Как оформить помещение в аренду для бизнеса

Аренда нежилого помещения позволяет реализовать мечту о ведении собственного бизнеса.

Сделать это можно под любые цели: офис, магазин, автосервис или салон красоты.

Важно, чтобы выбранное помещение соответствовало своему назначению.

При подборе стоит учитывать его местоположение и размер арендной платы.

Можно ли сдать в аренду помещение физическому лицу?

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Снять нежилое помещение можно у юридического лица.

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• документ о постановке на учет в налоговую службу;
• сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
• при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
• доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

Аренда коммерческой недвижимости для реального бизнеса 2019 Как найти помещение

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

предмет аренды. В договоре должно быть охарактеризовано арендуемое нежилое помещение.

Прописывается его точный адрес, площадь, целевое назначение, под которое возможно использовать недвижимость.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

Покупка коммерческой недвижимости | История из жизни

Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

• заявление с просьбой о регистрации;
• договор аренды в 3 экземплярах;
• кадастровый паспорт нежилого имущества;
• паспорт арендатора;
• учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
• свидетельство о собственности;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.

• Скачать образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами
• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами
• Скачать бланк договора аренды между юридическим и физическим лицами

Как арендовать помещение у физического лица?

Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.

1. паспорт собственника недвижимого имущества;
2. свидетельство о праве владения;
3. кадастровый паспорт.

Алгоритм действий

Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.

1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.

2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.

3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:

• заявление о постановке на учет;
• паспорт арендатора;
• паспорт арендодателя;
• согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• арендный договор;
• акт приема-передачи;
• платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.

5 шаг. Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.

6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения у физического лица
• Скачать акт приема-передачи нежилого помещения

База арендаторов коммерческой недвижимости

Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.

Достаточно ввести такие данные как:

1. город;
2. район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
3. тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
4. стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
5. площадь.

Далее предлагается список нежилой недвижимости, удовлетворяющей заданным требования, с подробным описанием местонахождения и внутреннего размещения.

Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру, Comrent.ru, Arendator.ru и другие.

Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.

Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.

Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.

+7 (800) 551-84-24 (бесплатный звонок по всей России)

Источник: zhivemvrossii.com

Как оформить договор аренды и избежать неприятностей с арендодателем. Упаковка бизнеса. Часть 3

Добрый день, сегодня вместе с юристами из Левлин разбираемся, как правильно составлять договор аренды коммерческого помещения, как проверить арендодателя и какие виды аренды существуют.

Представим, что вы предприниматель, которому для осуществления рабочей деятельности — выдачи заказов интернет-магазина, торговли, пошива одежды — требуется помещение. Покупать его пока нецелесообразно, поэтому вы решили взять его в аренду. Подобрали подходящее здание, обсудили стоимость и сроки с собственником. Что дальше? Обязательно нужно заключить договор аренды нежилого помещения между вами и собственником либо его представителем.

Многие пренебрегают этим пунктом, предпочитая остановиться на договоренности на словах. Однако письменное закрепление ваших обязательств и прав необходимо, чтобы договоренности не нарушались какой-либо из сторон. Если одна из них окажется недобросовестной, обратиться с иском в суд можно при наличии письменного договора, но и при его отсутствии спор тоже будет начат.

В случае без письменного договора будет сложнее доказать правоту и добиться выполнения всех условий. Если вы докажете факт аренды и ее оплаты, то без письменной формы можете лишиться части договоренностей. При необходимости суд поможет взыскать деньги с арендатора, если он их не выплатил, обязать арендодателя не поднимать цену, если иное не было описано в договоре.

В этой статье мы расскажем, как оформить договор аренды нежилого помещения с различными условиями и обезопасить себя от возможных проблем.

Как проверить помещение и собственника перед арендой?

Прежде всего, перед заключением договоренности и составлением документов, их подписанием необходимо проверить, все ли в порядке с документами на помещение. Для этого нужно выполнить несколько несложных шагов:

• Проверка права собственности на недвижимость.

Сдавать помещение может собственник либо его представитель, у которого есть нотариально заверенная доверенность от владельца помещения. Если доверенности, заверенной у нотариуса, нет, договор все равно считается актуальным, но в этом случае проще ее подделать .Нужно проверить, кто является собственником на данный момент и как права собственности переходили от одного владельца к другому (подтверждается выпиской ЕГРН). Также нужно проверять паспортные данные владельца и адрес регистрации, описание объекта — адрес, вид, площадь, характеристики. Важно сверить всю указанную информацию, иначе есть риск столкнуться с мошенниками и потерять деньги.

• Оценка договора на полноту и соответствие законам

Составленный под подпись двух сторон документ должен обязательно содержать данные о сторонах договоренности, ее предмет, условия оплаты (цену аренды), сроки и порядок того, как будут решаться возможные споры. Если есть ремонт, то еще вопросы того, кому достаются улучшения, есть ли какая-то компенсация за них.

• Проверка части описания штрафов и прав сторон

Здесь нужно заранее позаботиться о том, чтобы условия штрафов за задержку или неуплату были вам известны. Также стоит проверить, есть ли описание того, при каких условиях возможно расторжение договора аренды нежилого помещения, в частности в одностороннем порядке. Также тут нужно указать, имеет ли право арендодатель поднимать стоимость аренды, пока действует договор, и если имеет, то какие условия он должен соблюсти.

Еще стоит продумать и внести в договор дополнительные аспекты, такие как правила пользования, например, клининг, указание, кто оплачивает коммунальные услуги и т.д.Еще нужно указать в договоре, как возвращается задаток, идет ли он в счет последнего месяца.

Любые необходимые аспекты стоит вносить в договор как дополнительные условия. Необходимы для договора и все технические данные помещения. Еще рекомендуется выполнять разграничение ответственности, чтобы подробно описать, за какие системы и задачи отвечает каждая сторона.

К примеру, это могут быть системы водоснабжения, электрика, охрана, видеонаблюдение и т.д. Объем ответственности полный, если сторона целиком обеспечивает функциональность и сохранность той или иной системы. Частичная ответственность подразумевает, что часть обязанностей закрепляют за арендатором, а часть — за арендодателем. Детальное описание ответственности позволяет избежать затрат на решение проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации помещения.

Как правильно оформить договор аренды?

Для заключения договоренности об аренде нежилого помещения ИП, юридическим лицам нужно подготовить следующие документы:

• Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• Банковские и почтовые реквизиты;
• Копии учредительных документов — для ООО;
• Копия паспорта;
• Выписка из ЕГРН подтверждающая право собственности;
• Договор аренды при заключении договора субаренды;
• Документ, подтверждающий право заключать договор — если вы выступаете как сотрудник юридического лица.

Выделяют два вида аренды коммерческой недвижимости, условия договора для которых могут несколько отличаться. Это краткосрочная аренда (до года, чаще всего — 11 месяцев) или долгосрочная (от одного года и дольше). Оформлять документы для каждого из видов нужно с опорой на их особенности.

Краткосрочная аренда

Для того чтобы арендовать помещение на короткий срок, необходимо включить в договор точные данные об объекте, в частности адреса, кадастровый номер, расположение, площадь, отличительные черты помещений, схему расположения помещения на плане здания. Нужно дополнить письменный договор аренды коммерческой недвижимости техническими паспортами, и арендатору нужно помнить о важности проверки таких деталей.

Как правило, если помещение используется в срок до года, арендодатель не имеет права повышать стоимость аренды для арендатора. Исключение составляют ситуации, когда значительно увеличиваются коммунальные либо другие обязательные платежи. Сумма, на которую арендная плата может быть повышена, и срок, за который арендодатель обязан предупредить арендатора, обязательно указываются в договоре.Еще стоит обращать внимание на условия о том, как пролонгируется договор и когда надо уведомлять арендодателя об отказе от продления.

Долгосрочная аренда

Если вы и собственник заинтересованы в том, чтобы обосноваться в нежилой недвижимости надолго, можно заключить договор об аренде на долгосрочную перспективу — эти соглашения часто считаются более выгодными для обеих сторон. Подписанный документ по сути представляет собой подробный контракт на множество страниц, а права арендатора приближены к правам собственника в плане распоряжения площадями. Он может даже сдавать их в субаренду без согласия владельца (но это обязательно уточнить при заключении договора и оговорить это в письменном соглашении).

Условия договора аренды коммерческой недвижимости на долгий срок должны включать:

• Зоны ответственности при проведении плановых и внеплановых ремонтных работ,
• Уровень ежегодной индексации стоимости, ее показатели,
• Описание арендных каникул и возможных скидок, например, на период того, как новый бизнес обоснуется на площади арендодателя,
• Обязанности, в том числе материальные, при досрочном расторжении договоренности.

Важное отличие — размер неустойки за разрыв договора досрочно. Если в случае с краткосрочной арендой это обычно 1-2 ежемесячных платежа, то при аренде «вдолгую» за досрочное расторжение можно заплатить до 3-6 месячных сумм оплаты.

Этот вид аренды подразумевает, что арендатор заключает договор с лицом, которое тоже является арендатором для собственника помещения. Так сдаются в аренду крупные объекты и помещения на их территории, например, павильоны в торговом центре. Арендатор должен хорошо изучить первичный договор и быть готовым к тому, что ему предоставляется не больше прав, чем посреднику, который арендует помещение напрямую у собственника. Сроки договора так же ограничены сроком первичного договора арендатора и собственника.

Нужно ли регистрировать аренду помещения?

Да, но только если срок аренды превышает один год. В таком случае пакет документов предоставляет одна из сторон или обе, к договору в случае изменения его условий составляется дополнительное соглашение. Его тоже требуется регистрировать.

Для регистрации договора аренды коммерческой недвижимостив Росреестре заявителю нужно обратиться в любой офис МФЦ, представить следующие документы:

• Паспорт гражданина РФ,
• Документацию, которая подтверждает права собственности на помещение,
• Квитанцию об уплате государственной пошлины,
• Готовый документ (договор) с подписями арендатора и собственника помещения (3 шт.).

Если с заявлением обращается не сам арендатор или владелец, а доверенное лицо, он обязан предоставить документ, который подтвердит его полномочия. Также подать документы можно в онлайн-формате на сайте Росреестра.

Стоит учитывать, что укоренение от регистрации договора не внесет каких-либо корректив в ваши отношения с арендодателем. При этом в случае продажи помещения новый собственник сможет попросить вас покинуть помещение или требовать заключение договора на новых условиях.

Если договор зарегистрирован, в случае продажи помещения права арендодателя перейдут к новому собственнику. Договор останется старым, но вам придется платить новому лицу.

Как заключить договор аренды помещения с физлицом?

Если с тем, как правильно оформить договор аренды нежилого помещения между двумя юридическими лицами, мы разобрались, то как арендовать нежилое помещение физлицу у юрлица, мы обсудим теперь. По сути, законодательные нормы, актуальные в нашей стране сейчас, никак не регламентируют состав субъектов договора. То есть, арендатором нежилых площадей вполне может выступить физическое лицо, даже если у него нет статуса индивидуального предпринимателя.

Стоит отметить, что при аренде у физического лица ваша компания или ИП будет налоговым агентом. С каждого платежа ваша компания самостоятельно должна будет вычислять НДФЛ и уплачивать его в бюджет.

Помимо этого, по итогам отчетного периода вам будет необходимо подготовить справку 2-НДФЛ и направить ее в налоговые органы.

Поэтому если у физического лица отсутствует статус ИП, будет разумно попросить его зарегистрироваться в качестве самозанятого. Регистрация в качестве самозанятого уменьшит размер уплачиваемых налогов, а также бумажную волокиту.

Важный нюанс. Если непосредственно аренда нежилого помещения физлицом не запрещена, то предпринимательская деятельность без создания ИП или юрлица — это нарушение закона. Поэтому если арендуется помещение, которое будет использоваться для экономической деятельности и получения прибыли, арендатор рискует столкнуться с санкциями в виде штрафов или даже уголовной ответственности. Арендодатель при заключении договора аренды коммерческой недвижимости с физическим лицомне несет никаких рисков.

Как правильно расторгнуть договор аренды?

Расторжение письменной договоренности о том, что арендатор пользуется недвижимостью собственника, можно выполнить тремя путями. Это обоюдное соглашение, односторонний порядок разрыва или расторжение через суд.

Односторонний порядок возможен, если в договоре оговорено право арендатора до конца срока отказаться от помещения по причине или даже без нее. Он обязан направить уведомление обэтом.

К судебному порядку рассмотрения прибегают, когда есть обстоятельства, препятствующие реализации арендатором его деятельности, а к соглашению с арендодателем прийти не удается. Причины могут быть следующие:

• Арендодатель заблокировал доступ в помещение, что мешает вести рабочую деятельность,
• На объекте выявлены недостатки, которых не было заметно в рамках приемки,
• Арендатор игнорирует необходимость проведения капитального ремонта и не выезжает из помещения,
• Произошла аварийная ситуация, повлекшая сильные разрушения.

Проверить, какие есть возможности для минимально затратного, быстрого расторжения договора можно в самом тексте документа.Если была проведена регистрация аренды нежилого помещения в Росреестре, регистрировать расторжение нужно там же.

Источник: vc.ru

Может ли юрлицо сдавать в аренду физлицу нежилое помещение

Законодательно юридическое лицо вправе сдавать в аренду нежилую площадь как физическому лицу, так и другой компании. Главное – сделка должна быть правильно оформлена, и налоги должны поступать в бюджет.

Контролирующие органы может заинтересовать цель, для которой физлицо арендует нежилое помещение. Большие площади и длительный срок найма повлекут за собой соответствующую проверку. Если недвижимость будет использоваться для предпринимательской деятельности, то это нужно оформить надлежащим образом.

Сдача недвижимости в аренду является одним из распространенных видов предпринимательской деятельности. Нормы гражданского законодательства едины в отношении сдачи в аренду нежилого помещения, независимо от того, кем являются стороны сделки: компанией или обычным гражданином. Юридическое лицо может заключить договор аренды как с физлицом, так и с организацией.

Разница при оформлении сделки

Нежилое помещение может потребоваться физическому лицу как для личного пользования, например, под гараж для собственной машины или склад для хранения личных вещей, так и для предпринимательской деятельности в ближайшем будущем.

Важно: если арендуемые площади будут использоваться для получения прибыли, то нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП. Ведение бизнес без регистрации чревато штрафными санкциями, вплоть до уголовной ответственности.

Процедура сдачи нежилой недвижимости организацией физическому лицу практически ничем не отличается от сдачи ее юрлицу или ИП. Разница только:

• в предоставляемых арендатором документов для подтверждения своих персональных данных – физлицо прописывает в договоре паспорт, а ИП или ООО – документы о регистрации;
• в материальной ответственности, которую несет простой гражданин и предприятие: гражданин отвечает всем своим имуществом, а организация – уставным капиталом.

Вопросы аренды нежилого помещения регулируются ст. 606-670 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Правила составления соглашения

Важным моментом является договор аренды (найма), который следует оформить максимально правильно, чтобы не было в дальнейшем неприятных последствий с другой стороны или от контролирующих органов.

Нормы составления договора регулируются ст. 434 и 609 ГК РФ. Соглашение аренды с юридическим лицом всегда оформляется в письменной форме, независимо от срока найма, который может быть краткосрочным, долгосрочным или бессрочным. При заключении краткосрочного договора составляются 2 экземпляра. При долгосрочной аренде – 3 экземпляра: по одному для каждой стороны и регистратору.

Договор должен быть подписан обеими сторонами и содержать условия, которые считаются обязательными. Если они отсутствуют, то соглашение считается незаключенным. В документе должны быть указаны:

• реквизиты обоих сторон;
• характеристики помещения (юридический адрес, площадь, план);
• права и обязанности;
• условия пользования объектом;
• условия прекращения действия соглашения;
• размер арендной платы;
• код ОКВЭД – 70.20.2.

Необходимо вписать срок действия соглашения.

Аренда недвижимости более чем на 1 год (больше, чем на 364 дня) должна пройти государственную регистрацию в ЕГРН.

Для сведения: если в договоре не указан срок, то считается, что он заключен на неопределенное время. Такой договор может быть прерван одной из сторон в любое время. Этот документ также должен пройти госрегистрацию.

Для внесения договора в список Росреестра понадобятся следующие документы:

• заявление регистрации в установленной формы;
• кадастровый паспорт на помещение;
• договор аренды;
• свидетельство о регистрации и учредительные документы организации;
• удостоверение личности арендатора;
• квитанция об оплате госпошлины.

Представитель организации со стороны арендодателя должен иметь при себе также паспорт и документ, подтверждающий его полномочия для подписания таких документов.

После госрегистрации договор аренды вступает в силу, и по условиям, описанным в соглашении, в оговоренные сроки должна произойти передача помещения. Наилучшим образом будет оформить ее документально актом приема-передачи с подписанием бумаги обеими сторонами в присутствии третьих лиц.

Налогообложение

Сдавая помещение в наем, организация получает определенную прибыль, с которой обязана заплатить налоги. Размер платежа в казну зависит от того, на какой системе налогообложения находится юридическое лицо: на основной или упрощенной. Оплачивая налоги по ОСНО, нужно будет заплатить с арендной суммы НДС 18% и налог на прибыль – 20%.

При УСН «Доходы» с поступлений за недвижимость в бюджет пойдет 6%, а при «Доходы минус расходы» – 15%.

Сдача в аренду недвижимости может быть основным видом деятельности ООО или дополнительным. От этого зависит, как будет отражаться такой доход в бухгалтерской документации – как от реализации или внереализационный.

Согласно ст. 608 ГК РФ, сдавать имущество в наем имеет право только лицо, являющееся его собственником. Если организация не является собственником помещения, то она может сдать его в субаренду. Для этого необходимо получить разрешение от владельца здания.

Источник: moneymakerfactory.ru