Квартира посуточно как начать бизнес

Перед собственником, желающим сдать квартиру в наем, встает много вопросов, касающихся юридического оформления сделки. Один из них – срок заключения договора найма. В Гражданском кодексе есть такие понятия как краткосрочный и долгосрочный наем квартиры.

Большинство владельцев предпочитают вариант краткосрочной аренды. В чем его преимущество, особенности и нюансы?

О чём речь?

Под краткосрочной арендой квартиры чаще всего подразумевают посуточную сдачу. Но если обратиться к Гражданскому кодексу статье 683, то данное понятие относится ко всем сделкам, заключенным на срок до 1 года.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Исходя из закона, договор краткосрочной аренды может быть заключен на любой срок, не превышающий 12 месяцев. Если сдавать квартиру на срок более 11-12 месяцев, то будет считаться долгосрочным. Если в соглашении не указать срок действия, то оно будет считаться заключенным на пятилетний срок.

Законно ли сдавать жилье таким образом?

Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.

Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.

Скачать бланк налоговой декларации 3-НДФЛ
Скачать образец налоговой декларации 3-НДФЛ

СПРАВКА: В соответствии со ст.208 НК РФ, доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом.

Справиться самому или попросить помощи у агентства?

Выбор способа сдачи жилья зависит от личных предпочтений собственника. Если нет времени самостоятельно заниматься поиском квартирантов и показами жилья, то лучше доверить эту работу риэлтору. За его услуги придется заплатить. Комиссия взимается с квартирантов и зависит от стоимости арендной платы.

Стоит учесть, что наличие комиссии может отпугнуть потенциальных жильцов. Не каждый готов оплачивать услуги посредника. Поэтому в некоторых случаях поиски клиентов могут затянуться.

Самостоятельная сдача жилья в аренду требует от владельца достаточно много свободного времени, особенно, если речь идет о посуточной аренде. Хозяину придется:

убираться в квартире;
каждую неделю искать новых жильцов;
ездить на показы;
заключать договора.

Если собственник рассматривает аренду как бизнес, то придется обойтись без посредников. Если же он желает получать пассивный доход, то лучше обратиться в агентство и делегировать часть обязанностей специалистам.
Более детально о том, как сдать квартиру в аренду правильно – самостоятельно или через агентство риэлторов, можно узнать в этом материале.

Пошаговая инструкция

Как сдавать квартиру посуточно правильно, с чего начать? Кому сдавать жилье и как найти квартирантов? С этими и другими вопросами часто сталкиваются собственники квартир. Рассмотрим подробно все нюансы сдачи жилья в аренду на короткий срок.

Целевая аудитория

Кто ищет квартиры на короткий срок:

студенты-заочники, приезжающие в город на сессию;
туристы;
командировочные;
лица, которым негде отпраздновать какое-либо событие, и другие категории людей.

Вы должны четко знать, кто ваши потенциальные квартиранты. Это поможет составить грамотное рекламное предложение и быстро найти жильцов.

Как найти квартирантов?

При поиске жильцов нужно рассмотреть все доступные способы:

размещение объявлений на сайтах;
расклейка объявлений по городу, в местах, где сосредоточено наибольшее количество ваших потенциальных жильцов (вокзалы, учебные заведения и пр.);
размещение предложения в социальных сетях;
поиск среди знакомых и родственников.

Чем больше ресурсов вы задействуете, тем выше шансы быстро найти жильца.

Чтобы впоследствии не затрачивать много времени на поиски клиентов, выделите 1-2 способа, которые приносят вам большее количество звонков от клиентов, и сделайте упор на них.

Что должно быть в помещении?

Квартира должна быть благоустроена и снабжена всем необходимым для проживания. Что именно должно быть:

спальное место;
основной набор бытовой техники (холодильник, стиральная машинка, газовая плита, чайник, микроволновка, утюг);
посуда;
интернет;
мебель (шкаф для одежды, стол, стулья).

Если квартира сдается посуточно, то нужно предусмотреть наличие вещей первой необходимости: полотенца, постельное белье, туалетная бумага и пр.

Устанавливаем стоимость

Определяющими стоимость аренды факторами являются:

местоположение квартиры (в центре города жилье стоит дороже);
благоустройство жилья (квартира с хорошим ремонтом и полным набором необходимой техники и мебели будет стоить дороже);
срок аренды (чем он больше, тем ниже стоимость платы за сутки).

Чтобы установить стоимость арендной платы, ознакомьтесь с похожими предложениями других собственников. Это позволит определить средние цены по городу и, на основе них, поставить свою стоимость.

Какие документы оформить?

В день заселения собственнику нужно заключить договор с квартирантом. В документе должна содержаться информация:

о сроках проживания;
правах и обязанностях сторон;
сумме аренды;
условиях сделки.

Договор для сдачи квартиры составляется в двух экземплярах. При необходимости можно составить опись имущества, в которой указать все ценные вещи (мебель и бытовую технику) с их характеристиками и состоянием. В случае порчи имущества квартирант на основании этой описи обязан будет возместить ущерб.

Риски

Частая проблема, с которой сталкиваются собственники – порча или кража имущества. Нужно понимать, что временные жильцы не всегда бережно относятся к чужим вещам. Поэтому в договоре следует обязательно указать ответственность за порчу и обязанность квартиранта беречь имущество.

Еще один риск – неоплата аренды. Не стоит идти на поводу у таких жильцов, которые просят сразу их заселить, а с оплатой повременить. Деньги нужно брать сразу же, в день заселения. В договоре следует указать точную дату передачи средств за следующий период (неделя, месяц) проживания.

Подумайте о подстраховке

Сдача жилья в аренду связана с риском порчи и кражи имущества. Квартиранты, которые заселяются на короткий срок, как правило, крайне небрежно относятся к временному жилью.

Как обезопасить себя от рисков утраты имущества:

Застраховать квартиру и имущество, находящееся в ней. Обратившись в страховую компанию, вы сможете самостоятельно выбрать случаи, от которых жилье будет застраховано: потоп, пожар, кража и пр.).
Взять с квартиранта залог. Обычно сумма залога равняется размеру месячной арендной платы (если вы сдаете жилье помесячно) или суточной (если сдаете на 1-2 дня). Если по истечении срока действия договора все имущество осталось в целости и сохранности, то залог отдается квартиранту обратно.

Нюансы

С одной стороны, краткосрочная сдача жилья в аренду выгодна собственнику. При постоянном потоке клиентов он сможет получать доход в 2-3 раза больше, чем если бы сдавал жилье на долгий срок. С другой стороны, такой способ сдачи жилья в аренду сопряжен со множеством сложностей и рисков. А чтобы получать постоянный доход, потребуется приложить много усилий.

Следует также учитывать, что краткосрочная сдача в наем предполагает быстрый естественный износ вещей в квартире и ремонта. Затраты на восстановление жилья полностью ложатся на собственника.

Таковы правила сдачи квартиры на сутки.

Требования к договору

Как правильно составить договор найма на короткий срок? Рассмотрим правила оформления документа для сдачи жилья.

Правильное составление

Договор оформляется в двух экземплярах (для хозяина квартиры и жильца) в письменной форме. Может быть написан как от руки, так и в печатном формате. Что должно быть включено в соглашение:

Предмет договора (нужно указать площадь квартиры и ее адрес).
Данные владельца и жильца (ФИО, паспортные данные).
Дата заключения договора.
Срок аренды.
Сумма платы, порядок передачи денег хозяину квартиры.
Ответственность за оплату ЖКХ (кто будет оплачивать – собственник или наниматель).
Обязанности и права сторон соглашения.
Условия расторжения и продления договора.
Подписи сторон.

Чем подробнее будут описаны условия проживания и предоставления квартиры в наем, тем меньше риск возникновения конфликтов и споров между сторонами сделки.

Скачать бланк договора сдачи квартиры посуточно
Скачать образец договора сдачи квартиры посуточно

О том, какие еще документы могут понадобиться для сдачи квартиры и как их составить, мы писали тут.

Что необходимо учитывать при заключении

Заключая договор краткосрочного найма, следует учитывать также некоторые важные мелочи:

Порядок выселения жильца из квартиры. Если жилье сдается посуточно, то в договоре следует прописать, в какой день и в какое время наниматель обязуется отдать ключи хозяину.
Проверка квартиры собственником. Хозяин имеет право проверять жилье, если сдает его на несколько месяцев. Частоту визитов следует обговорить в документе.
Порядок возврата залога. Если собственник берет залог, то его сумма, а также порядок и условия возврата должны быть прописаны в договоре.

Особенности

Условия краткосрочного договора немного отличаются от условий соглашения, заключенного на длительный срок. Особенности краткосрочного договора описаны в ст.683, п.2 ГК РФ:

у нанимателя нет преимущественного права продления договора;
жилье не может сдаваться в субаренду;
правило о возможной замене жилья не применяется в случае заключения договора на короткий срок;
необязательно указывать в договоре данные лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем;
в случае смерти нанимателя право проживания в квартире граждан, которые до этого жили вместе с ним, утрачивается.

В то же время законом не запрещено устанавливать свои условия аренды, которые не ущемляют прав обоих сторон сделки.

Нужна ли регистрация?

Если человек передает во временное пользование жилье иному лицу, то на срок, предусмотренный договором, квартира находится в обременении. Ограничение права собственности регистрируется в Росреестре. В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор найма подлежит регистрации только в том случае, если был заключен на долгий срок. Краткосрочный договор (менее 1 года) регистрировать не нужно.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Можно ли обойтись без документа?

Документ, заключенный между хозяином жилья и нанимателем, имеет юридическую силу и защищает обе стороны от возможных проблем и конфликтов. Договор – это гарантия безопасности сделки как для владельца недвижимости, так и для жильца.

Сдача квартиры в аренду без документа крайне нежелательна, так как в этом случае права и обязанности сторон сделки ничем не регулируются, а значит, каждый из них может нарушить условия соглашения.

Подробнее о том каковы права квартирантов без договора и чем рискует арендодатель, сдавая жилье без составления соглашения можно узнать тут.

Плюсы и минусы

Стоит ли сдавать жилье на короткий срок? Рассмотрим плюсы и минусы такой аренды.

Плюсы:

Возможность получить максимальную выгоду, так как сдавая жилье на сутки за месяц можно получить намного больше прибыли, чем при сдаче недвижимости на длительный срок.
Посуточные квартиры пользуются спросом, особенно в крупных городах.
Собственник практически в любой момент может приостановить свою деятельность и сам начать пользоваться своей квартирой.

Минусы:

При краткосрочной аренде квартира быстро может прийти в непригодное состояние. Собственнику придется часто делать косметический ремонт.
Если сдавать жилье на сутки, то хозяину предстоит наводить порядок перед каждым новым заселением в квартиру.
Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо постоянно искать новых нанимателей, а на это уходит личное время и финансовые затраты.

Также могут быть интересными такие статьи:

Какая предполагается ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду?
Как сдать квартиру в аренду самостоятельно?
Можно ли сдавать ипотечную квартиру и на каких условиях?
Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?

Сдавая жилье на короткий срок, важно заранее предусмотреть все возможные риски, наладить поток нанимателей (если речь идет о посуточной аренде) и грамотно составить договор найма.

Источник: urexpert.online

Посуточный бизнес: Как сдавать квартиры посуточно

Цель данной статьи — дать широкое понимание о функционировании бизнеса посуточной аренды. Вы узнаете как работает посуточный бизнес, о его достоинствах и недостатках, поймете структуру доходов и расходов, получите представление о том, как люди начинают практически с нуля и в короткие сроки масштабируют бизнес и кратно увеличивают свои доходы, сможете познакомиться с реальными отзывами владельцев посуточного бизнеса.

Также по ходу статьи я привожу ссылки на дополнительные материалы посвященные сфере посуточной аренды жилья.

Как работает бизнес посуточной аренды

Услуги в данном бизнесе предоставляют как частные лица, которые как правило имеют в управлении одну или несколько квартир, а также квартирные бюро (квартирные отели, гостиницы квартирного типа, апарт-отели), которые сдают посуточно до нескольких десятков квартир. Также можно выделить различные объединения участников рынка – ассоциации, гильдии и т.п.

Некоторые арендодатели сдают собственные квартиры, другие же арендуют квартиры на длительный срок и сдают их посуточно в субаренду, то есть берут жильё в управление.

Спрос на посуточную аренду формируют в основном командированные, студенты заочники, туристы и путешественники, люди творческих профессий, деятельность которых связана с гастролями.

Также снимать жильё на короткий срок могут и жители города для вечеринок, романтических встреч и т.д.

Большинство арендодателей предоставляют услуги только приезжим и стараются не сдавать на одни сутки.

Плюсы и минусы посуточного бизнеса

К достоинствам посуточной аренды по сравнению с долгосрочной можно отнести:

Возможность организовать бизнес «с нуля» или с незначительным стартовым капиталом сняв квартиру на длительный срок и сдавая её в субаренду посуточно. Минимальные вложения – это минимальные риски.
Возможность запустить бизнес практически в любом населенном пункте. Квартиры посуточно востребованы и в крупных мегаполисах, и в небольших провинциальных городах.
Жильё является базовой потребностью. Люди путешествовали и будут путешествовать, а следовательно, будет спрос и на места размещения – отели, хостелы, квартиры посуточно и т.п.
Низкий срок оборачиваемости вложенных средств. Инвестиции возвращаются очень быстро. Вы каждый день получаете доход и можете использовать его для дальнейшего развития бизнеса.
Высокая доходность. Посуточная аренда жилья, пожалуй, является одним из самых маржинальных видов бизнеса (из законных, конечно).
Легкая масштабируемость – владелец может достаточно просто расширять количество объектов в управлении. Мне известны случаи, когда через год после старта бизнеса, у его владельца в управлении было уже порядка десятка квартир.
Более высокий доход при сдаче собственного жилья по сравнению с долгосрочной арендой.
Возможность делегирования практически всех процессов наемному персоналу и дистанционное управление им. Часты случаи, когда один предприниматель или компания сдает жильё посуточно не только в разных городах, но и в разных регионах.
Из-за сложившейся мировой ситуации россияне стали больше путешествовать по родной стране, поэтому спрос на квартиры посуточно в ближайшем будущем скорее всего будет увеличиваться.

Есть в рассматриваемой сфере и свои недостатки. Рассмотрим подводные камни посуточного бизнеса:

Возможные колебания спроса на посуточное жильё в течении года. Особенно это касается курортных городов.
Работать приходится с людьми, поэтому у владельца или администратора должны быть соответствующие навыки – клиент должен остаться доволен в большинстве случаев. Довольный клиент и сам будет при случае дальше снимать у вас, и порекомендует другим, недовольный клиент может серьезно подпортить репутацию арендодателя своими отзывами в интернете, а в отдельных случаях привлечь в ситуацию милицию, подать на владельца бизнеса в суд и т.д.
Высокие риски столкнуться с мошенниками или не совсем адекватными людьми. Подробнее об этом в статье Безопасность в бизнесе посуточной аренды.

Как сдавать квартиры посуточно

Рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить своё внимание начинающему арендодателю, который не знает, как начать бизнес посуточной аренды с нуля, то есть будем исходить из того, что собственной квартиры для целей аренды у вас нет.

Первым делом оцените конкуренцию на рынке. Сделать это можно несколькими путями.

Во-первых, экспериментально — обзвоните тех, кто сдает квартиры посуточно, если всё или почти всё занято, то на рынке есть дефицит и вполне возможно для вас в нем найдется «местечко».

Если предложений много, если Вам активно предлагают скидки и всячески стараются удержать вас, то возможно на рынке «тесно» и Вам сложно будет конкурировать со «старожилами» бизнеса.

Во-вторых, в качестве показателя уровня конкуренции можно использовать объем рекламы на профильных сайтах. Если платной рекламы много, то, скорее всего, высока и конкуренция.

Если Вы собираетесь сдавать квартиры в субаренду, то необходимо определиться с районом города. Откройте свой город на YouRenta.Ru и посмотрите, в каких районах города больше предложений. Как правило, это места с отличной транспортной развязкой, расположенные недалеко от ключевых объектов, притягивающих приезжих – центр города, крупные достопримечательности, места расположения учебных заведений, выставочных и торговых центров и т.д.

В таких районах сдать квартиру будет гораздо проще.

Помните, самой фатальной ошибкой при старте бизнеса на посуточной аренде является неправильный выбор района. Не берите квартиры там, где на них нет спроса.

Следующим шагом будет подготовка квартиры. Очень подробно я освещал этот вопрос в статье Как оборудовать квартиру для посуточной аренды.

После того, как квартира готова можно приступать к поиску клиентов. Начать следует с размещения объявлений на сайтах посуточной аренды (например, на нашем) и крупных досках объявлений. Здесь не лишней окажется информация, изложенная в статьях Как правильно оформить объявление по посуточной аренде жилья. и Где разместить объявление о посуточной аренде квартир.

Если после размещения объявлений Вы не получаете обращений потенциальных клиентов, то придется пользоваться платными возможностями продвижения ваших объявлений.

Со временем станет проще заселять квартиры, поскольку появятся постоянные клиенты. У моего знакомого, который сдает квартиры посуточно более 10 лет, порядка 50 процентов заселений – это постоянные клиенты, соответственно он не тратит времени и средств на их поиск. Но, чтобы клиенты становились постоянными, необходимо обеспечить достойный сервис. Чтобы узнать как, прочтите статью Эффективная работа с клиентами в сфере посуточной аренды квартир.

На начальном этапе вопросы с уборкой квартиры, стиркой белья, заселением и выселением клиентов можно решать самостоятельно.

Когда вы стартовали и у вас уже стабильно сдается одна квартира, можно приступать к масштабированию бизнеса – брать в работу вторую, третью и так далее.

Желательно, чтобы первые квартиры были расположены в одном районе. В этом случае вам проще будет их обслуживать, а когда объектов в управлении станет много, вы сможете делегировать уборку, смену белья, заселение и прочие хлопоты наёмному персоналу.

Бизнес-план посуточной аренды жилья

Следует понимать, что Ваша квартира будет простаивать порядка 10-20 % времени (даже на рынках с невысокой конкуренцией). Учитывайте это в оценке доходной составляющей при составлении бизнес-плана.

В расходах следует учитывать:

стоимость аренды объектов, если Вы сдаете не своё жильё;
расходы на коммунальные услуги;
затраты на дооборудование квартиры, если это необходимо;
расходы на горничную, администратора, если их услуги используются;
затраты на стирку постельного белья, бытовую химию и прочие бытовые мелочи;
амортизацию мебели, бытовой техники, посуды и т.д.;
расходы на рекламу и продвижение ваших услуг;
дополнительные расходы, например, увеличение трат на бензин в случае, если заселяете жильё сами.

Большинство статей расходов зависят от конкретного города. Что касается вопросов рекламы, то расходы на нее могут составлять до 10-15 процентов от дохода.

Отзывы владельцев посуточного бизнеса

Чтобы у вас сложилось более полное понимание о заработке на краткосрочной аренде жилья, предлагаю вашему вниманию несколько видео представителей данного бизнеса.

«Сейчас у меня 16 квартир, сотрудников – 2 горничных, диспетчер и управляющая. Этот набор персонала позволяет мне работать в удаленном режиме. 2 горничные могут обслуживать 16 квартир, максимум было 11 выездов в один день . справились. Я решил по максимуму делегировать всё, что можно, и наблюдать со стороны как работает мой бизнес. Я не могу понять, что в этом сложного – 4 человека, 16 квартир, всё обеспечено. Я контролирую всего одну штуку – выручку в неделю. » Павел Рязанов

«Я работала в найме 30 лет. Я не уволилась сразу. Мы взяли одну квартиру, две, три. Когда Вы поймете, что на посуточной аренде зарабатываете больше, чем в найме, можно увольняться. Для меня важнее всего свобода. Мы можем позволить себе отпуск в любое время.» Ольга

«Эта квартира моей мамы. Мы решили сдать её посуточно. Посуточная аренда приносит больше денег. Даже квартира в спальном районе может приносить неплохие деньги с небольшими трудозатратами. В квартире организовано удаленное заселение. Оплату мы принимаем на карту и выдаем чек самозанятого. » Эрика Хвостова

«Недвижимость – один из самых надежных инструментов инвестирования. В 2015 году я вложил средства в покупку квартиры на этапе котлована. После перепланировки квартиры я получил 2 студии. Посутка не такой сложный инструмент, вполне можно с ней самостоятельно работать. » Александр Сычев

«Порог старта – стоимость аренды квартиры с коммунальными услугами, плюс расходы на доукомплектование: постельное белье, посуда, необходимая бытовая техника (утюги, гладильные доски и т.п.). Изначально я делал всё сам, потом нанял горничную. Сейчас горничных у меня 2 – по горничной на 5 квартир. Я начал с одной квартиры. Когда чувствуешь, что у тебя много лишних звонков, тебе стоит взять еще одну квартиру. Не нужно сразу брать 5-10 квартир.» Александр

Можно ли сдавать квартиры посуточно

Законодательно запрещено в жилых помещениях многоквартирных домов оказывать гостиничные услуги, но краткосрочная аренда квартир вполне законна. Составляйте договор именно с формулировкой «краткосрочный найм (поднайм) жилья» и никаких претензий со стороны правоохранительных и контрольных органов к вам не будет. Подробнее можно прочитать в статье Законна ли посуточная аренда в России.

Цены на посуточную аренду

уровнем конкуренции на рынке;
ценами на жильё в регионе;
уровнем комфорта сдаваемого жилья;
удобством расположения объекта;
сезонными колебаниями спроса;
проведением различных мероприятий в регионе (выставки, фестивали, сессии в учебных заведениях и т.п.).

Со средними ценами на квартиры посуточно в городах России Вы можете ознакомиться на странице Средние цены на квартиры посуточно в городах России.

Павел Безобразов руководитель проекта

Существенным недостатком многих мест загородного отдыха является их узкая направленность. Хочу позна.

Чем хорош бизнес по посуточной аренде жилья, так это его универсальностью. На краткосрочной аренде м.

Берег моря, субтропический климат, прелестные виды на заснеженные горные вершины, отличные условия д.

Уже десятки лет жилая и коммерческая недвижимость в Турции активно используется россиянами в качеств.

Сегодня практически в каждом районе столицы можно найти интересное предложение напрямую от самого за.

В последнее время наблюдается повышение интереса со стороны предпринимателей к видам бизнеса, связан.

Источник: yourenta.ru

Посуточная аренда квартир — бизнес для молодых

Одна из самых популярных тем на бизнес-форумах — посуточная аренда квартир. Это может быть пустующая бабушкина квартира, взятое в ипотеку жилье или просто желание снять подешевле и сдать в субаренду подороже. Интересуются этой темой, как правило, молодые люди, не имеющие серьезных средств для старта в другом бизнесе. Действительно, больших вложений здесь не нужно.

Но так ли просто построить свой гостиничный бизнес? IQR изучил вопрос.

Как же заработать на краткосрочной аренде?

Где взять квартиру, чтобы сдавать посуточно?

Итак, изначально свободной квартиры нет. Где ее взять? Вариантов у вас немного:

снять чью-то квартиру помесячно и сдавать в субаренду посуточно;
взять ипотеку;
сделать объект из своей квартиры, сняв себе более дешевую на окраине.

Именно так делает Дмитрий Филимонов, который построил бизнес в этой области с нуля. Ему еще далеко даже до тридцати. Дмитрий приехал в Екатеринбург несколько лет назад, с нуля устроился работать риелтором На что живут риелторы? и год набирался опыта. Потом он взял первую квартиру в ипотеку, уже зная, что будет сдавать ее посуточно, а сам продолжил жить на съемной.

Сегодня у него 3 квартиры в ипотеке, из которых он сделал гостиничную мини-сеть. Доход составляет от 180 до 400 тысяч рублей в месяц, что позволяет свободно выплачивать ипотеку, и через несколько лет у него будет много недвижимости в собственности без обременения залогом.

С чего начать свой арендный бизнес?

Для начала нужно досконально знать рынок аренды выбранного района. Надо прозвонить объявления, походить по квартирам, выписать цены и понять, что предлагают. Лучше говорить хозяину в открытую, что ищете квартиру для субаренды, чтобы избежать проблем в будущем. Не все согласятся, но многим это будет интересно при условии, что вы предложите немного выше рыночной цены.

Совет: подспорьем в этом бизнесе будут знания дизайна интерьеров, практические навыки ремонта и опыт работы риелтором или рекламщиком.

Какая квартира подойдет для посуточной аренды?

Главное — расположение, оно должно быть удобным, поблизости от метро, железнодорожной станции и инфраструктуры. Часто клиенты едут с вокзала или аэропорта уставшие, топать пешком неизвестно куда мало кому захочется.

Сама квартира должна быть современной и приятной на вид. То есть либо вы берете изначально хорошую квартиру, либо делаете ремонт в “убитой”. “Так себе квартирка” — самый плохой вариант. При этом не стоит бояться “хрущевок”, в них можно сделать довольно приличный ремонт.

Естественно, не первый этаж – такая никому не понравится. Вид из окна не принципиален, но лучше не на помойку. Важнейший элемент — отсутствие затхлого и старческого запаха в квартире — такую никто не снимет.

По площади предпочтительны мелкие двушки (надо ломать стены) или большие однушки. Это обусловлено типом клиентуры.

Клиент на краткосрочную аренду — кто он?

Большинство клиентов, это:

молодые пары;
командированные сотрудники и бизнесмены, оказавшиеся в городе проездом;
поругавшиеся супруги;
туристы.

Брать квартиру могут как на несколько часов переночевать, так и на пару недель. Много постоянных клиентов. Если ваша квартира хороша по цене и качеству, люди запомнят удобный вариант и придут еще или порекомендуют знакомым. Поэтому важно раскрутиться, дальше будет проще.

Сколько нужно денег для старта в этом бизнесе?

Обычно начинающие предприниматели стартуют с аренды чужой квартиры. Это, как минимум, депозит, месяц оплаты вперед, могут быть еще от 50 до 100% агентских, если не найдете подходящую квартиру от собственника. Как правило, никто не разрешит вам проводить разнообразные изменения в квартире (ремонт, смена мебели), если вы снимаете.

Исключение — договориться с собственником “убитой” квартиры на частичный ремонт в счет оплаты. В этом случае надо детально прописывать этот момент в договоре, чтобы не лишиться вложенного. На рекламу в первое время достаточно 5 тысяч рублей. В целом, можно начать с вложениями до 100 тысяч рублей.

У вас побольше денег и решимости, вы берете ипотеку. Как правило, это взнос от 30%. Ежемесячная выплата может быть разной, смотрите ипотечные калькуляторы. Обычно это полторы цены аренды аналогичной квартиры, а значит, и доход должен быть выше!

Поэтому в этом варианте нужно иметь еще один источник постоянного дохода, новичкам его рекомендовать не стоит, можно потерять деньги. С другой стороны, вы получаете дорогую недвижимость в собственность через несколько лет, уже “отбив” затраты!

В этом случае лучше всего брать “убитую” квартиру, возможно “из-под” алкоголиков или бабушки. Такая квартира будет дешевле рынка, и при правильном подходе вы сможете сделать хороший ремонт. Стоимость ремонта может быть разной. В общих чертах это:

стоимость демонтажа старой мебели, сантехники, полов и прочего, плюс вывоз мусора;
оплата работы ремонтной бригады;
покупка материалов, сантехники и элементов декора;
замена мебели.

Дмитрий умудряется продавать старую мебель на Авито и покупать приличную немного б/у там же за копейки. Это занимает много времени — нужно внимательно изучать объявления, прозванивать их, ездить смотреть вживую, но экономит кучу денег. Иногда имеются царапины и сколы, в этом случае имеет смысл обратиться к реставратору и купить чехлы. Впрочем, и в ИКЕЕ можно купить красивую мебель недорого.

Более детально с решением вопросов, связанных с ремонтом, вы можете ознакомиться в его блоге.

Как обставить квартиру под клиента?

заработать на посуточной аренде квартир

Для начала изучите значительный массив фотографий красивых квартир и отметьте для себя их общие черты. Как правило, сюда войдут следующие пункты:

простор жилой площади — нет лишней мебели и хлама, клиенты любят квартиры студийного типа;
квартира обставлена в современном стиле;
дизайн выполнен в ярких цветах (ни в коем случае не “вырви глаз”, цвета подбирайте гармонично);
стерильная чистота, обязательно чистые окна;
отсутствие пожелтевших элементов сантехники, оконных рам, подоконников и т.д.;
никаких потеков.

Что делает Дмитрий, чтобы квартира смотрелась “круто” и нравилась клиенту:

подбирает красивый дизайн;
ставит везде большие двуспальные кровати;
уделяет большое внимание деталям;
обязательно ставит новую кухню с полным оборудованием.

Самое важное — где же взять клиентов?

В интернете

Для начала сделаете сайт-визитку. Это простой сайт, состоящий из 1-5 страниц. Можно погуглить мануалы и сделать самостоятельно (до 1000 рублей), можно заказать Фриланс для начинающих, или Как стать фрилансером на Upwork. Пошаговое руководство на фрилансе (3-5 тысяч) или в веб-студии (от 5 тысяч). На сайте должны обязательно быть видны ваш телефон и фото квартир.

Фотографии должны быть хорошего качества, красивые, сделанные при правильном освещении. Наймите фотографа-любителя или проконсультируйтесь бесплатно на форуме фотографов.

Сайт можно продвигать, но это не очень эффективно, если уже есть конкуренты в вашем городе. Поэтому начните с контекстной рекламы. Крупнейшие сети — Директ и Adwords от Яндекса и Google, соответственно. Выберите все подходящие ключевые слова и направьте рекламный трафик на ваш сайт. Как правило, Директ эффективнее, но больше рекламы — больше клиентов.

Если у вас только одна квартира и ее сняли на неделю, рекламу можно приостанавливать.

Добавьте свою квартиру на доски объявлений. Крупнейшая бесплатная — Авито, но не ленитесь постить на доски поменьше — “Из рук в руки”, городские форумы и другие площадки. Крупнейшая платная доска — Циан, не забудьте ее. Чем больше источников — тем больше клиентов.

Международный портал Airbnb поможет вам привлечь клиентов-иностранцев, которые платят в долларах и евро. Главное, чтобы квартира была близко к центру города, красиво смотрелась на фото и была дешевле местных гостиниц.

Локально:

дайте объявления в местные газеты;
напечатайте листовки и клейте их везде;
можно разместиться на коммерческих досках объявлений у подъездах. Это платно, но ваши объявления буду по всему району или даже городу;
попробуйте рекламу на асфальте в людных местах, лучше у станций общественного транспорта. Нужен трафарет и баллончик краски.

Совет: уточняете у клиентов, откуда они узнали о вас. Это поможет отсеять неэффективную рекламу.

Бизнес-план для посуточной аренды

Субаренда

Здесь все считается на пальцах и бизнес-план не требуется. Понятно, что лишних денег нет, считаем все по минимуму. Возьмите цену хорошей однокомнатной квартиры в своем городе. Вы отдадите ее за первый месяц, столько же – за депозит. Риелторов обходим стороной.

За второй месяц деньги нужно держать в запасе. Итого – 3 цены. Допустим, по 25 тысяч в месяц цена аренды, это 75 тысяч.

Сайт делаем “на коленке” бесплатно. Закупаем элементы декора, чистые простыни, полотенца, посуду и другие мелочи на 5 тысяч рублей.

Еще 20 тратим на рекламу — вот мы уложились в сто тысяч.

Допустим, цена будет 2 тысячи рублей в сутки, заполняемость в первый месяц — 40%. Выручка – 24 тысячи. Оплачиваем счетчики за месяц. Если наберем 40% — почти не «прогорим». Еще минус 2 тысячи. Ко второму месяцу можно выйти в плюс, изучив все нюансы и проблемы на своем опыте. Через пару месяцев затраты окупаются (плюс депозит вам все равно вернут, если ничего не испортите).

Дмитрий говорит о стабильной заполняемости порядка 70-80%.

Совет: попробуйте запустить рекламную кампанию, не имея квартиры! Потратив немного по сравнению с оплатой аренды впустую, вы будете знать, сколько в вашем районе потенциальных клиентов.

Ипотека

Возьмем Москву для примера. Удачно расположенную, но “убитую” однокомнатную квартиру можно взять от 5 миллионов.

На ремонт вы потратите минимально от 200 тысяч рублей. Риелтор необязателен, но к юристам Кем может работать юрист, сколько за это платят и кому подойдет эта работа для сопровождения сделки лучше обратиться — от 30 тысяч рублей. С учетом этой суммы и расходов на рекламу надо считать ипотеку.

Совет: в 2015 году ставки по ипотеке поднялись на несколько процентов, и сейчас не лучшее время связываться с ипотекой – конечная переплата огромная по сравнению с прошлым годом, если ваши доходы рублевые. Лучше начать с субаренды или купить квартиру за наличные при возможности.

У вас должно быть 1575 тысяч рублей на стартовый взнос. Сумму, не меньшую чем платеж за полгода вперед, обязательно отложите! Это примерно 400 тысяч.

Расчет выручки тот же. Риски здесь выше, возьмем пессимистичный прогноз: вы не сможете поднять заполняемость выше 60%. Это 35-50 тысяч выручки в месяц (при цене в 2-3 тысячи рублей в сутки), в зависимости от цены. С нынешними ставками ипотеку вы не покроете — ежемесячный платеж с коммуналкой, вероятно, превысит 60 тысяч, но это выше цен на аренду (около 28-32 тысяч сейчас берут за такие квартиры). Вопрос в том, что вкладывая 2 миллиона, хочется большего!

Если же квартира куплена за свои, 12% годовых при пессимистичном прогнозе — это совсем неплохо! Если держать заполняемость на уровне 80%, это 24 дня в месяц, например, по 3 тысячи в сутки, получаем почти 65 тысяч после вычета расходов. Не на каждой работе в Москве столько платят. Можно на эти деньги снимать аналогичное жилье рядом и иметь 35 тысяч разницы.

Впрочем, это пессимистичный вариант. Александр Жинкин из Краснодара, еще один практикующий предприниматель в этой области, в своих семинарах выкладывал гораздо более многообещающую таблицу фактических доходов и расходов по своим объектам:

Вероятно, причина в более низкой конкуренции в регионах и возможности ставить более высокие цены на сутки при низких ценах помесячной аренды и ипотеки. Вы можете посмотреть полный семинар (он довольно длинный).

Мнения экспертов о бизнесе на посуточной сдаче квартир

Комментирует Георгий, инвестор в жилую недвижимость:

“Посуточная аренда слишком сложна. У меня другой подход — я беру в кредит квартиры на стадии котлована. Естественно, ее никому не сдашь, ни посуточно, ни как-то по-другому, квартиры-то нет. Когда ее построят, надо делать отделку, это еще несколько месяцев. И только после этого можно сдать и начать “отбивать” потраченные деньги. Я зарабатываю на повышении стоимости объекта.

Чтобы это повышение было максимальным, надо брать самые дешевые квартиры в удобных районах. У меня объекты в разных городах Подмосковья, ну как я буду их посуточно сдавать — на бензин больше потрачу, и работать времени не будет. Это надо взять в долг кучу денег и выкупить несколько квартир в одном подъезде, вот тогда тема, а так ерунда”.

Ему оппонирует Юрий, риелтор:

“Я купил себе квартиру, взял вторую в ипотеку под сдачу в этом же доме. Дом большой, многие соседи хотят сдать, я просто предлагаю свои услуги. Уже есть несколько соседей, с которыми налажены отношения, им все равно кто будет жить, лишь бы были деньги и не было проблем. Отсутствие проблем в этом случае – на мне, прописываем ответственность в договоре.

Набрал базу клиентов, работать удобно, плюс у меня это – без отрыва от основной деятельности. Ипотека прекрасно выплачивается, очень удобно”.

“Я живу со сдачи двух квартир. Но сдавать посуточно — это все равно что придумать себе работу. Простыни чьи-то грязные стирать и гладить, оттирать сомнительные пятна, унитазы за кем-то мыть — очень мне надо уборщицей подряжаться в свои же квартиры за копейки разницы. Это раз. Два — никаких ипотек.

Я едва осилила взять вторую квартиру за наличку, пришлось жить чуть не впроголодь с этими тратами на покупку и ремонт. А каждый месяц платить — к 30 иметь пучки седых волос. Деньги же надо где-то брать? Мое мнение — можно устроиться уборщицей, тот же выхлоп по деньгам и те же трудозатраты”.

В заключение отметим, что тема имеет право на жизнь, но только при правильной организации и просчете деталей. “На шару” здесь денег не поднять.

Источник: iqreview.ru