Аренда имущества – это имущественный наем; форма имущественных отношений, суть которых состоит в передаче за арендную плату собственником (арендодателем) своего имущества во временное владение и пользование другому физическому или юридическому лицу (арендатору).
Общая характеристика аренды имущества
Аренда имущества, как и любая другая хозяйственная операция, осуществляется с той целью, чтобы получить прибыль или какой-нибудь другой выгодный экономический эффект. Поэтому в теории и в практике одним из актуальных вопросов остается определение экономической эффективности аренды имущества и ее повышение.
Напомним, что имуществом в системе гражданских правоотношений принято называть определенную совокупность вещей, т.е. предметов материального мира, которые представляют для человека ценность с точки зрения удовлетворения его потребностей (включая денежные средства и ценные бумаги), и имущественных прав на получение вещей.
Сдай на права пока
учишься в ВУЗе
Вся теория в удобном приложении. Выбери инструктора и начни заниматься!
Готовый арендный бизнес. С чего начать покупку коммерческой недвижимости? Никита Прейзнер брокер.
У имущества есть владелец (собственник), который владеет, пользуется и распоряжается им. Так, в рамках правомочий распоряжения собственник может сдать свое имущество в аренду (если, например, оно сейчас не востребовано им, не используется, а кто-то в это же время в нём нуждается).
Она означает передачу на определенное время правомочий владения и пользования имущества другому лицу. За это собственник будет получать арендную плату – в этом состоит его экономический интерес совершения подобной сделки. Для арендатора важно использование имущества, в результате чего могут быть удовлетворены его промежуточные или конечные потребности.
Имущество может быть арендовано на определенный срок (до 49 лет) или без установления конкретных сроков (бессрочная аренда). Кроме того, в ряде случаев арендатор может передать арендованное имущество третьим лицам. Это форма аренды называется субарендой и имеет те же отличительные черты, что и традиционная аренда имущества.
В основе совершения сделки по аренде имущества лежат принципы, которые соблюдают арендодатель, арендатор и государство как гарант законности и правопорядка в обществе. Это принципы:
«Экономическая эффективность аренды имущества»
Готовые курсовые работы и рефераты
Решение учебных вопросов в 2 клика
Помощь в написании учебной работы
- смены хозяйствующего субъекта;
- возвратности имущества собственнику в натуральной форме – в натуре или в стоимостном выражении;
- равноправия сторон;
- договорного характера отношений;
- материальной и юридической ответственности сторон;
- платности.
Размер арендной платы как показатель экономической эффективности аренды
И для арендодателя, и для арендатора экономическая эффективность аренды имущества во многом определяется размером арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, заключаемым между арендодателем и арендатором перед фактической передачей имущества.
7 правил успешной покупки студии для арендного бизнеса. Доходная жилая недвижимость
Арендная плата может быть установлена как на всё арендуемое имущество, так и отдельно на его составные части. Кроме того, для участников договора аренды предусмотрена возможность изменить размер арендной платы (следовательно, и экономической эффективности аренды имущества), однако сделать это можно, как правило, не чаще, чем один раз в год.
Законодательством предусмотрен ряд случаев, когда арендная плата перечисляется по фиксированной ставке, установленной уполномоченным государственным органом (чаще всего, это связано с арендой государственного имущества, выполнением государственного заказа или принудительным исполнением судебных решений).
Особое значение имеет периодичность внесения арендных платежей. Она может быть ежемесячной, ежеквартальной или ежегодной. Если арендатор существенно и систематически нарушает сроки внесения арендных платежей, то у арендодателя появляется право требовать досрочного внесения арендной платы либо досрочного расторжения договора аренды.
Логика заключения сделки по аренде имущества
Предприятие, которое нуждается в дополнительном имуществе, зачастую должно определить для себя, какая операция окажется выгоднее – аренда имущества или ее приобретение в кредит. Для этого необходимо рассчитать чистый арендный эффект, который определяется как разница между общей суммой платежей по кредиту и общей суммой арендных платежей.
Разберем пример. Предприятию необходимо оборудование, которое стоит 400 000 руб. Коммерческий банк готов предоставит эту сумму в кредит на 5 лет в размере 10% годовых. Схема выплат такая: в конце каждого года выплачиваются проценты (т.е. 40 000 руб.), а в конце пятого года – вся сумма (т.е.
400 000 руб.). Это значит, что банку надо будет заплатить 40 000 х 5 + 400 000 = 600 000 руб.
Кроме того, не стоит забывать, что имущество переходит в собственность предприятия. Следовательно, ему необходимо будет уплачивать имущественные налоги. Пусть ставка налога на имущество равна 20%. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, которое за 5 лет полностью будет амортизировано (т.е. его остаточная стоимость к концу пятого года будет равна нулю). Тогда общая сумма налоговых платежей составит (360 000 + 280 000 + 200 000 + 120 000 + 40 000) х 0,2 = 1 000 000 х 0,2 = 200 000 руб.
Таким образом, общая сумма расходов предприятия в случае приобретения имущества в кредит составит 600 000 + 200 000 = 800 000 руб.
С другой стороны, на рынке есть специализированное предприятие – лизинговая компания. Её предложение заключается в передаче имущества в аренду сроком на 5 лет. В конце каждого года арендатор должен перечислять арендную плату в размере 150 000 руб. Т.е. общая сумма затрат предприятия по аренде имущества составит 150 000 х 5 = 750 000 руб. (налоговых обязательств в данном случае не возникает).
В рассмотренном примере чистый арендный эффект будет равен 800 000 – 750 000 = 50 000 руб. Положительное значение чистого арендного эффекта говорит о том, что аренда имущества будет для предприятия более эффективной сделкой, чем его приобретение в кредит.
Источник: spravochnick.ru
Простая арифметика аренды
Как правильно выбрать место в опустевшем за время пандемии торговом центре? Тут есть два важных момента. Первый — принцип выбора в опустевших торговых центрах ничем не отличается от обычных: если это новая для вас локация и у вас нет никакой статистики, то рассчитывать выгоду стоит, исходя из своих издержек и плотности населения. Второй — управляющие опустевшими торговыми центрами, скорее всего, будут делать такие предложения по аренде, от которых сложно отказаться. И тут возникает риск заплатить дважды за одно и то же, тогда вы не только не сэкономите на аренде, но еще и потеряете деньги, упустив прибыль.
Оцениваем помещение, не имея торговой статистики
Вам предложили помещение в торговом центре, и нужно оценить его плюсы и минусы. Как это сделать?
, узнать плотность населения. Чем больше, тем лучше.
, посмотреть, что с транспортной доступностью — насколько удобно людям добираться до ТЦ. Чем больше способов, тем лучше. В идеале торговый центр должен стоять по ходу движения покупательского потока.
, запросить статистику посещаемости торгового центра.
А дальше самый сложный шаг — нужно рассчитать, сколько у нас будет посетителей и сколько магазину нужно покупателей. Остановимся на нем подробнее. Рассчитать можно двумя способами, взяв за основу количество жителей в районе или количество посетителей в ТРЦ.
Первый — считаем от общего количестважителей района. В среднем посещаемость магазина в торговом центре составляет 3% в месяц от общего населения близлежащего района. Для примера можем взять торговую точку в одном из густонаселенных районов Москвы — Тушино. Количество посетителей здесь может составить: 108 049 жителей («Южное Тушино») + 165 549 жителей («Северное Тушино») * 0,03 = 8200 чел.
Второй — считаем от общего количества посетителей торгового центра. Остаемся в том же Тушине, где арендатору предлагают снять помещение на втором этаже ТЦ. Средняя посещаемость торгового центра в день — 32 000 чел., в месяц — 960 000 чел. Расчетное количество посетителей второго этажа торгового центра — 50% от общего трафика, или 480 000 чел. /мес.
Количество посетителей торговой точки — 3% от общего трафика этажа, или 14 400 чел. /мес. Расчетное количество составляет 50% от общего трафика торговой точки, или 7200 чел./мес.
Делаем расчет коммерческой эффективности с учетом всех условий. Для этого были взяты следующие параметры:
- наценка — 130%;
- средняя скидка в сезоне — от 18% до 20%;
- структура издержек взята по стандартным среднерозничным значениям;
- средний чек — 13 650 руб. (взят по данным других магазинов сети);
- конверсия — 5% (по данным других магазинов сети).
Доля аренды в продажах составляет 15%. В этом случае товарооборот должен быть не менее 3,3 млн руб. в месяц. Рентабель- ность оборота в этом случае — около 5,4%. В результате расчетов мы получаем, что для достижения выручки в 3,3 млн руб. магазину при среднем чеке в 13 650 руб. и конверсии 5% необходима посещаемость 4884 человека в месяц. Абсолютно реальный и достижимый показатель, то есть локацию можно считать выгодной.
Возникает вопрос: действительно ли это так, можно ли тут будет заработать? И на этот вопрос можно ответить, даже если вы ни разу в торговом центре не были. Магия? Нет, расчеты.
Даже если вы не знаете трафика, у вас нет ни объема продаж, ни скорости, ни оборачиваемости товаров, вы все равно можете посчитать те траты, которые будут точно, — как минимум это стоимость закупок, зарплаты и аренды.
Допустим, вы хотите взять в аренду бутик площадью 100 кв. м, арендодатель предложил платить 400 000 руб. в месяц. А вы знаете, что аренда в не должна составлять больше 15% от оборота. Значит, у вас остаются простые арифметические действия — посчитать, чтобы эти 400 000 рублей занимали 15% в обороте. Получается, что ваши продажи должны быть не меньше 2,7 млн рублей в месяц.
Теперь, зная собственную наценку, вы легко посчитаете, что ваши закупки должны составить 7,5 млн рублей на сезон.
Когда вы определили, какой вам нужно иметь товарный запас в розничных ценах, то дальше можно действовать по обычному алгоритму — посчитать, какой товарный запас вам нужен с учетом наценки в каждой отдельной ассортиментной группе и у каждого бренда. Детализировать бюджет по уровням классификатора и составить прогноз движения денежных средств.
Алгоритм расчетов ФОТ вы знаете. В нашем примере ФОТ составит 186 тысяч рублей. Дальше будет еще несколько типов обязательных затрат:
3% — маркетинг;
2% — накладные издержки;
1% — эксплуатационные расходы;
2% — непредвиденные издержки.
И тогда мы понимаем, что в этом месте нужно получить продажи на 2,7 млн рублей, чтобы окупить все издержки.
Естественно, возникает следующий вопрос: насколько в данном конкретном торговом центре можно обеспечить продажи на такую сумму?
Предположим, средняя стоимость изделия — 15 000 рублей. Тогда вам нужно продавать 177 единиц товара в месяц. Если вы понимаете, что ваш персонал продает 1,7 изделий в среднем чеке, получается, надо пробить 100 чеков. И если знаете, что конверсия составит 5% (это немного), значит, вам нужно, чтобы в магазин приходили 987 человек.
Теперь собираем все вместе: когда нам предлагают помещение площадью 100 кв. м и стоимостью 400 тыс. руб. в месяц, то продавать в нем мы должны на 2,7 млн рублей, а приходить к нам при нашем уровне цен должны не меньше 1000 человек.
Насколько такая посещаемость реальна? По нашему опыту, магазины одежды на первом этаже захватывают чуть меньше одного процента от общего трафика ТРЦ. Запросите статистику посещаемости у управляющей компании и отсчитайте один процент от общего трафика.
Осталось посчитать общий товарный запас на сезон — обратите внимание, не в штуках, а в деньгах. В нашем примере он составит 16 млн рублей. Учитываем среднюю скидку по сезону (20%) и непродаваемый остаток (10%). Получаем: нам нужен товарный запас в розничных ценах на 22 млн рублей. Учитываем наценку — 200%.
Выходит, нам требуется оптовая закупка одежды на 7,4 млн рублей.
Оцениваем помещение, которое предлагают с большой скидкой
Скорее всего, управляющие опустевшими торговыми центрами предложат вам за те же деньги торговую площадь в два раза больше, мотивируя тем, что будете в два раза больше продавать. Звучит убедительно. Однако на практике получается несколько иной результат, потому что успешность магазина зависит не только от размера его торговой площади, но и от ассортимента, который там представлен. И если вы понимаете, что ассортиментный максимум умещается на площади 200 кв. м, зачем вам магазин в 400 кв. м даже по очень низким ставкам?
Что вы будете в нем продавать? Расширите ассортимент? Возможно. Но это уже решение стратегического порядка, принимая которое, надо понимать, за счет чего и как вы будете расширяться, чтобы не допустить товарного каннибализма.
Часто ритейлеры делают ошибку, когда берут в аренду помещение большой площади, а потом не могут его заполнить. В нашей практике был случай, когда производитель из , которому мы рассчитали максимальную площадь магазина, и она составляла 80 кв. м, решил взять в аренду магазин в 120 кв. м. Какая была логика? «Мы соглашаемся на то, что нам предлагают».
Но! Эти лишние 30% с тем ассортиментом, который был у производителя, можно было заполнить либо дублирующим ассортиментом (то есть два раза заплатить за аренду, продавая почти одинаковый товар), либо закрыть и превратить в подсобные помещения, либо вывесить стоки прошлых сезонов (а значит, потерять в марже). В любом случае использование торговой площади оказывалось неэффективным.
Вам следует учесть и ширину ассортимента — количество товарных категорий, видов ассортимента, артикулов, которые будут представлены в течение сезона на торговых площадях. Она зависит от вместимости магазина, которая меняется от сезона к сезону. К примеру, если весной в магазине вмещается 400 артикулов, то зимой это количество уменьшится до 370. В локальных торговых сетях вместимость проще всего посчитать вручную — достаточно выйти в торговый зал и посмотреть, сколько изделий умещается на разных типах торгового оборудования. А дальше общее количество изделий нужно разделить на структуру развески.
Если единовременно в магазине можно разместить 400 артикулов, то это не означает, что байеру нужно закупить исключительно 400. Ему нужно учесть и замещение — то есть то, что в течение сезона будет несколько поставок и часть артикулов из первых поставок будет продана «в ноль», а на смену им придут более поздние поставки. И таким образом, для магазина с единовременным размещением 400 артикулов закупки могут составлять 600–650 артикулов.
Поэтому будьте осторожны, когда вам предлагают большие и дешевые помещения. Если вы бросаетесь в драку по принципу «давайте начнем, а потом разберемся!», то, скорее всего, этот объект будет малоэффективен.
Продажи окажутся ниже, чем в среднем по сети с квадратного метра, а платить придется за всю площадь, и половину этой площади вы будете использовать максимально неэффективно.
И наконец, еще одна ошибка ритейлеров — планировать закупки исходя из размера торговой площади. Так делать нельзя! Никакой зависимости между торговой площадью и бюджетом товарных запасов не существует. Размер магазина может влиять только на ширину ассортимента — чем он больше, тем больше категорий или марок вы можете представить.
На бюджет закупок намного сильнее влияет глубина ассортимента — сколько единиц вы берете на артикул, 6, 10 или 30. Поэтому никогда не отталкивайтесь от площади магазина при планировании бюджета закупок. Если у вас небольшой магазин одежды с суперизвестным брендом и стоит он в хорошем месте, то он может продавать больше, чем большой магазин в спальном районе. Площадь не имеет большого значения для закупок. Все равно что вы спросите: «У меня площадь дома 50 кв. м, сколько колбасы мне купить на вечеринку?»
Подводим итоги — от площади магазина зависит только количество артикулов, но не бюджет закупок, а бюджет закупок зависит от грамотно составленного плана продаж.
Подписывайтесь на нас в Telegram, VKontakte и YouTube, чтобы не пропустить самые интересные новости индустрии моды.
Источник: profashion.ru
Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости?
С давних времен инвестиции в недвижимость считаются надежным способом сохранить и приумножить сбережения. Они сопряжены с гораздо меньшим риском, по сравнению с размещением средств на депозитном счете, вложением в ценные бумаги и акции. Помещения коммерческого назначения всегда пользуются спросом.
Даже при значительном колебании цен на недвижимое имущество в долгосрочной перспективе такие активы все равно дорожают. Чтобы извлечь максимальную выгоду из арендного бизнеса, нужно оценить все риски при покупке того или иного объекта, не поддаваясь эмоциям. Страх потерять деньги и жадность могут исказить реальное восприятие ситуации и стать причиной ошибочного решения.
Куда выгоднее всего инвестировать?
Доходность и срок окупаемости проекта зависят от вида недвижимости, в которую вложены средства. Коммерческие объекты могут быть:
- офисными;
- торговыми;
- складскими.
Приобретение офисных помещений считается выгодным вложением денег, особенно, если они расположены в центральной части города или сопредельных районах. Однако недвижимость в местах с высокой деловой активностью стоит дорого. Поскольку аренда составляет 1-2% от стоимости имущества, возврата инвестиций при сдаче в аренду такой недвижимости придется ждать от 8 до 10 лет.
Торговые залы чрезвычайно востребованы. Самой большой популярностью пользуются крупные объекты. Чем больше площадь зала, тем меньше стоит квадратный метр. Поэтому большие помещения обходятся дешевле. Хорошую прибыль можно получить, сдавая в аренду торговый зал площадью 50-200 кв.м.
Срок окупаемости инвестиций в таком случае составит 5-7 лет.
Складские помещения окупаются быстрее всего — за 3-5 лет. Пользуются популярностью удаленные от центра объекты площадью 100-500 кв.м. Основными арендаторами таких складов являются владельцы интернет-магазинов. Поскольку интернет-торговля стремительно развивается и количество онлайновых торговых точек постоянно растет, такой бизнес сулит большую выгоду.
Преимуществом складских помещений является отсутствие необходимости делать дорогой ремонт. Клиентов интересует в первую очередь сигнализация и замена замков.
Советы инвестору при расчете окупаемости недвижимости
Многих инвесторов интересует, сколько стоит удачный проект. Успешность проекта зависит от того, насколько правильно выбран объект вложения средств. Существует несколько факторов, которые влияют на привлекательность помещения для арендаторов. К ним относятся:
- уровень конкуренции;
- доступность;
- вид помещения;
- трафик.
Главным риском для тех, кто собирается инвестировать в коммерческие помещения, является высокая конкуренция в этом сегменте рынка. Чем больше предложений, тем ниже цена и труднее найти арендатора. Поэтому лучше выбирать районы в Киеве, где количество аналогичной недвижимости небольшое. Однако отсутствие конкуренции может свидетельствовать о низком спросе на такие услуги.
Большое значение имеет транспортная доступность. Лучше всего, если рядом будет станция метро или оживленная остановка разных видов общественного транспорта. В случае с офисными и торговыми помещениями важно наличие парковки. Для складских помещений достаточно, чтобы рядом была хорошая транспортная развязка.
Желательно приобретать помещения, расположенные на первом этаже и имеющие широкий вход. Полуподвальные и подвальные объекты спросом не пользуются. Не нравятся арендодателям и офисы, у которых есть высокое крыльцо. Сдавать недвижимость в аренду лучше в оживленных местах, которые посещает много народа. Трафик в новых микрорайонах, в которых много многоэтажных домов, гораздо больше, чем в старых районах, застроенных «хрущёвками» и коттеджами.
Инвестировать можно в готовый объект или строящийся. На вторичном рынке проще подобрать выгодный вариант, поскольку можно проанализировать уже имеющуюся привлекательность того или иного объекта. Определить востребованность нового помещения трудно. Оно может не оправдать возложенных надежд. Однако строящиеся квадратные метры можно купить гораздо дешевле, чем готовые.
При этом они дадут такую же прибыль.
Выбирая, куда вложить деньги в Украине, нужно учитывать сумму коммунальных платежей и налоговую нагрузку. Надежные и платежеспособные арендаторы предпочитают работать с НДС. Поэтому стоит перейти на общую систему налогообложения, или открыть ФЛП. Приобретая объект, нужно обязательно снять показания счетчиков на приборах учета воды, газа и тепла.
Собираясь заняться арендным бизнесом, нужно приготовиться к тому, что помещение периодически будет простаивать. Даже в удачном, с точки зрения инвестиций, месте арендные каникулы могут растянуться на 2-3 месяца. В менее оживленном районе помещение может оставаться пустым до полугода. Если владелец не может сдать недвижимость более 6 месяцев подряд, это свидетельствует о том, что он не использует все имеющиеся возможности для продвижения своего товара
Источник: riabova.io
