Эффективность коммерческой деятельности в значительной степени зависит от того, насколько правильно выбрано помещение для офиса, магазина, склада или других потребностей компании. Поэтому нет ничего удивительного в том, что подбору недвижимости для последующей покупки или аренды уделяется так много времени. Рассмотрим базовые критерии, которые учитываются при ответе на вопрос, как выбрать коммерческое помещение для ведения бизнеса.
Критерий №1. Месторасположение
Базовый параметр, непосредственно влияющий на большую часть показателей финансово-хозяйственной деятельности компании. Не стоит забывать, что от расположения помещения зависит и стоимость аренды объекта. Но финансовый критерий рассматривается ниже. Здесь же отмечаем ряд важных моментов.
Район размещения определяет привлекательность помещения как для потенциальных сотрудников, так и для клиентов. Он в немалой степени формирует статус компании. При выборе места обязательно учитывается специфика работы фирмы, так как для склада и магазина привлекательными становятся разные районы города или другого населенного пункта.
Как найти помещение для бизнеса?
Критерий №2. Инфраструктура
По сути, выступает продолжением предыдущего критерия, но в силу важности вынесен в отдельный пункт. Для разных видов деятельности под инфраструктурой рассматриваются различные инфраструктурные показатели. Например, для магазина особенно серьезную роль играет трафик покупателей и наличие парковки или стоянки.
Для склада важны удобные подъездные пути, а также присутствие или возможность устройства просторных разгрузочно-погрузочных зон. Офису требуются точки общепита, парковки и информационные коммуникации. Любому коммерческому помещению необходимы подключенные инженерные сети.
Критерий №3. Площадь и оснащенность
Самые очевидные критерии подбора. Помещение должно быть просторным, а также оборудованным для ведения бизнеса. Невыполнение второго условия оборачивается необходимостью дополнительных расходов, иногда – крайне серьезных. Отдельного упоминания заслуживает возможность перепланировки. В этом плане стоит отметить быстро растущую популярность офисов гибкого формата.
Подобные помещения предоставляют возможность перепрофилирования или изменения расположения рабочих мест.
Критерий №4. Арендодатель и документы на объект
Стабильное и долгосрочное размещение на новом объекте возможно при выполнении нескольких условий. Первое – надежность владельца. Поэтому первым делом анализируется репутация арендодателя. Второй требование – полный комплект правоустанавливающих документов, причем как на само здание, так и на земельный участок, на котором оно построено.
Проверяется отсутствие обременений, залогов, начатой процедуры банкротства. Отдельно изучаются судебные разбирательства, в которых участвовал собственник коммерческого помещения.
Критерий №5. Договор аренды или купли-продажи
Правовая экспертиза договора – обязательный этап подбора коммерческого помещения и для аренды, и для покупки. Устранение возможных разногласий на подготовительном этапе – простой и эффективный способ избежать намного больших проблем в ходе дальнейшего сотрудничества. При этом вовсе необязательно, что арендодатель стремится включить в контракт заведомо ущемляющие арендатора пункты. Нередко используется типовая форма договора, которую просто требуется слегка подкорректировать, что не вызовет никаких вопросов со стороны владельца.
Критерий №6. Соседи
На этот фактор часто не обращают внимания. В то же время, он серьезно влияет как на успешность бизнеса, так и привлекательность объекта для потенциальных клиентов. Особенно внимательно изучаются нежилые помещения, которые размещены на первых этажах многоквартирных домов. Наличие хотя бы одного «проблемного» жильца зачастую становится головной болью для арендатора.
Критерий №7. Стоимость
Финансовый критерий по-прежнему остается критически важным и часто используется в качестве последнего аргумента при принятии решения об инвестициях. Большая часть бизнесменов придерживается простого правила. Инвестировать в аренду нужно только в том случае, если вложения быстро и с гарантией окупаются. Такой подход можно отнести к спорным, но не признать его эффективности нельзя.
Вывод
Грамотное принятое решение по выбору коммерческого помещения базируется на комплексном изучении перечисленных критериев. Невнимание хотя бы к одному из них оборачивается серьезными проблемами бизнеса. Самый простой способ не ошибиться – обращение к профессионалам, досконально знающим рынок коммерческой недвижимости и имеющим большой опыт успешного решения подобных задач.
Источник: profis-realty.ru
12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости
Место расположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий его востребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мы говорили в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.
В этой статье мы рассмотрим 12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.
1. Фасад помещения
Большинству сфер бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».
Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.
По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.
2. Высота помещения
Высота позволяет более эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.
Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.
Я рекомендую рассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовой отделке.
3. Прилегающая территория
Вне зависимости от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду, обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.
4. Входные группы и их количество
Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.
Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.
Если вы рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное целевое использование помещения.
5. Электроснабжение
Мощность необходимая бизнесу:
Пекарня — 600 Вт/кв.м.
Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.
Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.
Прочие сферы бизнеса, не требующие повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.
Обращайте внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.
Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.
6. Вода, канализация, вентиляция
Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.
Если коммерческое помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим характеристикам. На систему вентиляции, обращают внимание все сферы бизнеса.
7. Планировка коммерческого помещения
Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:
- Плавильную прямоугольную форму;
- Минимальное количество несущих колонн;
- Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
- Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.
Оптимальные площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):
- 35-45 кв.м;
- 60-80 кв.м;
- 100-140 кв.м., важно наличие запасного выхода;
- 180-220 кв.м., важно наличие запасного выхода;
- 350-500 кв.м. важно наличие запасного выхода и дебаркадера.
Для офисных помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение востребование и дороже.
Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.
8. Вывески и навигация
Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид.
Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.
Если помещение находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и прописаны в «рекламном паспорте объекта».
9. Расположение помещения в составе дома
Если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет не возможна.
Если над помещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.
Лучшее расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму все ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для усиления и вывода отдельной вентиляции.
10. Эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный ремонт помещения.
Их величина напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.
Особое внимание уделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес – центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживание заметно выше чем у помещений формата street retail.
Также проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.
11. Кадастровая стоимость объекта
По кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно. Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости), которую нужно запросить у собственника помещения.
12. Условия договора аренды
Если вы планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально проанализировать условия договора аренды.
Условия договора, на которые нужно обратить внимание:
- Ставка арендной платы и условия ее индексации;
- Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные расходы;
- Возможность сдачи помещения или его части в субаренду;
- Порядок и условия проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение ответственности между собственником и арендатором;
- Условия по досрочному расторжению договора;
- Страхование ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой ответственности, страхование работников на период СМР;
- Штрафы, пени, компенсации;
- Авансовые и депозитные платежи;
- Гарантии и поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
- Ответственность сторон и условия освобождения от нее;
- Продление и расторжение договора;
- Правила работы и режим;
- Условия размещения вывесок и наружной рекламы;
- Виды разрешенного использования помещения.
Описанные выше 12 критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.
Для кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
- Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
- Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.
От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.
При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.
Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
Источник: dmitriypushin.ru
Как выбрать помещение для бизнеса, живущего на трафике
Как выбрать помещение для бизнеса, живущего на трафике
Владелец франшизы экспресс-парикмахерских Чио Чио рассказал, как выбрать помещение для бизнеса, «живущего» на трафике.
Японские экспресс-парикмахерские экспресс-формата «Чио Чио» насчитывают более 100 точек. Владелец франшизы Ильназ Набиуллин рассказал, как выбрать помещение для бизнеса, «живущего» на трафике.
Определите формат размещения
Японские парикмахерские экспресс-формата находятся в бизнес-центрах, торговых центрах, гипермаркетах и во дворах спальных районов.
Парикмахерские в торговых центрах быстрее выходят в прибыль за счет потока трафика. Но здесь дорогая аренда, которая может съедать большую часть дохода. В бизнес-центрах стригутся в основном те, кто работает поблизости — в выходные выручка падает.
Парикмахерским в спальных районах проще выйти в прибыль за счет минимальных расходов на аренду.
Найдите варианты помещений
Варианты помещений в аренду легче всего искать на сайтах с объявлениями. Обзванивать придется много вариантов. Чтобы легче сортировать и фильтровать варианты, составьте таблицу со следующими столбцами:
— расстояние от остановок общественного транспорта
Отметьте, кто сдает — риелтор или собственник.
Измерьте трафик
Перед открытием каждой точки я лично выезжаю на новое место, беру смартфон с приложением-кликером и просто считаю пешеходов. Когда я развивал первый бизнес Gentlz (магазин мужских украшений), первую точку мы открыли в торговом центре в неудачном месте — меня подкупил большой трафик. Я не стал измерять его, не учел, что когда мы переезжали, торговый центр отмечал открытие и приехал автобус с туристами. Через несколько месяцев мы переехали.
Я проанализировал ситуацию, понял, что нельзя доверять пиковым значениям трафика и с тех пор измеряю по правилам. Чтобы не ошибиться, измеряйте трафик несколько раз: в будни и в выходные, утром и вечером. Пиковые значения не берите в расчет. Используйте сервисы, которые помогут с выбором.
Сервис Почты России — geo.pochta.ru покажет, сколько квартир расположено в радиусе заданной локации. С его помощью можно исследовать плотность рынка вокруг каждой точки.
Сервис от корпорации МСП — Бизнес-навигатор МСП помогает оценить количество конкурентов в радиусе километра от вас. Система дает свою оценку потенциального спроса и оценку рентабельности открытия в этом месте. Кроме того, появляется понимание об уровне жизни в районе через средний чек супермаркетов.
Проверьте помещение по критериям
Выбирая помещение для торгового бизнеса, обратите внимание на следующие критерии.
- Соответствие СЭС, СанПин. Высота потолков не менее трех метров, розетки 220В и 380В суммарной мощности не менее 50 кВт. Должен быть запасной выход. Обязательно должны быть проведены все коммуникации: вода, электричество, канализация и вентиляция.
- Площадь. На одно рабочее место — 6 кв.м, столько же места под зону ожидания. Чтобы открыть эконом-парикмахерскую на три рабочих места достаточно 20-30 кв.м — это стандартный размер «Чио-Чио». Такая же площадь подходит под небольшой магазин.
- Этаж. Лучше всего для бизнеса подходит первый этаж. Если второй или третий — нужен лифт, эскалатор. Также придется разместить на каждом этаже рекламу или навигацию, чтобы клиент нашел вашу точку.
- Дополнительные площади. Снимайте помещение с санузлом и комнатой для персонала, где они смогут отдыхать, обедать и оставлять личные вещи.
- Соседи. Посмотрите, кто работает рядом. Продовольственный магазин — хороший сосед, но не ларек. Если поблизости есть конкуренты, проанализируйте их уровень — иногда они могут положительно влиять на продажи.
Это не идеальный рецепт выбора помещения, каждый предприниматель действует по своему. Но эти простые советы помогли из одной парикмахерской «Чио-Чио» развить целую сеть по всей России.
Источник: Партнерский материал
Источник: amo.ru
