Когда вы присматриваете коммерческую недвижимость на theproperty.ru/moskva/sale/torgovye/, её характеристики сильно отличаются от тех, которые вы привыкли искать, когда речь идет о жилой недвижимости. По этой причине, выбирая коммерческие помещения для аренды или покупки, важно помнить об особенностях, о которых расскажем ниже.
Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой?
Коммерческая недвижимость – это пространство, в котором установлен бизнес. Это может быть магазин, офис или любой другой тип компании. Например, в этих помещениях почти никогда не бывает душа, так как посетителям вряд ли понадобится принимать душ на месте – если только это не раздевалка спортзала.
С другой стороны, количество электрических розеток и установок обычно больше, именно для того, чтобы удовлетворить потребности, отличные от требований в доме. Помимо основного оборудования, такого как компьютеры, помещение должно иметь специальное освещение, интернет-маршрутизаторы Wi-Fi и системы сигнализации.
Как выбрать помещение и локацию для своего заведения. Договор аренды.
Как выбрать помещение для бизнеса?
Если вы ищете источник дохода в секторе недвижимости и хотели бы инвестировать в коммерческую недвижимость, поиск площадей даже во время кризиса по-прежнему является интересным вложением, которое имеет тенденцию приносить среднюю и долгосрочную прибыль. Те, кто планирует открыть свой собственный бизнес или хотят знать высококачественные коммерческие офисы для инвестиций, стоит искать помещения с хорошим расположением и развитой инфраструктурой. В конце концов, большое движение туристов и посетителей способствует успеху бизнеса в различных секторах экономики.
Факторы, которые следует учитывать при выборе коммерческого помещения:
Определите, какие места являются стратегическими для успеха бренда в вашем городе. Обратите внимание на район, в котором расположено коммерческое помещенея. Проверьте, есть ли в окрестностях уже активная торговля и циркулирует ли там ваша целевая аудитория. Даже самые отдаленные районы могут быть выгодными, если они доступны. Это означает наличие поблизости автобусных маршрутов, станций метро, стоянок такси или парковки.
Любой, кто ищет коммерческое помещение в аренду, должен учитывать, что пространство – это ключевая особенность. Поэтому нужно определиться с тем, какой тип бизнеса будет открыт по этому адресу. Знание рыночной ниши облегчает прогнозирование спроса. Например, в салоне красоты придется установить умывальники, в пекарне печи и холодильники.
Нужно подобрать пространство с учетом этих особенностей. Если вы инвестор, заинтересованный в коммерческой недвижимости для покупки, попробуйте представить, будет ли размер площади помещения обеспечивать более быструю отдачу. И в магазине, и в офисе потребуется место для рабочих столов, стеллажей и полок, при этом мебель не будет мешать перемещению людей. Более крупные организации, такие как супермаркеты или розничные сети, также нуждаются в площадях для складских запасов. Место для погрузки и разгрузки товаров может быть разрешено для доступа грузовиков, поэтому предпочтите здания, расположенные на более широких улицах.
КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ДЛЯ БИЗНЕСА И КАК ВЕРНУТЬ КЛИЕНТА? СОВЕТЫ ОТ АЛЕКСЕЯ ЛОКОНЦЕВА
Важно посетить коммерческие помещения для сдачи в аренду, чтобы точно узнать размер и планировку. На этом этапе важно обратить внимание на состояние собственности и необходимость ремонта и улучшения. Эти вопросы могут быть рассмотрены в контракте.
Опять же, осторожность имеет отношение к тому сегменту компании, который будет там размещен. Предприниматель будет нести расходы на покупку оборудования, покраску стен и оформления окружающей среды. Если к этим инвестициям добавлен ремонт гидравлической или электрической части здания, окончательная сумма может превысить бюджет. Другими словами: лучше найти коммерческое помещение, которое уже соответствует потребностям бизнеса.
Арендовать или купить коммерческую недвижимость?
Во-первых, вы должны оценить свои финансы и проверить выгодную альтернативу. Исследование, безусловно, является проявлением терпения, но оно подготавливает человека, который собирается заключить сделку, и помогает узнать о лучших альтернативах для аренды коммерческих помещений или мест для покупок.
Проконсультируйтесь с профессионалом, так у вас будет больше шансов закрыть хорошую сделку и, в конечном итоге, даже сэкономить. Общение с профессионалами в сфере недвижимости и посещение хорошего агентства очень помогут при выборе коммерческого офиса.
Стоимость сдачи в аренду коммерческого помещения всегда очень важна, потому что она будет связана с окупаемостью проекта. Часто более высокая арендная плата компенсирует больший доход, который она приносит. В других случаях лучше выбрать коммерческий офис с более дешевой арендной платой или для покупки.
Каждый случай нужно рассматривать с учетом его особенностей. Поэтому стоит повторить: посещение специализированных профессионалов и общение с ними очень помогает при выборе коммерческого помещения и может иметь решающее значение для успеха ваших инвестиций.
Источник: novostroyrf.ru
5 советов предпринимателям: как выбрать помещение для бизнеса
На рынке торговой недвижимости сегодня устанавливает условия прежде всего арендатор: при снизившемся спросе с его стороны владельцы торговых помещений готовы идти на выгодные для арендатора коммерческие условия и предоставлять дополнительный сервис со своей стороны.
О том, как арендатору сделать выбор и на какие критерии стоит ориентироваться при рассмотрении объекта, рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.
1. Локация по-прежнему правит бал. Правила рынка остаются неизменными уже много лет: правильно выбранная локация позволяет бизнесу находить своих клиентов и получать доход. Поэтому в первую очередь, выбирая помещение, стоит отталкиваться от конкретного места с оптимальными для арендатора характеристиками трафика, проходимости и просматриваемости.
Если выбор пал на формат стрит-ретейла, то стоит ориентироваться прежде всего на пешеходный трафик в районе и характеристики конкретной улицы. Если же арендатор выбирает помещение в торговом центре, то необходимо учитывать общие показатели посещаемости ТЦ, а также трафик на конкретном этаже или в торговой галерее, где находится блок в аренду. Неопытные арендаторы, к сожалению, нередко ошибаются с выбором места в торговом центре, стараясь сэкономить и арендовав помещение в наименее проходной галерее или по соседству с узкоспециализированными магазинами, ориентированными на целевого покупателя. Чтобы удостовериться в верном выборе помещения, арендатору необходимо лично проверить интересующие его показатели: оценить трафик в галерее в будни и выходные дни, поговорить с потенциальными соседями о средней посещаемости и чеке. Слепо доверять данным управляющей компании не стоит: личная проверка займет не так много времени, но способна предотвратить невыгодную сделку.
2. Выбор площади – ваша задача. Одной из типичных ошибок начинающих арендаторов является неверный выбор площади, причем как в меньшую, так и в большую сторону. После первых месяцев арендатор осознает свою ошибку, но сделать уже ничего нельзя: уменьшить излишки площади или расширить помещение до необходимых размеров невозможно.
Чтобы не ошибиться с выбором площади, следует с самого начала продумать зонирование, рассчитать размеры торговых стеллажей, кассовой стойки, оборудования и количество ассортимента магазина. Если же помещение арендуется под кафе, то необходимо учесть размеры оборудования, кухни, количество столов и гостей. Не стоит полагаться на примерные расчеты: только четкое представление о формате и размерах помещения для бизнеса поможет не потерять средства на аренду лишних метров и не оказаться в ситуации нехватки квадратов.
3. Торговый центр или стрит-ретейл? Перед началом поиска помещения арендатору необходимо сразу определиться с типом объекта. Сейчас рынок предлагает торговые блоки в двух форматах: помещения в торговом центре или в торговой галерее бизнес-центра и МФК и стрит-ретейл. Выбор типа напрямую зависит от конкретного бизнеса арендатора.
К примеру, для кафе формата кофе-пойнт наиболее оптимальным форматом аренды станет остров в торговом центре или в бизнес-центре, а для кафе или ресторана с большой кухней и индивидуальной планировкой стоит выбрать скорее стрит-ретейл. На помощь предпринимателям также приходит принципиально новый формат торговых блоков: помещения в районном ТЦ.
Фактически по своим характеристикам районный ТЦ является «миксом» стрит-ретейла и классических крупных ТЦ. С одной стороны, он, как и стрит-ретейл, рассчитан по большей части на пешеходный трафик в локации, постоянную аудиторию. С другой, он представляет собой качественный торговый объект с профессиональной управляющей компанией, грамотным зонированием и оптимальным форматом площадей в торговой галерее, заранее рассчитанным на разные типы бизнеса и арендаторов. Для начинающего арендатора районный ТЦ может стать эффективной стартовой площадкой: первые результаты бизнес сможет оценить уже через 2-5 месяцев работы, кроме того, в районном ТЦ есть возможность договориться о гибких условиях аренды и даже попробовать свои силы первоначально в формате временного размещения. Так, к примеру, в нашем районном ТЦ Babystoreмы внедряем практику размещения для начинающего бизнеса на льготных условиях, чтобы арендаторы могли оценить первичную эффективность аренды и найти свою аудиторию в офлайне, расширив перспективы развития.
4. Оптимальная ставка аренды. Понять оптимальную величину ставки аренды можно двумя способами. Первый требует специальных навыков аналитика, второй является скорее сравнительным анализом, который по силам начинающим предпринимателям.
При выборе необходимо рассмотреть несколько аналогичных объектов и провести сравнительный анализ предложений, чтобы понять, какая ставка аренды для необходимого вам помещения является среднерыночной. Также не лишним будет изучить отчеты консультантов рынка: они есть в свободном доступе.
Если же квалификации или времени арендатора недостаточно, стоит привлечь консультанта, который разбирается в сегменте, может сам предоставить аналитику для понимания и подберет помещение по индивидуальным параметрам арендатора. Важно также в первую очередь сопоставлять арендную ставку и собственную выручку арендатора, чтобы их соотношение было оптимальным. У любого предпринимателя есть бизнес-план, исходя из которого он оценивает свой прогнозируемый доход и может сравнить его со ставкой аренды, которая будет для него подходящей. Поэтому для установления границ подходящей ставки аренды стоит воспользоваться бизнес-планом.
5. Маркетинг: свой или общий? Одним из существенных преимуществ аренды помещения в торговом центре в сравнении со стрит-ретейлом является дополнительный маркетинг объекта со стороны управляющей компании. Как правило, затраты на него включаются в общие платежи арендатора, и начинающим брендам без громкого имени такое подспорье существенно поможет в развитии: занимаясь маркетингом объекта, управляющая компания обеспечивает дополнительную аудиторию для своих арендаторов и продвигает общую концепцию проекта. Арендуя помещение в стрит-ретейле, малый бизнес может рассчитывать только на собственные силы: здесь на помощь приходят вывеска, витрины и другие инструменты, но «разделить» вложения с кем-либо уже не получится.
Источник: cre.ru
Как выбрать помещение для арендного бизнеса
В рейтинге доходности недвижимых объектов торговые помещения уверенно занимают первое место. Но, как известно, чем больше выгода – тем выше риск. А ошибка в данном случае может стоить довольно дорого.
Сегодня мы поговорим о том, на что в первую очередь необходимо обратить внимание при покупке торгового помещения для арендного бизнеса:
1. Требования к локации
Доходность торговых помещений может составлять 10–12% годовых, а средний срок окупаемости — 8-10 лет. Это означает, что инвестировать средства в такие объекты, как правило, выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Но это правило работает только в том случае, если локация (т.е. месторасположение помещения) соответствует определенным требованиям.
Ключевыми моментами здесь являются:
1) Арендный поток – доход, который получает владелец данного помещения от сдачи его в аренду.
Совет от канала «Недвижимость+»:
Определить значение арендного потока, в первую очередь, поможет изучение документов, но не пренебрегайте также личным разговором с арендаторами. Спросите напрямую – сколько они платят за аренду? Лишним это в любом случае не будет.
2) Пешеходный трафик – он же пешеходный поток. По сути – это количество потенциальных покупателей, которые проходят мимо вашего торгового помещения в единицу времени. Занимаясь анализом пешеходного трафика, стоит помнить, что потенциальный покупатель не равнозначен каждому прохожему.
Справка от канала «Недвижимость+»:
Нужно четко представлять свою целевую аудиторию. Например, ваш будущий бизнес рассчитан на продажу канцелярских товаров и учебной литературы. Тысячи пенсионеров, ежедневно посещающих близлежащее отделение Пенсионного фонда, создают плотный трафик, но вряд ли станут вашими покупателями. А вот студенты из расположенного неподалеку вуза или колледжа – 100% ваши клиенты.
Есть специальные компании, которые занимаются анализом пешеходных потоков при помощи современных технических средств и программного обеспечения. Если вы не уверены в собственных силах – обращайтесь к профессионалам.
3) Плотность жилого массива.
Здесь все просто – данные о количестве проживающих в данном районе людей, как правило, общедоступны. Кроме того, на сайтах местных властей зачастую можно найти любопытную статистику о возрасте, поле, социальных характеристиках населения. Эти сведения могут помочь вам составить портрет целевой аудитории.
1) Удаленность от метро и остановок общественного транспорта.
Чем ближе к объектам транспортной инфраструктуры – тем, естественно, лучше.
2) Платежеспособность населения
Очень важный фактор, который, к сожалению, непросто поддается анализу. И все-таки, определить, насколько богаты люди в конкретном районе, возможно – для этого понаблюдайте за тем, как они выглядят, во что одеты, что покупают и сколько тратят в магазинах, на чем ездят и т.д.
Справка от канала «Недвижимость+»:
Как правило, в центре города люди тратят больше и охотнее, чем на окраинах. И содержимое среднего чека тоже меняется. Но об этом мы более подробно рассказали в ролике «Как выбрать помещение под магазин».
2. Анализ экономики и арендатора:
1) Доходность, как мы уже говорили, должна составлять не меньше 10-12% годовых (по чистому операционному доходу).
2) Арендатор, в идеале, — это проверенная, стабильно развивающаяся компания. Один из лучших вариантов –сетевой продуктовый ритейл.
3) Арендная ставка должна соответствовать товарообороту или выручке арендатора. В противном случае, арендатор может попросить о ее снижении или съехать, а это риск.
Совет от канала «Недвижимость+»:
Цифровые показатели работы арендатора можно выяснить у него самого или с помощью хорошего риелтора. У собственника запросите выписку по расчетному счету за последний год, чтобы узнать о наличии задержек по оплате аренды.
3. Технические требования к помещению:
Лучше брать встроенное либо встроенно-пристроенное помещение с высокими потолками, открытой зальной планировкой, с большими витринами, в одном уровне.
Постройка должна быть стационарной, являться объектом капитального строительства и иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Проверить это можно при помощи выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта.
Не забывайте про коммуникации – электросети, отопление, водоснабжение, канализацию, систему вентиляции, телефонную связь и скорость интернета. Проблемы с коммуникациями – это проблемы с арендаторами.
Совет от канала «Недвижимость+»:
Лучше провести техническую экспертизу помещения, чтобы исключить дополнительные вложения.
Обратите внимание наличие собственной парковки и прилегающей территории.
В поиске подходящего помещения вам помогут крупные профессиональные ресурсы – например, Арендатор.ру. В описании этого видео вы найдете ссылку на бесплатный подбор коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковья от проверенных собственников.
Хотите знать еще больше полезного о коммерческих объектах, квартирах и загородных домах? Подписывайтесь на наш канал!
Источник: www.arendator.ru