т.д. В качестве безрисковой ставки в этих расчетах, как правило, принимается ставка дохода по государственным долгосрочным ценным бумагам.
Основные источники информации:
- информационные агентства;
- периодическая экономическая печать.
Риск, связанный с изменением валютного курса. Курсы валют меняются под влиянием экономических и политических факторов. Изменение валютного курса не точно отражает колебания розничных цен в стране, в то же время инфляционная корректировка финансовой информации в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты.
При составлении прогноза объемов продаж на следующий год оценщик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания, или пересчитать прогнозируемые величины по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже. Не учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты нельзя.
Основные источники информации:
- программы Правительства;
- информационные агентства;
- периодическая экономическая печать;
Политический риск. Представляет собой угрозу активам, вызванную политическими событиями. Факторы политического риска определяются, как правило, на основе экспертных оценок, проводимых крупными фирмами или аналитическими агентствами (табл. 4.1).
аналитических обзоров, проводимых агентствами «EURO- MONEY»; «Moody’S»; «Standard «Valuation Center For Central «Dun
Пример. Приведем методику оценки странового риска, используемую агентством «EUROMONEY».
Оценка проводится по девяти категориям:
- экономические данные (25%);
- политический риск (25%);
- долговые показатели (10%);
- невыплачиваемые или реструктурированные во времени долги (10%);
- кредитный рейтинг (10%);
- доступ к банковским финансам (5%);
- доступ к краткосрочным финансам (5%);
- доступ к рынкам капитала (5%);
- дискаунт по форфейтингу (5%).
Оценка политического риска производится на основе экспертных заключений по шкале от 0 до 10 (высокий риск).
Справочники и аналитические обзоры. Основные интернет веб-сайты, используемые в оценке бизнеса.
Appraiser.RU» — вестник оценщика Поиск оценщиков и оценочных компаний, методические материалы, нормативные акты, тарифы. Перечень образовательных учреждений. Дискуссии на форуме. библиотека оценщика
www.labrate.ru — Оценщики могут бесплатно разместить информацию о себе и свои материалы (пособия, книги, отчеты, статьи, справочники и др.). Цитируемость: 700
Информационный сайт для специалистов в области оценки всех форм собственности: справочники и нормативы, методики оценки, резюме и вакансии, форум и др. www.ocenchik.ru Цитируемость: 650
«Российское общество оценщиков»
Информация об организации. Перечень задач: оказание содействия оценщикам различных видов имущества в их профдеятельности. Учебно-методические материалы и публикации, словарь терминов.
www.valuer.ru Цитируемость: 475Россия
Оценщики и оценочные фирмы России.
О целях и задачах проекта, направленного на создание справочника оценщиков и оценочных фирм России. Информация о регистрации, услуги по созданию мини-сайтов оценщиков и предложения о сотрудничестве.
www.appraisal.ru Цитируемость: 400Россия
www.damodaran.com – бесплатный основной сайт оценщиков. Вся инфо необходимая для работы на английском языке.
Внутренняя информация.
Внутренняя информация характеризует деятельность оцениваемого предприятия. Если читатель отчета не знаком с предприятием, он должен получить максимально полную и точную информацию, чтобы понять особенности оцениваемого предприятия.
Информационный блок обычно включает:
Основные юридические характеристики предприятия — организационно-правовая форма; размер уставного капитала; сведения о владельцах наибольших долей уставного капитала, контрольных пакетов акций; принадлежность предприятия к концернам, ассоциациям, холдингам;
Ретроспективные данные об истории компании;
Описание маркетинговой стратегии предприятия (условия конкуренции) и рынка;
Описание технологии, производственные мощности;
Описание продукции, прайс-листы, условия реализации;
Логистика поставок сырья и готовой продукции;
Сведения о рабочем и управленческом персонале;
Внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчет о финансовых результатах и движении денежных средств за 3—5 лет);
Данные управленческой отчётности.
Если на предприятии разработан бизнес-план — лучше всего.
История компании. В отчете описывается процесс производства продукции по каждому виду производимой продукции и начинается описание с истории компании.
Маркетинговая стратегия предприятия. Маркетинговая стратегия предприятия определяется внешними факторами, о которых речь шла ранее, а также фазой жизненного цикла производимых товаров и наличием производственных мощностей (рис.).
Рис. Фазы жизненного цикла товара: I—II фазы — разработка и внедрение товара на рынок; III фаза — рост объемов продажи товара. Увеличение объемов сбыта продукции обеспечивает
преодоление предприятием точки безубыточности. Условно-постоянные издержки фиксированы, и выручка покрывает растущие переменные затраты;
IV фаза — насыщение рынка производимой продукцией, предельная отдача снижается; V фаза — сокращение объемов реализации, необходимость выработки дальнейшей стратегии: модернизация выпускаемой продукции или освоение новой
Сравнение фазы предприятия с общеотраслевой фазой.
Анализируя маркетинговую стратегию предприятия, оценщик должен сопоставить следующую информацию:
объемы продаж за прошлый (ретроспективный), текущий и прогнозируемый периоды;
себестоимость реализованной продукции;
цены товаров и услуг, их динамику;
прогнозируемое изменение объемов спроса;
Производственные мощности. Объем выпускаемой продукции определяется, с одной стороны, спросом на нее; с другой — наличием производственных мощностей для ее производства. Поэтому оценщик, особенно при составлении прогнозов, учитывает данные о наличии производственных мощностей на предприятии и будущие капиталовложения.
Источники внутренней информации.
Основные источники информации:
интервью с руководителем предприятия;
данные отдела маркетинга;
ретроспективная финансовая отчетность.
Внутренняя финансовая информация. Целью анализа текущей и ретроспективной финансовой отчетности является определение реального финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.
В зависимости от целей оценки направления анализа финансового состояния фирмы меняются. Например, если оценивается стоимость миноритарного (неконтрольного) пакета акций предприятия, то потенциального инвестора в большей степени будет интересовать прогнозная оценка рентабельности фирмы, ее способности выплачивать дивиденды.
Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:
отчет о финансовых результатах;
отчет о движении денежных средств.
Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.
Получение информации из информационной системы Фактива:
Система Е лайбрари
Источник: titmouse.ru
Этапы подготовки информации к оценке стоимости предприятия (фрагмент)
Выделяют четыре этапа подготовки бухгалтерской отчетности к оценке:
1. Инфляционная корректировка.
2. Нормализация отчетности.
3. Трансформация отчетности.
4. Финансовый анализ отчетности.
3.2.1. Инфляционная корректировка
Инфляционная корректировка проводится с целью приведения в сопоставимые цены показателей бухгалтерской отчетности и формирования выводов о динамике этих показателей на основе скорректированных данных.
Инфляционная корректировка может осуществляться двумя способами: 1) по колебанию курса валют; 2) по колебанию уровней цен.
Первый метод наиболее простой, однако, дает неточные результаты, так как курсовые соотношения рубля и доллара не совпадают с их реальной покупательной способностью.
Второй метод можно применять по активу баланса в целом (метод учета изменения общего уровня) или по каждой позиции (статье) актива.
Скорректированное Номинальное значение статьи , в руб.
значение статьи = I инфляции
Индекс инфляции 1, где
I инфляции = Индекс инфляции 0
I1 — индекс инфляции за период анализа (на конечный момент);
I0 — индекс инфляции в базисном периоде (на начальную дату отслеживания);
В методе учета изменения общего уровня статьи пересчитываются без учета структуры активов, т. е. применяется общий индекс для всего имущества (корректировке в этой ситуации подлежат не только статьи отчетности (как это происходит в случае индивидуального пересчета цен), но и (деньги, дебиторская и кредиторская задолженности). В методе пересчета статей учитывается разный уровень роста цен на различные товарно-материальные ценности (корректировке подвергаются только статьи).
3.2.2. Нормализация отчетности
Проблема данных тесно связана с проблемой использования данных бухгалтерского учета для составления и расчета показателей денежного потока. Прогнозы объемов производства, капитальных вложений, величин износа базируются на ретроинформации бухгалтерского учета, его первичных документов — иного источника информации нет.
Таким образом, как для западного, так и для российского специалиста крайне актуальной следует считать проблему проведения корректировок данных бухгалтерского учета вследствие которой их можно было бы использовать для целей оценки.
На западе внесение таких корректировок называется процедурой нормализации. Нормализующие корректировки проводятся по следующим направлениям:
— корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов, нефункционирующих активов,
— корректировка метода учета операций,
— корректировка величины собственного оборотного капитала (прибавление суммы избыточного капитала или вычитание суммы недостатка).
Нормализация бухгалтерской отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса.
Отчетность, составленная в соответствии с принципами бухгалтерского учета, не определяет реальную рыночную стоимость имущества. Это связано с возможностью использования различных вариантов учета операций, списания товарно-материальных ценностей, а также возможным учетом части активов не по рыночной стоимости.
Нормализация отчетности в процессе оценки проводиться всегда. В отчете должны разъясняться корректировки, проводимые в ходе нормализации отчетности.
В зависимости от цели проведения нормализации отчетность может корректироваться для определения рыночной стоимости активов.
Нужно помнить, что нормализованная отчетность может использоваться только в целях оценки, так как проводится для упрощения работы оценщика при подготовке отчетного заключения.
На качество оценки большое влияние оказывает рассчитанный показатель прибыли, так как он является основой расчета денежного потока. Поэтому при нормализации отчетности оценщик должен проверить доходы и расходы предприятия на предмет включения в них случайных доходов и расходов, которые искажают результат деятельности относительно нормально действующего бизнеса. Кроме случайных (нетипичных) доходов и расходов следует исключить доходы и расходы не связанные с основной производственной деятельностью предприятия. Иногда корректировке могут подвергнуться расходы, превышающие средние значения по аналогам.
Кроме того, на величину прибыли существенное влияние может оказать выбранные методы учета списания запасов (ЛИФО, ФИФО, по средней себестоимости, по стоимости единицы) и начисления амортизации (ускоренный метод, с учетом понижающих коэффициентов и т. д.). Нормализовать нужно отчетность, если применяются методы списания запасов ЛИФО, ФИФО и по стоимости единицы, а также если существует отклонение от линейного метода начисления амортизации основных средств и нематериальных активов.
В современной российской практике не существует официально признанной методики проведения необходимых корректировок данных бухгалтерского учета, используемых для составления расчета денежного потока, т.е. на сегодняшний момент отсутствуют методические рекомендации по проведению нормализации исходной информации.
Для успешного решения проблемы проведения нормализации баланса, т.е. внесения необходимых корректировок с целью использования данных бухгалтерского учета для оценки требуется ответить на следующие вопросы (данная методика нормализации отчетности была разработана в диссертационной работе Кругловой И.Ю. на соискание звания кандидата экономических наук):
Во-первых, при исключении разовых, неоперационных и нетипичных доходов и расходов следует принять во внимание тот факт, что не все счета бухгалтерского учета вне зависимости от деятельности, осуществляемой оцениваемым предприятием, содержат вышеуказанные доходы и расходы. Перечень счетов, которые могут содержать такую информацию, представлен в таблице 3.
Счета бухгалтерского учета
Возможные разовые, неоперационные и нетипичные доходы и расходы
Основные средства непроизводственного назначения, объекты социальной сферы, нефункционирующие фонды
Амортизация основных средств непроизводственного назначения, объектов социальной сферы, нефункционирующих активов
Материальные ценности (имущество, здания, оборудование и др.) имеют характер, не связанный с основной деятельностью
В случае наличия у предприятия подсобного хозяйства, не связанного с основной деятельностью
Материальные ценности (имущество, здания, оборудование и др.) имеют характер, не связанный с основной деятельностью
Выполняемые строительные и проектные работы не связаны с основной деятельностью
Расчеты не связаны с основной деятельностью
Если долги возникли в результате неосновной деятельности предприятия
Вычитанию подлежит суммы оплаты труда, причитающаяся работникам, занятым не в основной деятельности
Расчеты не связаны с основной деятельностью
После определения источников-счетов, требующих корректировки, оценщику необходимо уменьшить (или увеличить) на искомые суммы расходов (или доходов) счета — корреспонденты счетов-источников информации или, другими словами, необходимо при проведении нормализации соблюдать принцип двойной записи на счетах бухгалтерского учета (операция, отражаемая на счетах актива, должна найти свое отражение и на соответствующих счетах пассива).
Во-вторых, ключевым моментом западной методики нормализации является проведение корректировок методов учета операций, оказывающих влияние на структуру себестоимости и, в конечном итоге, на получаемую прибыль. Возникает вопрос: какие методы учета следует считать нормализованными? Для решения этого вопроса рассмотрим предусмотренные действующим российским законодательством варианты учетной политики.
Варианты учетной политики в соответствии с действующим законодательством
Показатель, по которому предусмотрены различные способы учета
Нормативный акт, предусматривающий различные способы учета
Варианты учета, предусмотренные нормативными актами
Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат
1.способы оценки нематериальных активов, приобретенных не за денежные средства,
2.амортизация нематериальных активов,
3.сроки полезного использования нематери-альных активов,
4.способ отражения в бухгалтерском учете амортизационных отчислений по нематери-альным активам
2.амортизация нематериальных активов
1.о первоначальной стоимости и сумме начисленной амортизации по основным группам основных средств на начало и конец отчетного года;
2.о движении основных средств в течение отчетного года по основным группам (поступление, выбытие и т.п.);
3.о способах оценки объектов основных средств, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами;
4.об изменениях стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету (достройка, дооборудование, реконструкция, частичная ликвидация и переоценка объектов);
5.о принятых организацией сроках полезного использования объектов основных средств (по основным группам);
6.об объектах основных средств, стоимость которых не погашается;
7.об объектах основных средств, предос-тавленных и полученных по договору аренды;
8.о способах начисления амортизационных отчислений по отдельным группам объектов основных средств;
9.об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации.
8.о способах начисления амортизационных отчислений по отдель-ным группам объектов основных средств
1.о способах оценки материально — производственных запасов по их группам (видам);
2.о последствиях изменений способов оценки материально — производственных запасов;
3.о стоимости материально — производственных запасов, переданных в залог;
4.о величине и движении резервов под снижение стоимости материальных ценностей.
1.о способах оценки материально-производственных запасов по их группам (видам);
Рассмотрим выбранные варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат.
Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат
Варианты учетной политики, предусмотренные законодательством
Вариант учетной политики, который следует считать нормализованным
Причины, по которым, по мнению автора работы, избранный вариант следует считать нормализованным
Способы начисления амортизации немате-риальных активов
2.способ уменьшаемого остатка,
3.способ списания стоимости пропор-ционально объему продукции
Лекция 2. Технология оценки стоимости бизнеса
Процесс оценки — это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.
Оценка стоимости бизнеса — сложный и трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его можно разделить на следующие стадии:
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Применение трёх подходов к оценке объекта.
5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
6. Подготовка отчёта и заключения об оценке.
Рассмотрим основные и наиболее важные этапы проведения оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки приводит к наилучшим результатам.
1 Этап. Определение проблемы. Задача оценки объекта недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление даты, на которую производится оценка.
1. Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические характеристики.
2. Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости — выявление предмета оценки, то есть того, что подлежит оценке, — весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.
3. Определение даты оценки. Дата оценки — это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие промежутки времени могут быть значительными.
В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса.
Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объекта недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи с неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.
4. Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки — очень важный этап. От цели оценки зависит выбор её методики. Неправильно сформулированная цель влечёт за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. В связи с этим в отчёте по оценке необходимо указать, что данная оценка действительна лишь для цели или целей, указанных в данном отчёте.
Использование полученных результатов в других целях некорректно. Например, методы оценки объекта недвижимости для налогообложения имущества отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации.
Цель оценки определить вид стоимости, которую требуется определить. Функция оценки — это сфера её последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости.
5. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Часть их при необходимости следует отражать в отчёте об оценке, чтобы избежать в будущем в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком конфликтных ситуаций.
Ниже приведены некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости.
1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РК.
8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.
При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.
12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.
2 Этап. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Вторая стадия оценки — это предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку. Эта стадия оценки включает:
— предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;
— определение исходной информации и её источников;
— определение состава группы экспертов-оценщиков;
— составление задания на оценку и календарного плана;
— подготовку и подписание договора на оценку.
1. Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией. На этой стадии оценки объект предварительно осматривается, и эксперт знакомится с его администрацией. Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы, осматривая объект, попытаться больше узнать у него о предыстории развития объекта, выпускаемой им продукции, его физическом состоянии, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия, более глубоко понять, что представляет собой данный объект.
Важно на этом этапе оценки определить представителя заказчика, который будет формулировать задание, подписывать договор об оценке и осуществлять приёмку отчёта, обеспечивать исходной информацией. Важно также определить эксперта-оценщика, ответственного за подготовку и сдачу отчёта заказчику.
2. Определение исходной информации и её источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники.
Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, данные о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространённый способ представления общих данных — это разбивка их на подразделы, касающиеся рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект, вида продукции, цен на неё, местоположение объекта (то есть данные о городе, районе, где расположен объект).
Преимущество данного способа представления информации заключается в том, что, собрав и систематизировав информацию один раз, её можно использовать для проведения оценок и других объектов. В настоящее время, когда рынок, связанный с оценочной деятельностью, не развит, сбор информации для объектов недвижимости — наиболее трудоёмкая часть всего процесса оценки. Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые заказчик должен представить эксперту-оценщику к определённому сроку, с тем, чтобы он смог начать оценку объекта.
3. Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Небольшой объект недвижимости может оценивать один эксперт. Если объект крупный, то для оценки необходимо привлечь несколько человек-экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов.
4. Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку, как правило, подготавливает эксперт-оценщик. Практика показывает, что заказчик из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки делает это не достаточно чётко. Недостаточная чёткость формулировки целей и функций оценки — основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком. Задание на оценку включает следующее: имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарный план, особые условия.
Приведённый выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом случае эксперт-оценщик уточняет состав задания на оценку, исходя из конкретных особенностей объекта оценки. В процессе оценки возможны отклонения от задания или дополнения к нему. Эти случаи фиксируются экспертом-оценщиком докладными записками заказчику. Копии докладных записок прилагаются к отчёту об оценке.
Задание на оценку должно быть приложено к отчёту об оценке. Разработка и подписание заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки — важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу.
Продолжительность оценки объекта недвижимости зависит от величины объекта. В среднем продолжительность оценки объекта недвижимости составляет 2-3 недели. Однако при работе с крупными объектами продолжительность оценки может быть значительно больше.
5. Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.
3 Этап. Сбор и обработка информации. Для определения рыночной стоимости объекта используется следующая информация: титул собственности и регистрационные данные по объекту, физические характеристики объекта, данные о взаимосвязи объекта с инфраструктурой, экономические факторы, характеризующие объект. Источниками этой информации могут быть городские, районные комитеты и органы, где регистрируются сделки с объектами недвижимости, риэлтерские фирмы, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать.
4 Этап. Выбор методологии оценки. Четвертая стадия процесса оценки — это выбор методов оценки. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости.
В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.
Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта.
Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта.
Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.
Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.
Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода — давать чёткие пояснения таких ограничений.
Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений), составляющие также часть этой стадии оценки, которая выполняется с применением определённых оценочных процедур и приёмов.
5 Этап. Согласование результатов оценки. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.
Полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.
6 Этап. Составление отчёта об оценке. Это завершающая стадия процесса оценки.
Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов, а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.
Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.
Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.
Если после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой, не зависящей от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.
Подготовив проект договора на оценку стоимости недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку.
Контрольные вопросы
1. Что относится к недвижимости?
2. Сущность рынка недвижимости.
3. Что такое рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, стоимость воспроизводства, стоимость замещения, ликвидационная стоимость, залоговая стоимость и балансовая стоимость?
4. Что следует понимать под оценкой бизнеса (предприятия)?
5. Для чего необходима оценка бизнеса (предприятия)?
6. Факторы, влияющие на оценку стоимости предприятия.
7. Основные методические подходы к оценке бизнеса.
8. Назовите наиболее важные этапы проведения оценки недвижимости.
Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:
Источник: studopedia.ru