Собственники квартир и нежилых помещений в многоэтажках — даже скромных однушек на окраине города — в действительности богаче, чем привыкли о себе думать. Мало кто знает, но всем владельцам недвижимости принадлежит ещё и право на небольшую часть общедомового имущества. Казалось бы, какой толк от фасадов и пристроек? Так вот, по закону они вполне могут стать для вас источником пассивного дохода — и приносить тысячу-другую в месяц. Разобрались, как добиться таких выплат.
Что вообще за общедомовое имущество
Немало людей мыслят так: мне принадлежит только квартира, а что там находится за её пределами и как используется — уже не моё дело. На самом деле и Гражданский, и Жилищный кодексы прямо говорят о том, что собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме также владеют:
- общими помещениями — сюда можно отнести лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, чердаки и прочее;
- помещениями, которые предназначены для «удовлетворения социально-бытовых потребностей» собственников, — это могут быть залы для культурного досуга, детского творчества, занятий спортом,
- машино-местами, у которых нет отдельных собственников;
- несущими и ненесущими конструкциями, крышами, фундаментами и фасадами;
- инженерными коммуникациями и оборудованием, которые обслуживают свыше одной квартиры (в том числе стояки, канализация и газопровод — всё до первого крана, а ещё провода до квартирного счётчика);
- трансформаторными станциями и тепловыми пунктами;
- земельным участком, на котором стоит дом, вместе с деревьями, кустами, заборами и прочими «элементами благоустройства и озеленения».
Самый что ни на есть подробный список общедомового имущества составило правительство — вот это постановление пригодится вам для уточнений. А Жилищный кодекс разрешает собственникам помещений в многоэтажке передавать объекты общего имущества (всё по списку выше) в пользование и в том числе аренду посторонним.
История и современность криминальных крыш в России
Уменьшить размер общего имущества можно только одним способом — проведя реконструкцию. Для этого понадобится согласие абсолютно всех собственников помещений в этом доме.
Право на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на саму недвижимость, поэтому совершать отдельные сделки с ним нельзя. Проще говоря, нельзя оставить при себе квартиру, но передать кому-то другому свою долю в общедомовом имуществе (как её рассчитать, обсудим ниже).
Мнение эксперта
Алексей Шильников
директор по продукту компании «Мой дом онлайн»
В отличие от права собственности на квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.
Какие варианты есть
В целом возможностей конвертировать общедомовое имущество в регулярный пассивный доход множество.
Бизнес по ремонту кровли. Наплавляемая кровля. Кровля сервис.
Вот несколько примеров:
- сдать целую стену или отдельный стенд под рекламные баннеры;
- разрешить сделать пристройку к дому под магазин;
- сдать в аренду помещение для офиса или склада (да, на привычный пункт выдачи заказов любого известного маркетплейса тоже нужно разрешение собственников);
- дать интернет-провайдерам возможность установить свои системы;
- разрешить разместить на крыше вышку с оборудованием мобильных операторов для усиления покрытия;
- сдать в аренду место в подъезде для размещения торговых автоматов или терминалов по приёму платежей.
Кстати, с рекламой на фасаде не всё так просто. Придётся согласовать её с городской администрацией, чтобы не нарушить дизайн-код города и другие муниципальные правила.
«Бывают и более экзотические варианты, например можно сдать чердак под устройство мансарды. Всё зависит от состава общедомового имущества, расположения дома и деловой активности в окружающем городском пространстве», — подчеркнул учредитель ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский.
Список может удивить: рекламу в подъезде и оборудование интернет-провайдеров многие воспринимают как данность. На самом деле всё это можно разместить на общедомовой собственности только с согласия владельцев. Задумайтесь — когда вы лично давали подобное разрешение? Если такого не было, значит, всё происходит в обход собственников.
А вот если всё легально и деньги не текут только в карманы руководителей управляющих компаний, то дом может выйти на самообеспечение.
«В нашей практике было одно ТСЖ, которое на сдаче подвалов в аренду зарабатывало столько, что не брало плату за содержания жилья с жителей», — рассказал генеральный директор Doma.ai Илья Сотонин.
Так как же это всё провернуть?
Как всё устроить
Сдать в аренду подвальчик-другой не выйдет без общего собрания собственников.
Сначала владельцы должны определить инициативную группу — именно она займётся разработкой повестки собрания и подготовительной работой. По закону нужно заранее определить вид и форму собрания. Вид может быть первичным, годовым и внеочередным, форма — очной, заочной и очно-заочной.
«Важная деталь — постарайтесь не назначать собрание на летние месяцы. В это время многие уезжают в отпуск или на дачу, а это осложняет голосование», — отметил генеральный директор Doma.ai Илья Сотонин.
Потом инициативная группа выберет время и место проведения собрания, составит повестку, подготовит необходимые документы и оповестит жителей — минимум за 10 календарных дней до встречи. Уведомление (шаблон можно найти в интернете) могут передать или направить:
- лично под подпись;
- через систему ГИС ЖКХ;
- заказным или простым письмом;
- через объявление на информационной доске;
- сообщением на электронную почту или в мессенджерах.
Чтобы собрание признали правомочным, на нём должен собраться кворум. По закону поучаствовать в собрании должны собственники, которым принадлежит свыше 50% голосов от общего числа голосов всех владельцев помещений (или, если упростить, свыше половины площади дома). На собрании собственникам нужно проголосовать — согласны они или нет на сдачу общего имущества в аренду. Решение считается принятым, если есть минимум две трети голосов «за».
Если собственником помещения, которое вы как владельцы хотите сдать в аренду, выступает муниципальное образование, то есть город или посёлок, то придётся учитывать и его мнение.
Затем оформляется протокол. Особенно важно изучить требования к его заполнению: если что-то нарушить, протокол не будет считаться действительным.
Источник: secretmag.ru
Качель, песочница и даже велопарковка: как и зачем использовать пространство крыши
Плотная застройка городов привела к дефициту территорий для благоустройства. Организовать интересы различных социальных групп жилого комплекса или офисного, торгового центра на небольшой территории часто просто невозможно.
Расширить территорию благоустройства за счет пространства кровли — популярное решение во всем мире. Активно используется этот прием как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Крыши жилых комплексов, бизнес-центров, школ, парковок — их используют для организации спортивных и детских площадок, зон отдыха.
Как пример — самый популярный торговый центр в Токио GRAND TREE Musashi-Kosugi. На крыше торгового центра установлена открытая игровая площадка — место притяжения гостей со всей страны.
На фотографиях видно, что периметр крыши надежно защищен ограждениями. Безопасность нахождения на крыше людей, активной игры детей гарантируют современные материалы и технологии, которые широко используются в строительстве. Игры на крыше даже более безопасны, чем игры во дворе.
Территория кровли обособлена естественным образом, на ней легко контролировать чистоту, а также проникновение посторонних. Родители с детьми хотят чувствовать себя в полной безопасности на прогулке, хотят иметь возможность, гуляя в собственном садике, быть уверенным в чистоте оборудования и территории.
Пример — детский сад «Золотой ключик» во Владивостоке, который был построен в 2017 году. Сложно на территорию детского сада ограничить доступ уличных животных — кошек, собак, белок и удалять следы их пребывания. А с площадкой на крыше этот вопрос решается автоматически.
Установка специального ограждения, нагрузка на крышу, система водоотведения и другие технические требования, позволяющие эксплуатировать крышу, закладываются на этапе проектирования. Современные материалы и технологии гидроизоляции и строительства в целом не только позволяют технически обеспечить эти задачи, увеличивают срок службы зданий, но и делают их визуально более интересными, притягательными.
ЖК «Мельница» — уникальный жилой комплекс в центре Екатеринбурга. Хороший пример используемой крыши парковки. Здесь разместились несколько игровых комплексов, спортивная площадка, зона тренажеров, велодорожка, зона отдыха и даже амфитеатр.
Эксплуатируемая кровля жилого объекта, качественное благоустройство переносит жилой комплекс в разряд престижной недвижимости. Неоспоримое удобство — близость детской и спортивной площадки с местом жительства, работы или учебы. Ежедневные тренировки на открытом воздухе, прогулки детей, динамические паузы на свежем воздухе, да и просто чашка чая в безопасном и красивом саду — всё это стало частью современного образа жизни.
Фитнес-капсулы, тренажеры и велопарковки, теневые навесы и перголы, различные качалки, уличные диваны, скамьи и вазоны для зон отдыха, качели, песочницы и балансиры для детской площадки — выбор оборудования для площадки на кровле зависит от конкретных задач и рамок бюджета.
— В нашей практике мы учитываем прежде всего пожелания заказчика, анализируем порог покрытия, требования безопасности и всегда находим варианты размещения и крепления малых архитектурных форм, — комментируют в компании Park and Play.
Обустроенные, эксплуатируемые крыши активно появляются во всех регионах России. Сады, бассейны, детские площадки, спортивные комплексы, зоны отдыха — или даже всё сразу — вот ближайшее будущее современных мегаполисов.
Компания Park and Play ответит на все вопросы, подберет и посчитает оборудование, сделает рендер, организует монтаж или вышлет всё необходимое в ваш регион.
Источник: 86.ru
Бизнес с панорамным видом
Как правило, при произнесении слова крыша, первый образ, который возникает в голове русского человека – это скатная черепичная крыша частного домика, или плоская покрытая гудроном поверхность, вершащая панельные дома в спальных районах городов нашей страны. Однако всё, естественно, куда интереснее, чем может показаться на первый взгляд. Сегодня современные технологии эксплуатации крыш позволяют использовать эти пространства практически как угодно.
Вершина архитектуры
Изначально крыши выполняли исключительно защитную функцию, оберегая строения и их обитателей от негативного природного воздействия. Отсюда и многочисленные культурные отсылки у разных народов мира, где крыша всегда ассоциируется с чувством защищённости и надёжности. Постепенно этот конструктивный элемент как отдельного сооружения, так и внешнего облика целых районов, городов и даже областей стал восприниматься как самобытное явление. Крыши многих исторических зданий в разных странах по праву считаются отдельными и самостоятельными памятниками архитектуры и инженерии, к примеру, та же знаменитая крыша Флорентийского собора. К тому же именно желание придать крышам зданий нужный вид и масштаб очень часто помогало изобретать и продвигать новейшие строительные технологии и расширять научные знания.
В зависимости от того, в каких климатических, природных и культурно-исторических условиях формировалась архитектура городов, выбирались и те или иные строительные материалы для возведения зданий и покрытия крыш. Существуют сотни вариантов текстурного, конфигуративного, цветового, стилистического оформления крыш. Они бывают скатные и плоские, с мансардой либо чердаком; покрытые соломой, древесиной, шифером, металлом, черепицей, а сегодня даже стеклом и композитными материалами.
Неизменным остаётся то, что сооружению этой части строений всегда уделялось особо пристальное внимание. Процесс эволюции конструирования верхних частей здания не прекращается, зачастую обгоняя общую современную архитектурную сферу.
Сейчас при желании девелопер может соорудить практически любую крышу с любым функциональным наполнением современного или стилизованного под старину вида.
Особенно актуальным вопрос развития форматов эксплуатации крыш стал после того, как в различных странах был запущен интенсивный процесс урбанизации. Отсутствие свободной земли в крупных мегаполисах вынуждало строительную отрасль не расширяться, а расти вверх. К тому же пространства, возвышающиеся над общей линией застройки, всегда были коммерчески востребованы в богатых городах.
Сейчас Крыши оборудуют под формирование пешеходных зон, летних кафе, автостоянок, садов и т.д. При этом, создание садов на крышах-террасах из-за дефицита озелененных территорий в уровне земли становятся глобальным композиционно-пространственным трендом не только объемно-планировочной, но и градостроительной структуры в целом.
По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, также существуют арт-объекты, которые на крышах организуют комфортные зоны отдыха с газонами для творческих людей. Одна телекомпания на крыше «Красного Октября» осуществляла вещание в летний период. Еще одна идея — использование эксплуатируемой кровли под объекты спортивной инфраструктуры, например, как в строящемся в бизнес-квартале Neopolis. В данном проекте предусмотрены многоуровневые наземные паркинги с «активными» кровлями: на одной, предназначенной для отдыха, обустроена площадка для мини-гольфа, сцена, поле для крокета; на другой расположены универсальные спортивные площадки, зоны тренажеров и йоги. В строящемся жилом комплексе «Академ-Палас» на крыше стилобатной части проекта предусмотрено создание зоны отдыха с озелененными площадками и малыми архитектурными формами, а во внутреннем дворе дома — зимнего сада», — отметил Шибаев.
Среди других известных столичных коммерческих проектов расположенных на крышах зданий: рестораны («Сохо румс» на Саввинской, «Белый Кролик» на Смоленской, ресторан «Карслон», «Манон» на Краснопресненской, «Калина-Бар» и «Балкон» в Лотте-Плаза), каток на крыше Artplay, террасы на крышах офисных зданий в рамках комплексов «Белая Площадь» и «Белые Сады», рестораны «Русские сезоны» на Страстном бульваре и «Sky Lounge» на последнем этаже Российской академии наук.
Сложный покрой шапок городов
Однако сколь велики возможности организации эксплуатации крыш, столь велики и условия, требования и ограничения, с которыми сталкиваются при реализации таких идей. В разных странах и городах есть свои архитектурные правила и ограничения, для девелоперов, которым нужно следовать. Помимо этого каждому конкретному новому зданию нужен индивидуальный инженерный и эстетический поход. Касается это, конечно, и Москвы с Петербургом, городов, где в первую очередь в России внедряются строительные инновации
Алина Сыркина, аналитик отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит о том, что крыша должна быть по-настоящему прочной. «Ведь она будет эксплуатироваться в качестве пола. А значит, такая крыша должна выдержать не только все несущие конструкции и мебель, но и людей.
Помимо этого крыша должна быть эксплуатируемой и к ней должен быть обеспечен доступ, то есть необходимо учесть все нормы пожарной безопасности и СЭС (для общепита). Стоит также учесть погодные условия и климат. Кафе на крыше в дождливой местности — это не всегда прибыльный бизнес. Если заказчик решит обустроить крышу так, чтобы на ней можно было находиться в любое время года, он должен будет учесть, что несущие конструкции должны быть достаточно легкими, в противном случае придется дополнительно укреплять крышу», — добавила специалист.
По словам Михаила Якубова, руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, использование крыши или кровли зданий в Москве под коммерческие нужды имеет ряд ограничений: во-первых, небольшой период эксплуатации в год – в силу климата мы имеем довольно короткий сезон; во-вторых, сложность технической организации любого предприятия на крыше – например, если вы хотите открыть там ресторан, вы должны продумать отдельный вход и лифт для посетителей, с тем чтобы обеспечить безопасность резидентов здания (жильцов дома или арендаторов офиса), организовать логистику – доставку продуктов, обустроить кухню – все это непросто сделать на верхних этажах); в-третьих, в Москве на самом деле не так много зданий, которые имеют действительно хороший вид, который бы стоил всех вложений в обустройство крыши под коммерческое использование. Следует учитывать, что крыши на зданиях низкой этажности, особенно в центре, эксплуатировать сложно в связи с высокой загрязненностью атмосферы», — подчеркнул Якубов».
В целом в столице, конечно, преобладают скатные кровли. Под коммерческие цели целесообразно использовать только ровные крыши, однако есть ряд «но». Во-первых, даже получив разрешение, не все крыши можно использовать под коммерческие цели, поскольку они могут быть технологически не предусмотрены для этого.
К примеру, для размещения открытой веранды необходимы: дополнительная гидроизоляция, усиливающие стяжки. Более того, неизвестно, предусмотрены ли такие нагрузки на несущие конструкции. Кроме того, есть определенные обременения по нагрузкам и размерам устанавливаемого на кровле оборудования. Соответственно, должны быть монументальные конструкции с жестким креплением и с учетом ветровой нагрузки. Существуют легковозводимые конструкции, не запрещенные законом, которые при необходимости можно легко убрать.
Николай Клементьев, директор по проектированию ГК «Спектрум», подчёркивает, что даже для локальной эксплуатации кровли (например, часть площади используется под размещение оборудования) необходимо усиление её конструкции, иначе крыша здания может быть повреждена. Чаще всего, если уместно применять это словосочетание для единичных случаев приспособления крыш зданий под полезные нагрузки, крыши эксплуатируются для размещения на них предприятий общепита: как правило, сезонных кафе (в случае круглогодично работающих заведений речь уже идёт о полноценной надстройке «этажа», а не эксплуатации кровли)», — заключил Клементьев.
Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar, отмечает, что главное, чтобы эти конструкции не нарушали гидроизоляционный слой, для чего и служит кровля. «При возведении сложных конструкций не обойтись без дополнительного согласования с надзорными органами. Если крыша будет использоваться в коммерческих целях, то должна быть соответствующая в БТИ маркировка по предназначению помещений. Допустим, никто не позволит без разрешения использовать техническое помещение под жильё или жильё трансформировать в магазин. Также и с крышами», — подчеркнул эксперт.
Отсюда можно сделать логичный вывод, что если речь заходит о коммерческом использовании поверхности крыш, то в большинстве случаев данные места не ориентированы на масс маркет и находятся в верхних ценовых сегментах. Ведь как уже выяснилось, обустройство крыши под коммерческие цели является достаточно затратным как финансово, так и сточки зрения временных издержек.
Помимо мест общественного питания, крыши так же переоборудуют под кинотеатры (Roof Cinema), спа-центры, такие как, к примеру, в Отель Taleon Imperial Hotel 5*, где функционирует закрытый бассейн и спа-центр на крыше. Также на крышах оборудуют и фотостудии. Безусловно, для открытия, к примеру, ресторана на крыше необходимо заранее закладывать это еще на этапе проектирования объекта. В этом случае делаются не легко возводимые сооружения, а монументальные, капитальные, мансардные этажи с застекляемой крышей.
Новый бизнес на старых крышах
Если говорить о коммерческом использовании крыш в Санкт-Петербурге, то там ситуация ещё более своеобразная. В городе действует большое количество ограничений в связи с тем, что весь исторический центр мегаполиса является охраняемым памятником архитектуры. Проведение каких-либо сложных работ, тем более влияющих на визуальный облик ансамбля города, всегда сопряжены с множественными согласованиями. Помимо этого работа в старых зданиях технически сложна и рискованна по причине того, что спроектированы и возведены они были часто более сотни лет назад. Однако при этом в городе есть очень популярные, интересные и известные места, где сформирован тот или иной вариант эксплуатации крыш.
Чаще всего в коммерческом ключе в Санкт-Петербурге крыши используются под террасы ресторанов (яркими примерами являются “Макаронники”, «Чердак художника», «Мансарда», «Москва», «Терраса», «Чайхана №1» и др.) и бары (“Крышабар”, “PMI Bar”). Такие заведения располагаются в центре города на крышах с панорамными видами, откуда можно рассмотреть исторические здания Петербурга во всех деталях с высоты птичьего полёта. Примером переоборудования крыши старого и технически запущенного строения под успешный проект может служить создание «Лофт-проекта – Этажи», где в летнее время на крыше функционирует популярное демократичное кафе. Помимо этого авторы проекта, подхватив популярную идею проведения экскурсий по крышам города, которые, честно говоря, проводятся на нелегальной основе, создали свою локальную, но безопасную и согласованную прогулочную зону на крышах.
Некоторые собственники зданий оборудуют крыши для собственного использования – для проведения встреч, корпоративных мероприятий, отдыха сотрудников. Однако всё же в Петербурге гораздо чаще можно встретить оборудованные крыши не в коммерческих, а в жилых зданиях. Например, при особой конструкции здания, когда этажи располагаются уступами, эту площадь целесообразно использовать под оборудование благоустроенных террас. Нередко площадь крыши для оборудования личных террас используют сами жители мансард.
Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге говорит о том, что необходимо отметить, что в Петербурге, в отличие от большинства европейских стран, особенно южных, эксплуатируемая крыша – явление само по себе чрезвычайно редкое. «Прежде всего, конечно, из-за климата, не слишком подходящего для длительного пребывания на воздухе большую часть года. В связи с этим девелоперы крайне редко приступают к оборудованию эксплуатируемой крыши в своих проектах у нас в городе, хотя иногда высказывают такое пожелание. Создание эксплуатируемой крыши, в большинстве случаев, является не столько коммерчески эффективной, сколько эстетической, имиджевой составляющей», — добавил специалист.
Мегаполис требует
Стоит сказать несколько слов и о менее меркантильном на первый взгляд варианте эксплуатации крыш – создании зелёных зон. Озеленённые крыши применяют чаще всего на объектах с низким уровнем экологии, например, в промышленных зонах или в центре каменного мегаполиса, т.к. известно, что взаимодействие человека с природой благоприятно воздействует на его психоэмоциональное состояние и повышает работоспособность. Таким образом, наличие озеленённой крыши является конкурентным преимуществом для таких объектов.
Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE, считает, что поскольку эксплуатируемую кровлю пока нельзя назвать распространенным явлением в столице, это может придать объекту некую отличительную особенность, «изюминку», дополнительный инструмент для маркетинга и продаж и, соответственно, повысить спрос на площади коммерческого объекта. «В условиях недавнего запрета на курение в общественных местах, оборудованное пространство на крыше также может быть использовано под площадки для курильщиков, кальянные, бары и прочее», — заявил Каплун.
Наверное, самым консервативным вариантом современного использования крыш можно назвать формат размещения на них вертолётных площадок. Однако без преувеличений такой способ использования пространства кровли можно назвать одним из самых полезных и необходимых, особенно в крупных мегаполисах. Это продиктовано как темпами развития доступности вертолётного транспорта, так и объективными логистическими предпосылками. Применение вертолетных площадок в объектах загородной коммерческой недвижимости также имеет большие перспективы, в связи с ростом единиц личной малой авиации, развитием сопутствующей инфраструктуры и возможностью осуществления частных перелетов.
Однако пока в связи с особенностями Российского законодательства, касающегося использования воздушного пространства, процесс развития вертолётного транспорта и соответствующей инфраструктуры в Москве сильно тормозится. Возможно, в будущем открытие неба над Москвой для частных перелетов ускорит этот процесс, но пока что, этого приходится только ждать
Подводя итоги, можно сказать, что вариативность использования крыш зданий в коммерческом, общественном или ином форматах уже впечатляет. При этом темпы развития современных технологий, рост городов вверх и усиливающийся земельный дефицит в мегаполисах, будут и дальше активно подталкивать строительную отрасль и рынок к новым вершинам возможностей по тому, как можно выгодно и с пользой провести время глядя, на город свысока.
Источник: www.arendator.ru
