При оценке недвижимости определяют рыночную стоимость и инвестиционную стоимость. Целью большинства сделок является оценка рыночной стоимости. Возможные цены на имущество в условиях открытого и конкурентного рынка определяются с учетом условий, необходимых для благоприятной продажи, когда и покупатель и продавец производят оценку осторожно и считают, что постороннего влияния на оценку нет. Понятие рыночной стоимости относится к стоимости имущества типичного инвестора, который и приобретет имущество во время оценки. Понятие инвестиц. стоимости применимо для отдельного инвестора и определяется такими факторами, как налоговые условия, необх. диверсификации, принятие риска и т.д. Из-за неэффективности рынка недвижимости исп-ся 3 осн. м-а оценки:
1. Доходный метод.Во главу ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.
Затратный подход: метод чистых активов на примере КАМАЗа
Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это опред. текущ. ст-ти будущ. дох., кот., как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.
В дан. случае применяется оценочный принцип ожидания. Данный принцип утв-ет, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект собственности в ожидании получения будущих доходов или выгод. Т.е, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. 1.1. Метод освобождения от роялти — используют для оценки стоимости патентов и лицензии.
Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование ОИС за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков – в основе лежит закон: сегодняшний доллар стоит дороже, чем завтрашний.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Соотнош-е между текущей и будущей стоимостью актива описывается формулой наращения скидки в будущ. ден. потоках по методу сложного %. Жизненный цикл объекта разбивается на 2 периода: прогнозный и постпрогнозный.
И т. о., стоимость актива определ. как сумма ден. потоков прогнозного и постпрогнозного периодов. 1.3. Метод капитализации доходов — обычно принимают процесс перевода доходов от какого-либо имущества в его стоимость. Различ. м-д прямой капитализации и м-д капитализации по норме отдачи.
Прямой м. к-ции использ-ся в основном для расчета остаточ. ст-ти, в качестве экспресс-метода и иногда для оценки активов, срок жизни которых практически неограничен. 1.4. Метод преимущества в прибылях- оценивается стоимость изобретений. Она опр-ся тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. 2.
Основные подходы к оценке недвижимости
Затратный подход — наиб. применим для оценки объектов спец. назначения, а также нов. строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использ-я земли, а также в целях страхования. Собираемая инф-я обычно вкл-т данные о ценах на землю, строит. спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на обор-е, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п.
Необх-я инф-я зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек Для этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определ-ся текущ. ст-ть обязательств и, наконец, из обоснованной рыноч. ст-ти суммы активов предпр. вычит. текущ. ст-ть всех его обяз-тв. Рез-т показ.оценочную ст-ть собствен. капитала предпр. Собственный капитал = активы — обязательства.
Основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объектов собственности и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего, аналогичного по назначению и качеству, объекта в обозримый период без существенных задержек. 2.1.
Метод определения начальных затрат — стоимость актива, определяемая по этому методу, наз. исторической, т.к она прежде всего базируется на фактически определенных затратах, извлеченных из бухг-й отчетности предпр. за неск. последних лет. 2.2.
Метод стоимости замещения — исп-ся принцип замещения, кот. устанавл., что максим. ст-ть объекта собственности опред-ся миним. ценой, кот. следует заплатить при покупке актива анал-й полезности или с анал-й потребит. ст-тью. 2.3.
Метод восстановительной стоимости — восстановительная стоимость актива определяется как сумма затрат, необх-го для создания новой точной копии оцениваемого актива. Эти затраты д.б. рассчитаны на основе современных цен на сырье, материалы, энергоносители, комплектующие изделия, инф-ю и на среднеотраслевой ст-ти раб-й силы соответст-ей квалиф-и. 2.4. Метод выигрыша в себестоимости — содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Если нематериальный актив позволяет сэкономить на затратах, он по сути дела, вносит вклад в прибыль предпр.
3. Рыночный (сравнительный) подходПолезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых obj собственности. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения.
Основаны на принципе эффективно функционирующего рынка, на кот. инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивид. реш-я. 3.1. Метод сравнительного анализа продаж -субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е, основываясь на инф-и об анал-х сделках. 3.2.
Метод рынка интеллектуальной собственности- применим при наличии информации о сделках с подобными активами, или, как минимум, при знании ставок роялти в данной отрасли. Сущность — выдвигается предположение, что интел. собственность, использ-я на предпр., ему не принадлежит. Тогда часть выручки, кот. предпр. д.было бы выплач-ть в виде вознаграж. владельцам этой интел. собствен., но в действит-ти оставляет у себя, считается как доп. прибыль, созданная этим активом.
Дата добавления: 2018-10-26 ; просмотров: 379 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Подходы и методы оценки бизнеса
Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет раскрыть особые характеристики объекта (бизнеса, имущественного комплекса), имеет определенные преимущества и недостатки (табл. 13.1).
При доходном подходе главным является доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Доходный подход — это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания. Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы.
Таблица 13.1. Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятия [1]
Доходный подход состоит из двух основных методов:
- — капитализации доходов;
- — дисконтирования денежных потоков.
Согласно методу капитализации доходов рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле
где О — чистый доход бизнеса за год; — ставка капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Этот подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Сравнительный подход базируется па трех методах:
- — рынка капиталов;
- — сделок;
- — отраслевых капиталов.
Метод рынка капитала основан на использовании рыночных цен акций аналогичных фирм. Инвестор, действуя по принципу замещения, может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Поэтому данные о фирме, чьи акции находятся в свободной продаже, при соответствующих корректировках должны послужить ориентиром для расчета цены фирмы.
Данный метод используется для оценки миноритарных (неконтрольных) пакетов акций. При методе сделок анализируются цены приобретения контрольных пакетов акций сходных фирм. Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на базе отраслевой статистики.
Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивого дохода. Собираемая информация зависит от специализации оцениваемого объекта и включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне заработной платы, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.
В рамках затратного подхода основными являются метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Рыночная стоимость бизнеса определяется методом чистых активов как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и величинами его обязательств. Метод ликвидационной стоимости предприятия означает расчет этой стоимости как разности между суммарной стоимостью активов предприятия и затратами на его ликвидацию.
Рассматриваемые три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода — ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.
Проведение корректной оценки предполагает сбор соответствующей информации и подготовку бухгалтерской отчетности, состоящие из трех этапов.
- [1]Есипов В. П. Оценка бизнеса / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. 2-е изд. СПб.: Питер, 2008.
Источник: studme.org
Доходный и затратный подходы к оценке стоимости предприятия
В зависимости от факторов стоимости методы (подходы) оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый из подходов позволяет «уловить» определенные факторы стоимости.
Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Доходный подход является общепринятым подходом к оценке рыночной стоимости предприятия (бизнеса), доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость.
Подход с точки зрения дохода — это процедура оценки стоимости предприятия, исходя из того что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет этот бизнес. Текущая стоимость суммы будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор. Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют только денежное выражение.
В рамках доходного подхода к оценке бизнеса традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): методы, основанные на пересчете будущих ежегодных доходов компании в текущую стоимость (методы дисконтирования доходов); методы, базирующиеся на средней величине дохода (методы капитализации доходов).
В качестве дохода в оценке предприятия может выступать прибыль, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток. В зависимости от того что, выбрано оценщиком в качестве дохода, различают такие методы дисконтирования и капитализации: метод дисконтирования прибыли, метод дисконтированных дивидендных выплат, метод дисконтированного денежного потока; метод капитализации нормализованной прибыли; метод капитализации выручки; метод капитализации дивидендных выплат, метод капитализации нормализованного денежного потока.
Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого предприятия. Преимущество дисконтирования денежного потока над дисконтированием прибыли и дивидендов заключается в том, что в настоящее время ни прибыль, ни дивиденды не отражают в достаточной степени состояния российских предприятий и организаций, а также предпочтений инвесторов.
Методы дисконтирования доходов предполагают составление четкого прогноза динамики развития предприятия, как правило, на ближайшие 3-7 лет, то есть вплоть до момента, когда колебаниями в темпах роста можно пренебречь. Все спрогнозированные доходы затем дисконтируются, то есть их будущая величина приводиться к стоимости этих денег на дату оценки. Таким образом, основные задачи при использовании методов дисконтирования состоят в следующем: а) правильно спрогнозировать будущие доходы предприятия; б) учесть возможные факторы риска в ставке дисконтирования. Метод дисконтированных денежных потоков используется тогда, когда можно обоснованно прогнозировать будущие денежные потоки, эти потоки будут существенно отличаться от текущих, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.
Некоторой противоположностью доходного подхода является затратный подход к оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек (по сути рассчитывается размер затрат на создание оцениваемого предприятия в его текущем состоянии и в рыночной среде, или выручка от реализации имеющихся активов).
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.
Затратный подход представлен двумя основными методами: методом чистых активов и методом ликвидационной стоимости. Конкретная реализация затратного подхода зависит от состояния предприятия, а именно, является ли оно действующим и перспективным или находится в состоянии упадка, при котором наиболее целесообразна раздельная распродажа активов.
Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия, использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами. Основной особенностью метода является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или иной стоимости.
Обычно метод накопления активов (такое название представляется оценщикам в большей мере отражающим экономический смысл такой расчетной модели) используется в следующих случаях: предприятие обладает значительными материальными активами; есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются; ожидается, что предприятие будет по-прежнему действующим; у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет реальной возможности надежно оценить ее прибыли или денежные потоки в будущем; предприятие довольно сильно зависит от контрактов или вообще отсутствует постоянная предсказуемая клиентура; значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность и т.д.).
При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса предприятия в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться также с использованием доходного и сравнительного подхода. Процедура такой оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение рыночной стоимости всех активов предприятия > определение величины обязательств предприятия > расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.
Второй метод — метод ликвидационной стоимости — применяется тогда, когда предприятие находится в процессе банкротства, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и/или приносить собственнику приемлемый доход. Особенность данного метода — тот факт, что на величину рассчитываемой стоимости предприятия значительное влияние оказывает вынужденность продажи, и в этом случае идет речь о продаже предприятия по частям. Это приводит к тому, что ликвидационная стоимость предприятия оказывается существенно ниже рыночной. Расчет ликвидационной стоимости бизнеса осуществляется следующим образом:
- 1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие всей задолженности.
- 2. Формируется оцениваемая масса имущества предприятия. Отдельно рассматриваются следующие группы активов предприятия: наиболее ликвидные (оборотные активы), менее ликвидные (необоротные активы).
- 3. Формируется сумма общей задолженности предприятия.
- 4. Разрабатывается календарный график ликвидации предприятия. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно- материальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности конкретных активов и требуемого уровня экспозиции на рынке.
- 5. Обосновываются размеры затрат. Выделяются: затраты, связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения его ликвидации и т.п.
- 6. Оценивается реализуемое имущество предприятия. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех подходов оценки. Причем в практике более часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный подход.
- 7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной «непродажи».
- 8. Строится график реализации имущества, определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.
- 9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации и осуществляются выплаты по обязательствам. При этом требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной положениями ст. 64 Гражданского кодекса РФ.
Теория оценки содержит следующее положение: ликвидационная стоимость (выручка от ликвидации предприятия после удовлетворения всех требований кредиторов из средств, полученных от продажи его активов) является абсолютной нижней границей рыночной стоимости предприятия.
Источник: studwood.net